惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案-42PPT-2008年.ppt

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1德赛集团德赛集团第一工业区改造项目第一工业区改造项目规划评价及定位案规划评价及定位案深圳雅玛深圳雅玛20082008年年77月月3131日日23456拥揽最令人激越的都市动线拥揽最令人激越的都市动线年轻时尚阶层的活动领域年轻时尚阶层的活动领域交通枢纽地段、市场前景倍受青睐交通枢纽地段、市场前景倍受青睐7项目界定项目界定本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。

n占地:

4750平方米n建面:

41600平方米n容积率:

4.0n建筑层数:

168单体住宅单体住宅小户型公寓与小户型公寓与小户型住宅小户型住宅商务写字楼商务写字楼区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺；全小户型反应良好，消费者不断壮大；项目区位及配套、规模？

项目可发展物业方向项目可发展物业方向哪种物业类型在实现利哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？

润最大化的同时，其风险最低？

市场供应量及市场特征；项目规模及地块形状、所处资源；？

9中高档单体楼市场竞争分析中高档单体楼市场竞争分析璟辉豪庭璟辉豪庭光耀橙子光耀橙子云天华庭云天华庭五星国墅园五星国墅园项目规模项目规模占地面积占地面积:

5522:

5522平方米平方米总建筑面积总建筑面积:

42101:

42101平方平方米米总建筑面积总建筑面积:

30000:

30000平方米平方米占地面积占地面积:

6343.14:

6343.14平方米平方米总建筑面积总建筑面积:

44387:

44387平方米平方米占地面积占地面积:

4450:

4450平平方米方米总建筑面积总建筑面积:

46907:

46907平方米平方米综合容积综合容积率率7.67.6556.96.912.512.5销售均价销售均价起价起价26802680元元/57005700元元/m2/m248004800元元/m2/m2创新点创新点复式产品复式产品客户客户本地客户本地客户白领阶层，以年轻白领阶层，以年轻人为主人为主本地客户本地客户+深圳客深圳客户户本地客户本地客户+深圳客深圳客户户销售状况销售状况一般一般一般一般一般一般一般一般核心卖点核心卖点11、地段、地段+环境环境22、欧式建筑、欧式建筑11、产品、产品22、地段、地段+配套配套33、开发商品牌、开发商品牌11、地段、地段22、开发商品牌、开发商品牌11、区位、配套、区位、配套评价评价位于老城区，坐享市政位于老城区，坐享市政配套；配套；品牌实力，交通便品牌实力，交通便利，户型创新度高利，户型创新度高地段好，户型较好地段好，户型较好周边发展潜力大，周边发展潜力大，区域价值高区域价值高市场特征：

市场特征：

n区域市场单体楼较多，市场竞争激烈；n项目规模较小，不具备营造良好居住环境的条件；n容积率较高：

5；n多以区位及配套作为项目卖点；本项目自身特本项目自身特性不具备开发性不具备开发中高档住宅的中高档住宅的竞争优势竞争优势10写字楼市场竞争分析写字楼市场竞争分析大隆商业广场大隆商业广场华阳大厦华阳大厦隆生商业广场隆生商业广场世贸中心世贸中心概况概况1栋20层，总面积294141栋24层，总面积273931栋23层，总面积600001栋42层、总面积是11000卖点卖点惠州金色商务CBD投资王牌写字楼,商务无国界，7/10空中花园纯商务智能化甲级写字楼物业配套物业配套13层交通银行1-6层为天虹商场，7-9层规划为餐饮18层商业价格价格5000元/租金35元/50元/平米，300平米起租5800元/物管物管物管公司物管公司物管公司物管公司智能设备智能设备宽频接入、名牌电梯日立电梯奥的斯电梯三菱高速电梯销售状况销售状况一般较好一般一般主要客户主要客户深圳广州等地分公司电子、通信业等。

地产、建筑、咨询、贸易企业保险、地产、咨询顾问等企业中意人寿、惠州开发企业、IT企业、实业公司类市场特征：

市场特征：

n江北及麦地河南岸总供应量超过30万平米；n市场供应量较大，同质化竞争明显；n市场销售缓慢；n市场需求特征不明显，消费压力较大；为规避市场正面竞争，为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商本项目不宜主打造商务写字楼务写字楼11小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析n未来市场供应量大，仅麦地-河南岸总供应量就在3000多套左右；n容积率相对较高，一般4.5，采光通风要求较低；n规模相对较少，周边配套齐全；n市场供应量相对大、需求增速明显楼盘名楼盘名地理位置地理位置项目情况项目情况点评点评云天华云天华庭庭演达一路、石湖路、南岸路交汇处占地面积25878.74建筑面积168067.69.由四栋高层组成蓄客2个月有余,目前才售出27张卡丽格国丽格国际公寓际公寓惠州市江北文明一路政府东侧占地面积16180，AB座组成，660户形象拔高,价格适中,扩大客户群体,好产品不泛真正懂得欣赏的人瑞嘉大瑞嘉大厦厦江北凯摈斯基酒店旁目前处于销售期,截止到6.7日开盘,目前销售率37%地段+概念是该项目突围的核心元素五星园五星园墅园墅园演达路与石湖路较汇处占地4450,建面46907,为一单体楼产品创新度不足,走低门槛路线曼哈顿曼哈顿广场广场麦岸路20号，毗邻都心地王占地面积4200,总建筑面积35380由3幢塔楼组成，两幢21层，一幢15层3层以上为酒店公寓纯粹小户型.市场特征：

市场特征：

市场需求量大，市场需求量大，处于滞销状态。

处于滞销状态。

12本项目同物业类型的综合比较本项目同物业类型的综合比较物业类型物业类型中高档住宅中高档住宅写字楼写字楼小户型公寓与小户型住宅小户型公寓与小户型住宅结论结论项目优势项目优势不明显区位、配套区位、配套具有写字楼、公寓的优势资源竞争程度竞争程度小户型公寓和住宅尚未出现真正的激烈竞争销售均价销售均价4300左右5000以上3500左右好质素的公寓可以卖到写字楼的价格销售情况销售情况正常普遍遇阻力偏小户型抢手小户型卖的很火爆风险风险住宅来源于CLD，写字楼来源于CBD结论：

建议本项目走结论：

建议本项目走1+2路线路线,既功能模糊化既功能模糊化,泛化泛化,定位于定位于SOMO路线路线131314SOMOSOMO是什么？

是什么？

n顺应市场潮流，SOMOSOMO应运而生:

SoleOperation,MultiOwnershipSoleOperation,MultiOwnership独立产权，共同经营独立产权，共同经营-不动产价值共赢解决方案不动产价值共赢解决方案n表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店/套房办公（ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteOffice）15SOMOSOMO项目产品形式项目产品形式n以以SOMOSOMO为主题的服务公寓为主题的服务公寓/套房酒店套房酒店/套房办公套房办公ServiceApartment,ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteHotel,SuiteSuiteOfficeOfficen具有良好的自用性，还能吸引以长期租户为主，短期租户为辅的商务消费者；n兼具办公、居住、交际、休闲等功能;n提高城市中心物业的复合使用效率。

16SOMOSOMO产品核心要素产品核心要素n品牌餐饮：

提供快捷舒适的饮食场所，完善项目功能，使项目具有更便捷的交流空间。

n健身会所：

打造健康的社区文化，满足使用者对健康休闲生活方式的追求n不动产代理商：

协助业主对房产进行使用权或产权上的交易，从而体现物业投资获利的价值。

17SOMOSOMO客户群客户群n销售对象-具有一定投资意识，并具有投资实力的置业者。

n物业使用市场-短期或中期的物业租赁者，可商用、可居住，对物业使用功能要求较高。

18SOMOSOMO业主使用类型业主使用类型投资收益投资收益业主将物业委托管理公司出租经营获得年度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年约定天数的免费入住权。

有限自用有限自用业主在免除支付统一经营管理费用的前提下，每年可享用不超过固定天数的入住权。

完全自用完全自用业主完全自用所购SOMO物业（每年扣除固定维修期），无利润分成，需缴纳基本的管理费用。

1919SOMOSOMO推动现代化推动现代化的生活方式的生活方式SOMO以成品房、精装修为基本标准，为置业者提供生活便利和工作方便，让置业者有更多时间享受生活、获得收益。

SOMO的项目都配备24小时餐饮服务，专设特色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰富的休闲生活。

SOMO采用酒店式物业管理，提供酒店式服务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的高效率。

20SOMOSOMO与与SOHOSOHO区别区别SOHOSOMO商/住综合体一般物业管理酒店管理管理措施少，业主自由使用管理措施多，保证物业品质建筑配置低，配套服务设施少，同时居住与办公混用，档次降低，一般为中高档高档外檐及设备，酒店装置装修，配套服务设施齐全，特色明显，高档定位业主自住或分散出租业主自用或专业公司提供长期经营服务21SOMO业主投资回报短期回报预测短期回报预测SOMO项目开业初期运行的3-5年内，产权业主可以选择获取10%左右的固定租金回报。

而市场成功运营的全额投资酒店式公寓项目，资金成本在年利率6-10%不等，资产收益率超过10%。

长期回报预测长期回报预测假设业主购楼价为10000元/m2,年资产收益为10%，则每日租金水平应达到2.74元/m2，而市场上一般的同档次酒店日租金水平在10元/m2以上。

22SOMOSOMO项目启动资金为总投资额的项目启动资金为总投资额的35%35%，销售毛利率约销售毛利率约20%20%，故启动资金比例仅，故启动资金比例仅占总销售额的占总销售额的25%25%，资金杠杆效果明显，资金杠杆效果明显。

项目规模在项目规模在00万平米以下，开发周万平米以下，开发周期一般不超过两年，因而自有资金回报期一般不超过两年，因而自有资金回报率（率（IRRIRR）较高，可以达到每年）较高，可以达到每年20%20%以上。

以上。

SOMO发展商投资回报23本项目做本项目做SOMOSOMO的投资机会的投资机会以较低的代价介入开发，获得较高以较低的代价介入开发，获得较高的投资回报。

的投资回报。

SOMOSOMO模式填补惠阳市场空缺，销售模式填补惠阳市场空缺，销售经营压力小，完全能做到尽产尽销。

经营压力小，完全能做到尽产尽销。

SOMOSOMO项目均为高标准的精品建筑，项目均为高标准的精品建筑，有利提升投资方企业形象。

有利提升投资方企业形象。

24SOMOSOMO代表案例：

代表案例：

天津港湾中心天津港湾中心发展商：

发展商：

天津海贸物业发展有限公司（中外合作）天津海贸物业发展有限公司（中外合作）公司口号：

现代化、国际化、职业化公司口号：

现代化、国际化、职业化运营商：

运营商：

CCAINTERNATIONALLTDCCAINTERNATIONALLTDPALMERSTONHOTELS&RESORTSPALMERSTONHOTELS&RESORTS专业国际酒店、俱乐部管理人专业国际酒店、俱乐部管理人-管理著名会管理著名会员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表投资商：

投资商：

君龙投资（中国）有限公司君龙投资（中国）有限公司25投资概况投资概况建设规模：

建设规模：

5166051660平米平米投资周期：

投资周期：

2.52.5年年投资总额：

投资总额：

2.652.65亿元亿元启动资金：

启动资金：

70007000万元万元销售收入：

销售收入：

4010040100万元万元股东回报：

股东回报：

1030010300万元万元资金回报率：

资金回报率：

147%147%（年回报（年回报58.86%58.86%）SOMOSOMO代表案例：

代表案例：

天津港湾中心天津港湾中心262627规划方案评价规划方案评价首层首层:

n首层为商业；n住宅入口在项目西北面，汽车入口一个位于西北面，一个位于东面，地下一、二层为停车场；n这样设计既实现了人车分流，又有利于商业的整