房屋买卖合同网签备案的法律性质与效力问题研究.docx

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房屋买卖合同网签备案的法律性质与效力问题研究

房屋买卖合同网签备案的法律性质与效力问题研究

张文忠沈莉萍史克诚

网签备案制度是我国特有的制度，其随着网络信息技术发展而成型，是电子政务和便民服务时代政府推出的一项兼具管理和服务功能的行政举措。

一方面，由于我国现有法律没有对房屋买卖合同网签备案予以明文规定，理论界和实务界对其法律性质与效力的界定存在不小的争议，各地法院也未形成统一的保护规则；另一方面，由于网签在实践中呈现了普遍适用以及仍将扩大适用的趋势，继而引发了相关法律适用和权利救济争议。

针对实践中普遍存在的网签备案是否具有排序效力、权利冲突各方利益如何平衡、网签备案与抵押权登记关系的处理等问题，本文以存量房买卖网签备案为分析对象，从民事和行政双重角度，结合相关法律规范的规定和利益平衡原则的要求，综合考察区分不同场景情形下的网签备案效力范围和边界，并就相关问题进行探讨，提出可行性对策建议，更好保障网签备案相关权利人合法权益。

近年来，随着政府管理的要求和信息技术的跟进，许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施，并建立了包括新建商品房和存量房在内的房屋买卖网签合同备案制度。

该制度是为了保护不动产交易稳定性、诚信性、安全性的一项保护性的行政管理制度，其制度设计本身有着其独特的价值承载。

一方面，由于我国物权法没有对房屋买卖合同网签备案予以明文规定，理论界和实务界对其法律性质与效力的界定存在不小的争议，各地法院也未形成统一的保护规则；另一方面，由于网签备案在实践中呈现了普遍适用以及仍将扩大适用的趋势，继而引发了相关法律适用和权利救济争议，相关案例也已不同程度的反映了网签备案合同与非网签备案合同、网签备案与物权登记效力间紧张冲突关系的存在，如实践中因信息不对称和现有信用机制不健全的原因，在房屋买卖过程中屡屡出现阴阳合同、一房数卖、先卖后抵等问题，如何理顺其间的关系问题，对真实合法的关系予以确认，对虚伪脱法的行为予以纠正。

对此，人民法院对相关案件中权利救济的范围、限度以及相关裁判路径的选择都需要进一步梳理。

故而不论从理论上还是实践上都存在对房屋买卖合同网签备案法律性质和效力相关问题作进一步探讨回应的必要。

一、房屋买卖合同网签备案的整体概况

城市新建商品房与存量房买卖属于城市商品房买卖的两种主要形态。

但由于新建商品房与存量房在制度和法律规范层面均存在着诸多不同，新建商品房由于其涉及群体利益和社会稳定，国家在立法和执法层面均对其交易的各个环节予以了严格规制。

而以城市存量房为标的物的买卖在商品房交易中比较典型和普遍，故本文仅以存量房买卖网签备案为分析对象进行探讨。

（一）网签备案制度的历史沿革

网签备案制度是我国特有的制度，其随着网络信息技术发展而成型，是电子政务和便民服务时代政府推出的一项兼具管理和服务功能的行政举措。

从网签备案制度的实质源头上看，网签备案制度源自1994年《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》、1998年《城市房地产开发经营管理条例》规定的商品房预售合同登记备案制度。

预售合同备案在制度建立的初期主要采行书面记载、归档等方式。

直至2004年3月，上海市人民政府通过制发沪府发（2004）12号《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，率先在上海市建立了网签合同备案制度。

2004年建设部修改的《城市商品房预售管理办法》第十条增设了一款规定：

“房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

”预售合同备案自此在全国范围内借助网络系统开始推开，此即网上备案。

其后，经过10余年的发展，新建商品房（既包括预售也包括现售）买卖合同的网签备案在全国全面铺开，且适用范围不断扩大，存量房买卖合同的网签备案制度也顺势在全国各大中城市建立并施行。

如2006年8月，上海市人民政府制发沪府发（2006）37号《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，建立起了存量房买卖合同网签备案制度。

2008年原北京市建设委员会《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》也对存量房网签备案作了明确规定。

（二）网签备案制度的具体规范依据

我国现有法律对网签备案制度内涵、性质、法律地位和效力缺乏直接统一而明确的规定。

该制度是在各地行政机关推动下落地生根的，各地的实际操作流程也并不一致。

虽然有学者通过考察得出网签备案制度的法律依据是《城市房地产管理法》第三十五条第一款规定的房地产成交价格申报这一法定制度，但应当看到该规定虽然可以作为网签制度的一个制度来源，但其并不能涵盖网签备案制度的全部内容，也并不能作为网签备案制度的直接规范依据，且网签备案制度的法律性质和效力并未因此条款的存在而得到明确。

现有的制度设计和运行规范依据主要体现在国务院行政规定、住房和城乡建设部出台的相关指导规范文件、各地自行探索制定的网签备案规范中。

具体言之，从国务院行政规定层面上看，2010年1月7日，国务院办公厅在国办发〔2010〕4号《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求。

从行业主管部门和地方管理要求上看，网签备案有更加具体细致的要求。

其中，住房和城乡建设部下发的建办房[2015]45号《房屋交易与产权管理工作导则》对网签办理流程进行了规范。

2018年12月26日，住房和城乡建设部印发了建房〔2018〕128号《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，要求在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案，加快推进房屋网签备案系统全国联网工作。

2019年8月，《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》也对网签备案的流程进一步予以规范。

在地方层面，北京、上海、天津、重庆、广州和江苏、安徽等地也先后通过《北京市城市房地产转让管理办法》《上海市房地产转让办法》等规范对房屋交易合同网签备案作出了具体规定。

（三）存量房网签备案制度的内涵分析

存量房网签备案制度是指已经具备存量房上市交易条件，持有房地产权属证明的卖房人，在与购房人达成买卖意向，签订存量房买卖合同后，通过平台系统将存量房买卖合同中的房屋权利状况等数据即时记载备案的行为，包含网上签约和网上备案两个步骤，由于电子数据的共享、便捷等特点，两个步骤是相连贯且先后完成的。

也有学者将存量房网签备案概括为三个环节：

一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同书，三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。

有学者认为存量房网上签约与存量房合同备案两者是有区别的，并从两者性质、功能、有无强制性方面进行了分析比较。

对此，本文认为存量房网签备案制度从其制度设计的初衷和运行实际、网签备案两者合二为一的发展趋势看，宜将其作为一个连贯整体进行看待，将各个环节严格区分割裂开来并无实际意义。

但这并不妨碍我们可以从方便分析认识的角度将其内涵的两项基本内容抽离出来。

房屋买卖合同网签备案可以被拆分为两项基本内容：

出卖人与买受人主导推动的房屋买卖合同签约行为、行政主管机关主导下的网签备案行为。

基于此分析，存量房网签备案作为一个整体，对其法律性质和效力分析不可避免的需要民事和行政的双重视角进行审视。

（四）网签备案的功能和作用

网签备案的功能事关房产交易市场监管和政府治理的模式，涉及每一购房人的切身利益，应予认真对待。

考察网签备案及其相关配套制度设计本身所承载的功能和作用对于我们全面准确把握理解网签备案的法律性质和效力具有基础支撑作用，否则会对网签备案陷入孤立和片面理解的怪圈。

本文将网签备案的功能区分为原始基础功能和在前述功能基础上的实际运行功能、市场服务功能。

具体而言：

其一，在原始基础功能方面，如上所述，网签备案制度源于商品房预售合同登记备案制度，而商品房预售合同备案制度的主要功能在于方便政府对房地产交易市场的监管和调控。

在立法者看来，预售合同备案是一种管理措施，目的在于监督检查、宏观调控。

故网签备案制度在创立伊始就本能的继承延续了这一基本功能。

网签备案最初体现的主要是一种行政管理措施，本质上是国家公权力对市场交易行为的之中规制手段。

存量房买卖合同网上备案是房产交易市场监管的基础平台，它同样也是市场监管的把手。

具体说来：

1.由于网签备案的实际运行机制，网签备案作为存量房过户交易前的强制环节，房管部门对网签备案信息审核并予以记录，提升了后续房屋行政登记的准确率和效率，有利于确定物权的最终归属，降低交易成本，提升房管部门的市场监管能力。

2.网签备案制度具有促进诚信体系建设、防止税收流失、防范金融风险等重要制度服务功能。

存量房交易由于其个体的分散性、人员的流动性、交易双方意思自治的自由性、信息的不对称等特点，很容易出现交易的风险大、纠纷多、为避税而多阴阳合同等问题。

一方面，网签备案对于规范交易流程、公开交易信息，以管控房地产交易市场的不诚信和机会主义行为，服务国家防范房地产金融风险的大局具有重大意义。

另一方面，根据《国家税务总局、住房城乡建设部关于加强信息共享深化业务协作的通知》《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》等文件的规定，房屋买卖中的税收征缴、金融信贷等也以备案为基础。

故网签备案具有防止税收流失、防范金融风险等重要功能。

其二，在实际衍生功能方面，网签备案制度在实际运行中还发挥着维护房产交易安全秩序，保护市场交易当事人权益的功能。

为此，制度设计者专门设计了多重运行保障机制：

1.准予网签前的交易主客体核验机制。

我国的房产交易市场是政府宏观调控的重要领域，相关调控政策具有较强的时效性、地域性、限定性行政色彩，如在某些房价上涨较快的一、二线城市针对特定主体和房屋标的客体施行的限购、限贷、限卖等政策。

通常房管部门会通过网签备案对相关交易主客体进行审核，以配合上述政策施行。

房管部门对于不符合交易条件的主体、客体将不予办理网签。

2.限制处分保护机制。

网签备案是存量房产转移登记的强制性前置环节，各地的网签备案机制都规定了网签正常存续至买卖房屋标的所有权转移登记期间，在网签备案被撤销前，同一房屋不能再行重复网签，出卖人也不能就同一房屋所有权转移过户给他人，降低一房数卖等市场失信风险，提高交易质量，保障购房人的债权实现。

3.交易信息公示披露机制。

网签备案能否发挥功能作用的核心机制即交易信息公示披露机制，推进阳光下的交易。

社会公众可以通过登录网签备案信息平台较为便捷的查询到标的房屋的交易信息，该平台展示的信息以国家公信力为依托，社会公众能够信赖相关网签备案信息以便安排后续交易，防止可能出现的欺诈，保护相关购房人的权益。

4.网签备案信息共享机制。

网签备案信息共享机制使得相关行政机关和司法机关能够实现信息实时互通共享，最大限度的保障了交易信息的客观真实性，以保障交易安全。

5.配套的交易资金监管机制。

房产交易涉及大额资金交易，为保障交易资金安全，相关政府文件都不同程度的提出了建立交易资金监管机制的要求，如要求房屋交易完成后，交易资金才能划转，保障交易资金的安全。

其三，在市场服务功能方面，网签备案机制的运行，其实际功用早已不限于早期单纯的市场监管功能，在服务交易主体方面的功能不断彰显出来：

1.房管部门的核验从客观上对相关交易信息进行了权威判断，极大的方便了市场交易主体对相关交易信息进行甄别判断，降低交易成本和机会成本，提升交易质量和效率。

同时，该制度自身代表着国家为房屋交易主体提供了一个公开权威的交易服务平台，让交易更加透明便捷可视化。

2.平衡保护当事人利益。

房产交易本身比较复杂专业，为平衡保护交易当事人的利益，需要公证人、律师等专业人士介入，以辅助当事人进行交易是国际通行做法。

如美国的产权保险和第三方托管制度、德国和瑞士的强制公证制度、日本的司法代书师制度、我国台湾地区的建筑经理公司制和履约保证机制，等等。

我国缺乏公证人等专业人士介入房产交易的传统和法律规范，在这方面，网签备案制度的运行在事实上发挥了域外房产交易专业人士的角色。

而且相比于域外制度，我国网签备案制度自带政府公信力，成本最低（免费，无需担保），效率更高。

当事人网上签订的买卖合同以主管部门推出的业已平衡当事人双方利益的买卖合同示范文本为标准，这些示范文本对一些容易产生纠纷的事项和问题进行了专业细致约定，当事人只需要填入交易标的物、价款等必要条款即可完成签约。

这既便利了交易，降低了交易磋商和订立合同的成本，又平衡了当事人双方的利益。

3.网签备案具有督促房产经纪机构提供规范服务的功能。

根据《房地产经纪管理办法》的规定，对于违规操作的房产经纪机构，主管部门停止其进行网签的权限，使其难以继续经营，从而督促其提供规范服务。

二、房屋买卖合同网签备案的法律性质辨析

“现实中发生的具体行为自身并没有确定的属性，只有从特定角度并依据具体法律规范进行审视，它才有准确的法律定性，而基于不同的视角或依据，同一行为就会有不同的法律属性。

”各界对网签备案作为政府部门对房屋交易活动的服务和监管行为这一点基本上取得了共识，但对于网签备案的具体法律性质，目前存有一定的争议，主要存在5种观点：

1.非行政行为论。

持论者认为网签备案属于中央政府对行业主管部门及其下级管理部门的一项工作要求，而不是赋予的一项法定义务。

该项工作的落实与否不会导致行政不作为的后果。

也有论者从网签备案缺乏行为主体实施的行为能直接或间接导致行政法律关系的产生、变更和消灭这一要件的角度，论证了网签备案不属于行政行为。

2.房屋买卖合同性质论。

持论者认为网签备案虽然在形式上属于政府规范房地产交易市场的一项制度安排，但其体现了买卖双方的真实意思表示，具备合同成立生效的必要条件，本质上属于民事合同。

3.行政备案行为论。

持此论者认为，网签备案是房管部门为了管理、监督和服务的需要，在房屋买卖合同签订过程中，要求房屋买卖合同当事人对房屋交易的基本信息进行申报并公示的行政程序，是其为规范存量房交易市场，保障交易安全提供的一项服务措施，这种备案不具有创设权利的功能，作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能，也有学者将其界定为监督告知意义的备案。

4.行政确认行为论。

行政确认行为是行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或法律事实进行甄别并给以确认、认证的具体行政行为。

网签备案是国家公权力机关对当事人存量房买卖合意内容即房屋买卖合同的真实性、合法性予以确认、认可和证明，符合一般行政确认行为的特质。

5.二元属性论。

持此论者从民事和行政的双重角度对网签备案进行分析，认为网签备案具有民事和行政双重属性。

具体说来，一方面，从当事人提交申请材料、填写网签信息以及签字确认来看，网签具有明显的民法属性；另一方面，从当事人申请办理网签，工作人员受理、审查、记载、公示等来看，网签又具有明显的行政法属性。

对此问题，基于本文前述对网签备案内涵、功能目的的分析，网签备案宜作为一个整体看待，融合了出卖人与买受人主导推动的房屋买卖合同签约行为和行政主管机关主导下的网签行政备案行为是其两项基本内容要素，涉及民法与行政法两重领域。

其本质上是公权力介入民事交易行为的一项行政措施，系房管部门基于市场监管和服务的需要，依据交易当事人的申请，依托政府公权力对交易当事人房屋买卖合同信息予以登记、确认并向社会公众进行公示，对包括交易当事人、相关利害关系人、相关行政机关在内的权利义务能够产生一定的民事和行政效力的行政确认行为。

如前所述，该制度虽不直接创设当事人的权利，但亦非单纯的信息档案记录，通过其运行机制，对交易当事人的交易权益能够产生实际影响，故依法属于可诉性的行政行为，而至于其具体效力如何，需结合具体交易场景进行分析。

三、房屋买卖合同网签备案的法律效力解析

由于房屋交易本身涉及较大经济利益以及承载着的特定政治社会价值，且实践中的房屋买卖交易场景较为复杂多变，涉及多方利益冲突，如涉及债权与债权、物权和债权、所有权与定限物权的权利冲突、物权的归属等多重问题，需要有效的冲突解决规则来妥善处理。

网签备案制度也不例外，在实践中常常涉及网签备案合同是否属于具有登记能力的债权、网签备案合同是否具备诸如公示、保障守约买方债权实现、合同内容确定、物权法意义上的排序对抗等效力问题。

（一）网签备案效力内容的界定

网签备案效力内容与权利主体的权利内容是相呼应的，网签备案效力内容因作用对应主体对象的不同，而导致具体内容会有所区别。

从网签备案买受人的权利性质看，因立法没有做出统一规定，故在具体性质界定上存在一定的争议，目前比较有代表性的几种观点为：

单纯的债权论、可以转化为物权的期待权论、过渡物权论（所有权并未发生转移）、以实际占有房屋为前提的准物权论、萌芽性物权论、有限的不完备的物权效力说、类似或等同于预告登记的效力论、在特定情形下的物权变动效果论。

不难看出，关于网签备案买受人权利性质的讨论已经超越了传统的物权与债权二分法，且从相关立法规定及其实际运行状况、功能价值看，也难以将其完全套入物权和债权的单独框架进行性质界定。

对此，本文认为网签备案买受人的权利范围和效力需结合具体情形进行分析，既不能单一的用法律概念做理论上的机械界定和预判，也不能一概而论，需要结合具体场景和情形进行具体分析。

从网签备案赋予房屋买受人的权利功能价值看，其被制度设计者有意的赋予了优于一般隐性合同的更值得保护的效力。

具体而言，网签备案突破了债权相对性和平等保护原则，其借用物权的公示机制将隐性的债权向不特定的社会公众进行了客观的公示，用于对买方债权的保护，此时房屋买受人的债权具有了公示对抗效力和权利推定效力。

通过前述权利性质和功能价值论述，网签备案的民事效力可以区分为一般情形下的债权效力和在特定情形下的物权效力。

具体说来，网签备案的债权效力又可细分为以下四点：

其一，合同债权确认效力。

如前所述，网签备案虽不创设买卖当事人的权利义务，也非买卖合同成立的依据，但其本身系对买卖合同的真实性、合法性的行政确认行为，政府在这里发挥着“公证人”的角色。

根据其程序设计和运行机制的特点分析，网签备案具有成立买卖合同、买卖双方真实意思推定、与竞争合同相比具有合同的优势证明等效力。

网签信息自身的中立性、程序严格性、高度客观性、确定性、可靠性，其证明力远胜于非网签合同，除非被证伪。

其二，公示对抗效力。

网签备案发挥作用的核心机制便是将具有相对性的买卖合同向社会公开，以便交易参与人知晓，赋予其注意义务，从而使得买卖合同获得了一定限度的对世效力。

经过备案登记的买卖合同更具有值得保护的利益和价值，类似于优先购买权的效力，具备对抗与备案登记合同相悖的隐性的买卖合同和非网签合同的效力，除非经过强有力的证据被推翻。

相关司法案件在不同程度上对该效力进行了确认，有些案件甚至赋予网签备案对抗就网签备案后的同一房屋设定抵押权的的效力。

其三，房屋权属存在争议的初步证明效力和警示效力。

网签备案依托国家公信力，又有正当程序保障，其能够如实对相关合同交易信息进行归集并向社会公示，能够更客观权威的反映买卖房屋标的的真实状况，从而证明房屋正处于交易过程中，进一步证明房屋权属也很有可能正处于变动中或根据当事人的合意已经发生事实上的权属变化，故其具备作为房屋权属存在争议的初步证明效力和警示效力，从而保障交易安全和交易秩序。

其四，限制房屋所有权人将房屋再次转移处分的效力。

依据网签备案自身机制设计，同一房屋在网签后至办理过户前，不得再次作为买卖标的物办理网签，故网签备案具有限制出卖人再次将房屋过户给第三人的效力。

此外，其在特定情形下，结合房屋交付占有公示方式，网签备案还具备特定的物权对抗效力。

在此种情形下，之所以具备特定的物权对抗效力具有深厚的法理和现实基础。

我国的物权变动是以登记要件主义为基本原则，以登记对抗主义为例外的不动产物权变动原则的模式。

城市存量房屋交易适用登记要件主义原则。

我国部分民法学者就此主张不动产物权变动只能是当事人意思表示和行政法上的不动产登记相结合的结果，也即“统一登记公信力理论”。

孙宪忠教授主张该理论违背了物权公示方式仅仅具有推定正确效力的物权法原理，也从本质上否定了民事主体的固有物权，否定了民事主体有权依据自己意愿处分物权的法理。

陈永强教授主张传统理论严格恪守“有登记即有物权，未登记即无物权”的物权变动规则，虽标准简洁清晰，但该形式规则不区分具体情况，一刀切，使本不应被保护的人获得保护，对物权变动陷入一种“全有或全无”的论证模式，从而使得已占有的买受人这一中间形态的权利无法获得妥当保护。

还有学者从买卖合同的履行风险、我国不动产登记的现状、事实物权的广泛存在、执行难、风险负担等角度，论证了绝对适用登记生效主义所可能产生的种种问题。

基于严格绝对适用登记生效主义所可能导致的不公平和非正义的顾虑，各界对于物权法规定的物权变动登记生效原则寻求修正和突围，以平衡各方利益保护需要。

理论界以孙宪忠、陈永强教授为代表。

孙宪忠教授主张买卖合同的签订和履行是两种独立的法律行为。

合同签订并不代表一定会被履行。

在合同履行阶段，交付标的物、办理过户登记手续等，都是合同履行（转移房屋所有权）的意思表示的结果，也是该意思表示的公开展示。

依据该意思表示来确认所有权取得符合意思自治原则，如果当事人认可，合同就可以认为已经履行完毕，因为双方的目的已经达到——买受人的最终目的是为了获得房产，出卖人是为了获得价款。

至此，房屋交易应视为结束，买受人亦应取得房屋所有权。

在这种情况下，买受人即取得了事实物权，该事实物权在不存在交易第三人的情况下可以对抗法律物权。

陈永强教授的主张可以概括为物权变动三阶段理论，其认为在不动产买卖关系中，当不动产交付于买受人时，买受人实际上占有使用财产并享有收益权，买受人的此种权利系在债权阶段与物权阶段之间的一种过渡性质的中间型权利，该中间型权利既非纯粹债权，又非完全物权，而是具有“物权性”属性的权利。

其主张未履行交付的债权与已经履行交付的债权是有区别的，后买受人不能向已占有的前买受人主张返还请求权。

上述两种观点虽然在理论构造上和论证上存在一定的差异，但都承认在房屋买卖合同签订之后，登记过户之前，买受人凭借其实际占有房屋行为，取得了具有一定的物权属性和效力的权利。

本文对上述观点亦表示赞同。

其一，根据物权法原理，物权登记并非行政赋权行为，物权变动原因也非行政登记的法律结果，物权变动的根本原因和依据应当是买卖双方当事人的合意，而此处的物权变动合意需要具备买受人实际占有房屋的外在判断标准。

其二，根据物权公示原则，其存在的重要目的就是将买卖双方当事人的物权变动合意进行公示，在满足物权排他性效力的同时，保障不特定交易第三人的利益。

故在不涉及第三人利益和交易安全的前提条件下，承认合意产生一定的物权效力，能够有效维护真正权利人的权利，保障交易安全和秩序。

如果无视此种情况与一般债权的区别，则会导致事实的不公平结果的发生。

基于此分析，根据网签备案对买卖合同的确认、公示效力，如在办理网签之后，出卖人将房屋交付买受人实际占有，则买受人取得了房屋的事实物权，该物权能够对抗出卖人的所有权登记，但未经登记不具有对抗善意第三人的效力。

至于在网签办理之后，买受人只是部分或全部支付房屋价款，但未取得房屋的实际占有，不符合物权公示原则的要求，则其权利状态并没有发生变化，而是停留在债权状态，其在此时难以主张所有权。

至于其与其他主体发生权利保护冲突情形，则人民法院应当综合考量各种因素，对承受更大风险的当事人予以应有的救济。

只有这样才能将风险降低到最小限度，从而实现法律的效益和价值。

（二）网签备案合同与非网签备案合同的关系问题

网签备案并不是对出卖人权利的完全限制，实践中会出现出卖人就同一标的房屋签订不同的买卖合同的情形。

这其中包括出于避税、协议发生变动等原因与网签买受人在网签合同之外签订的隐秘合同，也即阴阳合同，也包括出卖人就同一标的房屋与网签买受人之外的买受人签订的买卖合同，也就是一房数买情形。

故就同一标的房屋上设定的合同债权会发生一定的冲突。

对此合同效力冲突问题，如前所述，一般情况下，网