师宗市场调研报告.ppt

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特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page0师宗市场调研报告特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page1师宗概况师宗概况1总结总结4思思路路基地现状分析基地现状分析2区域市场环境区域市场环境3特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page2师宗概况特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团师宗区位师宗位于云南省东南部，地形酷似站立玉兔，地处东经1034210434、北纬24202500之间。

东与广西西林隔江相望，南与红河泸西县、文山丘北县毗邻，西与陆良相连，北与罗平县接壤。

全县总面积2783平方公里，其中山区面积占90%左右。

县城所在地丹凤镇，海拔1850米。

曲靖泸西县丘北县罗平地理区位优势明显，处于云南的东大门地带。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团交通价值师宗陆良县宜良县昆明市曲靖市嵩明县玉溪市泸西县弥勒县罗平县城距省会昆明180公里、市府曲靖130公里，现已全部实现高速公路通车。

南昆铁路经师宗52.7公里，境内设有5个火车站和一个远期年吞吐能力达80万吨的地方铁路货场。

国道324线高等级和省道以且至马关四级油路、师宗至弥勒高等级公路穿境而过，且还有南盘江水运航线通达广西，素有“滇东锁喉”之称。

交通环境优越，道路辐射面积广特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团城市经济人口情况：

人口情况：

2009年全县人口总户数为105675户，户籍人口为404664人，常住人口为38.2万人。

县城人口7万人。

城市划分：

共辖丹凤、雄壁、彩云、葵山4个镇及竹基乡、龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡，共4镇4乡5个社区104个村民委员会767个村民小组。

10392214432115170213503914054814661688631101919112892第一产业第二产业第三产业2007年2008年2009年师宗宗县产业结构构情况情况（万元）万元）师宗宗县收入水平（元收入水平（元/人）人）在岗职工平均工资城镇居民可支配收入收入水平的提高，给市场提供良好的发展基础特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page6小结1、师宗是一个典型的农业县，农业人口在整个县城人口中占比非常大。

但值得注意的是，农民的收入主要靠种植经济作物，例如：

烟草，油料作物等；收入水平较其他县富裕。

2、师宗是一个以农业为主体，多种经济成分并存的新兴发展城市，这也就意味着在这个城市里各个行业都有着广阔的发展空间，在这也为房地产的发展奠定了良好的政治条件和经济基础。

3、师宗丰富的自然资源，区位交通的重要地位，为师宗的城市发展奠定了良好的经济基础；特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page7基地现状分析特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团项目区位p项目，位于师宗县东板块，邻近江召公路，是云南的东大门。

p项目，地处师宗新城区内，新客运站，只有三到五分钟的步行里程，项目区位优势明显，是目前师宗县重点发展区域，联动增值性强。

p师宗县城区较小，新城区是在老城区的基础上向外延伸。

新旧城仅一路之隔。

新客运站城东板块、交通门户、师宗新区、重点发展特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团基地现状p项目总占地面积18538.16，地块呈L型，较为平整。

p地块南侧堆放有大量的围挡材料。

p地块内有植被生长。

项目基地较方正平整，内部附着物易处理特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团基地四至p东侧：

项目紧靠丹青路。

p南侧：

基地紧靠丹溪大道。

p西侧：

基地紧靠梧桐路。

p北侧：

基地北端是师宗县检察院。

基地三面邻路、商业价值较大。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团基地交通江召公路通源大街文笔大道丹溪大道丹凤路p项目基地紧邻丹青路、丹溪大道、梧桐路。

项目通达性佳。

p项目以南江召公路，是师宗县连通罗平及通往州县的交通干道，承载着货运物流、客流的重担；项目以北通源大街是师宗的北大门，是县城主干道，是师宗贯通乡镇的枢纽道和出县入境的黄金通。

基地通达性较好，新城区的道路路面较好。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团周边配套江召公路通源大街文笔大道丹溪大道丹凤路12345678名称地址师宗现代医院凤城婚礼宫师宗县检查院师宗县丹凤派出所明辉花园拟建水上乐园七彩同乐商务会所萱瑞酒店师宗新客运站1236457989p基地附近行政单位较多，商业较为多，但是显得杂乱。

p由于处于新城区及行政中心聚集区，人流较少。

但是随着新建小区的逐步增多，未来该区域会形成新的城市格局。

新区初建，未来发展潜力较大。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page13区域市场环境特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团城市规划空间发展战略：

“一带、两园、四片区”的发展新蓝图。

“一带”：

法雨收费站至子午河。

主要实施亮化、绿化、沿线环境治理，同时围绕铁路战略装车点，规划物流园区，发展壮大师宗物流业和提升城市对外形象。

“两园”：

文笔公园、通玄公园二期工程。

文笔公园规划建设为集生态游览、植物观景、文化展示、公共活动为一体的城市综合性公园；通玄公园二期主要通过对西华古寺建筑群、茶马古道、乌龟碑遗址、通玄河上段治理、环山公路和其他项目建设，从而进一步改善县城的生态环境，完善城市配套功能。

“四片区”：

荣海新区、石湖景区、大同片区、老城区改造。

荣海新区，开发建成集居住、行政办公、商业贸易、仓储物流、村镇建设为一体的现代新型城区；石湖景区，拟建成一个集康体、娱乐、休闲、度假为一体的生态景区，已与昆钢集团签订了项目开发框架协议；大同片区，进一步完善工业园区规划，合理布局工业项目，促进工业园区与集镇建设良性互补、共同发展；老城区改造，将进一步完善控制性详规，严格规划管理，逐步引导老城改造建设山水园林县城，以一带、两园、四片区来发展城市特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团土地市场未来发展区域龙凤庄园昆钢意向开发宏强苑小区粮食局酒店整个师宗县城土地供给量较少。

未来土地供应主要集中在城区的西北方向，但该区域的土地会在道路修好之后才逐渐供应。

龙凤庄园已在建，但主要以别墅为主。

昆钢在寻甸意向开发一个高尔夫别墅项目，预计占地8.1公顷。

在新客运站建一个5星级26层酒店。

宏强苑小区及项目正对面地块的土地已经拍卖。

土地供应量较少，对房地产市场的有较强的可控性。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团区域功能已建成的新区未来新区老城区高尔夫项目师宗县的城市发展脉络:

老城区至已建成的新区，未来新区和高尔夫项目同时发展。

新区是老城区的扩容，并不是单一发展。

老城区内建筑形态混杂，老新旧参杂；新城区主要是行政单位及新小区为主，规划较好；居住氛围已经初现。

区域正处于城市发展的初步阶段，功能格局初现。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page17项目信息小区名称小区名称用地面积用地面积建筑面积建筑面积户数户数车位车位建设位置建设位置备注备注佳禾小区15006101.75农业局（漾月路）已竣工金溪苑3541162000南通街已竣工明辉花园36415134029通源大街已竣工（未验收）南盘江林业局安置小区642017174.08丹凤路已竣工林宇轩1100018360贯冲破已竣工文昌广场6070.722001.3丹溪路已竣工盛世家园A栋1644.318152.1632丹凤路已竣工青海园41068.7117124兴师南路已竣工（未验收）金鑫花园5116684516.5文笔大道已竣工（未验收）特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page18项目信息小区名称用地面积建筑面积户数车位建设位置备注红盾苑25541553337丹凤路已竣工廉租小区55亩27900536恩荣村已竣工安瑞小区640016610文笔大道已竣工能源小区9517.527298.059078文笔大道已竣工能源小区485011927.277046通源大道已竣工文笔花园3387.78000兴师南路已竣工文笔花园2950.4611474.0722镇山南片区已竣工南盘江林业局棚户区档案未在恩荣村已竣工龙凤庄园2111402230001155北门街在建（一期已竣工）金博能源3391963838.38文笔大道在建蓝盾花园4446.5811432.558013东华路在建润森花园11177.8840787.77181172漾月路上段在建特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团Page19已报规项目小区名称小区名称用地面积用地面积建筑面积建筑面积户数户数车位车位建设位置建设位置备注备注宏强苑26951.2952564.28298385丹溪路方案已批穗城园6413.521935.83120107粮食局方案已批教育小区4255.29114305670兴师北路方案已批汇通花园3448.2132856865通源大道方案已批漾月新社区18538.1693406.76522丹溪路方案已批特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团产品形式多层小高层高层金鑫小区明辉花园盛世佳园红盾苑龙凤庄园n近几年的发展，师宗县住宅产品形式多层与小高层参杂，市场上对建筑高度抗性较弱。

n老城区项目主要已小高层为主，且空置率较低。

n新区企事业单位的房子已多层为主，且多是定向开发。

n由于市场上已经有小高层项目的出现，且销售情况较好，为我项目的销售降低了难度。

多层与小高层参杂，且销售情况较好。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团主力户型楼盘名称楼盘名称面积区间面积区间主力户型主力户型明辉花园119-170三室两厅盛世家园103-192三室两厅与四室两厅红盾苑130-162三室两厅根据师宗县目前推售项目情况，市场供应结构趋同，三居室和四居室成为供应的主力户型，面积均价130-150较多。

目前市场上可销售的房源较少，盛世家园只剩下较大的户型。

了解得知，目前区域内主要考虑的是居家户型。

供应结构趋同，均以三居室及四居室为主。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团价格特征案名住宅均价（元/）商铺均价（元/）别墅均价（元/）明辉花园220018000-盛世佳园2200-240017000-20000-红盾苑（已售完）18007000-金鑫小区（已售完）-53882688房地产行业正处于初期发展阶段，价格随着城市的发展，项目的品质会不断的突破区域价格。

目前市场均价在2200元/左右。

还有部分的定向开发房源，价格在1700元/左右。

价格涨幅较为平稳，逐渐呈现稳中有升。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团规模特征各在建及各在建及报规项目目规模（）模（）从上表可以看出，师宗县市场住宅项目规模普遍较小，多不足5万平米，大规模的项目出现在新城区，老城区整体规模偏小，基本在4万平米以下。

项目规模普遍较小社区整体品质感较差。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团建筑风格外立面风格以时尚简约为主；外立面材料以涂料为主，整个师宗县最有品质感楼盘与项目相邻。

整个市场无风格主题；建筑物外立面颜色风格差异较大。

建筑风格及外立面表现同质化严重，只有少数项目在建筑形态及外立面上有所创新。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团推广分析楼盘名楼盘名推广方式推广方式优惠策略优惠策略明辉花园（明辉商都）户外广告牌、DM单、项目地横幅住房一次性付款2%优惠，119户型减2000元改造费；商铺捂盘再次蓄水，先招商，后带租销售，招商政策：

免3个月租金盛世佳园车身广告DM单住房一次性付款2%优惠商铺蓄水，VIP卡50000元一张，开盘1%-2%优惠红盾苑DM单金鑫小区DM单项目以DM单为推广方式，优惠策略较少。

特新正营销策划公司特新正营销策划公司远腾集团客户分析11.项目产品项目产品市场上的项目都是卖现房为主市场上的项目都是卖现房为主。

3.3.经济条件经济条件区域客户经济条件较好；主要是种植烤烟，矿产资源丰富。

区域客户经济条件较好；主要是种植烤烟，矿产资源丰富。

4.4.市场供应情况市场供应情况市场供应量不足，仅市场供应量不足，仅11个在售楼盘，客户选择性较小。

个在售楼盘，客户选择性较小。

2.2.消费习惯消费习惯据了解客户要在主体工程形象初建之后，才会考虑买