物业管理文档物业接管验收标准及检验规程.docx
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物业管理文档物业接管验收标准及检验规程
1目的
明确物业接管标准,确保接管工作规范。
2适用范围
适用于分公司所承接物业的房屋、公用设施及室内水电配套设施等接管和验收。
3职责
3.1项目管理中心负责对本公司所承接的物业进行接管和工作。
4工作流程
4.1标准
参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管标准》及达到用户的合理要求。
4.2释义与验收方法
4.2.1接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.2.2验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.3接管验收标准和验收方法
4.3.1房屋本体设施的接管验收标准
4.3.1.1主体结构(梁、柱、板):
a.外墙不得渗水;
b.屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;
c.房内无变形、凹凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;
d.无钢筋外露。
4.3.1.2楼地板与基层粘结牢固,不空鼓。
整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.3.1.3内墙面:
a.抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。
无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b.块料(如瓷砖)面层:
粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。
4.3.1.4顶棚:
a.抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮;
b.无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.3.1.5墙面:
A毛地面:
平整,无裂纹;
B块料(如磁砖)面层:
a.粘贴牢固,无缺棱掉角;
b.面层无裂纹。
损伤、色泽一致,对缝线条顺直;
c.对缝砂浆饱满,线条顺直;
C水泥砂浆面层:
抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷;
D卫生间、厨房和前后阳台地面:
a.用小桶或塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒灌水;
b.第二天到楼下检查楼面有无渗漏;
4.3.1.6门、窗:
a.门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b.门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c.玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d.油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e.电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f.不锈钢房盗门表面光亮,无刮花、变形;
g.高档装饰门装饰完整。
4.3.1.7楼梯、扶手:
a.用力轻摇无晃动,安装牢固;
b.钢筋无锈蚀,无弯曲;
c.木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手;
4.3.2公用设施的接管验收标准
4.3.2.1基础设施:
A房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等;
B散水坡:
a.无下陷、断裂,与墙体分裂;
b.面层平整,无脱层;
c.无倒泛水现象;
4.3.2.2天台:
A屋面隔热层、防水层:
a.板端缝、伸缩缝油膏紧贴;
b.隔热板、防水层表面无裂缝,
B天沟、落水口畅通,管道完好;
C到天面扶栏:
无破损、变形,无明显锈蚀;
4.3.2.3公用天线:
配件齐全,安装到每家每户,收视效果良好;
4.3.2.4屋面避雷设施:
各种避雷装置的所有连接点牢固可靠;
4.3.2.5消防设施(消防栓、消防箱):
A消防栓:
a.油漆均匀,无少刷、漏刷现象;
b.阀门完好,无渗漏水;
B消防箱:
a.消防管、消防带等配套齐全;
b.箱门上标识清楚,箱门玻璃安装牢固,门锁开启自如;
c.消防管无渗漏水,阀门完好;
4.3.2.6小区路灯:
a.按设计要求安装;
b.灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损伤,灯泡照明正常;
c.灯柱安装牢固,柱面油漆均匀,无损伤和刮花;
4.3.2.7绿化:
a.按设计要求种植花草树木,对照绿化设计图纸,不缺株少苗,无改品种,成活率达98%以上,无病虫害发生,无绿化死角,无杂草丛生,绿地纯度98%;
b.绿化用水:
绿化水管布局合理,阀门开关距离四周不超过100米,布局覆盖率100%,阀门开关灵活,无漏水,安装稳固,无摇晃;
4.3.2.8小区道路:
a.道路面平整,无起砂,无空鼓,无损伤;
b.路沿砌筑整齐,灰缝饱满,无损伤;
c.块料面层:
拼砌整齐,平整稳固,块料面无裂纹、无缺棱掉角;
d.路牌标志清楚,地面线条顺直;
4.3.2.9垃圾池(箱):
A冲洗水管:
a.垃圾池通水率100%,水管安装牢固,接口处密实,无漏水;
b.水阀开关灵活无漏水;
c.水阀箱装锁,箱面无锈迹,油漆面均匀,锁头开启灵活;
B砌筑类:
a.砌筑平直,底层无起砂,无裂纹,无空鼓;
b.装饰面层砖线缝顺直,砖面无损伤,无缺棱掉角;
c.出入口和进出铁门:
无锈迹,油漆完好均匀,安装牢固,开启自如;
d.进出口铁门安装小锁,小锁开启灵活;
C铁箱类:
油漆面层均匀,无损伤,无锈迹,安放地面平稳;
D塑料类:
桶身完好无损,桶底无裂纹,不漏水,配有桶盖且完好无损;
4.3.2.10垃圾转运站:
密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便。
4.3.2.11岗亭:
a.铝材和不锈钢类:
安装牢固,配件齐全,型材面无损伤,玻璃无污渍;
b.砌筑类:
参照4.3.2.9的2);
c.电动道闸:
安装牢固,配件齐全,开启自如,道闸栏无损伤;
4.3.2.12停车场:
A露天(地下)停车场:
路面平整,无起砂,无空鼓,无裂纹;
B地下停车场:
a.地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施良好,排水设施良好。
b.车道标识:
入口、出口标识清楚,油漆均匀;
C露天(夹层)车棚:
参照相关室内验收标准;
D单车架:
焊接牢固平直,油漆面均匀,无锈迹;
E照明设施:
配套齐全,灯具完好无损,开关灵活,照明正常;
F排水系统:
设有专门的排水沟,参照明暗沟验收标准,排水泵参照相关机电设备验收标准;
G地下车库通风设施:
参照《机电设备接管验收标准》。
4.3.2.13沙井、检查井和化粪池:
a.池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕;
b.检查并和化粪池进出水口高差不小于5cm,井盖搁置稳妥并设置井圈;
4.3.2.14明暗沟:
a.沟底无断裂,无积水,沟壁和底抹灰平整;
b.到沟盖板安装平稳、牢固,排水畅通;
4.3.2.15挡土墙、坡:
a.砌筑密实,沙浆沟缝饱满;
b.按设计要求设有泄水孔;
4.3.2.16门台阶:
参照相关的面层砌筑材料的验收标准;
4.3.2.17水池、水箱:
a.按设计要求和有关卫生标准进行验收;
b.无渗漏水现象;
c.内外爬梯无锈蚀现象;
4.3.2.18信报箱:
信箱门锁开启灵活,房号标志清楚,有序;
4.3.2.19景观、雕塑和文化娱乐设施:
按设计标准和所要求达到的效果验收。
4.3.3机电设施、设备的接管验收标准
4.3.3.1供配电系统
A高压开关柜
a.高压开关的型号规格、容量与移交清单相符;
b.开关与电缆线(或母线)连接紧密、牢固;
c.开关操作灵活、准确;
d.高压开关及其支架、操动机构的接地(零)线连接牢固,截面积选择正确;
e.开关通断标志正确,电源指示正常。
B干式变压器
a.变压器型号规格、容量与移交清单相符、母线、电缆线与变压器连接紧密、牢固;
b.带负荷运行声响正常;
c.变压器高、低压绕组绝缘合乎要求;
d.并列运行的变压器满足并列条件;
e.接地(零)线截面积选择正确。
C低压配电柜
a.配电柜(屏)及开关型号规格、容量与移交清单相符;
b.柜(屏)内设备的导电接触面积紧密与母线连接接触紧密、牢固;
c.小车、抽屉式柜,动、静触头接触紧密,二次回路的切换接头或机械、电气联锁装置动作正确、可靠;
d.母线的相序排列对称、色标正确;
e.电缆的标志、标志牌清晰齐全;
f.电容补偿自动、手动切换可靠;
g.绝缘器件完好无损;
h.柜(屏)及其支架接地(零)线连接紧密、牢固,截面积选择正确;
i.计量仪表运转正确。
D照明系统
a.照明器具、配电箱(盘)及开关规格型号与移交清单相符;
b.配电箱(盘)盖开闭灵活,箱内接线整齐,回路编号齐全、正确;
c.电缆线(导线)与开关连接紧密、牢固、截面积与移交清单相符;
d.线路走向合理、色标准确;
e.配电箱(盘)及其支架接地(零)线连接紧密、牢固,截面积选择正确。
E备用电源系统
a.发电机组的规格型号、容量与移交清单相符;
b.机组手动、自动启、停正常;机组不漏水、漏油、漏气;
c.机房应急照明工作正常;
d.开机试运行正常,仪器仪表指示正确;
e.转换开关机械、电气联锁装置动作正确、可靠;
f.蓄电池输出电压合乎要求;
g.机组与电缆线(或母线)连接紧密、牢固,色标准确;
h.燃油油箱安装防爆管(或防爆装置);
i.机组及其支架接地(零)线连接紧密、牢固,截面积符合要求。
F防雷接地系统
a.避雷针(网)的材料质量与移交清单相符;
b.接地装置的接地电阻值符合设计要求;
c.焊接连接的焊缝饱满,无气孔等缺陷,螺栓连接紧密、牢固、有防松措施;
d.防雷接地引下线的保护管固定牢靠。
G接线盒
a.单指轻击盖板安装牢固,目视盖板无损坏;
b.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头;
H室内配电箱
a.安装牢固,配件齐全,试操作一次空气开关等控制是否正常;
b.开关型号符合安全规定;
c.导线与设计相符,布线规范;
d.目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活。
I开关
a.安装牢固,目视盖板无损坏;
b.开关灵活,开启接触效果良好;
J照明灯具
a.用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损;
b.打开所有灯具,检查电源接通是否正常,灯具发光正常;
c.产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通连续工作3天,统计有多少自然损坏的。
4.3.3.2给排水系统
A室外给排水系统
a.管道、阀门的规格、尺寸与移交清单相符;
b.管道、阀门完好,无渗漏水,阀门位置、进出口方向正确,连接牢固、紧密;
c.油漆种类和质量符合设计要求,无脱皮、起泡和漏涂;
d.污水、雨水管道无堵塞。
B室内给排水系统
a.管道、阀门的规格、尺寸,水泵规格、型号、容量与移交清单相符;
b.管道、阀门完好,无渗漏水,闸阀、止回阀(单向阀)位置、进出口方面正确,连接牢固、紧密;
c.水箱水位自动控制装置动作灵敏、可靠;
d.给水加压泵手动、自动启、停正常,运转方向正确;
e.运行泵与备用泵手动、自动切换正常;
f.排水管道无堵塞。
4.3.3.3消防系统
A消火栓灭火系统
a.管道、阀门、水泵规格型号与移交清单相符;
b.管道、阀门完好,无渗漏水;
c.消火栓箱内配套设施完好、齐全;
d.手动报警按钮动作灵敏、可靠;
e.破玻璃按钮动作时能直接启、停消防泵。
B自动喷淋灭火系统
a.管道、阀门、水泵规格型号与移交清单相符;
b.管道、阀门完好,无渗漏水,水流指示器、温式报警阀动作正常;
c.喷淋泵、补压泵启、停压力控制器动作正常;
d.喷淋头完好、齐全。
C消防联动控制系统
a.能控制消防水泵、喷淋水泵启、停;
b.正确显示启动按钮启动的位置;正确显示水流指示器和闸阀位置信号;
c.正确显示消防水泵、喷淋水泵的工作、故障状态;
d.火灾确认后,电梯能自动迫降至首层,并能接受反馈信号,非消防电源自动切断。
D消防火灾报警系统
a.消防火警探测器、报警控制器等设备型号规格与移交清单相符;
b.火警探测器完好、齐全,动作可靠;
c.火灾报警时,排烟风机、正压送风机可靠动作,并发送其反馈信号;报警控制器能显示探测器编号;
d.事故照明和疏散指示灯完好。
E通讯系统
a.消防广播设备、对讲设备型号规格与移交清单相符;
b.对讲电话通话正常、标志正确;
c.紧急广播、背景音响工作正常;
d.楼层对讲电话安装牢固。
4.3.3.4电梯系统
A驱动系统
a.驱动电机、调速装置及其配套设备的规格型号、容量符合设计要求;
b.制动器的制动弹簧调节合理,制动带无异味,温度不超过规定范围;
c.驱动电机温度符合设计要求。
B电气控制系统
a.控制柜内主要电气部件符合设计要求;
b.层站召唤按钮、轿厢内操作按钮动作正常、可靠;
c.轿厢内和层站的指层灯工作正常;
d.平层装置、造层器运作正常、可靠。
C门系统
a.轿厢门、层门动作灵活,门缝间隙符合设计要求,关门时无撞击声;
b.开门机构、联动机构、门锁等动作灵活、可靠。
D轿厢
a.轿厢平稳;
b.轿厢与楼层自动平层;
c.轿厢内照明、通风装置完好。
E安全保护系统
a.限速器、安全钳、缓冲器动作可靠、能起保护作用;
b.报警装置(如警铃、对讲电话等)紧急照明工作正常、可靠;
c.系统接地保护可靠。
4.3.3.5中央空调空调系统
a.设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全;
b.标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.3.3.6智能化系统
A电话
a.引入(进户)电缆、程控交换机、分线箱等规格型号与移交清单相符;
b.交接间内照明、插座正常;
c.分线箱内布线整齐、标志准确;
d.交接间设备、分线箱、电缆屏蔽层有可靠的保护接地。
B闭路监控
a.系统设备(如监视器、视频切换控制器、摄像机、录像机、信号传输线等)的规格型号与移交清单相符;
b.系统能正确显示、记录和切换视频信号;
c.监视器图像清晰、视频切换控制器手动、自动切换可靠;
d.有报警信号发生时能自动切换相应部位的摄像机图像,并能记录;
e.系统设备应有可靠的保护接地。
C停车场管理
a.系统设备(如读卡器、闸门机、感应器等)的规格型号与移交清单相符;
b.车辆出入的检测装置和控制装置动作正确、可靠;
c.自动计时收费系统工作正常、可靠;
d.有车位显示时,其车位检测装置动作准确、可靠;
e.系统设备应有可靠的保护接地。
D可视对讲
a.主机电源、主机、分机、信号传输线的规格型号与移交清单相符;
b.图像清晰、对讲语音无杂音;
c.主机按键动作可靠、安装牢固;
d.线路标志正确、门锁密码设定正确;
e.系统设备有保护接地。
E楼宇设备自动化
a.系统设备(计算机、监视器、探测器、传感器、信号传输线等)与移交清单相符;
b.传感器工作灵敏、准确,执行器动作正确可靠;
c.系统监测清晰、准确,控制灵敏、可靠,记录正确;
d.系统设备有保护接地。
F共用天线电视和卫星电视接收系统
a.卫星接收设备(信号接收器、功分器、制式转换器、调制器、信号传输线等);
b.共用无线设备(接收无线、放大器、混合器、信号传输线等)的规格型号与移交清单相符;
c.卫星接收器、天线及支架安装牢固有保护接地、防水措施合理,振子排列、安装方向正确;
d.电视图像清晰、频道数目满足要求;
e.卫星接收系统机房设备有防雷安全措施,防火措施;
f.馈线连接正确、牢固,接地、防潮、防腐蚀满足要求。
4.3.3.7其它
A晾衣钩、室内吊扇挂钩
a.用软绳等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,日视钢筋挂钩表面无裂纹,弯处无断裂;
B防盗网(窗)
a.安装牢固,焊接点密实,面漆均匀,无脱皮和漏刷现象,无明显锈迹。
C门铃
a.室外按钮安装牢固,盖板完好,操作灵活,操作一次检查;
b.室内预留线盒参照3.8;
5相关文件和质量记录表格
5.1《物业的接管验收规程》
5.2《物业接管验收遗留问题统计表》