江门市房地产市场报告.doc

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2009年江门市房地产市场报告

一、全市概况

2009年，江门市房地产完成开发投资77.46亿元，同比下降10.1%，新开工面积377.33万平方米，同比增长15%，施工面积1023.18万平方米，同比增长15.9%，竣工面积246.88万平方米，同比增长12.1%。

全市商品房批准预售面积369.79万平方米。

全市商品房成交面积462.39万平方米，同比增长22.4%，其中住宅407.12万平方米，同比增长28.3%；成交金额140.59亿元，同比增长37.1%，其中住宅125.8亿元，同比增长47.5%；商品房成交均价3041元，同比增长12%，其中住宅3090元，同比增长15%。

全市二手房成交面积336.96万平方米，同比增长90.5%，其中住宅158.63万平方米，同比增长65.2%，成交金额48.72亿元，同比增长163.6%，其中住宅22.79亿元，同比增长132.8%。

总体来说，2009年江门房地产投资出现降温，开发速度较往年有所减缓，商品房供应相对不足，但市场交易十分活跃，量价齐升，二手房市场发展尤为迅速。

各市区表现不一，但差距总体在缩小，详见表1。

表1

分类

名称

商品房成交

二手房成交

总面积

住宅

总金额

住宅　

总均价

住宅

总面积

住宅

总金额

住宅　

　万㎡

　万㎡

　亿元

　亿元

　元

　元

万㎡

万㎡

　亿元

　亿元

蓬江、江海

126.8

116.39

43.71

40.38

4240

4180

100.97

57.29

16.33

9.75

同比

81.1%

81.7%

47.4%

44.5%

0.2%

-4.2%

70.6%

62.3%

110.7%

117.1%

新会

74.06

60.88

25.09

21.11

3388

3467

60.99

39.7

9.62

6.08

同比

43%

55.3%

75.2%

85.3%

22.5%

19.4%

45.8%

90.2%

111.2%

162.4%

鹤山

82.34

78.8

34.71

33.15

4215

4206

98.15

22.21

11.34

3.43

同比

84%

88.4%

110%

115.8%

14.1%

14.5%

329.9%

111.9%

306.1%

170.4%

恩平

23.99

19.06

5.44

4.8

2268

2518

11.59

6.61

0.88

0.45

同比

162.5%

140.7%

218.1%

276.7%

21.1%

56.5%

8.9%

14.0%

41.9%

45.2%

台山

82.33

73.51

18.05

15.67

2192

2132

35.56

21.62

2.51

1.53

同比

19.7%

37.9%

35.8%

69.8%

13.4%

23.1%

80.1%

51.7%

94.6%

87.9%

开平

72.84

58.48

13.59

10.69

1866

1828

29.7

16.93

2.31

1.15

同比

2.0%

-5.9%

54.3%

57.7%

51.2%

67.6%

31.5%

82%

57.3%

94%

全市

462.36

407.12

140.59

125.8

3041

3090

336.96

158.63

48.72

22.39

同比

22.4%

28.3%

37.1%

47.5%

12%

15%

90.5%

65.2%

163.6%

132.8

二、中心城区房地产市场分析

（一）政策回顾

1月，本市区各大银行开始办理房贷利率七折优惠业务。

1月，本市区发布2009年度低收入家庭住房保障标准。

3月，“粤十五条”发布并开始执行，鼓励购房消费，引人关注的是“直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取本人的住房公积金”。

4月，本市区住房公积金贷款最高额度上浮至20万元，两人或两人以上购买同一住房的最高额度为40万元。

5月，江门市开始正式办理珠三角八市公积金异地互贷业务。

6月，转发省建设厅、省财政厅、省地方税务局《关于实施住房转让退还所得税地方收入部分有关问题的通知》。

7月，江门市房产局发布计划在市区收购二手住房或空置商品住房作廉租住房的启示。

7月，市政府发布《关于进一步促进江门市区房地产开发投资的实施意见》，对符合条件的房地产开发项目予以先征后补（缴交的城市基础设施配套费的50%）的优惠。

9月，市区开始实行新的购房入户政策

9月，市政府发布《关于加强商品房预售管理的通知》，打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源的行为，完善商品房预售方案报备制度。

（二）土地供应

充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系，促进市场健康发展的前提。

2009年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共12块，合共面积68.78万平方米，成交总地价19.88亿元，总体呈现以下几个特点：

1、总量仍略显偏紧，且分布不平衡，主要集中在北新区。

2、地块多以底价成交，但楼面地价上升较快,个别甚至超过2000元/平方米。

3、市场集中度提高，外地开发商来势凶猛。

（三）商品房供应

2009年，江门市中心城区批准预售商品房项目共37个，面积85.39万平方米，其中住宅77.54万平方米，6239套，月均520套。

几项数字与08年同比均有较大幅度的下降，详见表2：

表2面积单位:

万㎡（下同）

批准预售总面积

其中住宅面积

商业面积

住宅套数

2009年

85.35

77.54

6.23

6239

2008年

136.13

112.69

11.03

8022

09年同比

-37.3%

-31.2%

-43.5%

-22.2%

拿过去五年的数据对比可以发现，在经历了07年和08年连续两年的高峰之后，2009年的商品房供应大为缩减。

详见图1、图2。

如果说07年的供需两旺还能保持市场平衡，那么08年的市场调整但供应仍然放量导致供过于求，使得开发商放慢了09年的开发速度。

当市场迅速消化掉存货以后，新货上市的步伐明显跟不上，再加上部分开发商“捂盘”，使得市场一度面临供不应求的局面。

图1

图2

另外，2009年的商品房供应还有以下几个特点:

1、别墅比例略有下降，普通住宅比例增加。

户型结构上的矛盾有所缓解但依然存在，中小户型住宅供应仍然不足，见图3。

一直以来，江门市民人均住房面积相对不低，比较喜欢居住在100－120平方米的三房住宅，加上近年来换房的需求激增，使得开发商比较乐意开发中、大户型的住宅。

但随着房价快速攀升，大面积住宅的房价对购房者的压力加大，而年轻一代逐渐接受了两房中小户型，且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺，再加上政府的调控措施，使得09年中小户型住宅的供应增加，这对发展健康的房地产市场，抑制楼价涨幅过快有着积极的意义。

但值得注意的是，一些开发商为应对“9070”政策，将一些大中户型分拆成两套“伪小户型”设计和报批，却捆绑销售。

这种情况在江门开始出现并越来越多，值得重视。

长远来看，未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，大面积户型逐渐减少，中小户型套数越来越多会成为大趋势。

图3

2、供应时间段明显，新货扎堆上市，详见图4。

元旦、春节、劳动节和国庆节这“四大节日”前的一个月都有大量的新批预售。

节日效应是开发商们不约而同选择的推盘策略。

相比之下，其他时间的供应则显得甚为冷清。

图4

3、区域结构趋于平衡化。

见图5。

北新区板块和江海板块这两个以往传统的热点区域在09年的开发力度有所减缓。

杜阮、龙湾这一板块成为今年的热点，老城区板块的供应也有大幅增加。

图5

（四）商品房成交

2009年，江门市中心城区商品房交易总面积126.81万平方米，成交金额53.77亿元，其中住宅成交面积116.39万平方米，成交金额48.65亿元，8959套，月均747套。

几项数字均比08年有大幅度的上升。

市场交易十分火爆。

详见表3

表3：

成交情况

总面积

住宅面积

住宅套数

别墅套数

公寓套数

总均价

住宅均价

别墅均价

公寓均价

2009年

126.80

116.39

8959

311

8648

4240

4180

7981

3869

2008年

70.02

64.05

4687

568

4119

4235

4362

6585

3540

08年同比

81.09%

81.72%

91.15%

-45.2%

110%

0.16%

-4.17%

21.20%

9.29%

均价方面，09年的商品房网上合同成交均价4240元，与去年基本持平。

住宅均价4180元，比去年略有下降。

主要是今年别墅成交所占比例大幅下降所致。

09年公寓成交均价3869年，同比上涨9.29%。

2009年，中心城区经济适用房成交90套，成交面积6760平方米，成交金额1178.6万，成交均价1743元。

全部集中在江南新村保障房小区。

（08年共批准预售经适房92套）

2009年的商品房交易主要有以下几个特点

1全年成交量总体呈“N”型走势。

见图6。

一月份还处于市场的冰点，二月份开始进入了“小阳春”，成交量快速攀升，一直持续到6月份的全年最高峰。

7月起市场开始逐步回落，到9、10月市场进入了一个相对平稳的时期。

但全年最后两个月市场却突然发力冲高，导致12月的成交量与6月份的成交量基本持平。

图6

2成交均价随时间增长明显，见图7。

研究全年的成交均价走势发现，住宅和公寓的均价走势基本一致，而因为受别墅因素影响，住宅的均价曲线波动略大一些。

从公寓来看，全年有7个月均价上涨，4个月下跌。

最长连续3个月上涨，没有出现连续2个月下跌的情况。

全年基本沿着“冲高—小幅调整—再冲新高”的曲线前进。

全年公寓的累计涨幅达19.4%。

图7

3别墅成交比例大幅下降，120-144面积段的住宅成交最多。

受供应不足影响，中小户型的成交比例不高。

见图8。

图8

4四成住宅交易均价超过四千元，套均总价也“水涨船高”。

见图9、图10。

均价超过四千元的住宅比例大幅提高，江门房价正从“三千元时代”向“四千元时代”迈进”。

套均成交总价54.3万元，总价在50万元以上的住宅比例达到47%，接近一半，总价30万元以下的住宅成交比例则不到20%。

总价偏高成为制约大部分工薪阶层购房的重要阻力。

图9

图10

5本地户籍购房者占半壁江山。

见图11

图11

（五）存量房交易

2009年，江门市中心城区存量房交易总面积100.97万平方米，成交金额16.24亿元，其中住宅成交面积57.29万平方米，成交金额9.67亿元，6076套，月均506套。

住宅交易均价1701元。

几项数字均比08年有较大幅度的提升，也超过了07年。

详见表4、图12

表4：

存量房交易

总面积

住宅面积

住宅套数

住宅均价

2009年

100.97

57.29

6076

1701

2008年

59.19

35.30

3824