房地产基础知识培训 总结.docx
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房地产基础知识培训总结
房地产基础知识培训
一、房产类
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
a）土地
b）建筑物及地上附着物
c）房地产物权
2、房地产的特征
a）资金密集性
b）相互影响性
c）易受政策限制性
d）房地产的增值性
3、房地产的类型
按用途划分：
a）居住房地产
b）商业房地产
c）旅游房地产
d）工业房地产
4、基本概念类：
1.住宅：
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
2.廉租房：
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
3.存量房：
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
4.经济适用房：
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
5.集资房：
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
6.公共租赁房：
是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。
公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
7.期房：
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
8.准现房：
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
9.尾房：
又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
10.其他房产：
是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
二、地产类
土地名称用途类：
1.一级市场：
房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
2.二级市场：
二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。
严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
3.地产：
地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
4.房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
5.土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
6.三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
7.七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
8.红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
9.总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
10.建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
11.总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
12.容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
13.建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
14.绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
15.入伙：
是指业主领取钥匙，接房入住。
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
16.毛地：
毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
17.生地：
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
18.飞地：
又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
19.土地使用权出让：
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
20.房屋用地：
是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
21.工业用地：
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
22.商业服务业用地：
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
23.市政公用设施用地：
是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。
24.道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
25.公共绿地：
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
三、土地制度、所有、政策类：
1、土地所有制
（1）全民所有制
（2）集体所有制
2、国有土地的范围
a）城市市区的土地
b）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
c）国家依法征用的土地；
d）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
e）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
f）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
3、取得国家土地使用权的途径
（1）行政划拨
（2）通过国家出让方式
（3）通过房地产转让方式
（4）通过土地或房地产租赁方式
7、国有土地使用权的出让
（1）土地使用权出让的概念
（2）出让方式：
拍卖、招标、双方协议
（3）出让年限：
A、居住用地70年；
B、工业用地50年；
C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
D、商业、旅游、娱乐用地40年；
E、综合或其他用地50年；
（4）土地使用权的续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
四、房地产权属、证照、配套类
1、房屋产权：
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
2、共有房产：
指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
3、共同共有房产：
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
4、五证：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
5、两书：
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
6、配建设施：
配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
7、公共活动中心：
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
8、建筑小品：
建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
四、销售及工程专用名称解释
1.定金：
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
2.违约金：
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
3.抵押贷款
（1）房产抵押贷款：
债务人、第三人将拥有的房产作为履行债务的担保向金融机构做贷款，当抵押人不履行还贷义务时，抵押权人作为第一收益人有权从抵押的房产收益中优先收益。
（2）按揭贷款：
概念：
购房者以所购得的楼房作为抵押品，从而从银行获得贷款，购房者按揭合同中规定的付款方式及付款期限向银行分期付款。
银行按揭的总类：
A、现房按揭B、期房按揭（属于楼花）。
在期房变为现房这个期间是由开发公司提供担保的（购房者不还贷或房屋出现问题）。
申请按揭贷款的对象与条件：
A、对象：
年满18岁具有完全刑事能力的城镇居民，具有稳定的，合法的收益，能归还本息的能力并提供相关的证明；
B、与开发商签订的商品房买卖合同；
C、已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用帐户；
D、同意将购买的房产办理抵押，购买房产抵押保险，合同公证及抵押登记。
（3）商业性贷款办理按揭资料：
借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证复印件；
借款人和房地产开发公司商品房买卖契约原件及复印件（必须是鉴证过的）
首付款原件和复印件（收据）
借款人（主借人）和家庭主要成员如配偶收入证明；
如果是一个人买房子提供自己的收入证明。
相关银行表格填写与盖章。
银行借款合同申请书需本人亲自签名。
如是单身需开具单身证明。
工程建筑类：
1.道路红线：
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
2.建筑线：
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
3.建筑面积：
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
（简单地说：
各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和）。
4.使用面积:
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
5.公用面积：
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
6.公用建筑面积：
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。
7.公用建筑面积分摊系数：
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
8.公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道、地下室、警卫室等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
9.实用面积：
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
10.居住面积：
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
11.辅助面积：
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
12.销售面积：
销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
13.得房率：
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。
14.实用率：
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内使用面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
15.容积率：
是建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比。
例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4.
16.建筑密度：
在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
17.绿化率：
是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
54、套内面积：
俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
18.绿地率：
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
19.开间：
住宅设计中，住宅的宽度（东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
20.进深：
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度（南北向）。
21.层高：
指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
22.净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
23.标准层：
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
24.阳台：
是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
25.平台：
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
26.走廊：
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
27.地下室：
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
28.半地下室：
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
29.玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
30.隔断：
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
31.过道：
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
32.钢结构：
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
33.钢筋混凝土结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
34.混合结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
35.砖木结构：
是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
36.其他结构：
是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
37.房屋层数：
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
38.假层：
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。
其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。
附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
39.阁楼（暗楼）：
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
40.低层住宅：
1～3层的住宅。
41.多层住宅：
4～6+1层的住宅。
42.小高层房屋：
8～11+1层的住宅。
43.高层住宅：
12层及层以上的住宅。
44.超高层：
33层以上
45.复式住宅：
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
46.跃层式住宅：
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
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