房地产招商专项策划.docx

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房地产招商专项策划

招商策划

一、邵阳都市商业大体分析

当前邵阳服饰类零售专卖店重要集中在东风路及红旗路两条数公里长都市主干道上，而规模型购物中心、主题商业大卖场则更为分散，整体服饰及百货类商业零售市场集中度不够。

对邵阳市重要商业街道进行商圈初步走访后分析如下：

1、服饰类专卖店

服饰专卖店整体构造较为丰富，略强于娄底市而不亚于湘潭市，单店单品规模品牌店为数不多。

由于商圈局限及单品牌多店形态初步形成等因素，为本案资源整合留有相称大空间。

女装：

女装品牌构造较复杂、中档二、三线品牌及少淑女装品牌相对较少、女装专卖店整体汇集度不够现状，使本案以女性为主题商业街区定位有极大整合发展空间。

童装：

经考察在主商业街区内未发现规模型童装卖场及专业市场，仅在城南公园通往红旗路干道两旁存在初具规模童装街，但该卖场位于坡度不不大于45度斜坡上购物环境不抱负且该干道旁商铺资源有限使该童装街难以扩大形成一定规模，本案针对童装定位有着绝对整合优势。

运动休闲服饰：

介于主商业街区商铺资源稀缺等因素，以跑量为主二、三线品牌缺少，为本案商场内街道业态定位留有较大空间。

2、百货主力店及专业服饰卖场

由于邵阳市大型商业物业规划少，导致大型百货及规模化服饰专业卖场较少，当前最具代表性为邵水桥旁步步高购物广场（属中档次综合卖场，涵盖百货、商超、电器）；人民广场处佳惠（属超市加大众百货经营模式）。

而步步高与佳惠都未作专业百货卖场定位，两卖场内真正从事百货类经营局限性1万平方米，在将来百货竞争中不具备优势。

而步步高购物广场与佳惠专业服饰卖场更是缺少，像东之杰公司旗下“动运大本营”、“太平洋”类中性服饰专业卖场，在该区域内具备很大发展空间，为本案服饰专业卖场类次主力店留有很大向外整合空间。

3、商超类主力店

市区内规模型商超有三家共五店（步步高、佳惠、万里），除步步高新店外（该店离本案较远不构成威胁），其他属于生鲜和量贩类中、小规模店，经营单品均局限性2万种，整体竞争力不强。

本案在商超类主力店选取上可以规模在6000平以上综合性超市品牌为主。

二、服饰各业种细分和特性分析

整体服饰行业市场可作如下业种细分：

1、精品女装：

如跟据风格进一步细分话，可分为以杭洲杭派服饰为代表潮流女装（也叫少妇装）主力消费群在为25—35岁年龄女性；另有少数以深圳、上海品牌为主黑白色系深稳重系列成熟女装，该消费群为30—40岁女性为主。

介于年龄在25—40段女性购买力强、消费群广等特点，可将此风格女装作为定位重点。

代表品牌：

江南布衣、欧时利、纳帕佳等、哥弟；

物业规定：

一线品牌60平米以上；二、三线品牌30—60平米；

资源整合面：

品牌资源十分丰富，整合渠道广。

2、少淑女装：

该业种由淑女装与少女装统称，普通此类服饰是以广州、深圳品牌为代表，主力消费群为15—25岁未婚年青女性。

由于该群体购买力较弱，更新快，故该类业种以价格较低、单季款式多等特点拉动购买，可做重点资源整合。

代表品牌：

花木马、阿依莲、朵以等；

物业规定：

一线品牌80平米以上；二、三线品牌30—60平米；

资源整合面：

由于单件利润低、发布款式多等因素少有品牌做大做强，大多走散货路线。

3、中老年女装：

以武汉汉派服饰为代表，主力消费群为40岁以上女性，虽色系单调但潮流期长，加之该类消费群属理性消费，故此类品牌以注重面料和做工来吸引客户。

物业规定：

大多在40—60平米

4、中性休闲：

在百货业态中也叫量贩服饰，以东莞、温洲品牌为代表，主力消费群为15—25岁青少年，且学生购买居多。

该消费群购买力有限且规定风格、花色多样及潮流性强等特点，故大多品牌以多样性、潮流性、低价等方略吸引客户。

由于该类品牌采用是做量为主经营模式，故具备折扣活动多、人气拉动力强等特点，可作重点引驻。

代表品牌：

美特斯邦威、以纯、森马、真维斯等；

物业规定：

一线品牌120平以上；二、三线品牌50—100平米；

资源整合面：

知名品牌有限，但二、三线品牌居多，有较大整体空间。

5、运动服饰：

国内品牌大多产自福建省，可供10—60岁男女消费群。

由于近几年市场发展快，品牌间竞争力大等因素促使运动服饰风格、花色、款式呈多样性特点，可作重点引驻。

代表品牌：

小朋友运动：

七波辉、大黄蜂；

青少年运动：

特步、迪斯尼；

老式运动：

耐克、阿迪达斯、李宁；

潮流运动：

背靠背、七匹狼潮流运动；

物业规定：

一线品牌：

120平以上；二三线品牌50—80平米；

资源整合面：

品牌资源较丰富，整合渠道广。

6、男正装：

福建品牌居多，由于男性穿着趋向于休闲、潮流等因素，使得老式正装消费市场空间年年萎缩，主流品牌朝商务、休闲、潮流和精典四个风格发展，产品已呈多样性发展。

介于当前仿冒、概念及“搓边球”品牌过多导致二、三品牌混乱局面，人气拉动力差，建议象征性引驻。

物业规定：

一线品牌120平米以上；二、三线品牌60—100平米。

代表品牌：

潮流男装：

七匹狼、与狼共舞

商务男装：

利郎、斯得雅

休闲：

酷牌、法波尔

精典：

杉杉、雅格尔

7、潮流休闲：

该业种属新兴业种是将来青年男装发展趋势，但由于对年龄及身型规定因素，当前国内市场还不成熟、品牌稀少且知名度不高。

本案可有针对性引驻。

代表品牌：

国际品牌：

杰克琼斯、马克华菲

国内品牌：

卡宾、佐岸

8、个性服饰：

当前重要以散货形式存在，在湖南各地、县级市很少有较为集中此类专业服饰市场及卖场，有着较大发展空间，故建议针对A区前端二层做此类定位。

三、百货主力店分析

理论上面积超过5万平米购物中心，如果没有主力店引驻话其经营风险比较大。

核心主力店作为本案第二期定位及招商重点，虽然引进主力店存在租金低、租金升浮小等缺陷，但能带来人气，并维持较稳定人气。

主力店需多大面积适当呢？

选取什么样零售商来做主力店呢？

一方面主力店在类型及品牌选取上须多方位综合考虑，应注重本案整体零售型商业边际带动效益；商铺销售增进作用；整体竞争力提高等。

在主力店选取上本人有三建议：

●必要选取人流量大主力店，尽量少选家居建材零售商，由于建材消费者大多是理性、大宗消费者，人流量有限。

●选取主力店另一种注意事项是只选对，不选大，不能迷信500强公司，不一定要选取沃尔玛、家乐福等跨国公司。

●要选取跟本案定位一致主力店公司，不要把最佳位置留给大卖场，尽量提高商铺销售率。

百货主力店分类：

对湖南百货品牌进行细分话，可依照档次分为如下几大类

●奢侈百货：

湖南最具代表性品牌有新世界、东方百联等。

该类百货大多以经营国内外高档服饰、箱包、皮具、钟表、眼镜、首饰、化妆品为主。

具备经营面积大、装修档次高、购物环境好、经营商品优等特点，经营场合大多在3万平米以上。

经营模式以100%第二次招商后联营扣点，扣率普通在20%—35%。

●精品百货：

代表性品牌有王府井、春天百货，因其以经营国内一线品牌为主、国际知名品牌为辅经营特点，面积需求普通在10000平米以上。

经营模式以第二次招商后联营扣点，扣率普通在20%—25%。

●大众百货：

代表性品牌有佳惠衣行顺、康星百货，以国内中低档服饰为主，面积需求普通在3000平米以上。

经营模式以自行采购为主，联营扣点为辅，也有少量区域分割出租。

专业服饰卖场：

代表性品牌有ITAT、龙之杰（运动大本营）、南洋百货等，该类卖场对面积需求没有固定模式，经营模式均以自营为主。

四、商城各个楼层业态定位构思

1、一层商业定位构思

1.1一层业态色块图

区域

东厢定位

定位理由及阐明

西厢定位

定位理由及阐明

A1栋

通讯、数码

依照该区购铺自营从事通讯商品比例高及所在街道通讯业态已成熟化两点考虑，选取随行就市定位。

中性休闲服饰/

大众饰品/潮流箱包

介于青少年群体爱逛街特点，将西面内街作此类主题定位，可提高目性消费人流，并带动有关潮流配饰和箱包经营。

A2栋

中性休闲服饰

各类潮流配/潮流箱包

可有效拉动青少年消费群体外，又能与本栋西厢街道业态兼容，可较好做到异业互补、客流互动。

少淑女装

针织内衣

配饰/女包

该区以少淑女装及有关配饰、内衣类主题定位，是及于市场需求型定位与互补型定位两者结合考虑制定。

A3栋

少淑女装

针织内衣

配饰/女包

该定位及业种组合有着较强人气拉动力，又能与本栋西厢商铺业态进行合理兼容。

精品女装

化妆品

女包、女鞋

精品女装占据女装行业大半零售额，其对童婴系列产品、家居类产品等异业拉动力极强，可较好带动本栋二层童装经营。

B1栋

通讯、数码

作为A1栋东厢业态沿续，可增长消费可选面。

中性休闲服饰

风味小吃

作为A1栋西厢商业业态沿续，可较好借势增长本区域存活率，并带动风味小吃经营。

B2栋

少淑女装、针织内衣、配饰

风味小吃

作为A2栋西厢商业业态沿续，可较好借势增长本区域存活率，并带动风味小吃经营。

精品女装

化妆品

女包、女鞋

作A3栋业态沿续，利于更好成行成市

C栋

通讯、数码

风味小吃

随行就市，突出整体主题完整性

精品女装

风味小吃

随行就市，突出整体主题完整性

备注

在整个一层业态定位构思上，各业态定环绕青少年消费群作为主力消费群体作文章，而在两条内街道及后广场详细业态细化及业种细分上突出异业兼容、互补生存概念进行，从理论层面具备很强可行性。

2.1二层业态色块图

区域

业态定位

定位理由及阐明

塔楼二层

个性、潮流服饰

此定位可对该区商铺进小面积分割后提高销售机率，又可与一层业态进行互补，但最后定位带得做详细可行性调研。

A1栋二层

商务餐饮

是种补缺型定位，该处物业构造及面积非常适合中西餐厅、咖啡厅类商务餐饮业态经营。

A2栋二层

运动服饰大卖场

该栋物业一层以上区域因位置、物业构造、引导设立等注多因素，难分散经营，故选取整体经营，在业态定位上与塔楼二层业态兼容是首选。

A3栋二层

童婴服饰及用品

介于该类业态经营人气局限性，需借鉴周边业态与地段优势带动人气，此定可借用一层精品女装带来边界效益，属互补型定位先择。

B区二层

3C数码广场

从增长商铺销售面积角度考虑，属特别区域“招”“售”关系平衡型定位。

此类定位需做详细可行性调研后方可拟定，在理论上该定位能与人民路既有商业进行较好兼容。

C区二层

休闲、娱乐

中式正餐

作为星级酒店配套业态，属互补型定位。

靠星级酒店为此类业态带来高价值销费人群，易做出档次、形成规模效益。

3.1三层业态色块图

3.2三层业态定位理由及阐明

区域

业态定位

定位理由及阐明

A1栋三层

休闲餐饮

该定位与一层、B区三层业态互补性强，并能较好与B区形成客流小循环回路，从而建立起整体经营优势。

业种选取：

休闲火锅：

傣妹、辣阿婆；美食街类：

桂林人；

特色小吃：

四喜馄饨；知名老字号：

火宫殿、新化楼。

A2栋三层

同上

A3栋三层

美体/健身

随着生活质量提高，人民对健身、美体市场需求迅速增长，属于补缺型定位选取。

B区三层

酒吧/电玩/网吧

休闲餐饮

此类定位可与本区四层影院科学兼容，属互补型位。

该业态定位人流拉动力强，可直接带动美食广场周边商铺经营。

C区三层

足浴/洗浴/KTV

中式中餐

作为星级酒店配套业态，属互补型定位。

靠星级酒店为此类业态带来高价值销费人群，易做出档次、形成规模效益。

4、四层商业定位构思

4.1四层业态色块图

4.2四层业态定位理由及阐明

区域

业态定位

定位理由及阐明

塔楼四层

美容/美体

由于物业构造不佳、楼层过高等因素，该定区定位只能采用补缺型定位法。

B区四层

影院

该区增长层高7米棚类物业定位为影院，最后以影院主力店为中心大众休闲业态群构思，可直接拉动一层风味小吃、三各娱乐业经营。

C区四层

星级酒店

从C栋物业构造、所处地理位置及配套设施分析后，整体裙楼定位以星级酒店为核心业态组合，为二、三层经营找到了最佳经营主题。