汉中市1商品房市场分析报告.docx
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汉中市1商品房市场分析报告
汉中市2014年上半年商品房市场分析报告
一、前言：
汉中市2014年1-8月商品房销售面积371000平方米，同比下降50%，销量下滑明显。
自2014年1月至5月各月销量较为稳定，月均销量约5.2万平方米，6月至8月销量有明显的下滑，月均销量约3.6万平方米。
从2014年上半年整体销售情况来看，汉中市由2013年的放量增加、销售减弱的局面逐渐转入销售低迷期，月度销售量及销售均价均在较低位置徘徊。
二、新增商品房分析：
1、新增走势：
2013.9-2014.8汉中市商品房月度批售走势
2、2014年汉中市商品房月度批售表
时间
新增套数（套）
新增面积（㎡）
备注
2014.1
1361
182474.1
2014.2
245
25814.55
2014.3
873
94747.75
2014.4
1049
109425
2014.5
1002
134966.1
2014.6
158
26342.48
2014.7
95
24713.99
2014.8
263
31569.02
合计：
5046
630053
汉中市2014年1-8月份新增商品房（以取得预售许可证为依据）5046套，新增面积630053平方米，批售同比大幅下降72%。
商品房新增量下降明显，整体市场行情转淡，开发企业普遍放缓开发节奏。
三、商品房销售分析：
1、商品房销量分析：
1.1销量走势分析：
2014年汉中市商品房销量走势
汉中市主城区2014年1-8月份共备案销售商品房3362套，同比减少48%；销售面积371000平方米，同比减少50%。
汉中市2013年12月销售面积为77197.31平方米，自2014年1月至5月各月销量较为稳定，月均销量约5.2万平方米，6月至8月销量有明显的下滑，月均销量约3.6万平方米。
2014年6月销售面积为33644.15平方米，是前半年8个月的最低点，对汉中商品房市场影响较大。
1.2、月度销量分析：
2014年1-8月份汉中市商品房月度销售分析
月份
销售套数
销售面积（㎡）
销售额
备注
1
368
41479.57
146918244.7
2
532
58618.12
205908861.2
3
531
57854.44
196259248.5
4
514
56637.74
217790565
5
420
46223.27
165110638.7
6
338
38593.14
133790151.6
7
358
36927.67
135132561.1
8
301
33644.15
119066646.9
合计
2703
299406.3
1319976918
2、销售价格分析：
汉中市商品房价格走势
2013年汉中商品房成交均价3360元/平方米，2014年开年商品房售价呈盘整攀升趋势，至4月达到第一个价格高峰，4月商品房成交均价3845元/平方米，直接拉高当月均价，这与汉水名城、汉府公馆等洋房类产品大批量备案有较大关系。
2014年1-8月整体价格呈逐渐上升态势，8月销售均价3539元/平方米，同比上涨9.8%。
3、商品房成交量价对比分析：
2013.9-2014.8汉中市商品房价格走势
2014年上半年汉中市场与2013年相比较有较大变化，市场整体销量下滑明显，而售价则在平稳中小幅攀升。
上半年开发商普遍推盘谨慎，销量低迷，仅少量销售情况尚可，价格上涨的主要原因在于洋房类产品销量显著，汉中整体市场一片颓势。
4、销售户型分析：
2014年1-8月销售户型分析
户型
面积段（平米）
成交套数（套）
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
套数占比
面积占比
小两室
70以下
23
1033
3798
0.7%
7%
70-80
63
3980
3327
1.9%
80-90
248
17387
3552
7.4%
大两室或小三室
90-100
468
35152
3301
13.9%
21%
100-110
331
28746
3263
9.9%
三室
110-120
267
24646
3703
7.9%
27%
120-130
322
32130
3584
9.6%
130-140
214
23302
3613
6.4%
大三室
140-150
101
9741
3635
3.0%
6%
150-160
60
7628
4163
1.8%
四室及以上
160-190
198
14906
3700
5.9%
14%
190-240
280
27833
3656
8.3%
大于240
785
72922
3728
23.4%
24%
从2014年1-8月汉中市商品房各面积段销售套数来看，90-110平米区间段销售房源共计799套，占比21%。
由此可以看出汉中市大两室或紧凑型三室较受追捧；另外，110-140平方米面积段销售房源803套，占比27%，三室户型主要成交面积段在此范围。
5、销售单价段分析（2014年1月-8月）：
单价区间（元/平方米）
套数（套）
销售面积（平方米）
销售面积占总面积比例
2500以下
164
16674.06
5%
2500-2800
340
36580.01
10%
2800-3100
696
74431.71
20%
3100-3400
540
60054.2
16%
3400-3700
443
49894.84
13%
3700-4000
268
28764.5
8%
4000-4300
328
32500.42
9%
4300-4600
213
23905.88
6%
4600-4900
161
18780.75
5%
4900-6000
193
25424.77
7%
大于6000
17
3108.95
1%
2014年1月-8月销售套数占比图
汉中市2014年主力成交价位段在2800-3700元/平方米之间，年度成交套数最多的价格段为2800-3100元/平方米价格段，共成交了696套，占总销售的20%。
证明消费者对于此价格段商品房接受程度较高。
6、八月份商品房销售金额TOP10
编号
区域
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（㎡）
销售额（万元）
均价（元/㎡）
平均面积（㎡）
1
汉台区
汉中光辉社区
31
3359.47
9416258
2803
108
2
汉台区
明珠北苑
22
2584.32
8507725
3292
117
3
汉台区
世纪城.天汉园
18
1884.95
6265573
3324
105
4
汉台区
汉南领秀
14
1376.14
4201980
3053
98
5
汉台区
朋鹰·紫城
17
1616.07
5781400
3577
95
6
汉台区
中交.滨江国际
12
1510.29
6187383
4097
126
7
汉台区
汉中恒大城
12
1500.16
6611655
4407
125
8
汉台区
天河望江郡
11
1331.83
4496621
3376
121
9
汉台区
汉水名城-阅府
9
1166.61
7029846
6026
130
10
汉台区
金泰滨江花城
9
1144.16
4571685
3885
127
四、商品房供求情况分析：
2014年1-8月份汉中市商品房供求情况
2014年汉中市商品房新增批售房源面积为630053平方米，销售面积为369978.1平方米，供销比为1.7（供销比0.8-1.2较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求）从整体情况来看，汉中市2014年房地产市场整体表现为供大于求。
五、汉中市存量分析表
区域
可售商品房套数（套）
可售商品房面积（㎡）
可售住宅套数（套）
可售住宅面积（㎡）
汉台区
22021
2654832.74
16467
1830192.21
经济开发区北区
369
58170.42
291
32044.34
经济开发区南区
1273
121391.34
1100
109218.32
合计:
23663
2834395
17858
1971455
截止至2014年8月，汉中市可售商品房（已取得预售证）23663套，可售面积283.43万平方米，其中可售住宅（期房+现房）175858套，可售面积197.15万平方米。
若根据2014年月均销售4.6万平方米计算（1-8月共计销售37万平方米，因春节因素1-2月计为一个销售月），剩余住宅的库存消化周期为42个月，较2013年的32个月的库存消化周期又有延长，依此数据判断，汉中市场存量压力逐步加大，市场存在严重供大于求的局面。
合成盛道
2014/9/4
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