信阳御都房地产市场调查报告.pptx

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河南光合&无形地产综合服务机构2013.7月信阳御都房地产市场调查报告一、城市背景信阳位于河南省南部，介于鄂豫皖三省的结合部。

全境东西长约205公里，南北宽约142公里，总面积1.89万平方公里，总人口850.91万（市区仅60万），辖8县3区（罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）、（浉河区、平桥区和羊山新区）六个管理区。

信阳市区信阳是一个区域性的中心城市，距离省会城市较远，发展自成体系，信阳市对所辖八县吸引力较大中部崛起必有龙头城市带动。

就目前而言，鄂豫联盟势在必行，郑汉双轴带动之势渐成,。

而信阳正是“郑汉特区”最重要的支点，地位毋庸置疑！

中原城市群、武汉城市群、皖江城市群三足鼎立，信阳位于三大主力城市群的中央地带。

城市规划定位为鄂豫皖三省结合部地区性中心城市!

信阳作为中原城市群发展重要节点城市，独特的战略区位优势为其向更现代化的城市格局发展提供了先决条件，增强了城市的吸引力高速铁路明港机场石武高铁和明港机场将信阳完全融入郑州（距300km）、武汉（距200km）和合肥（距340km）“一小时经济圈”。

贯穿全境的三条高速：

京港澳、大广、沪陕；三条国道：

106、107、312；三条铁路：

京广、京九、宁西。

信阳作为全国44个交通枢纽城市之一。

四通八达的交通网络加强了信阳的对外商务交流。

便捷的交通为信阳市经济发展和商务往来带来了很大的契机，为写字楼的发展提供了良好的发展前景鸡公山景区宜居城市南湾湖景区紫水塔山水名城，旅游资源丰富。

中国十佳宜居城市、中国优秀旅游城市、国家级生态示范市、国家园林城市、国家双拥模范城市、省级卫生城市信阳市“向东向北”扩张，重点发展羊山新区信阳的行政、商业、文化中心，项目位于CBD的核心区，具备写字楼的开发潜质u信阳市目前共有三个行政区、一个工业城和南湾风景管理区；u城市主要发展方向为向东，羊山新区是目前重点发展区域，而工业城是当前重点引资区域；u同时城市注重旅游资源升级，南部山脉以旅游为主旨进行升级改造；u规划到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模。

南湾区：

以科研和旅游为主浉河沿岸：

以舒适居住为主羊山新区：

未来高端居住区、行政中心、商务中心、文化中心平桥区：

居住和工业功能为主，城市副中心平桥工业园工业城：

以工业和物流功能为主高铁站信阳市总体规划图大学城南部旅游区中心城区：

金融商业、娱乐中心二、经济分析从2004年中央提出“中部崛起”战略开始，信阳市GDP增速平均维持在10%以上,但涨幅趋缓。

2012年信阳市GDP达1408.7亿元，居于河南省第十一位，经济水平处于河南省第二梯队，总体经济运行态势良好。

信阳市经济实力属于河南省第二集团，位于11位，总体经济实力还有待于进一步提升55473001.12367.217391618.91592.91592.41576.315021418.31408.713871212.11148.8994.5812.4553.444012%10%10.20%12.30%11.40%7.50%10.70%11.30%6.90%12.10%10.50%10.40%11.10%12.10%12.20%12.10%10.90%11.60%GDP涨幅郑州洛阳南阳许昌新乡安阳周口焦作平顶山商丘信阳驻马店开封三门峡濮阳漯河鹤壁济源01000200030004000500060000%2%4%6%8%10%12%14%2012年河南省18个地市GDP总额对比2012年生产总值1408.66亿元，比上年增长10.5%。

其中，第一产业增加值377.64亿元，增长4.7%；第二产业增加值569.88亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.13亿元，增长10.9%。

三次产业结构为26.8：

40.5：

32.7，对GDP增长的贡献率依次为10.9%、56.4%、32.7%。

2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0300600900120015000%4%8%12%16%4335035867118679751092.231276.831408.669.1%13.00%13.6%13.7%12.2%12.8%11.80%11.10%10.50%信阳市GDP增长情况（亿元）信阳市GDP维持持续增长态势，近几年涨幅趋缓，经济平稳发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础。

GDP增幅8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP（美元）0800800400040008000800020000房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期城市化率90%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期2012年，信阳市GDP1408.66亿元，比上年增长10.5%。

人均GDP为23064元（约3756美元），城市化率城镇化率达38.19%，比上年提高1.94个百分点，对比经济与房地产市场的关系，可以看出房地产市场发展进入高速发展阶段。

信阳市房地产市场发展进入高速发展阶段2012年全社会固定资产投资1274.49亿元，比上年增长21.0%。

其中，固定资产投资1197.52亿元，增长22.3%；农户投资76.98亿元，增长6.2%。

信阳市GDP和固定资产投资维持快速增长，城市经济的发展和固投的加大必然推动房地产业的快速发展2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年02505007501000125015000%15%30%45%60%184.4281.1372.3504.43659.66858.141031.461052.991197.5232.3%53.6%40.7%35.5%30.8%29.5%20.2%25.1%22.30%信阳市固定资产投资增长情况（亿元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1500010000500000%5%10%15%20%678477599477110241204713348152711725614.2%14.4%16.1%16.3%10.2%10.8%9.1%10.2%信阳市城镇居民人均可支配收入（元）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年02505007500%15%30%216254312374432.98511.95592.6315.0%17.7%23%20%18.90%18.20%15.80%信阳市社会消费品零售总额增长情况（亿元）信阳市城镇居民可支配及社会消费品零售总额逐年走高，增长态势近几年有所减缓，一定程度上影响其城市发展。

三、房地产数据分析信阳市房地产开发投资快速增长，对城市发展贡献大幅提升，同时随着房地产的快速发展，市场竞争将日趋激烈。

u2012年全年信阳市房地产开发投资189.15亿元，增长15.0%。

房屋施工面积1500.57万，增长4.4%。

商品房销售面积423.09万，下降11.9%。

商品房销售额134.05亿元，增长3.5%。

u房地产开发投资占固定资产投资的比例均在10%以上，2012年高达15.7%，城市经济对地产行业依赖度较强，利好房地产行业的发展。

2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年03060901201501802100%25%50%75%100%122333.955.8686.73112.51136.08165.48189.1539.20%91.30%47.1%64.8%55.3%25.6%20.9%21.6%15.00%信阳市房地产投资增长情况（亿元）随着房地产投资步伐的加快，信阳房地产销售基本上呈现上涨态势。

受宏观调控影响较大，2008年及2012年房地产销售面积呈现负增长。

u2012年信阳房屋施工面积1500.57万，增长4.4%。

其中，住宅1338.19万，增长8.7%。

u2013商品房销售面积423.09万，下降11.9%。

其中，住宅384.97万，下降10.7%。

u商品房销售额134.05亿元，增长3.5%。

其中，住宅115.17亿元，增长4.0%。

2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0701402102803504204905600%40%80%120%-40%110189307.3258.18321.92400.74481.79423.0997.7%71.9%62.3%-16.2%40.9%8.8%15.6%-11.9%信阳市商品房销售面积（万）2013年上半年信阳市预售登记情况上半年预售登记11904套上半年预售登记约127万羊山新区预售套数占比51.8%羊山新区预售面积占比52.7%u6月份全市商品房共成交1551套，平均每天销量约51套。

较上月下跌23.29%。

浉河区475套，平桥区111套，南湾湖风景区62套，羊山新区903套，占比58%。

羊山新区上半年预售登记6167套羊山新区上半年预售登记约67万2013年上半年羊山新区预售登记情况可售期房统计（截止到7.17）区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积浉河区1511613526588089952144平桥区45815440733131385605羊山新区170461832221106421404718信阳市919135487764106062南湾湖风景区86778862.773670010.1合计385293943301233622918540u目前信阳市可售面积约394万，其中可售住宅面积约292万。

u羊山新区可售面积约183万，占比46.4%，其中住宅可售面积约140万。

u信阳市可预售面积仍处在较高水平，库存压力仍然较大。

以上原始数据均来自信阳房管局四、房地产市场分析浉河沿岸片区平桥工业片区羊山新区片区南湾湖片区浉河中心片区本案从项目区位看，本案位于羊山新区核心位置，随着政府的迁移，CBD中央商务区概念逐步形成，区域价值日益凸显，房地产开发日新月异南湾湖片区：

u依托南湾湖风景区优美的自然环境，重点发展别墅、洋房等中高端居住产品及游闲产品。

浉河沿岸片区：

u依托浉河及南部风景区发展，区域边线环境资源优厚，但内部道路、医疗、商业等配套资源匮乏，环境较差。

u片区楼盘品质及规模参差不齐，沿河项目品质稍高。

羊山新区：

u城市未来中心区，环境优美、政府导向；u目前缺乏各种配套，受政府影响，价格推动较快，主要发展中等密度高端居住产品和大型商业、商务产品。

平桥工业区：

u城市副中心，教育配套丰富，但相对缺乏大型商业配套及品质居住环境；u楼盘规模差别大，虽不乏大规模品质项目，但整体缺少综合体项目及大型商业配套填补片区功能空缺。

浉河中心片区：

u核心城区，配套资源优厚，但环境稍嘈杂；u当前主要物业形态集中为高密度普通住宅物业和非住宅物业，价位处于全市较高水平。

随着城市发展潜力的显现，信阳市开发目前已呈现出百花齐放的状态，国内一线品牌开发企业的进驻，市场竞争日益白热化台北城上城世界城万象城双汇欧洲故事恒大名都东方今典中乐百花公馆中冶尚园印象欧洲铂金丽都金上海湾和源壹号公馆香格里拉中建领秀城龙跃河山浉河壹号龙江名邸正商红河谷香江帝景建业森林半岛建业南湖壹号金成翡翠溪谷茗阳天下苏荷公寓宝峰华府本案羊山新区从区域发展看，羊山新区目前道路、行政配套已基本建成，市政生活配套逐步完善，区域住宅市场前景看好百花园百花之声行政审批中心博物馆百花会展中心行政文化中心金融商贸中心科技文教中心高铁站商务区高端居住区羊山大道本案u信阳市羊山新区规划总面积30.7平方公里，预计到2020年羊山新区人口将达到25万至30万；u羊山新区拥有九纵六横15条主干道，目前主要路段均已建成通车；u羊山新区规划明晰，功能分区明显，预计待高铁站建成使用阶段，高铁站周边商务区将迅速发展；u本项目虽位于规划高端居住区，但东接行政文化中心、金融商贸中心，西承高铁商务区，前景看好。

羊山新区主要在售项目约20个，以行政区新六街附近最为集中，逐步向东发展。

总供应规模将近400万