宁夏国有建设用地使用权登记指南.docx

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宁夏国有建设用地使用权登记指南

国有建设用地使用权登记

1首次登记

1.1以出让方式取得的国有建设用地使用权首次登记

1.1.1适用

依法向国家支付出让金、获取一定年限内国有建设用地使用权的，可以申请国有建设用地使用权首次登记。

1.1.2申请主体

由土地出让合同上确定的国有建设用地使用权人申请。

1.1.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.《国有建设用地使用权出让合同》；

4.土地出让金缴纳凭证；

5.法律法规规定的完税或免税凭证；

6.不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

1.1.4审核要点

1.权属来源材料是否齐备、有效；

2.是否已提交地价款缴清凭证、纳（免）税证明；

3.登记申请书与出让合同记载的主体是否一致；

4.出让合同内容，包括申请登记的宗地面积、宗地范围、土地用途、土地使用期限、权利类型等与申请登记的内容是否一致；

5.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；

6.申请登记事项是否与不动产登记簿一致；

7．是否已按规定进行实地查看；

是否属于不予登记的情形。

1.1.5其他

1.原土地登记档案簿册中没有填写土地出让年限的，在进行数据整合时应当补充填写；

2.登记的使用权起止日期应与有关合同一致。

起始日期：

土地出让合同中明确起始日期的以合同约定为准；土地出让合同中约定以核发不动产权证书之日起算等未明确起始日期的，按合同约定应当以申请土地登记的登记日为起始日；合同约定不明或没有约定的，按照实际交付土地日期确定，该日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起计算；

3.国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记；

1.1.6登记结果

登簿后向申请人核发不动产权属证书。

1.2以划拨方式取得的国有建设用地使用权首次登记

1.2.1适用

依法通过政府划拨获取国有建设用地使用权的，可以申请国有建设用地使用权首次登记。

1.2.2申请主体

由划拨决定书上确定的国有建设用地使用权人申请。

1.2.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.权属来源材料：

县级以上人民政府批准文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料；

4.不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

1.2.4审核要点

1.权属来源材料是否齐全、有效；

2.登记申请书与划拨决定书记载的主体是否一致；

3.划拨决定内容包括土地用途、宗地面积等与申请登记的内容是否一致；

4.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；

5.申请登记事项是否与不动产登记簿一致；

6．是否已按规定进行实地查看；

7.是否属于不予登记的情形。

1.2.5其他

1.划拨决定书是否规定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。

如有规定的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

2.国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记；

1.2.6登记结果

登簿后向申请人核发不动产权属证书。

1.3以租赁方式取得的国有建设用地使用权首次登记

1.3.1适用

依法通过政府租赁获取国有建设用地使用权的，可以申请国有建设用地使用权首次登记。

1.3.2申请主体

由租赁合同上确定的国有建设用地使用权人申请。

1.3.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

4.国有土地租赁合同；

5.土地租金缴纳凭证；

6.法律法规规定的完税或免税凭证。

1.3.4审核要点

1.权属来源材料是否完整、有效；

2.国有土地租赁合同是否由自然资源（原国土资源）主管部门与承租人签订，租赁的期限是否符合国家规定；

3.登记申请书与租赁合同记载的主体是否一致；

4.租赁合同内容包括土地用途、宗地面积等与申请登记的内容是否一致；

5.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；

6.申请登记事项是否与不动产登记簿一致；

7．是否已按规定进行实地查看；

是否属于不予登记的情形。

1.3.5其他

1.国有土地租赁合同应当是记载有出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等内容的书面合同；

2.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。

对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期；

3.企业改制涉及的国有土地租赁不需要处置审批（《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号））；

4.登记的使用权终止日期应与租赁合同一致。

起始日期：

租赁合同中明确起始日期的以合同为准；租赁合同中明确以核发土地使用证之日起算等未明确起始日期的，以申请土地登记的登记日为起始日；

5.租赁合同是否规定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。

如有规定的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

6.国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记。

1.3.6登记结果

登簿后向申请人核发不动产权属证书。

1.4以作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权首次登记

1.4.1适用

政府以一定年期的国有建设用地使用权作价出资投入企业，享有该建设用地使用权的企业可以申请国有建设用地使用权首次登记。

1.4.2申请主体

由土地作价出资（入股）有关方案和批准文件、土地作价出资（入股）合同确定的国有建设用地使用权人申请。

1.4.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

4.权属来源证明材料：

国有建设用地使用权出资或者入股的批准文件；作价出资（入股）协议；

5.法律法规规定的完税或免税凭证。

1.4.4审核要点

1.土地作价出资（入股）批准文件、土地作价出资（入股）协议是否完整、有效；

2.作价出资（入股）国有建设用地使用权的权利期限是否不超过出让国有建设用地使用权的最高使用期限；

3.登记申请书与有关批准文件的主体是否一致；

4.有关批准文件的内容与申请登记的内容是否一致；

5.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；

6.申请登记事项是否与不动产登记簿一致；

7．是否已按规定进行实地查看；

是否属于不予登记的情形。

1.4.5其他

1.登记的使用权终止日期应与有关批准文件、出资（入股）协议一致。

起始日期：

有关批准文件、出资（入股）协议中明确起始日期的以批准文件为准；批准文件、出资（入股）协议中明确以核发不动产权证书之日起算等未明确起始日期的，以申请土地登记的登记日为起始日；

2.批准文件、出资（入股）协议是否规定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。

如有规定的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

3.国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记。

1.4.6登记结果

登簿后向申请人核发不动产权属证书。

1.5授权经营首次登记

1.5.1适用

政府以一定年期国有建设用地使用权作价授权给企业后，该企业可以申请国有建设用地使用权首次登记。

1.5.2申请主体

由土地授权经营的有关方案和批准文件、国有建设用地使用权授权经营合同上确定的国有建设用地使用权人申请。

1.5.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

4.权属来源证明材料：

土地资产授权批准文件；国有建设用地使用权授权经营合同；原土地使用证或不动产权证书；

5.法律法规规定的完税或免税凭证。

1.5.4审核要点

1.土地资产授权经营的批准文件、国有建设用地使用权授权经营合同是否完整、有效；

2.授权经营国有建设用地使用权的权利期限是否不超过出让国有建设用地使用权的最高使用期限；

3.登记申请书与有关批准文件的主体是否一致；

4.有关批准文件的内容与申请登记的内容是否一致；

5.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；

6.申请登记事项是否与不动产登记簿一致；

7．是否已按规定进行实地查看；

是否属于不予登记的情形。

1.5.5其他

1.登记的使用权终止日期应与有关批准文件、授权经营协议一致。

起始日期：

有关批准文件、授权经营协议中明确起始日期的以批准文件为准；批准文件、授权经营协议中明确以核发不动产权证书之日起算等未明确起始日期的，以申请土地登记的登记日为起始日；

2.批准文件、授权经营协议是否规定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。

如有规定的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

3.国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记。

1.5.6登记结果

登簿后向申请人核发不动产权属证书。

2变更登记

2.1身份信息变更登记

2.1.1适用

国有建设用地使用权人的姓名（名称）、身份证明类型或者身份证明号码等相关身份信息发生变化的，可以申请变更登记。

2.1.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的权利人申请；

2.国有建设用地使用权共有的，可以由身份信息发生变化的权利人申请。

2.1.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.公安、市场监管等有权机关出具的身份信息变更证明材料：

（1）姓名（名称）变更的：

自然人提供公安部门出具的证明姓名变更的文件材料；企业法人或非法人组织，提供市场监管部门新核发的营业执照及名称变更证明；机关、事业单位和社会团体法人，提供机构编制部门或政府批准文件；港、澳、台以及境外的自然人和法人，提供按规定进行公证或认证的证明材料；

（2）身份证明类型或者身份证明号码变更的：

自然人提交其户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料；军人退役或转业，以原军官证等身份证件登记，提交的原军人身份证件核发部门、现户籍所在地公安机关或民政部门出具的身份变更证明材料；境内自然人取得境外居民身份或境外自然人取得境内居民身份，提交的经公证或认证的身份变更证明材料；法人（非法人组织）提交的其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料；境外自然人提交的经认证的身份变更证明材料；境外法人（非法人组织）提交的其批准和注册机构出具的身份变更证明材料。

2.1.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.变更证明材料是否齐全有效、是否由相应的有权部门制作或出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

6.是否存在不予登记的情形。

2.1.5其他

1.公司部分股权转让发生名称变化的，属于名称变更的范围。

公司全部股权转让导致国有建设用地使用权转移而发生的名称变化，属于转移登记；

2.公司法定代表人是公司登记的内容，不属于不动产登记的内容。

公司法定代表人变化的，不需要办理不动产变更登记；

3．使用划拨土地的企业，因股权、股份、公司性质发生变化导致企业名称变更的，土地用途如不符合划拨用地条件，应当先办理供地手续，提交出让合同、土地出让金及契税缴纳凭证等材料；

4.已经设定抵押权或地役权的，需要提交告知相关权利人的书面证明材料；

5.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

2.1.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.2土地坐落、面积、界址变更登记

2.2.1适用

土地的坐落、面积、界址发生变化的，可以申请变更登记。

2.2.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的权利人申请；

2.国有建设用地使用权共有的，可以由多人或一人申请。

2.2.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.变更证明材料：

（1）坐落变更的，提交负责管理地名的相关机构出具的证明文件；

（2）面积、界址变更的，提交：

①变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；②土地出让补充合同；缴清土地出让价款的凭证（以出让方式取得的，依法需要补缴土地出让价款的，需提交）或证实土地灭失的材料（因自然灾害导致部分土地灭失的，需提交）。

5.法律法规规定的完税或者免税凭证。

2.2.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.变更证明材料是否由相应的有权部门制作或出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范；

6.依法需要补缴土地出让价款的是否缴清；

7.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

是否存在不予登记的情形。

2.2.5其他

1.自然人住所信息属于户籍登记的范围，法人住所信息属于市场监管登记的范围。

国有建设用地使用权的更址登记指向的应是土地坐落的变更，不是指国有建设用地使用权人住所的变化；

2.已经设定抵押权或地役权的，需要提交告知相关权利人的证明材料；

3.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

4.批准变更文件或变更合同上对土地权利有限制性条件约定条款的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

5.划拨用地土地用途发生变化，不符合划拨用地条件的，应当先办理供地手续；

2.2.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.3权利期限发生变化的变更登记

2.3.1适用

国有建设用地使用权权利期限发生变更的，可以申请变更登记。

2.3.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的权利人申请；

2.国有建设用地使用权共有的，可以由多人或一人申请。

2.3.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.国有建设用地使用权权利期限变更的证明：

（1）自然资源（原国土资源）主管部门批准文件；

（2）出让合同补充协议；

（3）依法需要补缴土地出让价款的，还应当提交缴清土地出让价款的凭证或证明，以及法律法规规定的完税或者免税凭证。

2.3.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.权利期限变更批准文件是否为有批准权限部门出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.依法需要补缴土地出让价款、纳税的，是否已缴清土地价款、已完税；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.3.5其他

1.已经设定抵押权或地役权的，需要提交相关权利人同意的书面证明材料；

2.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关。

2.3.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.4取得方式发生变化的变更登记

2.4.1适用

国有建设用地使用权取得方式发生变更的，可以申请变更登记。

2.4.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的权利人申请；

2.共有的国有建设用地使用权，可以由多人或一人申请。

2.4.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.土地权利性质变更的证明材料：

（1）县级以上人民政府批准文件；

（2）划拨依法转为出让的，还应提交土地出让合同以及土地出让价款缴纳凭证、法律法规规定的完税或者免税凭证。

2.4.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.使用权权利来源变更批准文件是否为有批准权部门出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.依法需要补缴土地出让价款的是否缴清；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.4.5其他

1.涉及到土地用途变更的，可以一并申请；

2.已经设定抵押权或地役权的，需要提交相关权利人同意的书面证明材料；

3.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

4.国有建设用地使用权及房屋使用权取得方式变更的，照此办理。

2.7.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.5土地用途变更登记

2.5.1适用

依法经有关主管部门批准变更国有建设用地用途的，可以申请变更登记。

2.5.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的权利人申请；

2.国有建设用地使用权共有的，可以由多人或一人申请。

2.5.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.土地用途变更的证明材料：

①自然资源（原国土资源）主管部门出具的批准文件；

②土地出让合同补充协议，依法需要补缴土地出让价款的、需提交缴清土地出让价款的凭证；

5.法律法规规定的完税或者免税凭证。

2.5.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.土地用途变更批准文件是否为有批准权部门出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致，以出让方式取得国有建设用地使用权的用途发生变更的，申请登记事项与土地出让变更合同或者补充协议是否一致；

5.依法需要补缴土地出让价款、纳税的，是否已缴清土地价款、已完税；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.5.5其他

1.已经设定抵押权或地役权的，需要提交相关权利人同意的书面证明材料；

2.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

3.批准变更文件或变更合同上对土地权利有限制性条件约定条款的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

4.划拨用地土地用途发生变化，不符合划拨用地条件的，应当先办理供地手续；

2.5.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.6土地分割（合并）变更登记

2.6.1适用

国有建设用地使用权同一权利人分割或合并其宗地的，可以申请变更登记。

2.6.2申请主体

由不动产登记簿记载的权利人申请。

2.6.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.土地分割（合并）材料：

（1）自然资源（原国土资源）主管部门（工业用地还需工业园区管委会）同意的书面材料；

（2）变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

2.6.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.批准文件是否为有批准权部门出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范；

6.分割后的不动产面积之和与分割前面积是否一致，合并后的不动产面积与合并前面积之和是否一致；

7.分割后的最小单元是否符合不动产单元的构成要件；

申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

是否存在不予登记的情形。

2.6.5其他

1.已经设定抵押权或地役权的，需要提交告知相关权利人的书面证明材料；

2.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

3.宗地分割（合并），导致宗地界址发生变化的，在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码，进而生成新的不动产单元编码；

4.多个权利人签订土地合并（分割）协议，实质上是国有建设用地使用权的转移。

2.6.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.7共有性质变更登记

2.7.1适用

国有建设用地使用权共同共有与等额按份共有相互转换的，可申请变更登记。

2.7.2申请主体

由不动产登记簿记载的权利人申请。

2.7.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.土地共有性质变更的证明材料：

（1）共有性质变更合同书或生效法律文书；

（2）夫妻共有财产共有性质变更的，还应提交婚姻关系证明。

2.7.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.共有性质变更的证明材料是否齐全、规范；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.共同共有变为按份共有是否为等额按份共有；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.7.5其他

1.共同共有转为不等额按份共有，或者不等额按份共有转为共同共有，或者按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记；

2.已经设定抵押权或地役权的，需要提交告知相关权利人的书面证明材料；

3.国有建设用地使用权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关。

2.7.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

3转移登记

3.1土地转让转移登记

3.1.1适用

国有建设用地使用权因买卖、调拨、互换、赠与等转让行为引起权属转移的，可以申请国有建设用地转移登记。

3.1.2申请主体

由国有建设用地使用权转让双方共同申请。

3.1.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.国有建设用地使用权转移材料：

（1）买卖的提交买卖合同；互换的提交互换合同；赠与的提交赠与合同；

（2）夫妻约定的转移登记，婚姻关系存续期间约定不动产归属的需提交结婚证及双方约定不动产归属的协议；离婚的需提交离婚证、离婚协议或生效的法律文书；

（3）以划转、调拨方式转移的，提交有批准权的人民政府或国有资