常州宝龙城市广场商业策划开发建议报告.ppt

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常州宝龙城市广场商业策划开发建议报告常州宝龙城市广场商业策划开发建议报告项目核心价值解读项目核心价值解读钟楼开发区域，钟楼开发区域，100100万方大型社区，万方大型社区，住宅自身难以实现更高的价值住宅自身难以实现更高的价值3030万方商业价值完全体现万方商业价值完全体现将大大提升项目整体价值，从而推动住宅价值提升将大大提升项目整体价值，从而推动住宅价值提升3030万方商业是项目整体价值的推动器万方商业是项目整体价值的推动器项目核心价值解读项目核心价值解读城西区域商业中心城西区域商业中心位于北港中心公园以西，星港大道以南，梧桐路以北，玫瑰路以东，其北侧为钟楼行政中心所在地。

突出以休闲娱乐为主、突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点。

目标顾客为本地购物为辅的特点。

目标顾客为本地区居民及部分其它区域居民。

区居民及部分其它区域居民。

项目的核心价值就是项目的核心价值就是3030万方的商业价值能最大体现万方的商业价值能最大体现区域级商业中心，未来商业价值值得期待区域级商业中心，未来商业价值值得期待项目商业用地规划为城西区域商业中心用地项目商业用地规划为城西区域商业中心用地项目核心问题界定项目核心问题界定商业之于本项目的价值极为重要，那么商业之于本项目的价值极为重要，那么本案本案3030万方万方商业价值商业价值如何如何有效、最大化地体现？

有效、最大化地体现？

项目核心问题界定项目核心问题界定集中性商业集中性商业沿街独立商业沿街独立商业办公产品办公产品核心问题：

核心问题：

集中性商业如何定位开发？

集中性商业如何定位开发？

有效实现商业价值的最大化，首先需要有效实现商业价值的最大化，首先需要发现核心问题所在，才能制定解决之道发现核心问题所在，才能制定解决之道集中性商业是商业开发的核心，其成功与否直接影响到本案商业的成败和项目价值；沿街独立商业和C1地块的办公产品价值也直接依赖集中性商业的开发。

关联问题：

关联问题：

沿街独立商业的立面风格和经营业态沿街独立商业的立面风格和经营业态定位？

办公产品的定位方向？

定位？

办公产品的定位方向？

在集中性商业为项目引入消费人流的情况下，沿街独立商业的立面风格和经营业态定位对其运营的成败有极大影响；办公产品体量巨大，区域缺乏办公氛围，利用商业产品价值，精确定位，是成功去化办公产品的关键。

报告思路报告思路知己知彼，胜乃不殆；知天知地，胜乃可全。

孙子兵法地形篇知知谋谋集中性商业开发策略集中性商业开发策略办公产品定位及开发建议办公产品定位及开发建议沿街独立商业立面风格及经沿街独立商业立面风格及经营业态建议营业态建议常州商业市场研究常州商业市场研究项目商业价值及机会点挖掘项目商业价值及机会点挖掘知1常州商业市场研究常州经济持续以常州经济持续以10%10%以上增长率迅猛发展，未来发展前景乐观以上增长率迅猛发展，未来发展前景乐观注：

2010年-2012年为预测数据注：

2010年-2012年为预测数据n2000年到2009年，常州市GDP的平均增长率为13.3%，常州政府11五计划，国内生产总值年均增长12，依此水平预计2012年常州GDP将达3500亿元左右；n常州市人均GDP为增长平均水平为16.4%的，2009年，常州市的人均GDP平均水平为70011元，预计2012年常州人均GDP将达到10万元水准；n常州市的经济发展保持了较高的持续增长能力，这种增长趋势在未来几年中会进一步得到保持和巩固常州国内生产总值常州国内生产总值常州宏观商业环境常州宏观商业环境20092009年常州经济在长三角的地位年常州经济在长三角的地位经济指标经济指标上海上海南京南京无锡无锡苏州苏州常州常州人口人口（百万）（百万）19.216.254.646.333.6（55）GDPGDP（人民币，亿元）人民币，亿元）14,9014,1704,9927,4002,519（55）GDPGDP增长率增长率8.20%11.50%11.60%11%11.70%（11）零售总额零售总额（人民币，亿元）（人民币，亿元）51701961.581651.371846.3901.4（55）零售额增长率零售额增长率14%18.80%18.70%19%19.40%（11）人均可支配收入人均可支配收入（人民币，元）（人民币，元）28,83825,50424,57626,32023,751（55）人均可支配收入增长率人均可支配收入增长率8.10%10.30%10%10.30%10%（22）n经济发展速度较快，但常州的经济总量（GDPGDP）在长三角主要城市中处于中下游水平；n人均可支配收入水平在主要城市中位居后列，高端零售商业消费能力不足支撑；nGDP、零售额及人均可支配收入等经济指标增长速度位居前列，零售市场未来发展潜力巨大。

常州宏观商业环境常州宏观商业环境常州经济水平位居长三角主要城市后列，高端商业市场消费能力支撑不常州经济水平位居长三角主要城市后列，高端商业市场消费能力支撑不足，但经济高速发展，未来零售市场发展潜力巨大足，但经济高速发展，未来零售市场发展潜力巨大常州人口基数低增长缓慢，商业发展人流量支撑不足常州人口基数低增长缓慢，商业发展人流量支撑不足常州人口变化趋势分析常州人口变化趋势分析注：

2010年-2012年为预测数据n常州人口增长率0.5%-1%，增长速度缓慢；n按政府十一五计划，预计2012年常州人口将增长至366万左右；n目前常州市平均每户人口数为2.9人，三口之家已成为常州市家庭结构的主要形式。

常州人口及家庭结构常州人口及家庭结构常州宏观商业环境常州宏观商业环境常州宏观商业环境常州宏观商业环境常州社会消费品零售总额常州社会消费品零售总额注：

2010年-2012年为预测数据n常州社会消费品零售总额自04年以来连续6年增长速度在15%以上，截止09年已达901.4亿元；n保守以18%增长率增长，预计2012年常州社会消费品零售总额将达1480亿元左右，未来商业发展机会较大。

常州社会消费零售额持续以常州社会消费零售额持续以15%15%以上速度增长，消费能力提高明显，提供以上速度增长，消费能力提高明显，提供了良好的商业发展经济基础了良好的商业发展经济基础常州居民消费价格指数常州居民消费价格指数n2000年以来，常州市居民消费价格水平在低位呈现波动状态，波幅较小；2009年居民消费价格指数为99.5，相比2008年降低5.7个百分点，常州市经济发展稳健；n平稳的物价水平为常州市零售市场的未来发展奠定了良好的外部基础。

常州宏观商业环境常州宏观商业环境常州居民消费价格指数平稳，为全市零售市场发展提供良好的环境常州居民消费价格指数平稳，为全市零售市场发展提供良好的环境常州宏观商业环境常州宏观商业环境虽然经济发展迅速，消费能力提高较快，但是常州市高端商业消费能力虽然经济发展迅速，消费能力提高较快，但是常州市高端商业消费能力和消费人口支撑仍较不足和消费人口支撑仍较不足n经济高速发展，未来零售市场发展潜力巨大；n消费能力提高明显，商业发展经济基础良好n商业零售市场价格稳定，发展良好。

高端商业市场消费能力不足；商业人口增长缓慢。

市场研究市场研究总结总结市场支撑点市场支撑点市场不足点市场不足点常州商业市场分析常州商业市场分析常州商业市场发展历程常州商业市场发展历程市场萌芽期市场萌芽期市场成长期市场成长期市场蓄势期市场蓄势期市场发展期市场发展期90年代初期逐渐出现以国营百货公司为垄断的商业形态。

档次不高，主要经营居民档次不高，主要经营居民日用品，其他零售业态相对日用品，其他零售业态相对匮乏。

匮乏。

由于市场集聚效应，常州市自发形成许多商业街区。

90年代末21世纪初常州市零售业从百货业占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等多业态共同发展。

国内外大型连锁超市相继进入。

经营方式更倾向于开发单位自主经营，零售类物业的成交量低。

零售类物业的投资价值尚未得到广泛认同。

2005年至2006年常州百货业仍以常中、新世纪、泰富形成三足鼎立，但都作了战略调整。

2005年南大街步行街开业，汲取shoppingmall设计理念。

市中心核心商圈形成绝对影响力，城南、城北的商业也获得一定发展。

专业性极强的各类商品交易市场崛起。

市场购买力迅速积累，零售类物业进入蓄势待发期。

2007年至2010年随着莱蒙都会为代表的新型零售类物业亮相市场，常州将可能出现真正意义的购物中心。

武进区和新北区的商业福中心将逐渐形成，也将出现大型购物中心，使积聚多年的市场消费力在区域内释放。

常州零售市场在未来3-5年将可能进入新一轮的快速发展。

目前常州领先的商业开发模式为专业市场和大型目前常州领先的商业开发模式为专业市场和大型SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL常州商业市场分析常州商业市场分析常州商业现状分析常州商业现状分析市场名称市场名称主营项目主营项目市场名称市场名称主营项目主营项目月星家居月星家居家俱万都义乌小商品市场万都义乌小商品市场小商品长江塑化城长江塑化城塑料、化工原料江苏凌家塘农副产品批发市场江苏凌家塘农副产品批发市场农副产品长江贸易中心长江贸易中心建材新阳光食品城新阳光食品城茶叶、农副产品宝丰市场宝丰市场服装批发江苏中天凤凰电器城江苏中天凤凰电器城家用电器常州农机市场常州农机市场农用机九州服装城九州服装城服装、小百货海宁皮草成海宁皮草成皮草百脑汇百脑汇电脑、IT太阳城婚庆广场太阳城婚庆广场婚庆用品银河湾电脑城银河湾电脑城电脑、IT奔牛化工市场奔牛化工市场化工原料万都金属城万都金属城金属邹区灯具城邹区灯具城灯具明都汽摩城明都汽摩城汽车摩托车怡康机电城怡康机电城五金、机电时代家俱城时代家俱城家俱红星美凯龙红星美凯龙家居用品东南陶瓷城东南陶瓷城陶瓷美吉特科技五金城美吉特科技五金城五金横林地板城横林地板城地板美吉特家居建材广场美吉特家居建材广场家俱、建材家家爱家俱城家家爱家俱城家俱龙城通讯龙城通讯手机批发湖塘纺织建材城湖塘纺织建材城纺织、建材莱蒙电脑城莱蒙电脑城电脑、IT高力汽车博览城高力汽车博览城汽车路桥市场路桥市场服装、小百货尧塘花木市场尧塘花木市场花木九龙小商品市场九龙小商品市场服装、小百货天安数码城天安数码城数码产品小东门商城小东门商城书、茶叶、糖果批发红星美凯龙湖塘店红星美凯龙湖塘店家居用品五角场水果批发市场五角场水果批发市场水果批发常州全城各类大小专业市场常州全城各类大小专业市场5050余家，业态基本饱和余家，业态基本饱和太阳城太阳城南大街南大街莱莱蒙蒙都都会会新天地不夜城新天地不夜城湖塘乐购湖塘乐购市场名称包含商业地址综述新北区太阳城商圈海宁皮草城新北区通江中路河海路交汇处SHOPPINGMALL每家玛超市婚庆广场南大街乐购超市市区南大街大型SHOPPINGMALL麦当劳名牌服饰手机市场KTV金店化妆品店莱蒙都会东方国际影院市区南大街大型SHOPPINGMALL莱蒙电脑城肯德基名牌服饰专卖店湖塘乐购商圈福克斯广场武进区定安路与和平南路交汇处大型SHOPPINGMALL南洋广场湖塘乐购天禄商业广场新天地不夜城新天地不夜城武进区花园街大型SHOPPINGMALL新城上街茂业泰富城大润发常州商业市场分析常州商业市场分析常州商业现状分析常州商业现状分析常州大型常州大型SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL竞争激烈，主要聚集于成熟的核心圈内竞争激烈，主要聚集于成熟的核心圈内本案本案商圈商圈范围范围核心区核心区以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处的市级商业核心功能区内圈层内圈层城市规划中心组团内，主要由关河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及外围区域圈层，约7平方公里中圈层中圈层从内圈层边缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公路、西到西环二路、北到沪宁高速公路之间区域，约200平方公路外圈层外圈层中圈层分界以外区域，主要是新北区的北部、武进区大部分常州商业市场分析常州商业市场分析常州商业格局分析常州商业格局分析目前商业消费集中在核心区，武进居民部分集中在外圈层；未来商业消目前商业消费集中在核心区，武进居民部分集中在外圈层；未来商业消费习惯区域受规划影响，将逐步外