1物业客户服务培训(收费篇).pptx
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物业客户服务培训物业客户服务培训
(二)收费篇
(二)收费篇门难进口难开钱难收目录目录12345物业管理费的法律依据物业管理费的法律依据物业管费的构成物业管费的构成物业管理费收缴流程物业管理费收缴流程物业管理费收费难原因分析物业管理费收费难原因分析物业费催收方法及技巧物业费催收方法及技巧II物业管理费的法律依据物业管理费的法律依据法律中华人民中华人民共和国民法共和国民法通则通则第一百零六条:
公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应第一百零六条:
公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。
当承担民事责任。
合同法合同法第一百零七条:
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不第一百零七条:
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等符合约定的,应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
违约责任。
物权法物权法第七十二条第七十二条:
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权:
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
不得以放弃权利不履行义务。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业拒付物业费费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
法规物业管物业管理条例理条例第七条:
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
第七条:
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)(五)按时交纳物业服务费用按时交纳物业服务费用;第三十六条:
物业服务企业应当按照物业服务第三十六条:
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定合同的约定,提供,提供相应的服务。
相应的服务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务费用与服务水平相适应的原则水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条:
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费第四十二条:
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
从其约定,业主负连带缴纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,费用的,业主委员会应当督促其限期交纳业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
业服务企业可以向人民法院起诉。
其他法规业主大会和业主大会和业主委员会指业主委员会指导规则导规则第二十条业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施第二十条业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其大会议事规则中对其共同管理权共同管理权的行使予以的行使予以限制限制。
最高人民法院最高人民法院关于审理物关于审理物业服务纠纷案业服务纠纷案件具体应用法件具体应用法律若干问题的律若干问题的解释解释第六条第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持理由的,人民法院不予支持。
第七条第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任业主承担连带责任的,人民法院应予支持。
的,人民法院应予支持。
发改发改委委物物业管业管理条理条物物业服业服务收务收费管费管理办理办法法第四条第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第八条第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价明码标价,在物业管,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
进行公示。
第九条第九条业主与物业管理企业可以采取业主与物业管理企业可以采取包干制包干制或者或者酬金制酬金制等形式约定物业服务费用。
等形式约定物业服务费用。
第十条第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
约定应当一致。
第十五条第十五条业主应当按照物业服务合同的约定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用按时足额交纳物业服务费用或者物业或者物业服务资金。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,服务资金。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
务资金。
第十六条第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交开发建设单位全额交纳。
纳。
第二十一条第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。
物业管理企业违反价格法律、法规业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。
物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据和规定,由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法和和价格违法行为行价格违法行为行政处罚规定政处罚规定予以处罚。
予以处罚。
业主对物业费理解的几个误区我还没入住,并未享受到物业公司的我还没入住,并未享受到物业公司的服务,凭什么收费?
服务,凭什么收费?
误区一误区一物权法物权法第七十二条第七十二条:
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,:
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
不得以放弃权利不履行义务。
最高人民法院最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第第六条:
六条:
经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。
物业服务纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
点评:
业主对物业费理解的几个误区家里的问题都还没解决,我为什么要交家里的问题都还没解决,我为什么要交费?
费?
误区二误区二点评:
点评:
1、物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和、物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理物业管理企业按照物业服务合同约企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
物业管理权的法源基础是和秩序的活动。
物业管理权的法源基础是“共有产权(即除专有产权之外共有部分)共有产权(即除专有产权之外共有部分)”而来而来的。
所以物业公司对共有部分应尽管理义务,如业主要求物业公司为其专有部位提供服务的的。
所以物业公司对共有部分应尽管理义务,如业主要求物业公司为其专有部位提供服务的话则需要支付必要的报偿。
话则需要支付必要的报偿。
2、物业服务收费管理办法、物业服务收费管理办法规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成:
规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成:
服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理物业管理区域清洁卫生费用;区域清洁卫生费用;物业管理物业管理区域绿化养护费用;区域绿化养护费用;物业管理物业管理区域秩序维护费用;区域秩序维护费用;办公费用;办公费用;物业管理物业管理企业固定资产折旧;企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。
经业主同意的其他费用。
业主对物业费理解的几个误区我又没请你们也没跟你们签物业合同,我为什么我又没请你们也没跟你们签物业合同,我为什么要交费?
要交费?
误区三误区三点评:
点评:
1、前期物业服务合同前期物