海南马袅湾首期200亩营销策划报告-提交.pptx

海南马袅湾首期200亩营销策划报告-提交.pptx

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首期200亩营销策略报告营销部2013年3月目录总体营销战略与策略展示策略媒体推广策略价格策略渠道拓展策略推售策略活动策略项目情况市场情况项目目标项目情况“马袅湾滨海国际旅游区项目”位于中国海南岛西北部，临高县境内的马袅湾，规划区北濒琼州海峡，南临和伍企业场，东与澄迈县边界接壤，西至博西昌堂农场，规划面积为31.51平方公里。

琼州海峡何伍企业场博西堂农场地理位置l马袅湾距离海口64公里，随着未来周边道路的畅通，湾区将纳入海口1小时经济圈；l随着西线高铁的全线贯通、琼州跨海大桥的规划建设，片区未来交通便利，为推动片区发展提供机遇。

1.5小时经济圈1小时经济圈琼州跨海大桥琼州跨海大桥（备）（备）半小时经济圈马袅湾马袅湾交通现状：

区域整体交通规划利好，为区域发展提供有力支撑区域规划与海南传统的卖资源、卖海景不同，项目以产业作为带动区域发展的主轴，将产业、旅游与房地产相结合，互利共赢。

旅游地产珠宝产业旅游地产与珠宝产业形成31.5平方公里的双核驱动模式，相互促进，相互发展主题定位1、以中医养生会馆、呼吸研究及原生态自然环境为依托，吸引养生养老客群购买；2、使项目的旅游地产及产业在同质化严重的湾区大盘的竞争中突出“翡翠珠宝产业”独有的特色，针对投资客群购买，将在规划上为客户展示；以健康养生为主题针对养老客群以翡翠珠宝为主题针对投资客群客户定位颐养群体：

购买养生度假住宅的群体投资群体：

先外租后自用（或交易）中长线投资群体企业团购群体：

各大中型企业团购客户产业群体：

受到珠宝产业及会展经济吸引的产业从业群体具备经济自由度的岛外客户首期220亩项目位于1665亩项目的东部区域，近海，占地面积220亩，建筑面积约22万平方米，容积率1.5，产品为精装瞰海公寓及MINI别墅。

2013年10月开盘首推9万平方米，约1300套公寓，36套MINI别墅。

首期220亩户型户户景观资源最大化设计；户型大小分布合理，度假小户型产品占比最大；迷你别墅设计，大赠送面积，为度假养老、投资客群提供舒适的体验环境。

方正紧凑的户型、合理的空间布局、较大的赠送面积较为适合度假、养老、投资客群u小户型超大阳台及入户花园设计，为客户提供私享空间；u入户花园、起居和餐区共享大空间、阳台前后挑空、花池等设计要素营造轻松的度假氛围。

u花池赠送、大入户花园及阳台提升了产品的性价比。

u布局紧凑、功能齐全实用、结构合理。

项目自身项目自身位置相关配套内容面积结合园林儿童游乐设施健身运动设施健身器材、舞蹈广场泳池及周边温泉泡池结合架空层文化活动室乒乓球老年康体棋牌，书画练习便利店300平米物业管理、居委会、业主委员会首期220亩内的休闲、娱乐及生活配套主要结合项目内园林及架空层进行配置，具体如下：

首期220亩生活、娱乐配套社区小配套类园林水系景观类架空层在首期配套中的应用儿童游乐设施健身运动设施健身运动设施泳池、温泉泡池儿童游乐设施便利店便利店首期220亩配套位置项目首期开发时，会结合1665亩会所打造水城商业，展现项目的形象，此外，首期220亩的客户需求为：

商业需求：

水城商业满足首期220亩业主部分居住时所需的日常商业需求和品质需求。

首期水城商业首期200亩水城商业首期220亩的商业配套1665亩会所首期200亩会所首期220亩的养生配套主要在1665亩会所中体现，具体包括以下配套：

康体养生区棋牌室桌球室健身房瑜伽室书画室健康养生坊首期220亩的养生配套定位：

居家养生服务规模：

建议100平米左右位置：

1665亩会所负1层提供的服务：

就医服务：

陪同就医、住院预约、检查预约、手术预约、出院服务、代取药品、代取检查结果定期举办各类养生知识和食疗课程不定期邀请知名医疗专家来旅游区巡诊养生配套首期220亩的养生配套健康养生坊临高房地产市场环境马袅湾碧桂园金沙滩富力临澜湾东汇集团衍宏南庄易博园长岛蓝湾美好临澜湾中南建设重庆双杰和邦龙波湾衍宏金牌港项目水岸澜庭信基颐和湾碧桂园小城之春半岛阳光琉金岁月双杰蓝海国际楼厦实业西岸投资巨成福临城绿地项目长胜项目盈海项目临高房地产项目分布图大开发商大项目纷纷开始进驻临高房地产市场，区内市场竞争日益趋紧已售未售板块项目名称占地面积建筑面积容积率物业类型规划总户数开发商开发进度拿地价格临城板块半岛阳光115871.8302425.42.61高层住宅3892海南森佳信置业有限公司在售，2011年春节开盘折合每亩37万；楼板价237元/平水岸澜庭902002255002.5高层住宅2520海南德元投资有限公司在售，2012年1月15日开盘折合每亩36万；楼板价237元/平琉金岁月2300006624002.8高层住宅1846（当期）临高恒泰房地产开发有限责任公司在售，2012年9月28日开盘折合每亩36.4万；楼板价195元/平小城之春18477461932.5高层住宅、酒店、商业609海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司2011年已开盘，碧桂园接盘后预计11月初再次销售颐和湾400008000021栋8层公寓，4栋25层公寓，110套双拼、联排别墅952颐和地产福临城898563800003住宅、酒店、商业海南巨成实业投资有限公司土地状态，预计明年上市折合每亩37.7万；楼板价134元/平蓝海国际570381711143住宅海南双杰实业有限公司折合每亩48.8万；楼板价233元/平西岸项目3621954328.51.5住宅海南西岸投资有限公司折合每亩32.4万；楼板价324元/平楼厦项目825302063252.5住宅、商业海南临高楼厦实业科技有限公司折合每亩45万；楼板价270元/平长胜项目47400住宅、商服海南长胜房地产开发有限公司折合每亩47.3万中发项目37570住宅海南中发投资有限责任公司折合每亩46.5万盈海项目47423住宅、商服海南盈海建业投资有限公司折合每亩47.5万绿地项目2421646054102.5住宅海南临高绿地房地产开发有限公司折合每亩30万；楼板价180元/平合计11347492128286滨海板块美好临澜湾马袅湾意向用地或分批取地衍宏金牌港和邦金牌港碧桂园龙波湾折合每亩46万；楼板价575元/平富力临澜湾折合每亩49.3万；楼板价493元/平长岛蓝湾中南美夏湾双杰美夏湾东汇与衍宏易博园临高房地产项目供应量统计u从临高县房地产市场项目分布情况来看，目前主要集中在市区、龙波湾、临高角风景区以及靠近临高县的澄迈金江区域；u目前临高县城在售或即将要售的项目基本上属于中小规模项目；u碧桂园金沙滩3月以4500元/低价入市后，在项目开展持续一个月引爆万人看房活动，对区域周边地产市场影响较大u城区内各项目产品同质化，彼此间存在较大竞争关系，而靠海项目则以资源为主要卖点，相对城内项目有一定的差异化优势；n近两年，大开发商大项目纷纷开始进驻临高房地产市场，区内市场竞争日益趋紧；n总体来看，所有碧桂园金沙滩项目对临高造成一定的影响，但目前临高房地产市场相对于东线，竞争程度并不高。

项目名称目名称地址地址占地占地（）总建面建面（）容容积率率半半岛阳光阳光临高174亩30万2.61碧桂园小城之春碧桂园小城之春临高28亩5.2万2.5信基信基颐和湾和湾临高60亩8万1.99恒泰琉金恒泰琉金岁月月临高420亩60万2.2德元水岸德元水岸澜庭庭临高147亩30万2.5碧桂园金沙碧桂园金沙滩临高388亩15.9万1.12目前区域竞争情况项目名称地址占地（）总建面（）主力户型价格推售进度面积区间（）碧桂园金沙滩临高龙波湾338亩17万洋房：

6580别墅：

80140洋房：

折后最低价：

4500元/酒店式公寓：

约10000元/拎包入住别墅：

联排别墅折后最低价：

7000元/均带装修3.2日认筹至3.20销售1500套半岛阳光临高174亩30万40-60一房一厅，8791两房4080元/装修可选择一期方圆小城之春临高28亩5.2万31-994580元/（带2200装修）已售80%信基颐和湾临高60亩8万公寓55-87、别墅150-331公寓5080元/带装修别墅9000元/带装修恒泰琉金岁月临高420亩60万跃起100，平层79-84一房平层3900元/起，跃层5300元/起，不带装修一期销售100多套德元水岸澜庭临高147亩30万78101两房居多，少量4352一房，少量200平跃层3580元/不带装修，4588元/送1800装修区域内整体价格水平相对较低，公寓价格多集中在3500-5000元/，别墅项目7000-15000元/；单套总价较低，比较适合中产投资度假客户群。

区域内产品多集中为小户型投资度假产品，而从各项目目前的销售情况看，去化速度相对较慢区域产品及销售情况区域内重点项目碧桂园金沙滩项目位置：

海南省海口西龙波湾滨海旅游度假区项目定位：

投资度假建筑面积：

170968（一期）容积率：

1.09绿化率：

40%在售户数：

2353户装修标准：

精装修在售价格：

洋房：

折后最低价：

4500元/酒店式公寓：

约10000元/拎包入住别墅：

联排别墅折后最低价：

7000元/折扣：

前期认筹的公寓一万抵两万别墅两万抵五万全款92折、分期与按揭94折，分期：

首付30%，6个月94折，一年96折，（每3个月付款一次）不收利息客户：

主要是碧桂园全国老业主，多广东、重庆折扣前期认筹的公寓一万抵两万别墅两万抵五万全款：

92折分期、按揭：

94折分期：

首付30%，6个月94折，一年96折；（每3个月付款一次）不收利息价格洋房：

折后最低价：

4500元/平方米带装修酒店式公寓：

约10000元/平方米精装拎包入住别墅：

联排别墅折后最低价：

7000元/平方米带装修业绩3.23.20日销售约1500套客户客户：

2日当天约5000人，多重庆、广东客户。

客户上岛：

三天两夜行程（与旅游公司合作）：

金沙滩解筹火山口公园免税店购物费用：

老业主：

600元/人新业主：

1200元/人交通：

岛外客户：

大巴车机场接送岛内客户：

海口市内接送巴开盘营销活动（时间持续1个月万人看房活动（3.1-3.31）费用约在3000万）开盘震撼展示效果酒店式公寓（销售均价：

10000元/平方米）酒店大堂做销售中心别墅样板房展示海边景观治理园林及小品市场小结u客户量较少，去化速度总体较慢。

u价格洼地，适宜中产阶层购买；u各项目产品间存在一定的同质化；u市场属于初步开发期，不成熟，配套不齐全；u碧桂园以震撼的开盘展示及低价，实现快速销售，对区域其他项目影响较大项目目标品牌速度利润企业品牌是通过较长的时间才逐渐积淀成熟，但影响力或者说吸引力是可以通过大胆的创新、造势、包装在短时间内形成。

项目必须保证不仅产品好、产业好、整体长远规划更要好，才能最终实现品牌的树立。

l开盘形成市场热点，实现项目销售火爆。

u长期的利润才是利润，项目开售可以以相对较低价入市，在获得热销局面并得到市场认可后，后续逐步实现溢价。

项目目标：

打造片区影响力，树立湾区品牌，实现速度与利润总体营销战略与策略项目情况市场情况项目目标展示策略媒体推广策略价格策略渠道拓展策略推售策略活动策略首期220亩推货计划（分两年销售）地块销售时间套数可销售面积（）均价（元/）总销售收入（万元）计划完成额计划完成面积（）计划完成销售收入（万元）E06地块2014.1.1-2014.4.31公寓：

1300套别墅：

36套86806￥5,300￥46,00765%56424￥29,905E03地块2014.5.1-2015.2.28公寓：

1888套别墅：

120套131210￥5,600￥73,47855%72166￥40,413合计2014.1.1-2015.2.28公寓：

3188套别墅：

156套218016￥119,485￥70,317确保项目各工程节点按时交付，以保证营销推广工作的开展。

强销期全国团购启动开售期持销期56789101112124342014年年筹备期口碑营造为后续组团开卖发力p企业团购活动持续p老客户体验性活动，促成老带新p品牌嫁接现场营销中心开放p岛内广告机场、高速路广告投放p岛外推介p岛内传播造势价值渗透p岛外企业团购启动p分销商渠道启动筹备p项目推广形象确定p项目推广渠道确定p项