房地产企业避税与反避税专题.doc

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房地产企业避税与反避税专题

（面对财税专业人员分税种讲解）

房地产公司的财务与通用行业的财务有什么不同之处？

房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？

精装住宅的开发流程与普通住宅的开发流程有什么区别之处？

……

房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税。

怎样才能依法纳税、合理筹划？

如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？

如何避税而又规避刑事责任？

房地产集团公司的税收风险管控点在哪里？

本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。

课程的最终目标是使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策。

课程大纲：

第一部分 房地产企业税收规划手法总结与案例解析（一天）

第一节、避税原理及案例解析

（一）、避税的四种境界

1、乱帐没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）

1、征税对象

思考1：

没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。

活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人

思考2：

信托的利息为什么没有征营业税？

理财收益为什么没有征营业税？

3、应纳税额的计算

思考3：

为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？

思考4：

为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠（研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本）

5、纳税时点

思考5：

集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

（三）、避税七种武器

1、高难财技不动产的融资租赁，售后回租或回购资产包

思考6：

资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？

2、合并、分立

思考7：

合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：

税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：

税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：

房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？

（四）、创新性筹划

1、创新业务，例如：

资产重组、减资，金融衍生品、合作建房BT

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗？

二、税收风险管理整合框架介绍

介绍系统化的税收风险管理方法。

第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨

一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法    

2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险    

3、未入帐房产的房产税问题    

4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？

5、转租行为是否交税？

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？

二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式  

第三节房地产相关流转税疑难问题解析

□案例1不为人知的税法故事

《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：

为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？

□案例2特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？

思考3：

甲供材的种类有几种？

甲供材是否必须取得建安发票？

材料与设备的区别是什么？

思考4：

分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？

分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？

思考5：

混合销售与兼营的区别是什么？

卖房送汽车属于混合销售还是兼营？

混合销售的三个要件是什么？

□案例3转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？

思考6：

转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4营业税条例第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

”较原条例，取消了“向对方”三个字。

以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

□案例5营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？

思考7：

转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？

在土地增值税中需要征税吗？

第二部分 土地增值税形变分析及清算实战训练（一天）

一、土地增值税清算体系介绍

思考1：

土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？

关键点：

土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。

思考2：

土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？

思考3：

收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？

二、查帐制下的清算

（一）土地增值税概念  

思考1：

以房地产实物减资，是否交土地增值税？

是否交营业税？

思考2：

只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？

（二）土地增值税的纳税人

（三）几个重要的概念

1.清算单位

思考3:

什么叫分期开发？

分期开发目前无官方的标准。

江苏省由规划批准书改为发改委立项。

清算分类标准各地不同，导致税负不同。

思考4：

江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。

2.主管税务机关

3.车库的不同涉税结果

思考5：

车库是否就是一定按非住宅类清算？

 车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。

思考6：

可转让的地下车库是否应分摊土地成本？

4.分摊标准

思考7：

建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？

有几种分摊的标准？

在什么情况下优先适用哪种标准？

5.可售建筑面积

思考8：

无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？

地下建筑面积是否属于可售建筑面积？

无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？

他们的成本处理方式并不相同。

哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？

6.公共配套设施

思考9：

公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素.

（四）收入

1.房地产销售收入

思考10：

没有产权证的销售房地产，是不是收入？

还是参照国税函〔2007〕645号？

销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？

关键点：

不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。

2.视同销售收入

思考11：

没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？

税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。

3.自用或出租

思考12：

①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？

成本是否可以扣除？

江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。

②销售使用权和租赁的区别是什么？

（五）成本

1.取得土地使用权所支付的金额

思考13：

①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？

 土地出让金返还如何处理？

②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？

1000万，3000万还是0？

③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？

④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。

2.开发土地和新建房及配套设施的成本

思考14：

①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。

②资本化利息是否是开发间接费用的内容？

许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。

实际上有一个变化的过程。

资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？

实际上有一个变化的过程  

③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本

④开发间接费和期间费用的界限在哪里？

⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？

⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？

⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？

3.开发土地和新建房及配套设施的费用

思考15：

①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？

②滚动开发利息如何划分？

多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。

4.与转让房地产有关的税金

思考16：

营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？

5.财政部规定的其他扣除项目

思考17：

①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。

②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？

海南、江苏、南通有比较好的解决方案。

（六）票据

思考18：

什么是土地增值税中的合法有效凭证？

投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？

（七）新房尾盘清算

思考19：

清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？

如何启动二次清算程序？

（八）旧房土地增值税清算

思考20：

①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？

②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？

③房地产企业销售旧房能否加计扣除?

旧房的土地契税是否可以全额扣除？

④旧房土地增值税清算规划

四、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析

1降价筹划。

案例说明事前降价筹划