戴德梁行-交楼培训.ppt

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交交楼楼培培训训交楼前的准备工作交楼前的准备工作一、有关政府文件准备一、有关政府文件准备11、重重庆市人民政府令（第市人民政府令（第5151号）号）“重重庆市物市物业管理管理办法法”；22、重重庆市物价局、重市物价局、重庆市土地房屋管市土地房屋管理局文件渝价（理局文件渝价（19991999）398398号号“重重庆市物价局、重市物价局、重庆市土地房屋管市土地房屋管理局关于印理局关于印发重重庆市城市物市城市物业管理管理服服务收收费实施方法的通知施方法的通知”；3、重庆市土地房屋管理局重庆市房管局关于印发物业管理服务合同等五个示范文本的通知渝地房发1999206号；4、中华人民共和国治安管理处罚条例；5、中华人民共和国消防法；6、城市异产毗连房屋管理规定；7、全国城市优秀管理大厦标准及评分细则；8、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定建房1998第102号文。

二、管理公司应准备的收楼文件二、管理公司应准备的收楼文件1、建立初步业主档案；2、业主管理公约/入住公约；3、住户手册及装修守则；4、收楼通知书应列明业主收楼时应缴费用、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书等，以挂号信或特快专递的形式寄出；55、商场、商场/住宅（公寓）物业移交及二次装住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图（内部修流程图（内部/公开）；公开）；6、入伙程序指南，分为业主专用和租客专入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也可称为收楼程序指南；用，也可称为收楼程序指南；7、单元出租承诺书（存档用）；单元出租承诺书（存档用）；8、物业管理处业户办理收楼、二次装修手物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）；续凭证（内部文件，存档用）；9、业户联络资料登料登记表（表（业主档案内容，主档案内容，存档用）；存档用）；1010、区域防火区域防火责任任协议书（业主档案内容，主档案内容，存档用，一式二份）；存档用，一式二份）；11、通讯业务申请表（业主档案内容，存档用）通讯业务申请表（业主档案内容，存档用）；12、验收交接书（业主档案内容，存档用，一验收交接书（业主档案内容，存档用，一式二份）；式二份）；13、验收遗漏工程记录表（业主档案内容，存验收遗漏工程记录表（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）；各执一份）；14、锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）；用，一式二份）；15、收楼承诺书（业主档案内容，存档用，一收楼承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）；式二份）；16、以上文件可以装订成册。

以上文件可以装订成册。

（收费许可证可收费许可证可作为附件作为附件）。

三、三、行政人事部在交楼前应做的准备行政人事部在交楼前应做的准备工作：

工作：

1、员工入职前培训及考核；2、落实员工劳动合同；3、确定员工制服样式、订做事宜；4、制定管理公司内外部文件、印刷事宜；5、采购管理公司开办物品及器材；6、交楼物品的准备包括：

保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果；7、交楼现场气氛的布置、交楼现场气氛的布置7.17.1气氛布置的要求：

突出喜庆、舒适、遮气氛布置的要求：

突出喜庆、舒适、遮挡完工部分；挡完工部分；7.27.2布置方法：

鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、布置方法：

鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀；气垫拱门、绿化地带点缀；7.37.3该项工作可交由专业布置、策划公司完成。

该项工作可交由专业布置、策划公司完成。

88、交楼指示牌的制造、交楼指示牌的制造8.18.1楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌；指示牌、走火通道指示牌；8.28.2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等；单行牌等；8.38.3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置；停车位置；8.48.4收楼程序指示牌；收楼程序指示牌；8.58.5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、等候处、交接处、验咨询处、缴款处、等候处、交接处、验楼处、装修申请处；楼处、装修申请处；9、管理公司营业执照及资质证书的领取；10、落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排。

四、财务部在交楼前应做的准备工作四、财务部在交楼前应做的准备工作11、选定财务管理软件及相关的软件操作培、选定财务管理软件及相关的软件操作培训；训；22、建立财务各项管理制度及工作程序；、建立财务各项管理制度及工作程序；33、物业管理收费标准申报手续及收费许可、物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的领取；证书的领取；44、确定收费方式；、确定收费方式；55、收收费费表表格格及及票票据据的的准准备备，包包括括输输入入业业主主的基本资料、输入收费项目及金额；的基本资料、输入收费项目及金额；66、收取费用需准备的政府有关文件；、收取费用需准备的政府有关文件；五、工程部在交楼前应做的准备工作五、工程部在交楼前应做的准备工作11、建立工程部各项管理制度；、建立工程部各项管理制度；22、与与开开发发商商联联系系并并落落实实工工程程图图纸纸、合合同同交交接事宜；接事宜；33、协协同同物物业业部部与与开开发发商商及及施施工工单单位位一一起起对对公公建建设设施施、公公共共位位置置及及楼楼宇宇内内部部质质量量进进行初验；行初验；3.13.1登记遗漏工程；登记遗漏工程；3.23.2对遗漏工程进行统计、归类、总结；对遗漏工程进行统计、归类、总结；3.3将遗漏工程总结递交发展商、承建商；将遗漏工程总结递交发展商、承建商；4、跟进遗漏工程的整改工作进度；5、对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。

如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改；6、管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，尽可能地向业主进行解释工作；77、核对水表、电表、煤气表；、核对水表、电表、煤气表；7.17.1有有关关核核表表工工作作一一定定要要做做到到表表对对户户，户户对对表，记录清晰；表，记录清晰；7.27.2对对有有问问题题的的表表一一定定要要记记录录在在案案，出出文文通通知知发发展展商商、承承建建商商、供供电电公公司司、煤煤气气公公司司、供供水水公公司司，要要求求发发展展商商、承承建建商商协协助助供供电电公公司司、煤煤气气公公司司、供供水水公公司司尽尽快快进行整改工作；进行整改工作；88、建建立立初初步步设设备备档档案案，明明确确责责任任人人，并并对对有有关关设设备备、设设施施进进行行查查验验，对对有有问问题题的的设设备备记记录录在在案案，并并通通知知发发展展商商、承承建建商商督促其进行整改；督促其进行整改；99、核核对对单单元元锁锁匙匙（含含电电表表房房、水水表表房房、管管井房、电房等的锁匙）；井房、电房等的锁匙）；99、核核对对单单元元锁锁匙匙（含含电电表表房房、水水表表房房、管管井房、电房等的锁匙）；井房、电房等的锁匙）；9.19.1贴标签；贴标签；9.29.2对有问题的钥匙进行必要的跟进工作。

对有问题的钥匙进行必要的跟进工作。

1010、落落实实交交楼楼现现场场和和周周边边的的水水电电供供应应及及照照明安排工作；明安排工作；1111、落实物业配套设施具体交付时间、落实物业配套设施具体交付时间11.111.1管管道道煤煤气气（通通气气时时间间、点点火火时时间间、费费用等）；用等）；11.211.2有有线线电电视视（开开通通时时间间、申申请请手手续续、费费用等）；用等）；11.311.3电话（开通时间、申请手续、费用等）；电话（开通时间、申请手续、费用等）；11.411.4信信箱箱（规规格格、位位置置、通通邮邮时时间间、投投递递方式等）；方式等）；11.511.5电梯（技术监督站运行证、时间等）；电梯（技术监督站运行证、时间等）；11.611.6对讲系统（安装时间、开通时间等）；对讲系统（安装时间、开通时间等）；11.711.7停停车车场场（设设施施设设备备安安装装、车车管管所所联联系系、车位划分等）；车位划分等）；六、物业部在交楼前应做的准备工作六、物业部在交楼前应做的准备工作11、提提供供有有关关收收楼楼资资料料供供销销售售部部制制作作宣宣传传资资料料（包包括括：

业业主主收收楼楼指指引引、物物业业管管理理费费收收取取标标准准、物物业业管管理理服服务务内内容容、有有偿偿服服务务的的内内容容、物物业业管管理理公公司司人人员员架架构构、物物业业管管理理顾顾问问简简介介、法法规规介介绍绍、物物业业管管理理常识介绍等）；常识介绍等）；22、建立物业部各项管理规章制度；、建立物业部各项管理规章制度；33、根根据据销销售售合合同同条条款款内内容容与与销销售售部部协协定定交交楼楼具具体体事事项项（业业主主收收楼楼时时间间、预预约约收收楼楼时时间间、应应付付费费用用清清单单、收收楼楼通通知知书书、收收楼证明、收楼程序、发收楼信日期等）；楼证明、收楼程序、发收楼信日期等）；44、与与销销售售部部交交接接业业主主基基本本资资料料（联联络络方方式式、合同复印件、发展商承诺的优惠条件等）；合同复印件、发展商承诺的优惠条件等）；55、确定标示的样式、摆放位置、制作等；、确定标示的样式、摆放位置、制作等；66、与与清清洁洁公公司司、绿绿化化公公司司接接洽洽确确定定承承判判商商（确定开荒工作时间、地点）；（确定开荒工作时间、地点）；77、配合工程部进行初检、复检工作；、配合工程部进行初检、复检工作；88、交楼当日物品及文件的准备。

、交楼当日物品及文件的准备。

99、锁匙的管理（贴房号标签）；、锁匙的管理（贴房号标签）；1010、专人管理，摆放在锁匙柜；、专人管理，摆放在锁匙柜；10.110.1一一出出一一入入进进行行登登记记，明明确确有有关关锁锁匙匙的的去向；去向；10.210.2交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋；交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋；1111、建立初步的业主、建立初步的业主/住户档案；住户档案；11.111.1业业主主/住住户户档档案案包包括括的的内内容容：

业业主主/住住户户姓姓名名、地地址址、联联络络方方式式、家家庭庭成成员员状状况况、工工作作地地址址、紧紧急急联联络络方方式式、照照片片、购购房房合合同同或或按按揭揭合合同同编编号号、车车辆辆登登记记、工工程程返返修修记记录录、费费用用缴缴交交情情况况、投投诉诉记记录录及及回回访访记记录录、收收楼楼文文件件二二次次装装修修申申请请记录；记录；11.211.2建建立立初初步步业业主主/住住户户档档案案基基本本内内容容可可从从售售楼楼部部有有关关的的购购房房合合同同或或认认购购合合同同中中可可查阅到；查阅到；1212、掌握物业设施、设备的基本情况；、掌握物业设施、设备的基本情况；12.112.1单元装修标准、单元的朝向、电话线、单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视、冷气机主机、电表、水表、有线电视、冷气机主机、电表、水表、煤气表等的位置；煤气表等的位置；12.212.2水泵房、发电机、电梯等的熟悉；水泵房、发电机、电梯等的熟悉；12.312.3附属设施的熟悉，例如会所、学校等；附属设施的熟悉，例如会所、学校等；1313、物物业业周周围围生生活活配配套套的的熟熟悉悉，例例如如学学校校、街街道道办办、菜菜市市、派派出出所所、煤煤气气公公司司、供供电公司、供水公司等；电公司、供水公司等；1414、确定交楼路线图、二次装修路线图；、确定交楼路线图、二次装修路线图；1616、认真学习有关政府文件。