望城容州项目20150413.pptx

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HFHHJX-2015/1-YTGJ-02望城项目目录ONTENTSC1本体分析本体分析2市场分析市场分析项目本体分析1PART4【项目区位】项目位于九龙湖组团，规划为城市副中心，人口规模60-80万人，发展前景良好。

九龙湖组团南昌五大组团分布图区域功能定位：

九龙湖地区是南昌对外交通的“门户”；是以商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体的综合新区；是城市空间拓展、功能提升的亮点和增长点。

区域规划：

九龙湖区域是政府着力打造的核心区域，规划形成一个面积100平方公里、容纳60-80万人口新城框架。

南昌整体规划图5【区位现状】项目位于九龙湖新城的起步区，宏观区位良好；但微观区位较弱，远离核心发展轴。

南昌最新地图规划图九龙湖新区规划路网四通八达，可在半小时内到达南昌各个中心区域。

项目坐落于九龙湖新城的起步区，宏观区位良好；但微观区位较弱，处于起步区的西北侧边缘，远离核心发展轴；周边居住工业用地较为混杂，西南部已规划综合市场用地，服务区域涵盖项目地块，其余城市配套较为缺乏，用地东向承接华南城板块，华南城是区域内最大的商业支撑点。

核心区九龙湖组团规划图6【项目交通】项目交通现状多为扩建中、建设中、规划中；未来路网四通八达，可在半小时内到达南昌各个中心区域。

物华路320国道长征西路往新建县创业北路祥云大道前往红谷滩地铁4号线现状320国道正在扩建；物华中路正在建设之中；昌盛东路建设仍未启动；地铁4号线站点远景规划于地块西南端，未来九龙湖新区规划路网四通八达，可在半小时内到达南昌各个中心区域。

7综合市场【项目现状/四至】项目紧邻320国道，城市污染较大；项目西南为进湖公园、东南出版文化公园（规划）；但整体环境较差，需注重内部打造。

出版社社区风雅蓝山出版社用地西望城最早的楼盘，目前部分已入驻，沿街商业部分已开业；北南出版社用地，还未动工；东出版社用地，尚未入住；五金、超市、菜市场，经营情况较差；项目西边地块目前正处于打地基阶段；项目地块与地面有近两米落差；可借落差制造内部景观。

地块现状物华路320国道创业北路工业园区公交站台8【项目指标】本项目计容总建面约30万方，涵盖高层住宅、办公、商业业态，属区域内中大型综合性项目。

项目指标总用地面积（）99793.33总建筑面积（）382511.99计容总建面（）299303.55其中住宅总面积251943.47商业面积13711.56办公面积23214.49商场面积5742.81幼儿园面积2376.1建筑占地面积24602建筑密度24.7%容积率3.0绿化率30.1%停车位（）2721（地上2466，地下255）项目规划：

一期可售：

4栋32-33F高层住宅+沿街商业+配套幼儿园；二期：

10栋高层住宅+1栋办公楼。

一期二期9【住宅产品统计】项目总套数为2556套，其中三房产品2071套，占整体81%；整体产品属刚偏改产品，符合市场整体需求。

住宅产品货量统计楼栋户型面积套数1#三房两厅两卫107.2124三房两厅一卫89.31242#三房两厅一卫89.658两房两厅一卫83.3583#两房两厅一卫83.1124三房两厅一卫89.41244#三房两厅两卫107128三房两厅一卫88.91285#三房两厅两卫120.48124120.17两房两厅一卫81.911246#三房两厅两卫107.3652107.64三房两厅一卫89.44527#三房两厅两卫107.3652107.64三房两厅一卫89.44528#三房两厅两卫120.48124120.17两房两厅一卫81.911249#三房两厅两卫137.3312887.6410#三房两厅两卫137.3312887.6411#三房两厅两卫107.1461107.41三房两厅一卫89.2562两房两厅两卫92.46112#三房两厅两卫106.8124107.07三房两厅一卫88.9712413#三房两厅两卫120.1654两房两厅一卫81.75414#三房两厅两卫106.8124107.07三房两厅一卫88.97124合计2556位置户型面积区间套数占比一期两房两厅一卫83-8418220.97%三房两厅一卫88-9043450.00%三房两厅两卫10725229.03%合计868100.00%合计位置户型面积区间套数占比二期两房两厅一卫81-8230217.89%两房两厅两卫92.4610.06%三房两厅一卫88-9041424.53%1371287.58%三房两厅两卫106-10841324.47%12043025.47%合计1688100.00%户型面积区间套数占比两房两厅一卫80-8448418.94%两房两厅两卫92.4610.04%三房两厅一卫88-9084833.18%1371285.01%三房两厅两卫106-10866526.02%12043016.82%合计2556100.00%【项目SWOT分析】Weaknesses（劣势）Threats（威胁）Opportunities（机会）Strengths（优势）1.区域优势规划为城市副中心，人口规模60-80万人，发展前景良好。

2.交通优势未来规划地铁4号线，多辆公交抵达，交通通达性强；3.项目优势涵盖高层住宅、办公、商业业态，属区域内中大型综合性项目；1.远离核心发展轴，配套较缺，生活基础配套较差；2.320国道大量货车行驶，尘土飞扬；区域开发渐起，多个项目施工，环境较差；3.项目周边多个地块施工，周边环境较差；4.区域开发渐起，多个项目施工，环境较差。

1.九龙湖板块开发热度不减，望城投资价值与日俱增；2.望城工业快速发展，带动望城房地产发展；3.城镇化推进、进城置业客户增多；4.项目属于城市价格洼地，后期升值空间大；1.望城14年大量土地成交，后期将有大量项目入市，给本案带来威胁；2.新建县、九龙湖区域楼盘将对项目客群分流。

项目多为潜在优势及机会，主要威胁为区域去年成交大量土地带来的威胁，劣势主要为项目周边环境、配套等较差。

11【项目属性界定】本项目是位于九龙湖组团望城核心地段、地铁沿线，未来发展前景优的中大规模综合型项目。

市场分析1PARTPART1宏观环境【房价走势】2015年3月全国百城市住宅均价跌至为10523元/，同比下跌4.35%。

2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月102001030010400105001060010700108001090011000111001090110960110021101310978109231083510771106721062910589105421056410539105232014-2015年全国百城房价走势图（元/）3月100个城市新建住宅平均价格为10523元/，环比小幅下跌0.15%。

从涨跌城市个数看，43个城市环比上涨，55个城市环比下跌，2个城市环比持平。

与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加4个，其中涨幅在1%以上的城市有7个，较上月增加5个；本月价格环比下跌的城市数量较上月减少6个，其中跌幅在1%以上的有9个，较上月减少8个。

整体市场表现看，3月“小阳春”如期而至，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略，去化节奏加快，库存小幅下降。

【全国政策】长贷利率降至十年最低，有利于恢复房地产市场信心；经济仍面临通缩风险，货币环境有望进一步宽松。

2月28日中国人民银行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

当前五年以上金融机构贷款基准利率已达到2004年以来最低水平。

回放一月经济开局不佳，通缩仍为主要风险。

2015年1月，CPI环比上涨0.3%，同比上涨0.8%，同比涨幅跌破“1%”；PPI环比下降1.1%，同比下降4.3%；PMI仅为49.8%。

总体来看，未来CPI还有下行压力，通缩仍为2015年经济主要风险；央行仍存在着进一步降息降准的可能性。

对于房地产业而言，放松货币政策，拓宽房地产融资渠道，有利于恢复市场各方信心，将有效改善整体投资环境。

利好影响二手房营业税p个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；p个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；p个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二套房首付p对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

p使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；p拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

n本次新政进一步增强了购房人的信心，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。

同时，改善性需求对于楼市有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，以及提高大户型消化率。

n普通城市中心区的房价，将有不同程度的回暖。

但三四线城市上涨动力有待观察。

n未来针对拥有多套住房的居民，征收累进式、惩罚性房产税的可能性进一步降低。

【全国政策】3.30新政力度超乎预期，明确放松改善购房需求贷款标准，相关政策实施将推动后续市场成交回暖。

17【宏观环境小结】宏观环境小结长贷利率降至十年最低，有利于恢复房地产市场信心；经济仍面临通缩风险，货币环境有望进一步宽松；利好政策不断出台，楼市宏观宽松环境已不亚于2009年，房地产将步入复苏通道。

PART2整体市场22.1921.35010.640.9145.150.4200155.3942.199.7467.8382.18020.056.7571.352.100339.97181.5713.72170847008024425668900360226459占地面积（万）建筑面积（万）楼面均价（元/）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0501001502002503003504000200400600800100012001400160018002014年新建县非工业用地土地成交情况占地面积（万）建筑面积（万）楼面均价（元/）【土地市场】2014年新建县非工业用地整体成交占地面积约308万，总建面达786万，成交楼面均价约489元/。

2014年新建县非工业用地成交74宗，其中望城镇非工业用地成交37宗，县域房地产发展未来将较为火热。

【商品房市场】2006200720082009201020112012201320140102030405060708090384219263037.6767.1477.960.312006-2014年新建县商品房成交情况成交面积（万）2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月024681012141618206000620064006600680070007200740076006.23.084.273.451.12.392.133.95.7313.026.918.1318.785.342014年新建县商品房成交情况成交面积（万）成交均价（元/）受行业大环境影响，新建县2014年房地产呈现前低后高走势，伴随宏观环境好转，市场有望回暖。

2008-2013年新建县房地产迎来高速发展，2013年新建县全年商品房成交达到历史新高77.9万方；受行业大环境影响，新建县2014年房地产量价齐跌；但在2014下半年成交有所回暖；【存量市场】截止2015年3月，新建县商品房存量116.78万方，其中住宅96.4万方，非住宅约20.3万方。

新建商品房基本情况单位：

套*平方米住宅非住宅合计总套数4648147355139