张家界市场调研报告.ppt

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2022/11/312012年2月致:

龙庭国际项目张家界市场调研报告PART3PART3：

张家界未来市场预测：

张家界未来市场预测PART1PART1：

张家界商品房市场：

张家界商品房市场PART2PART2：

张家界典型项目案例分析：

张家界典型项目案例分析房地产市场供应：

房地产房地产20042004200520052006200620072007200820082009200920102010施工面积（万）65.1869.7180.1992.1997.49158.38302.18竣工面积（万）23.2722.4930.3925.4128.8655.5949.72施工同比增长14.90%-13.90%5.60%15%5.70%123%90.80%竣工同比增长57.10%-14.40%-24.70%-16.40%13.60%114.20%-10.60%u从房屋施工面积和竣工面积来看，从房屋施工面积和竣工面积来看，20102010年张家界市场施工面积达到年张家界市场施工面积达到302.18302.18万万，而竣工面积仅，而竣工面积仅49.7249.72万，施工量远远大于竣工面积，且近年施工量不断加万，施工量远远大于竣工面积，且近年施工量不断加大，后市供应压力大，市场竞争将日趋激烈。

大，后市供应压力大，市场竞争将日趋激烈。

施工量施工量房地产市场销售：

年限年限2004200420052005200620062007200720082008200920092010201020112011销售面积（万）33.8233.3929.8325.5635.7658.5381.0462同比增长73.80%-1.3%-10.7%-14.3%39.9%63.7%38.5%-23.5%u受全国大势影响，受全国大势影响，20112011年房屋销售量为年房屋销售量为6262万，同比万，同比20102010年下降了年下降了23.5%23.5%，但从历年的销售情况来看，但从历年的销售情况来看，20112011年的销售量仍然大于年的销售量仍然大于0909年以前的量。

年以前的量。

n竣工面积增长幅度要低于施工面积，其一，房地产开发效率不高；竣工面积增长幅度要低于施工面积，其一，房地产开发效率不高；其二，在楼市政策刺激下，开发项目较多，但受市场容量限制，开其二，在楼市政策刺激下，开发项目较多，但受市场容量限制，开发节奏相对放缓。

发节奏相对放缓。

n20112011年的销售量虽同比年的销售量虽同比20102010年有所下滑，但是与年有所下滑，但是与0909年之前相比增长年之前相比增长幅度仍然较大。

幅度仍然较大。

商品房市场小结PART3PART3：

张家界未来市场预测：

张家界未来市场预测PART1PART1：

张家界商品房市场：

张家界商品房市场PART2PART2：

张家界典型项目案例分析：

张家界典型项目案例分析公园世家宏天绿城高盛澧园PART2PART2：

张家界典型项目案例分析：

张家界典型项目案例分析天门壹号蓝色港湾公园世家基本指标项目地址：

大庸桥公园北侧项目地址：

大庸桥公园北侧开发商：

张家界中乐房地产公司开发商：

张家界中乐房地产公司物业类型：

高层物业类型：

高层占地面积：

占地面积：

4638946389平方米平方米建筑面积：

建筑面积：

185373185373平方米平方米开盘时间：

开盘时间：

20122012年年11月月绿化率：

绿化率：

38.6%38.6%容积率：

容积率：

4.044.04开盘时间：

开盘时间：

20122012年年11月月11日日公园世家产品配比情况楼栋（4、7、8号栋）户型配比8号栋两房三房四房复式合计面积范围面积范围40-56.5440-56.5492.1-10492.1-104136.63-156.03136.63-156.03168.32168.32180-180-25025040-25040-250套数套数28028013613613813850501414约约618618所占比例所占比例45%45%22%22%22%22%8%8%2%2%100%100%推售楼栋（4、7、8号栋部分房源）户型配比8号栋两房三房四房复式合计面积范围面积范围40-56.5440-56.5492.1-10492.1-104136.63-156.03136.63-156.03168.32168.32180-180-25025040-40-250250套数套数606013613613813850501414约约398398所占比例所占比例15%15%34%34%34%34%12%12%3%3%100%100%20122012年年11月月11日开盘推货情况日开盘推货情况44、77、88号栋整体产品配比情况号栋整体产品配比情况上市时间推货详情推出套数销售情况优惠2011年9月1日（营销中心开放）2012年1月1日首期推出一期3栋住宅部分房源（4#7#8#）约398套（两房占34%，三房占34%）当天成功签约80套左右，累计签约100套左右。

1、VIP客户优惠1万和5千（一房）2、一次性98折，按揭99折3、开盘当天享50元每平米优惠，团购20元每平米推售房源：

推售房源：

一期房源约398套，以三房和两房为主；销售情况：

销售情况：

开盘当天11点钟左右成交72套，当天成功签约80套左右，累计签约100套左右。

公园世家推售情况44号栋价格：

号栋价格：

起价3480元/，最高价4096元/，复式4296元/，折后均价3600元左右；77号栋价格：

号栋价格：

起价3836元/，两房最高价4416元/，三房最高价格4256元/，复式4625元/，折后均价3950元/左右；88号栋价格：

号栋价格：

起价3668元/，折后均价在3600元/左右;11层到15层共推出60套，定价方式：

定价方式：

层差价层差价10-2010-20元，元，1313层层-14-14层、层、17-1817-18层没有价差。

层没有价差。

公园世家价格情况公园世家户型分析优点：

主卧设置景观阳台；次卧一个设置飘窗，一个配置衣帽间；客厅设有景观阳台，保持户内外景观延续；缺点：

户型不周正，动静未分区，干湿区未分；不是板楼，空气不流通；卫生间与客厅，缺乏光线；卧室靠厨房，对卧室会产生噪音；公园世家户型分析优点：

优点：

书房配置明窗，直观中庭美景；主卧配置景观阳台，餐厅链接阳台；客厅设有景观阳台，保持户内外景观延续；缺点：

缺点：

户型不周正，动静未分区，干湿区未分；点楼，空气不流通；客厅缺乏光线；公园世家小结11、开盘价格比预计的要低，户型不佳，综合性价比不高，满足刚性需求。

、开盘价格比预计的要低，户型不佳，综合性价比不高，满足刚性需求。

22、前期蓄客不足，推货量、前期蓄客不足，推货量398398套，办卡仅套，办卡仅300300张左右余张，到场办卡客户不到张左右余张，到场办卡客户不到200200批，推货量超过办卡数量。

批，推货量超过办卡数量。

33、受大市场影响，市场较冷，观望情绪浓重。

、受大市场影响，市场较冷，观望情绪浓重。

44、77号栋产品采用地热，号栋产品采用地热，2424小时可供热水。

小时可供热水。

55、产品以、产品以77号栋一单元号栋一单元90.5790.57的两房的两房销售较好。

销售较好。

公园世家宏天绿城高盛澧园PART2PART2：

张家界典型项目案例分析：

张家界典型项目案例分析天门壹号蓝色港湾宏天绿城基本指标项目地址：

南庄坪大庸西路市环保局旁项目地址：

南庄坪大庸西路市环保局旁开发商：

张家界宏天房地产开发有限公司开发商：

张家界宏天房地产开发有限公司物业类型：

高层物业类型：

高层占地面积：

占地面积：

31993.2431993.24平方米平方米建筑面积：

建筑面积：

111890111890平方米平方米开盘时间：

开盘时间：

20112011年年55月月1010号号绿化率：

绿化率：

31%31%容积率：

容积率：

4.54.5总户数：

总户数：

838838车位：

车位：

488488交通状况：

交通状况：

44路、路、88路、路、1010路公交路公交周边配套：

市政中心、银行、学校、超市周边配套：

市政中心、银行、学校、超市宏天绿城整体规划u项目规划用地项目规划用地4848亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约1111万多平米，包括住宅、底层商万多平米，包括住宅、底层商业、地下车库。

业、地下车库。

u共规划共规划55栋，由栋，由23232626层的高层住宅组成，楼间距最大达层的高层住宅组成，楼间距最大达2424米。

容积米。

容积率：

率：

4.54.5，绿地率高，绿地率高31%31%。

宏天绿城产品配比户型设计户型配比两房三房四房合计面积范围面积范围79-8479-84108-125108-12515015079-79-150150套数套数2342346066064646886886所占比例所占比例26.4%26.4%68.4%68.4%5.2%5.2%100%100%u项目产品以项目产品以108-125108-125平米三房为主，占总量的平米三房为主，占总量的68.4%68.4%，其次是两房，其次是两房，150150平米平米四房房源较少。

四房房源较少。

u总体来看，项目户型面积比较紧凑。

总体来看，项目户型面积比较紧凑。

宏天绿城推售及价格上市时间推货详情销售情况价格优惠20112011年年55月首月首次开盘次开盘20112011年年55月开盘推月开盘推出出AA、BB、EE栋栋，1010月月2222日推出日推出DD、EE栋栋55栋共栋共886886套房源，套房源，目前剩余目前剩余300300套左右套左右折后均价折后均价36003600元元/平米平米一次性一次性9797折折按揭按揭9999折折u项目于项目于20112011年年55月首次开盘，陆续推出月首次开盘，陆续推出55栋共栋共886886套房源，到目前为止销套房源，到目前为止销售售586586套左右，剩余套左右，剩余300300套，销售率套，销售率66%66%，按照，按照100100/套来计算，销量达套来计算，销量达到到5.865.86万，销售较为理想，其折后均价为万，销售较为理想，其折后均价为36003600元元/。

宏天绿城户型分析优势：

卧室方正实用，景观飘窗的设计，视眼宽敞客厅餐厅一线相连又分割独立，空间感较强。

结构板的赠送有利于提高房屋实用率。

劣势：

A号栋2梯6户，电梯使用紧张E户型79.01两房D户型118.1三房优势：

南北通透，方正使用，各功能去分布合理阳台及飘窗的设计有利于卧室通风采光赠送面积，三房可变四房。

劣势：

临马路，噪音、灰尘量较大。

厨房采光不足。

宏天绿城户型分析宏天绿城小结11、项目所处位置交通便利，有多趟公交车经过。

、项目所处位置交通便利，有多趟公交车经过。

22、产品优势，创新户型赠送面积大，附加值高且主要以紧凑型产品为主，客户、产品优势，创新户型赠送面积大，附加值高且主要以紧凑型产品为主，客户接受度较高。

接受度较高。

33、产品供销以、产品供销以79-12579-125的两房、三房的两房、三房为主。

为主。

公园世家宏天绿城高盛澧园PART2PART2：

张家界典型项目案例分析：

张家界典型项目案例分析天门壹号蓝色港湾高盛澧园项目概况项目位置：

张家界市永定区南庄坪原种场项目位置：

张家界市永定区南庄坪原种场开发商：

张家界高盛置业有限公司开发商：

张家界高盛置业有限公司建筑面积：

建筑面积：

230000230000物业类型：

高层物业类型：

高层绿化率：

绿化率：

38.28%38.28%容积率：

容积率：

3.923.92总户数：

总户数：

18001800套套车位数：

车位数：

800800个个装修标准：

毛坯装修标准：

毛坯交通：

交通：

55路路高盛澧园整体规划u项目总建筑面积约项目总建筑面积约2323万平方米，住宅万平方米，住宅18001800余户，近拥水域面积余户，近拥水域面积1010万余平方米