武汉别墅市场调查报告.doc

武汉别墅市场调查报告.doc

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××项目市场分析报告

零度地产顾问有限公司

致：

××房地产开发有限公司：

承蒙垂信，得以合作并提供服务之机会，基于与贵方的沟通和对项目的粗浅理解，结合我们从事专业策划代理经验，现向贵司提交项目市场提案，由于对贵项目尚处于一个简单了解及感性认识的阶段，结合与贵司将本项目拟作别墅和洋房的组合，因此本提案仅从市场角度对现阶段武汉别墅项目及别墅和洋房的组合项目进行分析预测，它难以反映我司对贵项目的整合营销思路，仅有一些初步设想以供贵司参考，作为双方进一步合作的基础，详细内容附后。

第一章武汉市总体市场分析

第二章武汉别墅专题分析

第三章汤逊湖片市场分析

顺祝

商祺！

第一章武汉市房地产市场综合分析

第一节武汉市房地产市场特征

1、地产巨鳄登陆江城，大盘涌起

从2002年开始，武汉市大盘不断涌现，如金银湖片区、后湖片区、南湖片区、光谷片区、沌口经济开发区等大型住宅社区的开发和销售已渐成气候，它们的质优价廉以及良好的景观优势将对部分中小型项目产生影响，如四季花城、奥林匹克花园、南国明珠、金色港湾、名都花园等，同时大盘的产生在一定程度上广开客户的置业范围。

2、价格两极分化

高收入阶层仍倾向居住在城市核心地带，追求宽大、豪华高档的大户型。

部分开发商为他们开发面积在130-180平方米左右高层带电梯住宅，价格定位为3000元/平方米左右，位于中心区地段与景观优美的之地。

针对中低收入阶层注重实用型经济适用房和普通商品房的消费特点，开发商挖掘面积为130平方米以下，价格在2200元/平方米左右的普通多层住宅。

这两种价格相差迥异的住宅共同构成了武汉房地产市场。

目前武汉楼市的平均楼价为2353.4元/平方米，以2400元/平方米以下的多层住宅为主，高层、小高层住宅正悄然兴起，势不可当。

3、楼盘主题卖点推陈出新

在今年之前，几乎所有楼盘无一例外的以豪宅、湖景、亲水住宅、绝版等作为楼盘的主导卖点，而现在则有“绿色生态”“智能化”“生活模式”“国家示范小区”“生态小区”“空中别墅”等新卖点出现，不断推陈出新的楼盘卖点使得武汉楼市呈多面性发展。

4、区域板块效应越来越明显

房地产开发企业的投资目前呈现以市场为导向的特点，越是热点地区，开发企业越具有热情，越来越多的开发企业趋之若骛地在某个热点地区聚集，并加剧该地区的竞争。

而那些市场不景气的地区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。

例如徐东地区、南湖地区、光谷地区、后湖地区，已成为众多开发企业逐鹿的地方，而原来就不具有吸引力的地区，如：

长丰、青山等地区，由于长期缺乏人气，越来越被市场冷落。

5、建筑风格单一，楼盘综合素质相似

武汉市目前楼盘的建筑风格基本上都以欧陆风格与现代风格相结合。

相对建筑风格较为单一，外来风格袭用较多，房地产建筑艺术在武汉市房地产市场上还不成熟，没有形成武汉市较为独特的“武汉风情”；而欧陆建筑风格的运用在武汉已接近饱和。

目前武汉市开发的商品房楼盘素质上有诸多相似之处，现在消费者在购房上逐步变得更加理性，对楼盘的整体素质的要求将会更高。

6、物业付款方式多样，传统观念正悄然转变

武汉市的购房者在楼盘的付款方式上，多数人能够接受按揭付款方式，超前的消费意识正在逐步成为购房的主要手段，也出现象“零首期”等多种优惠方式，运用并不成熟。

发展商对其他促销手段运用不多，如装修按揭、车库使用权等。

7、物业管理将更加规范，服务意识更加增强

从今年开始，开发商与购房者签定合同时，必须签定《前期物业管理协议》，这意味着武汉的物业管理将更为规范。

武汉市很多住宅尚未引入物业管理。

一些新建小区则逐渐将物业管理放入宣传重点。

外地物业管理企业已经进入武汉，如深圳中海、金地、城建集团等。

这些企业大多以顾问为主，不做具体的物业管理。

但随着这些品牌公司的介入，武汉有很多楼盘推出“星级管理”、“特色服务”，摆脱了传统简单管理及基本服务内容，正逐步向专业化、个性化的道路发展，如丽岛花园、蓝湾俊园、世纪华庭，势必将对武汉物业管理的整体素质有所促进和提高。

8、开发商开始重视营销操作

现阶段，武汉开发商在楼盘营销手法上，主要以发传单、地盘包装和各项媒体宣传等组成，但地盘包装水平有限，销售人员的素质和专业也有待加强。

可喜的是，一些发展商已经开始重视营销，既能很好的对楼盘进行包装，也能利用软硬广告进行宣传炒作。

如丽岛花园的罗丹雕塑展、宜家汤臣的直升机看楼、中央花园举办大型中国音乐会、福星惠誉的形象大使评选等，均取得了较好的效果。

虽然很多与沿海城市相比仍显得不足，但已显示出武汉新营销手法的开始，逐步向多层次、多样化发展。

9、新开发的楼盘园林档次越来越高

2002年江城楼市良好的营销态势催生了2003年楼市的一轮开发春潮，武昌的东湖高新技术开发区、南湖片区、徐东路中北路沿线、武汉经济技术开发区、汉口的金银湖和后湖片区等开发的热点区域集中了大量的正在崛起中的新盘。

开发商越来越注重小区自然环境和人文环境的营造，产品组合正向多元化的方向发展。

特别是新兴开发区，整体规划水平高，外部环境好，新开发楼盘的配套也越来越完善，充分考虑到业主居家、购物、休闲、子女教育和楼盘升值潜力等多方面的需求。

第二节武汉市房地产市场供求状况

1、房地产市场发展状况

2003年房地产总体上呈现平稳的发展趋势。

从2000年底随着实物分房的结束，住房商品化的进程将逐步加快，住房商品化的思想已被消费者所接受。

随着政策引导房地产市场正逐步向稳定和繁荣的方向发展。

1-1房地产的开发量逐年增加，投资额逐年加大

2003年，全市房地产开发总投资累计170.41亿元，较2002年增长28.9%，施工面积1977.94万平方米，较上年增长14%，其中住宅施工面积1679万平方米，较上年增长19%；竣工面积689.45万平方米，比上一年增长9.7%。

A、几年武汉市房地产开发住宅施工、竣工面积分析比较

项目

2000

2001

2002

2003-

施工面积（万㎡）

824.6

941.9

1260.15

1977.94

新开工面积（万㎡）

330.3

411.6

644.16

891.63

竣工面积（万㎡）

330.4

347.5

506.04

689.45

1-2武汉房市火热，一浪高过一浪

2003年，全市商品房的销售额达到了168.53亿元，其中销售住宅845.96万平方米。

近几年商品房的销售逐年递增，一浪接一浪，比2002年增长26.6%。

在商品房销售的过程中，预售过程显示出强大的力量，说明武汉房地产市场越来越火，发展后劲十足，另一方面又说明武汉房地产仍尚未成熟，在繁荣的背后仍有潜在的威胁。

此外从2003年上下半年销售情况来看，下半年明显要好与上半年，上半年销售略好、预售略差，而下半年恰恰相反。

随着武汉几大国有开发企业的合并、各中小开发商将面临着外来开发企业的倾轧和本地巨头的圈地威胁，惟有在产品上能够突破创新才能获得生机。

B、近几年武汉市住宅预销售面积分析比较（单位:

万/平方米）

年份

2000

2001

2002

2003-1—6

2003-7—12

销售

198.7

215.53

244

151.96

201.37

预售

59.03

83.03

91.4

101.83

390.8

合计

257.73

298.56

335.4

253.79

592.17

1-3武汉火爆房市的冷思考——警惕房市的无效供给

在武汉房地产呈现火热的时候，一边也表现出开发商的盲目性较重。

从近几年商品房的空置率越来越高可以看出开发商在利益驱动下，急于上项目，并不了解消费者真正需求的一面。

c、近几年武汉市住宅空置面积分析比较

年份

1999

2000

2001

2002

2003

空置（万㎡）

76.44

100.44

150

115

240

1-4近几年住宅房地产购买方式分析表

项目

2000

2001

2002

20031-6

销售总面积（万m2）

257.73

298.56

335.4

253.79

其中：

单位购买面积（万m2）

165

76.79

67.08

62.79

其中：

个人购买面积（万m2）

141.75

221.77

268.32

223.33

其中：

个人购买比例

45%

74%

80%

88%

个人购房总金额（亿元）

22.68

35.70

49.31

47.92

商业贷款及公积金（亿元）

3.80

8.00

12

19.40

按揭贷款比例

60%

65%

80%

90%

贷款购房总金额（亿元）

6.33

12.31

30.31

29.85

一次性和分期付款金额（亿）

16.35

23.39

23.03

18.07

A、单位购买商品房的绝对面积和相对比例均在下降，个人购房已成为主要方式。

B、个人购房方式已从一次性和分期付款为主转变为以按揭贷款购房为主要方式，即个人购房的主体已从财富拥有者向高收入拥有者转变。

1-5房地产企业微观状况

据统计，2003年度的10强企业，去年共完成开发29．77亿元，销售金额达到23．86亿元，比上年的市场占有率提高了8个百分点。

而2001年10强开发企业的平均利润为13％，比上年降低了2个百分点。

该结果显示，武汉市的开发企业之间的实力已逐步拉大，且开发企业的利润已逐步接近平均利润率。

第二章武汉别墅市场专题分析

第一节武汉市整体别墅现状

一、别墅市场的特征

别墅市场在武汉发展十几年以来，从先前的“农庄式”、“洋楼式”别墅发展到现在的“有天·有地·有花园”的TOWNHOUSE别墅（联排别墅），双联别墅，独体别墅以及LEHO别墅（可随意分割），其发展速度是非常快的。

从地块的选择上划分，别墅也可分为旱地别墅、亲水别墅、山地别墅、森林别墅等。

纵观别墅市场的发展进程，我们发现有以下特征：

1、扎堆效应明显：

纵观武汉楼市，我们发现武汉的别墅小区项目扎堆效应很明显，主要集中在三片五区，具体为：

沌口片区，金银湖片区，后湖片区，南湖片区，光谷片区，其中南湖片区政府有规定，以后做别墅的机率较小。

区域

光谷

金银湖

沌口

数量

12个

5

7

物业类型

6个纯别墅楼盘

洋房与别墅结合

4个纯别墅楼盘

2、依山、傍水建别墅较为常见。

旱地上（或小湖面）建别墅，在前些年较为常见，如虹景花园、台银桂花园、沙湖别墅等。

但如今别墅一般建在有山有水的地方，像水蓝郡、梅南山居、海天一色、碧海花园、高尔夫城市花园、佳海华苑等。

3、别墅档次参次不齐。

在武汉的别墅项目中，便宜的别墅单价为1280元/ ㎡（碧波山庄）,最贵的单价达7000/㎡左右（水蓝郡、丽岛），别墅最便宜的一套单价16万左右，最贵的600万左右。

按其档次可分为低档、中档、中高档、高档。

低价位别墅以其总价低而倍受市场欢迎，主要集中在汀香水榭、碧海花园、玉龙岛花园、锦绣豪园，面积在200平方米左右，总价位在30-60万之间。

高价位别墅均价在3600元至7000元不等，总价114万元至350万元，主要集中在宜家·汤臣、水蓝郡、金色港湾、丽岛花园、高尔夫城市花园等几个楼盘。

别墅档次划分：

低档

中档

中高档

高档

楼盘代表

碧波山庄、锦绣豪园

南波湾、玉龙岛

海天一色、大洋彼岸、黄金海岸、汀香水榭、万科、银河湾、梅南山居

高尔夫