加快发展和规范管理我县住房租赁市场的实施方案.docx

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加快发展和规范管理我县住房租赁市场的实施方案

加快发展和规范管理我县住房租赁市场的实施方案

为促进我县住房租赁市场健康发展，依据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、市政府办公厅《关于印发XX市开展住房租赁试点工作实施方案的通知》文件精神，按照“发展规范、四级体系、网格管理、服务下沉”原则，结合XX实际，制定本方案。

一、总体要求

以培育我县住房租赁市场主体，扩大住房租赁市场规模，创新住房租赁综合管理和服务体系，增加租赁房源供应渠道为目标。

构建县、乡镇（街道）和村（社区）三级住房租赁综合管理体系。

由县政府部门牵头，乡镇（街道）具体组织实施，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系，力争在2020年基本形成供应主体多元化、管理服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场。

二、主要任务

（一）培育机构化、规模化住房租赁企业。

1. 组建县属国有住房租赁公司。

新组建或依托现有国有平台公司组建县属国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营，发挥国有企业的引领和带动作用，加快保障新市民和人才的住房需求。

[责任单位：

县财政局、县住建局、县人社局、县规划和自然资源局、县市场监管局（排名第一的为牵头单位，下同）]

2. 发展住房租赁企业。

实行住房租赁企业备案制度，规范行业管理。

对住房租赁企业，按照中央、省关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级有关规定给予相应政策扶持，享受相关税收、金融支持。

逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，不断提高管理和服务水平，支持企业向机构化、规模化方向发展。

[责任单位：

县住建局、县民政局、县国资金融局、县财政局、县市场监管局、县税务局]

3. 培育其他住房租赁主体。

鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。

支持房地产开发企业新建、配建租赁住房或利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。

支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。

[责任单位：

县住建局、县规划和自然资源局、县国资金融局]

（二）多渠道增加租赁房源。

积极盘活存量房屋用于租赁。

鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。

支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务。

对县属国有企业、乡镇（街道）闲置的拆迁安置房，可适当装修，用于租赁。

农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房，可用于租赁。

[责任单位：

县住建局、县国资金融局、各乡镇（街道）、县规划和自然资源局]

（三）鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务。

鼓励开展规模化住房租赁业务。

鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房完善配套、统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

[责任单位：

各乡镇（街道）、县住建局、县规划和自然资源局、县公安局、县卫健局]

（四）鼓励住房租赁消费。

1. 落实住房租赁支持政策。

制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。

县公安局按照《XX市居住证管理实施办法》等有关规定签发居住证，持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

[责任单位：

县公安局、县教育局、公积金XX管理部、县卫健局、县住建局、各乡镇（街道）]

（1）本县户籍承租人子女，按照XX市义务教育阶段招生入学政策接受教育；非本县户籍人员在本县无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育。

[责任单位：

县教育局、县住建局、各乡镇（街道）]

（2）公积金管理部门应按照住房公积金租房提取的有关规定，落实提取住房公积金支付房租政策。

职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取；租住商品住房的，应根据我县市场租金水平和租住住房面积，确定租房提取额度。

[责任单位：

公积金XX管理部]

（3）结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，特别是在义务教育、基本医疗、养老、公共就业服务、公共卫生服务和计划生育服务、公共文化体育服务、健康促进、社区事务、科技申报、法律援助和其他法律服务、社会保障、住房保障和公积金提取等方面享有的基本公共服务。

[责任单位：

县住建局、县教育局、县公安局、县人社局、县卫健局、县文体旅游局、县民政局、县司法局、公积金XX管理部等]

2. 落实税收优惠政策。

对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。

税务部门要落实住房租赁有关的增值税政策。

[责任单位：

县税务局]

3. 推进政策性保障型公租房货币化。

坚持租补并举、以补为主，在租赁补贴试点基础上开展提标扩面，逐步扩大补贴范围和提高补贴标准，有效支持保障对象通过市场租赁解决住房困难，确保应保尽保。

[责任单位：

县住建局、县财政局]

三、加强住房租赁综合管理构建规范管理机制

1. 建立住房租赁市场发展和规范管理工作联席会议制度。

县政府作为此项工作的责任主体，统筹协调全县住房租赁市场的培育和发展、住房租赁规范管理等工作。

充分运用XX市住房租赁交易服务平台加强对辖区租赁住房进行动态管理，建立疑难、复杂问题协调解决机制和突发事件应急处置机制，确保各类问题得到及时妥善处理。

[责任单位：

县住建局、各乡镇（街道）]

2. 乡镇（街道）为住房租赁市场发展和规范管理工作的实施主体。

应主动承接公安、住建、人社、卫健、民政、司法等行政部门委托，开设办事窗口，运用XX市住房租赁交易服务平台，为群众提供住房租赁登记备案等一站式服务；负责住房租赁信息收集、住房租赁登记备案、老旧院落和物业管理的监督、指导及房产矛盾纠纷调处等工作；抓好网格化管理，运用辖区网格员、物管人员，协助公安等部门做好来县人员登记，配合对租赁住房内发生的治安、消防等违法案件进行应急处置，租赁住房内发现从事违法违规生产经营活动的，应将情况及时上报县政府及相关部门。

3. 社区居民（村民）委员会委员会实施住房租赁自治管理。

社区居民委员会（村民委员会）应当协助开展住房租赁规范管理工作，指导网格员、物管人员切实履行巡查、发现、劝阻、报告等工作职责，对租赁住房中违法违规行为进行核查，及时反馈乡镇（街道）。

四、规范管理的具体举措

（一）加强住房租赁企业备案管理。

住房租赁企业备案管理。

凡在我县从事住房租赁业务，注册登记经营范围包括“住房租赁经营”“房屋租赁”“长租公寓”等内容的企业（含注册登记在外地的住房租赁企业在本市设立的分公司），在取得营业执照之日起30日内，应到县住建局申请办理住房租赁企业备案手续，领取《XX市住房租赁企业备案证书》，同时县住建局向其发放XX市住房租赁交易服务平台用户名和密码，备案企业凭此用户名和密码在平台开展交易。

[责任单位：

县住建局、县市场监管局]

（二）住房租赁和来县人员信息采集。

1. 完善信息采集和报送机制。

乡镇（街道）和县住建局应积极指导小区和条件具备的老旧院落成立业主委员会或院委会，选聘物业服务企业或实施院落居民自治。

实施物业管理的小区由物业服务企业实时报送租赁住房和来县人员的动态信息，未实施物业管理的老旧院落由网格员定期向乡镇（街道）报送租赁住房和来县人员的动态信息。

[责任单位：

各乡镇（街道）、县住建局]

2. 明确中介报送责任。

通过房地产中介机构撮合出租的，房地产中介机构应当在签订或经中介机构解除租赁合同后24小时内将承租人信息向租赁房屋所在地社区居民（村民）委员会申报，社区居民（村民）委员会经网格员核实后及时向乡镇（街道）报送信息。

[责任单位：

各乡镇（街道）、县住建局、县公安局]

（三）加强各部门信息共享。

加强部门信息共享。

乡镇（街道）通过XX市住房租赁交易服务平台汇总、核实住房租赁信息，及时向公安机关推送来县人员信息，定期向县住建局报送住房租赁信息。

县住建局将住房租赁登记备案信息定期报送至市住建局。

通过XX市大数据和电子政务部门的“政务云”自行查询、提取相关信息，方便来县人员办理各类住房租赁相关事项。

[责任单位：

各乡镇（街道）、县住建局]

（四）明确不得出租房屋的范围。

明确不得出租的范围。

租赁住房及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备给排水、供电等必要的基本条件。

有下列情形之一的住房不得出租：

（1）属于违法建筑的；

（2）被鉴定为危险住房的；

（3）违反规定改变住房使用性质的；

（4）法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。

租赁住房对外出租时，应通过XX住房租赁交易服务平台进行核实全市统一的房源信息编码，租赁当事人不得通过XX住房租赁交易服务平台对外发布不得出租的房源信息。

[责任单位：

县住建局、县公安局、县规划和自然资源局、县市场监管局、县综合执法局、县卫健局、各乡镇（街道）]

（五）规范使用住房租赁合同。

规范使用住房租赁合同。

鼓励租赁当事人使用由市住建局制定并公布的住房租赁合同指导文本。

[责任单位：

县住建局]

（六）加强房屋租赁登记备案管理。

促进房屋租赁合同备案工作。

租赁当事人应自签订或变更房屋租赁合同之日起30日内，在网上申请备案或到街道办事处（乡镇）专设窗口办理备案手续。

网格员、物管人员在巡查中发现房屋已出租但未登记备案的，应提示并告知租赁当事人及时办理房屋租赁登记备案。

通过中介机构签订租赁合同的，中介机构应主动告知当事人办理房屋租赁登记备案事项。

[责任单位：

各乡镇（街道）、县住建局]

（七）规范租金、押金的收取和支付。

规范租金、押金的收取和支付行为。

县住建局应定期发布住房租金水平信息，为住房租赁交易租金提供参考，租赁当事人可参考市场租金水平信息并综合考虑其它因素，确定实际租赁价格。

租赁期限内出租人不得单方面提高租金标准，随意变更租金调整频次和租金涨幅。

出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。

[责任单位：

县住建局]

（八）加强住房租赁违规行为监管。

1. 加强集中出租管理。

集中出租住房供他人居住，出租房间达到5间以上或出租房屋居住使用人达到10人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或登记系统，并将相关登记信息报送公安机关备案。

[责任单位：

县公安局、县住建局、各乡镇（街道）]

2. 加强“非法群租”等违规行为查处力度。

运用住房租赁租住标准区分“合理合租”与“非法群租”等租赁行为，建立“非法群租”台账，开展住房租赁市场规范管理的专项检查和日常巡查，强化租赁住房的物业管理。

由县住建局通知各部门联合执法加强对“非法群租”等违规行为的查处。

[责任单位：

各乡镇（街道）、县公安局、县住建局]

3. 加大“住改商”“住改仓”查处力度。

不得擅自将住房改变使用用途，违法改变住房用途的，由物业服务企业、业主委员会或相关业主书面向乡镇（街道）和县综合执法局报告，县综合执法局应及时组织相关部门定期检查，对违规违法行为依法查处。

对逾期尚未依法整改违法行为的单位和个人，由县综合执法局书面告知县公安局、县住建局、县规划和自然资源局、县市场监管局、县民政局，暂缓办理房屋所有权转移登记、房屋租赁登记备案、房屋抵押登记、工商企业（含个体工商户）注册登记和社会组织登记。

[责任单位：

县综合执法局、各乡镇（街道）、县公安局、县住建局、县规划和自然资源局、县市场监管局、县民政局]

4. 加强住房租赁市场的规范与管理。

开展住房租赁市场规范管理的专项检查，加强住房租赁市场的巡查和监测，强化租赁住房的物业管理，对中介企业的不规范行为和租房个人的不良行为纳入信用管理体系予以公示，并对违规行为依法予以纠正或处罚。

[牵头单位：

各乡镇（街道）、县住建局、县公安局、县规划和自然资源局、县市场监管局]

五、强化各方主体责任

1. 保障承租人安全居住。

督促房屋出租人、承租人严格执行《XX市消防条例》《XX市房屋租赁管理办法》等有关法规规章，按规定切实履行消防安全管理职责，发现安全隐患的，及时报告相关部门消除隐患。

严禁将出租房与生产、储存、经营易燃易爆危险品场所设置在同一建筑；严禁使用木板、泡沫彩钢板等易燃材料进行出租房建造或分间隔离；严禁擅自改装电气线路、燃气管道；严禁在出租房单间内使用明火、电瓶车充电，疏散通道内不得堆放杂物、不得存放电瓶车及充电。

[牵头单位：

县公安局、县应急局、县住建局、县公安局]

2. 出租人责任义务。

出租人应当确保租赁房屋符合规定的安全条件，不得违反房屋租赁标准的相关规定。

出租人禁止将存在建筑、治安、消防隐患的住房出租，且应对承租人使用租赁住房的情况进行监督；禁止向无身份证明的人员、利用租赁住房进行违法生产经营活动的人员出租，发现承租人利用租赁住房进行违法犯罪活动的，出租人应及时向公安机关报告。

出租人应加强安全风险防范意识，主动履行住房租赁登记备案和督促住房使用人进行登记等责任义务。

3. 承租人责任义务。

承租人承租的房屋如需转租或改造装修的，应征得出租人同意，并按规定办理相关手续。

承租人对承租房屋的使用安全负责，主动做好居住人员的申报登记和房屋租赁登记备案，服从行政主管部门和乡镇（街道）的管理。

不得利用承租住房从事经营、违法犯罪等活动，不得损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活。

4. 中介机构责任义务。

房地产中介机构应依法开展住房租赁业务，积极配合住房租赁规范管理工作。

不得为不符合规定的租赁住房及相关租赁当事人提供中介服务，不得参与或教唆他人参与不符合规定的住房租赁行为。

5. 住房租赁企业责任义务。

国有或民营的住房租赁企业，以及开展住房租赁业务的房地产开发企业、物业服务企业等机构应当查验承租人证件，并如实记载相关信息；通过XX住房租赁交易服务平台发布房源信息、展示新建配建租赁住房建设资质、建设进度等相关信息，提供的存量房源应通过平台核实，不得发布虚假房源信息，并应按规定办理住房租赁登记备案。

6. 物业服务企业责任义务。

物业服务企业依据物业小区管理规约和物业服务合同的约定，加强物业小区管理和巡查，认真落实来访人员询问登记制度，对出入小区的中介服务人员、住房租赁企业人员应查验实名并登记，及时报告住房租赁情况、违法违规租赁行为、安全防火及其他特殊情况，切实履行住房租赁禁止行为的告知、劝阻、制止、报告等义务。

六、加强信用信息管理

加强住房租赁信用信息管理。

住建、公安、市场和质量监管、税务、住房公积金等行政主管部门应将涉及住房租赁相关信用信息共享。

乡镇（街道）应及时将住房租赁相关企业和租赁当事人的基本情况、良好行为以及不良行为报送县住建局，由县住建局汇总报送有关部门依法处理。

七、工作要求

1. 提高思想认识。

要统一思想，充分认识加快发展和规范管理住房租赁市场工作的重要性，培育和发展住房租赁市场，加强住房租赁规范管理工作，规范住房租赁行为，保护群众合法权益，维护社会稳定。

2. 强化组织保障。

建立以县政府分管房产管理工作副县长为召集人，县委督查室、县发改局、县经信局、县环保局、县规划和自然资源局、县税务局、县公安局、县综合执法局、县住建局、乡镇（街道）为成员单位的XX县房屋租赁管理工作联席会议，负责我县房屋租赁管理工作的统筹、协调和推进等工作。

联席会议办公室设在县住建局，负责房屋租赁的管理、业务指导、监督和检查工作。

3. 建立考核机制。

将住房租赁工作纳入部门、乡镇（街道）目标考核，各部门要按照所承担的具体工作，定期上报工作推进情况，保证工作按时、保质、有序地推进和完成。

县住建局负责对该工作年度目标考核分值进行评定，并将考核结果上报县委督查室。

4. 做好宣传引导。

加强政策宣传，鼓励企业积极投入住房租赁行业发展；加强舆论引导，积极引导消费者树立理性住房消费观念，为培育和发展住房租赁市场营造良好的实施氛围。

八、本方案由县住建局负责解释，自公布之日起实施。