绵阳房地产市场分析(2014-3).ppt

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绵阳房地产市场分析绵阳房地产市场分析报告报告20120155年年88月月数字绵阳数字绵阳建城历史：

2200年历史行政区划：

五区一市六县幅员面积：

20249平方公里城区面积：

103平方公里全市总人口：

547万城区人口：

110万（含暂住人口）全市生产总值：

1189.1亿元全市财政总收入：

172.1亿元城镇职工人均可支配收入：

23100元说明：

以上数据统计截止说明：

以上数据统计截止20120133年年1212月月3131日日一、绵阳城市概况美誉绵阳美誉绵阳蜀道明珠/富乐之乡西部硅谷/李白故里四川省第二大城市中国科技城全国卫生城市国家园林城市国家环境保护模范城市中国优秀旅游城市联合国改善人居环境最佳范例城市中国最佳宜居城市第三名中国最具发展潜力城市之一一、绵阳城市概况11、总体分布格局逐渐从城市中心向城市外围扩展；、总体分布格局逐渐从城市中心向城市外围扩展；绵阳目前在建项目主要分布在园艺片区、石桥铺片区、城南新区等主城区的二三圈层，体量上至少占到总体的60%以上，而且这些区域大多数都是20万以上的项目。

二、绵阳房地产市场现状分析绵阳房地产市场板块分布示意图22、大盘项目越来越多、大盘项目越来越多在目前在建项目中，规模超过20万的项目达20多个，CBD万达广场、三江国际丽城、树高威尼斯、神州南都、城南一号等都是30万以上的大项目，规模最大的将近130万；这标志着绵阳已进入大盘时代，也折射出开发企业强大的资金实力和项目运作能力。

二、绵阳房地产市场现状分析33、高品质项目越来越多：

、高品质项目越来越多：

绵阳目前的房地产开发，追求品质的意识越来越强烈，项目总体规划、外立面、景观、户型结构、配套功能、科技含量、物业服务等都比以前有了极大提高；如CBD万达广场、三江国际丽城、华润中央公园、树高威尼斯等项目，都将项目品质上升到一定的台阶，也得到了市场的高度认可。

二、绵阳房地产市场现状分析44、年度成交量和高位相比已呈下降趋势；、年度成交量和高位相比已呈下降趋势；从2004-2013年的成交量分析，2008年、2009年、2010年三年连续大幅递增，同时，价格也是连续上涨，市场形势趋好。

在2010年成交量达到325.4万的高位后，2011年、2012年均出现了负增长，这也是绵阳过去十年从没有出现过的，2013年虽略有回升，但仍未达到2010年的高位。

二、绵阳房地产市场现状分析二、绵阳房地产市场现状分析55、成交价格稳步上扬、成交价格稳步上扬：

从2009年2013年，绵阳城区住宅成交均价从3445元/上涨到5539元/，涨幅达160%;二、绵阳房地产市场现状分析66、存量房源及待建项目体量庞大，市场竞争激烈、存量房源及待建项目体量庞大，市场竞争激烈据不完全统计，绵阳市目前共有具备开发能力的开发商约150多家，目前在建项目约100余个，总面积约500万平方米；可供开发的储备土地约5000余亩，未来三年可开发商品房约1000万平方米，平均每年的上市量会超过300万平方米。

二、绵阳房地产市场现状分析房地产需求地理属性原则决定了大多数人需求动机，在四川，形成了以成都为中心，附近县市为基础，辐射川南、川西、西藏、新疆、陕甘等省市区的成都置业居家圈，平均每年的的销售量近千万平方米；在川西北地区，形成了以绵阳为中心辐射广元、遂宁、阿坝州相邻周边县市的绵阳宜居城市置业居家圈；在雅安形成了三州地区及西藏地区的置业居家圈。

三、绵阳房地产市场需求分析做为四川第二大城市，又处在成渝绵经济带上川西北桥头堡的绵阳，自建市以来，经过历界政府的精心打造，中国科技城、全国卫生城市、联合国最佳人居城市、宜居城市这些成就正支撑着绵阳城市发展的活力，正逐步成为影响川西北地区1000多万人口的物流中心、信息中心、科技中心、教育中心，也吸引着越来越多的人口安居绵阳，百万人口大城市的目标正在实现。

三、绵阳房地产市场需求分析绵阳目前城市人约106万人（含流动人口），人均居住面积28平方米，拥有各类住宅性质房屋3000多万平方米，其中商品房面积将近2000万平方米。

城区内90年代以前的住宅房屋保有量较少，主要集中在一环路北段、剑南市场、火车货站、跃进路一带，90年代中期修建的房改房主要集中在南河片区、市中心片区、剑南路、跃进路。

90年代中后期，商品房、安居房开始面市；2002年后，绵阳商品房开发初具规模，每年平均以120-150万平方米、约10000个家庭，3万多城市人口的速度增长，截止2013年，共销售商品房住宅约1928.141928.14万平米万平米，平均每年约160160万平米万平米的销售量。

11、绵阳城市人口房屋现状：

、绵阳城市人口房屋现状：

三、绵阳房地产市场需求分析22、历年来支撑绵阳房地产市场住宅需求的构成、历年来支撑绵阳房地产市场住宅需求的构成：

（1）城区人口住房改善的住宅需求；

（2）新婚人口住宅需求；（3）到绵阳参加工作的人口住宅需求；（4）周边县市退休人口到绵定居的住宅需求；（5）外地绵阳藉乃至川西北片区原藉回乡定居的住宅需求；（6）宜居城市吸引川西北片区来绵定居人口的住宅需求；（7）绵阳教育产业带动就读家庭人口的住宅需求；（8）城区及川西北片区富裕家庭投资收租的住宅需求；（9）游资性投资需求；三、绵阳房地产市场需求分析33、绵阳购房者心理及行为特征：

、绵阳购房者心理及行为特征：

（1）购房趋于理性，货比三家或更多

（2）看重开发商品牌（3）投资客户看重地段，自住客户看重环境及小区规模（4）对户型及功能间设置的要求较高（5）对房屋面积不盲目求大（6）贪小便宜，喜欢有赠送面积（7）8090平米的两居及90120平米的三居户型是市场需求主流（8）从遮风避雨的原始要求提升到体现品质和品味的高度（9）不会单纯对比价格的高低，更注重房屋的性价比三、绵阳房地产市场需求分析44、绵阳房地产市场住宅需求构成的发展趋势分析：

、绵阳房地产市场住宅需求构成的发展趋势分析：

（11）刚性需求依然是市场需求主流；）刚性需求依然是市场需求主流；第一、原有刚性需求的持续性消化，第二、新的城市规划带来了新的刚性需求；三、绵阳房地产市场需求分析根据绵阳最新城市规划，2020年绵阳中心城区人口将达到145万，城市建设用地达到150万平方公里；从这些数据可以看出未来3-5年是绵阳城市人口高速增长期，人口的快速增长，将会给很多行业带来新的机遇，包括房地产行业。

以目前绵阳城市人口110万为基数，2020年达到145万，平均每年递增约5万多人，按每个家庭平均3人计算，每年约新增16000户家庭；按每户家庭平均住房为80平米，每年将新增住房需求为130万平米；其中部分新增人口是通过购买新房解决住房问题，直接带动市场需求；部分新增人口只能租房或采取其他方式解决居住问题，这又会刺激房产市场投资者的积极性，从而间接带动市场需求。

三、绵阳房地产市场需求分析（33）改善性需求逐渐增加：

）改善性需求逐渐增加：

随着城市人们家庭收入的提高，人们对居住的条件也有了更高的要求，面积太小、房间结构布局不够合理、小区环境较差、房屋外立面陈旧、老式多层没有电梯、新增人口需要更多的房间等等，都是促使人们再次购买房屋的理由，随着时间的推移，城区内以前老式住宅的缺点会越来越突出，这部分的需求会逐渐增加。

（22）投资性需求急剧减少：

）投资性需求急剧减少：

随着国家调控政策的不断发力，已将住宅的投资获利空间不断挤压，更多的闲散资金在转向寻求其他获利更高投资渠道。

三、绵阳房地产市场需求分析（44）储备型需求正在形成：

）储备型需求正在形成：

储备型需求是一个新生的需求，主要城市中多数的中产阶级，由于目前收入较丰且稳定，在房价较为低迷的时候，在自己居住的小区里面或者附近、或者其他性价比较高的项目，购买一套或多套房屋，不会转手获利，也不会用于出租，仅是为将来子女成人后准备的独立生活的房屋。

三、绵阳房地产市场需求分析四、绵阳房地产市场销售状况分析11、20092009年年-2013-2013年绵阳城区商品房住宅成交量分析：

年绵阳城区商品房住宅成交量分析：

从五年来的成交量分析，2010年达到325.4万的高位；2012年下滑至195.3万时。

这既反映出国家在2010年开始的调控政策效果明显，同时也是市场趋弱或回归理性的表现。

22、20092009年年-2013-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：

年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析22、20092009年年-2013-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：

年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析从五年来各区域成交量上分析，涪城区五年来成交量合计达462.9万，占城区五年总成交量的38%；经开区最低，五年来成交量合计达98.1万，仅占城区四年总成交量的8%。

22、20092009年年-2013-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：

年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析33、20092009年年-2013-2013年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：

年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析从总体成交均价分析，从2009年开始，每年价格稳步上扬，在2011年成交量下跌的情况下，均价仍上涨19%。

这既是市场看好的结果，同时也是因为绵阳房价本身在四川各地级城市中居于中下水平，还有一定的上涨空间。

33、20092009年年-2013-2013年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：

年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析44、20092009年年-2013-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：

年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析从各区域的成交均价分析，涪城区仍然占据榜首，其他各区域相对比较平衡，但在2011和2012年时，涪城及经开区远远高于总体均价和其他区域均价,2013年，游仙区价格上涨幅度较大，经开区相比2012年略有下调。

44、20092009年年-2013-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：

年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：

四、绵阳房地产市场销售状况分析