张贵庄报告.pptx

张贵庄报告.pptx

《张贵庄报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《张贵庄报告.pptx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2015年4月西安交通大学山东省德州分校地块西安交通大学山东省德州分校地块可行性研究报告可行性研究报告位置挂牌转让（预计四季度）出让时间规划土地用途使用年限万平米其中：

地上万平米地下万平米学校用地住：

年规划土地用途建筑密度总30%山东省德州市规划土地用途总用地面积总建筑建面容积率万平方米（B、C、E、F、G、H、I、J）1.1项目规划指标出让方式挂牌转让待定起拍价格2B、C为2.0；E、F、H、I为1.7；G、J为1.6BCEFGHIJ海昆道方山道）AK市政绿化带2.02.01.71.71.71.71.61.631.2项目区位4地铁9号线外环线津滨高速本案中心城区河河东区区外环线u随着天津滨海新区被列入全国发展战略，“一主两副，双港双城“城市规划的确定，滨海新区发展赋予天津城市建设新起点，带动了中心城区发展东移。

东丽区滨海核心区域紧邻紧邻津滨高速，直达滨海核心区域，是市区联通滨海素质最好的干道津滨高速，直达滨海核心区域，是市区联通滨海素质最好的干道张贵庄板块1.3项目区域价值河东区十二五期间提出了区域“五区三带”的建设纲领，其中以津滨大道商贸区等规划板块发展现状较为突出。

东丽区在“东扩西接”的发展思路下，规划了大毕庄物流园区、华明新市镇、东丽湖休闲度假区、临空产业区（航空配套产业园）、滨海高新技术产业园区、泰达西区、冶金工业区等13大重点板块。

5u空港物流加工区位于天津滨海国际机场天津滨海国际机场东北部，面积42平方公里，一期开发23.5平方公里，是天津临空产业区的核心组成部分、连接市区与港口的生态工业园区。

空客A320天津总装线就坐落在区内。

重点发展航空制造、电子信息、精密机械等为特色的先进制造业，高新技术科技研发，总部经济和商贸文化会展业。

u纺织工业园、汽车园、航空航天园位于空港物流加工区，以及北侧的华明镇。

纺织工业园、汽车园、航空航天园位于空港物流加工区，以及北侧的华明镇。

天津高新纺织工业园天津高新纺织工业园天津空港汽天津空港汽车园园华明镇华明镇空港物流加工区空港物流加工区滨海国际机场滨海国际机场本案本案1.3项目区域价值华明镇华明镇6地地铁4号号线（规划中）：

划中）：

地铁4号线目前规划北起北辰区双街，东至中国民航大学。

沿线经京津路地区、西站副中心、老城厢、和平路商业中心、解放北路金融街、小白楼地区、六纬路地区、河东新中心、张贵庄地区等重点发展地区，全长39km，与地铁1号线、2号线、3号线、5号线均有交口，可中途换乘。

目前，西于庄站、天津西站和复兴路建设中。

地铁4号线沿线的楼盘，目前看，应该是相当有升值潜力的。

随着地铁4号线的规划和投入建设，沿线周边的楼盘，也会随之有个质的飞跃。

其中，地其中，地铁4号号线在此地在此地块北北侧设立站口。

立站口。

1.4项目轨道交通7方山道跃进路津滨大道雪莲南路外环线至津滨高速至市中心至津塘公路市政绿地金色雅筑海山北里金隅悦城和泓四季恋城目标地块登州南路公交总站（规划中）逸阳小学（私立，规划中）逸阳小学（私立，规划中）至东丽区政府商业规划竞品概况配套概况已售罄入住：

海山北里、金色雅筑；部分入住部分在售：

远洋风景、金隅悦城；刚售楼盘：

和泓四季恋城；教育配套：

逸阳小学（私立、规划中）、耀华滨海学校（全日制民办）；交通配套：

公交总站（一个建成、一个规划）、地铁4号线线（规划中）；商业配套：

项目自建商业配套以及延津滨大道商业规划；医疗配套：

周边暂无医疗配套；公交总站耀华滨海学校（全日耀华滨海学校（全日制私立）制私立）远洋风景金隅悦城1.5项目配套81.6周边地价海山北里海山南里2008年9月17日，转让给松江开发楼面价：

1675元/金隅悦城远洋风景2010年3月23日，转让B1.B2.B3地块给金隅开发楼面价：

4080元/2010年3月22日，转让B4.B5地块给金隅，然后金隅转给远洋开发楼面价：

3685元/本案绿绿化化带带津滨大道外环东路2010年1月11日，转让D.E.F.G.K地块给金隅开发楼面价：

4579元/9预计招拍挂地价为预计招拍挂地价为60007000元元/，现转让地价为现转让地价为4500元元/外环线1.7外环线附近与典型成交地块地价对比10序序号号地块区域地块区域具体位置具体位置用途用途出让面积出让面积（）（）容积率容积率楼面地价楼面地价（万元（万元/）成交日期成交日期竞得（人）竞得（人）备备注注11西外环线外西青区中北镇住宅用地112606.81.143722013/1/18金隅嘉业天津市西北外环线板块：

共成交3宗地块，其中，2宗地块位于西青区中北镇外环线外侧，平均平均溢价率为溢价率为89.6%89.6%，平均成交楼面地价为6175元/；红桥区1宗地块，溢价率溢价率26.8%26.8%，楼面地价7925元/。

831522西外环线外西青区中北镇住宅用地165189.32.021352013/1/28旭辉集团403533西外环线内红桥区商服用地334892.462502012/12/24金侨城792544南外环线内河西区解放南路住宅用地76840.72.558102012/5/11天津城投天津市东南外环线板块：

共成交5宗地块，河西区4宗，河东1宗。

其中，河西2宗地块为2012年成交，平均楼面积为6418元/；其余3宗地块为2013年初成交，平均楼面价为11036元/，1212年到年到1313年楼面地价平均涨幅年楼面地价平均涨幅72%72%。

55南外环线内河西区解放南路住宅用地62205270172012/12/12天津万城702566东外环线内河东区海河东路商服用地39238.42.6100002013/1/30天津新岸创意77南外环线内河西区洞庭路住宅用地26033.72.362292013/5/16天津房地产发展1068888南外环线内河西区洞庭路住宅用地32803.32.769052013/5/16天津房地产发展1242099中环线内南开区商服用地9243.811.573562013/1/9天津松江典型成交地块信息：

2013年南开区成交1宗地块，楼面地价为7356元/。

20122012年年11宗位于宗位于河西区原天津师范大学校址，溢价河西区原天津师范大学校址，溢价率率32.9%32.9%，楼面地价为，楼面地价为1302613026元元/；另另11宗位于南开区天塔附近，溢价宗位于南开区天塔附近，溢价率率25%25%，楼面地价为，楼面地价为1500015000元元/。

1010中环线内河西区商服用地79955.92.598002012/7/20中海地产130261111中环线内南开区商服用地1043243.0120002012/12/24北京顺义新城建设150001.7外环线附近与典型成交地块地价对比2012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.12012.112012.122013.12013.22013.32013.42013.50%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0%10%20%30%40%50%60%河东、东丽占全市成交量比张贵庄板块占东丽成交量比张贵庄板块均价高于东丽区均价百分数河东区均价高于张贵庄板块均价百分比11河东及东丽区成交量之和占全市总成交量百分比稳步攀升，城市向东发展，带动东部区域成交；张贵庄板块依托地利优势，成交均价增速高于东丽区整体增长，并出现贴近河东区成交价格态势；由于板块内价格增长较快，张贵庄板块成交量占比东丽区总成交量，在平稳中略有下滑；2.1住宅市场张贵庄板块12项目名称总建面住宅供应已开未售未开存量合计存量住宅（含商业，别墅）远洋风景260000162258784795685105589金隅悦城2904661400164665139539154437金色雅筑17000015645749308654（含部分公寓）和泓四季恋城142945约900000约90000约90000合计863411约548731约13005约325224约3586802.1住宅市场张贵庄板块2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000远洋风景成交量金色雅筑成交量金隅悦城成交量远洋风景成交均价金色雅筑成交均价金隅悦城成交均价13n2012年整体市场成交呈现递增趋势，未来需求潜力巨大，2013年3月市场回暖态势明显。

n价格方面，2012年上半年虽有起伏，但是整体仍旧保持了上涨态势，到2013年3月价格以突破11000元/平米，表明了区域市场仍处于价值上升期。

3,5497,35913,1927,7728,52123,35614,48318,71314,63313,80114,13417,1077,6376,80218,7679,71410,07210,01310,9169,8419,69810,23910,03410,36710,45510,57310,65110,89510,84711,215成交面积成交均价2012-012012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-082012-092012-102012-112012-122013-012013-022013-0305,00010,00015,00020,00025,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,5002012年1月-2013年3月张贵庄板块普通住宅成交量价走势平米元/平米2.2板块内竞品2012年成交情况142.3版块内竞品近期成交情况金隅悦城：

金隅悦城：

2013年年5月月9日和日和18日分别推出四栋楼共日分别推出四栋楼共224套，开盘当天均基本去化完成。

套，开盘当天均基本去化完成。

户型户型7590，14层到顶，一梯两户，南北通透，售价层到顶，一梯两户，南北通透，售价11500元元/。

和泓四季恋城：

和泓四季恋城：

2013年年6月月17日首期开盘，项目主打小户型产品，推日首期开盘，项目主打小户型产品，推98套（套（9F/10F）两栋，）两栋，成交成交89套，当日去化套，当日去化90.8%，由于项目在外环线高架桥下位置较差，且为首次开，由于项目在外环线高架桥下位置较差，且为首次开盘成交均价为盘成交均价为10800元元/。

近期项目准备二次开盘，预计销售单价较首次开盘上涨。

近期项目准备二次开盘，预计销售单价较首次开盘上涨。

151、由于当前片区内已开未售房源较少，故去化率为、由于当前片区内已开未售房源较少，故去化率为95%；2、此数据为版块内竞品项目自、此数据为版块内竞品项目自2010年入市开始的相关数据，销售均价为年入市开始的相关数据，销售均价为2010年入市至今的平均价格。

年入市至今的平均价格。

户型配比户型配比去化去化户型户型面积区间面积区间套数套数所占比例所占比例成交套数成交套数去化率去化率均价均价总价总价（）（）项目占比项目占比户型占比户型占比（元（元/）（万元）（万元）一室一室70以下以下561%100%5089%906664万以下万以下小计小计562%100%5089%906664万以下万以下二室二室60-803166%9%24678%974158-8080-100313764%88%310899%997880-100110-1201042%3%8279%11556127-138130-150160%0%1381%11688151-175小计小计357373%100%344997%1004858-175三室三室80