府苑雅都市场定位报告.ppt
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“府苑雅都府苑雅都”市场营销报告市场营销报告CANDO专案组出品报告结构报告结构目录目录市场分析市场分析区域发展状况区域发展状况竞品项目分析竞品项目分析区域市场小结区域市场小结项目分析项目分析项目基本概述项目基本概述项目产品分析项目产品分析项目项目SWOTSWOT分析分析产品定位产品定位产品客群定位产品客群定位市场形象定位市场形象定位产品竞争策略产品竞争策略营销策略营销策略年度营销指标及销售计划年度营销指标及销售计划项目价格策略项目价格策略项目竞争策略项目竞争策略阶段营销推广步骤阶段营销推广步骤广告调性表现广告调性表现特别建议特别建议团购策略建议团购策略建议商业规划建议商业规划建议增值服务建议增值服务建议行行政政划划分分1177个个乡乡镇镇11个个省省级级经经济济开开发发区区东北第一个东北第一个国家级生态县国家级生态县发发展展目目标标具具有有近近海海特特色色的的次次区区域域中中心心城城市市经经济济发发展展22001111年年地地区区生生产产总总值值预预计计实实现现336600亿亿元元，城城镇镇居居民民可可支支配配收收入入2211662200元元。
规规划划布布局局“一一心心”，“一一轴轴”“两两片片”，“三三带带”人人口口全全县县：
5544万万非非农农：
1100万万面面积积全全县县11446600平平方方公公里里辽中县域发展现状辽中县域发展现状市场分析市场分析“生态水城生态水城”是近海新城的核心区域，位于京沈高速公路以南，蒲河以东，回水渠以西，规划面积20平方公里，规划人口30万人，规划结构为“一环、两轴、四心、两片区”，是连接大沈阳经济区与沿海经济带两大板块的黄金枢纽，是沈、辽、鞍、营连接带的重要节点，将依托蒲河自然生态景观带，重点发展房地产业和现代服务业，使之成为集政务、居住、商贸、教育、科研、旅游、娱乐等多功能于一体，服务于沈阳近海新城的产业配套区。
生态水城规划与发展生态水城规划与发展市场分析市场分析发展纪实发展纪实2010年5月26日，辽中县召开“沈阳生态水城地产项目招商推介会”，10个开发项目当场签约；生态水城5平方公里的起步区，拆迁任务已基本完成，2010年其固定资产投资完成32亿元；2010年完成建筑面积9.4万平方米的回迁楼建设工程，回迁安置村民582户，实现商品房销售额4350万元；到2011年底，已累计引进房地产开发项目达15个，引资总额约100亿元。
生态水城规划与发生态水城规划与发展展市场分析市场分析竞品项目区位图竞品项目区位图区域内竞品项目分析区域内竞品项目分析市场分析市场分析宏发国际城宏发国际城开发企业沈阳宏发房屋开发有限公司开盘时间2011.11.19占地面积35.8万平建筑面积约100万平容积率2.8产品类型洋房、高层（未售）面积区间洋房：
70-90高层：
60-90建筑风格美国莱特在售情况一期A区洋房：
3栋（B1、B2、B3）主力面积洋房：
72-88高层：
63-84（未售）销售均价3600元/平优惠政策一次性92折贷款94折入住时间2012.9主要配套五星级酒店、标准泳道恒温泳池、顶级业主会所、社区商业街等n项目共分ABCD四期建设，目前开发的为一期A区，占地面积约14.7万平，建筑面积29万平，2011年预计开发建设11栋住宅和酒店项目，共计10万平的建筑体量。
高品质百万平大盘，含酒店、商业等多元化生活配套。
高品质百万平大盘，含酒店、商业等多元化生活配套。
宏发国际城户型展示宏发国际城户型展示63平两室两厅一卫72-74平两室两厅一卫78平两室两厅一卫86-88平两室两厅一卫宏发国际城建筑风格展示宏发国际城建筑风格展示浦东国际新城户型展示浦东国际新城户型展示开发企业沈阳鸿发展房地产开发有限公司开盘时间2011.9占地面积约9万平建筑面积17万平容积率1.8产品类型多层、小高面积区间60-130建筑风格西班牙风格在售情况多层：
3栋（4#、5#、24#）小高：
1栋（29#）主力面积多层：
80、84小高：
99、101销售均价4400元/平优惠政策全款98折入住时间2012年底主要配套业主会所等浦东国际新城浦东国际新城n项目共分二期开发，目前销售的是二期产品，共9栋多层和3栋小高，其中6栋多层和2栋小高未售，预计将成为2012年消化主力。
蒲河以东，纯水景住宅，自然资源得天独厚。
蒲河以东，纯水景住宅，自然资源得天独厚。
浦东国际新城建筑风格展示浦东国际新城建筑风格展示开发企业沈阳宗润置业有限公司开盘时间2011.7占地面积一期约9.3万平建筑面积一期约16万平容积率1.7产品类型多层、小高、洋房面积区间70-140建筑风格欧式在售情况多层：
5栋（7-11#）小高：
4栋（1-4#）1期1组团洋房：
3栋（15-17#）主力面积多层：
83.7小高：
91.5洋房：
96.3、129销售均价多层：
3700-3800元/平小高：
3200-3300元/平优惠政策贷款99、一次性98入住时间2012年5月末自身配套会所、商业街等清波苑清波苑n项目一期在建，规划48栋楼，建筑面积约16万平，其中住宅面积14.7万平、商业面积1.1万平，共1100户。
欧式建筑，异域风情浓重。
欧式建筑，异域风情浓重。
两室两厅一卫83.7两室两厅一卫91.5三室两厅两卫129清波苑户型展示清波苑户型展示清波苑建筑风格展示清波苑建筑风格展示开发企业唐山市亿通房地产开发有限公司开盘时间2010.12.25占地面积26.7万平建筑面积60万平容积率2.25产品类型高层、小高、多层、洋房、别墅面积区间30-140建筑风格中式徽派在售情况一期已基本售罄；二期高层、多层、洋房产品均在售。
主力面积多层：
86.07高层：
85.77洋房：
120销售均价多高层：
3600元/平洋房：
4500元/平优惠政策3万抵5万入住时间2012年底主要配套幼儿园、社区商业街等亿甲府第亿甲府第中式建筑，产品丰富，拥有老业主资源优势。
中式建筑，产品丰富，拥有老业主资源优势。
85平两室两厅一卫88平两室两厅一卫71-86平两室两厅一卫45平一室一厅一卫亿甲府第户型展示亿甲府第户型展示亿甲府第建筑风格展示亿甲府第建筑风格展示借鉴中式传统的徽派借鉴中式传统的徽派建筑风格建筑风格并融入现代简洁流畅线条，融古雅、简洁、富丽于一体！
并融入现代简洁流畅线条，融古雅、简洁、富丽于一体！
开发企业沈阳广厦万千置业有限公司开盘时间2011.12.23占地面积14.7万平建筑面积30万平容积率2.0产品类型高层、洋房面积区间75-128建筑风格新地中海在售情况一期洋房：
1#、2#、7#；高层&公寓未售主力面积洋房：
79、86销售均价3500元/平优惠政策开盘2万抵4万一次性9折；贷款92折入住时间2012.09.30自身配套业主会所、社区型底商和公寓等近海城邦近海城邦n项目分二期开发，目前开发的是西侧地块，规划27栋建筑，2栋高层、2栋公寓以及23栋花园洋房，总建筑面积约14万平方米。
价格优惠力度大，洋房产品为主。
价格优惠力度大，洋房产品为主。
108平三室两厅一卫124平三室两厅两卫86平两室两厅一卫108平两室两厅一卫近海城邦户型展示近海城邦户型展示近海城邦建筑风格展示近海城邦建筑风格展示项目采用新地中海式的建筑风格，给人一种阳光、沙滩的舒适之美。
项目采用新地中海式的建筑风格，给人一种阳光、沙滩的舒适之美。
开发企业沈阳盛辉房地产开发有限公司开盘时间未开盘占地面积19.2万平建筑面积40万平容积率2.1产品类型多层、高层面积区间77-88建筑风格北美（未来）在售情况多层：
4栋（检察院北侧）高层：
未定主力面积多层：
77-88销售均价无价格优惠政策3万抵6万入住时间2012年底自身配套社区商业街等盛辉世纪城盛辉世纪城n项目2011年9月4日奠基，目前尚未开盘销售。
以区域发展和周边学校、公园等生活配套提升项目价值。
以区域发展和周边学校、公园等生活配套提升项目价值。
盛辉世纪城户型展示盛辉世纪城户型展示盛辉世纪城建筑风格展示盛辉世纪城建筑风格展示竞品项目与本案同类产品对比竞品项目与本案同类产品对比项目名称在售产品面积区间主力面积销售均价优惠政策宏发国际城洋房70-9072、883600全款92贷款94浦东国际新城多层小高60-13080、8499、1014400全款98清波苑多层小高洋房70-140849297、129370033004000全款98贷款99亿甲府第多、高层洋房30-14086120360045003万抵5万近海城邦洋房75-12876、863500全款9贷款92盛辉世纪城多层77-8877-88未开盘认筹3万抵6万竞品项目认筹期优惠幅度较大，目前在售和待售产品以多层/洋房产品为主，主力面积段在70-90，销售均价为35003700元/平。
（11）产品整体缺乏创新，同质化严重）产品整体缺乏创新，同质化严重目前，区域内房地产项目在建筑规划、户型设计、景观打造及配套设施上趋于同质化。
尤其是户型设计方面，户型及面积表现出严重的同质化，缺少产品创新。
市场分析市场分析区域重点项目小结：
区域重点项目小结：
（22）核心卖点不突出）核心卖点不突出从主要住宅项目的营销推广上看，其多缺乏对于项目核心卖点的挖掘，宣传的卖点要么缺失，要么没有深挖，多数停留在表面层次上，对于项目价值的诉求不到位，不能从根本上使项目同其它项目区分。
（33）市场化操作手段单一）市场化操作手段单一从市场上了解到，项目主要采用销售VIP卡或者招募会员的形式进行客户积累，市场营销操作手段大多比较单一，市场缺少大胆的创新操作模式，整个市场缺乏兴奋点。
尤其在当前市场局势不景气的背景下，由于传统的操作方式对市场的刺激度较小，市场吸引力较小，短期不能达到刺激消费、加快销售的效果，市场呼唤新的营销操作手段的诞生。
（44）目标客户重叠度高，客源竞争激烈）目标客户重叠度高，客源竞争激烈由于区域内各项目都将目标对准刚需客户，产品同质化严重，而且同类项目之间的竞争优势不明显，在整个市场容量有限的情况下，项目之间的目标客户群重叠度较高，客源竞争非常激烈。
因而，在销售中容易出现客户分流的现象，这成为克服销售的重要难关。
市场分析市场分析区域重点项目小结：
区域重点项目小结：
报告结构报告结构目录目录市场分析市场分析区域发展状况区域发展状况竞品项目分析竞品项目分析区域市场小结区域市场小结项目分析项目分析项目基本概述项目基本概述项目产品分析项目产品分析项目项目SWOTSWOT分析分析产品定位产品定位产品客群定位产品客群定位市场形象定位市场形象定位产品竞争策略产品竞争策略营销策略营销策略年度营销指标及销售计划年度营销指标及销售计划项目价格策略项目价格策略项目竞争策略项目竞争策略阶段营销推广步骤阶段营销推广步骤广告调性表现广告调性表现特别建议特别建议团购策略建议团购策略建议商业规划建议商业规划建议增值服务建议增值服务建议项目分析p占地占地面积：
面积：
69930p总建面积：
总建面积：
135000p一期建面：
一期建面：
58509.17p一期规划户数：
一期规划户数：
537户p一期车位：
一期车位：
72个项目位置：
项目位置：
辽中县近海大路与东一街交汇处，法院与检察院之间。
项目基本概述项目基本概述项目分析项目四至情况项目四至情况p项目东至：
项目东至：
东临东一街，对面为盛辉世纪城，该项目工程进度稍快于本案，目前一期已建到二层，检察院在其所在地块内；p项目西至：
项目西至：
西临近海大街，临近为尚府亿甲府第，（工程进度与本案一致，法院在其地块之内；p项目南至：
项目南至：
南临近海大路，东南角面对莲花湖公园、西南角与东湖公园对望；p项目北至：
项目北至：
北临二号路，对面为“吴家屯回迁房（已经实现入住）；项目分析户型配比分析户型配比分析面积区间（）面积区间（）数量数量所占比例所占比例30-40315.77%60-80478.75%80-10038671.88%100-120499.12%120以上244.47%合计53710
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