濉溪县河西新区合欢家园安置项目.docx
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濉溪县河西新区合欢家园安置项目
濉溪县河西新区合欢家园安置区项目
可行性研究报告
工程名称：
濉溪县河西新区合欢家园安置区项目
建设单位：
濉溪县建设投资有限公司
日期：
2013年3月
前言
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。
因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
所以和一般的商品房交易有很大的不同。
农民安置房工程通过集中安置城区周边农民，集中整合被安置农民的土地，从而提高土地被利用的质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。
土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
随着濉溪县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房满足拆迁户的需求。
为此濉溪县建设投资有限公司在濉溪县政务新区新建濉溪县河西新区合欢家园安置区项目，主要安置濉溪县八里村及附属村庄的居民并整合八里村及附属村庄的土地。
本项目整合的土地为安徽省人民政府建设用地批复中的关于濉溪县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）中范围内的一部分土地。
根据濉溪人民政府会议纪要（第42期，濉溪县人民政府办公室2012年12月26日）内容，会议认为，政务新区合欢家园安置房符合县城建设实际，会议原则同意“合欢家园”安置房建设购置工作方案。
建设单位严格履行征地后实施程序，按照征地的方案及时支付补偿费，落实安置措施，切实安排好被征地农民的生产和生活，保证原有生活水平不降低，长远生计有保障，维持社会稳定。
第一章总论
一、项目基本情况
（一）项目基本情况
1、项目名称：
濉溪县河西新区合欢家园安置区项目；
2、建设单位：
濉溪县建设投资有限公司；
3、建设性质：
新建；
4、建设地点：
位于淮北市政务区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。
5、建设内容：
规划总用地面积约72875.98平方米，规划总建筑面积108248平方米，其中拟建住宅建筑面积106998平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房550平方米。
项目分两期实施：
一期规划总用地面积约38453.5平方米，规划总建筑面积54124平方米，其中拟建住宅建筑面积53224平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房200平方米。
二期规划总用地面积约34422.48平方米，规划总建筑面积54124平方米，其中拟建住宅建筑面积53874平方米，配电房250平方米。
6、项目投资：
本项目总投资37416.02万元（其中一期总投资为18852.51万元，二期总投资18563.51万元），建设单位自筹17416.02万元，银行贷款20000万元。
7、项目编制依据：
（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；
（2）淮北市“十二五”发展规划；
（3）淮北市城市建设发展规划
（4）项目单位提供的其他资料和数据。
（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书
（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知
（7）安徽省、淮北市《关于加快发展三产服务业的决定》
（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见
（9）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（10）《住宅设计规范》GB50096-1999
（11）《城市居住区设计规范》GB50180-93
（12）国家房地产开发有关政策；
（13）淮北市建设项目规划设计条件通知书；
（14）项目区地质勘探资料；
（15）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；
（16）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范；
（18）关于濉溪县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）；
（19）濉溪人民政府会议纪要（第42期，濉溪县人民政府办公室2012年12月26日）。
8、编制原则：
（1）依据《淮北市建设规划》，结合淮北市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。
（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑淮北市的城市基础设施框架，创造淮北市的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用淮北市濉溪县的土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。
以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。
重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
（二）对应人群
本项目主要针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲置的实际状况。
濉溪县建设投资有限公司在中共濉溪县县委、濉溪县人民政府的领导下，按照指示，为促进濉溪县城乡统筹建设负责改建濉溪镇八里村及周边附属村庄。
本项目建设主要针对八里村周边村有3个，系为程楼、程庄、邵庄的村民。
按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，濉溪县建设投资有限公司负责建设政务新区安置点农民统建安置房项目。
本项目规划总用地面积约72875.98平方米，规划总建筑面积108248平方米，其中拟建住宅建筑面积106998平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房550平方米，安置910户农民。
二、主要经济技术指标
1、规划总用地面积约72875.98平方米，规划总建筑面积108248平方米，其中拟建住宅建筑面积106998平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房550平方米。
项目分两期实施：
一期规划总用地面积约38453.5平方米，规划总建筑面积54124平方米，其中拟建住宅建筑面积53224平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房200平方米。
二期规划总用地面积约34422.48平方米，规划总建筑面积54124平方米，其中拟建住宅建筑面积53874平方米，配电房250平方米。
2、本项目总投资37416.02万元（其中一期总投资为18852.51万元，二期总投资18563.51万元）。
3、综合容积率1.49
4、建筑密度24.71%
5、绿化率30.35%
6、机动车停车位620辆
7、自行车1200辆
表2主要经济技术指标一览表
序号
项目
单位
数量
备注
总工程
一期
二期
1
规划总用地面积
m2
72875.98
38453.5
38453.5
2
总建筑面积
m2
108248.00
54124
54124
其
他
住宅建筑面积
m2
106998.00
53224
53874
社区服务、物业管理
m2
700.00
700
/
配电房
m2
550.00
200
250
3
建筑基底总面积
m2
18010
11000
7010
4
绿地面积
m2
22117.86
11670.64
11670.64
5
容积率
—
1.49
按地上面积算
6
建筑密度
%
24.71
7
绿地率
%
30.35
8
户数
户
910
450
460
9
人数
个
2912
10
机动车停车位
辆
620
310
310
11
自行车行
辆
1200
600
600
三、主要结论与建议
（一）主要结论
本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了濉溪县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
（二）建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。
濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
濉溪环境优越，交通便捷。
市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。
举全县之力打造的省级开发区一濉溪经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。
一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。
“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
濉溪物华天宝，资源富饶。
矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。
国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。
电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。
可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。
投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。
投资额100多亿元的淮北煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。
新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。
濉溪，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使濉溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。
濉溪定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!
濉溪县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。
随着濉溪县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房满足拆迁户的需求。
为此濉溪县建设投资有限公司在濉溪县政务新区新建濉溪县河西新区合欢家园安置区项目，主要安置濉溪县八里村及附属村庄的居民并整合八里村及附属村庄的土地。
濉溪县建设投资有限公司在中共濉溪县县委、濉溪县人民政府的领导下，按照指示，为促进濉溪县城乡统筹建设负责改建濉溪镇八里村及周边附属村庄。
本项目建设主要针对八里村周边村有3个，系为程楼、程庄、邵庄的村民。
按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设政务新区安置点农民统建安置房项目。
本项目规划总用地面积约72875.98平方米，规划总建筑面积108248平方米，其中拟建住宅建筑面积106998平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房550平方米，安置910户农民，建设地点位于淮北市政务区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。
二、项目建设必要性
1、本项目建设对于加快濉溪县建设，推进濉溪跨越式发展意义重大。
推进濉溪大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进濉溪崛起作出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为农民家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
濉溪县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
濉溪近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设安置房，有利于改善城区农民的居住与生存条件，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在濉溪长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快农民安置房建设，进而提升濉溪县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。
本项目是濉溪现代化城市建设的重要组成部分。
本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。
注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
3、本项目的建设是维护社会稳定的需要。
本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要：
由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。
人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。
通过安置房的建设，可提高整个濉溪县的土地利用率。
4、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
濉溪县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让农民从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立安置房制度的最大受益者。
对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，安置房建设将极大地改善中农民的居住条件和生活质量，因建设安置房取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安置小区“亲、善、美”的和谐宗旨。
本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于濉溪县城区总体规划和保持濉溪县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进濉溪县城镇化进程。
可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
三、项目建设的意义
1、通过项目区土地整理，能够增加有效耕地面积，在一定程度上缓解当地的人地矛盾，保障耕地总量动态平衡目标的实现，为城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。
2、以土地整理为契机，推进农业结构调整，优化产业结构，实现规模经营，积极探索加入WTO后农业发展新思路。
3、通过路、水、电基础设施配套，改善农业生产条件，降低农业生产成本，直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。
4、通过生态防护林建设，提高项目区植被覆盖率，减少水土流失，优化生态环境。
5、通过土地整理，在注重新增耕地面积的同时，兼顾项目区生态景观建设，引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道路，带动当地农业生产上水平上台阶，促进当地经济发展，提高人民生活质量。
第三章、场址选择与建设条件
一、场址现状
1、地点与地理位置
本项目拟建场址位于淮北市政务区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。
地块区域基础设施相对完善，条件优越，交通便利。
2、场址土地权属类别及占地面积
该项目地块属国有土地，濉溪县建设投资有限公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约72875.98平方米，用地性质为居住。
二、建设条件
1、自然条件
项目区位于安徽省东北部淮北市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。
淮北市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。
城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。
至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。
全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。
（1）气候条件
淮北市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。
四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。
主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。
（2）水文条件
淮北市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。
淮北市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。
近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。
全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
（3）地质地貌
淮北市地处淮北平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。
其主要类型是：
山丘、平原、湖洼地、河流。
山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。
其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。
以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。
封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。
总面积为86.67平方公里。
淮北市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。
至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。
塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。
（4）工程地质条件
淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。
北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。
项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。
建设用地的综合自然条件较好。
淮北区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。
浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。
地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（5）交通运输条件
淮北环境优越，交通便捷。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
2、社会经济状况
（1）优良的发展环境
在城市发展中，淮北市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。
充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。
二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。
推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：
招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。
三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。
出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关
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