安徽甲地池州站前区项目产品定位报告-83PPT-2008年.ppt

安徽甲地池州站前区项目产品定位报告-83PPT-2008年.ppt

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安徽甲地池州站前区项目产品定位报告工作内容工作内容p地块考察p政府部门访谈p收集基础资料p典型项目调研p专业人士访谈p客户访谈接案-2.202.18-2.252.26第一阶段第一阶段市场调研第二阶段第二阶段报告撰写公司评审第三阶段第三阶段中期沟通p确定研究思路p撰写项目主体报告p公司评审p修改调整工作内容工作内容工作内容工作内容p汇报p反馈调整本份报告蓝风所做的工作本份报告蓝风所做的工作实现甲地企业利润期望实现甲地企业利润期望目标目标11目标目标22快进快出，快速回笼快进快出，快速回笼资金资金开发具有竞争力产品开发具有竞争力产品实现热销实现热销目标目标33目标目标44打造专业地产商的品打造专业地产商的品牌形象牌形象我们的目标我们的目标以怎样的物业组合，实现收益最大化？

以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？

怎样能够实现低风险快速操作？

怎样能够实现低风险快速操作？

以市场为导向，以客户需求为出发点！

以市场为导向，以客户需求为出发点！

我们对核心问题的界定我们对核心问题的界定我们理解的甲地我们理解的甲地筑造池州新城市生活蓝图筑造池州新城市生活蓝图走实业化路线的实力派投资商走实业化路线的实力派投资商项目定位及推广销售项目定位及推广销售n地块价值研究n市场环境扫描n市场定位n客户定位n项目概念定位n产品定位n景观定位n推广销售建议我们理解的项目我们理解的项目用地性质：

商服及二类居住用地用地面积：

约4.89公顷，合48900平米容积率：

1.5建筑密度：

30%绿地率：

35%配套社区用房：

不小于400平米配套其他要求：

配建托儿所、公厕、垃圾站点和停车场地建筑物退让齐山路不少于25米，退让其他道路红线不少于10米地块基本经济指标地块基本经济指标我们理解的项目我们理解的项目地块四至地块四至东：

东：

东临经四路，与苏润用地隔路相望，苏润项目，规划为住宅南：

南：

紧邻拆迁安置用房以及消防中队，隔路是高速公路管理处，目前消防中队尚未有规划，高速公路管理处已基本建成西：

西：

临齐山大道，隔路是规划中的联华超市、拆迁安置房及配套使用的中小学北：

北：

临经四路，隔路是规划中的市民广场，临站前区管委会我们理解的项目我们理解的项目地块优厚的自然资源地块优厚的自然资源齐山、平天湖：

齐山、平天湖：

与九华之胜，与九华之胜，并擅江南并擅江南我们理解的项目我们理解的项目地块优劣势分析地块优劣势分析优势：

优势：

原生态自然山水环境优厚的历史人文气息北倚齐山的上风上水高起点的新城规划交通枢纽地位完善的学区环境劣势：

劣势：

区域整体处于建设阶段，人气不旺目前交通不很完善目前各项生活配套不足机会点：

机会点：

全市经济增加较快，城市化进程在加强，居民整体购买力在增强高起点的城市规划将给项目带来巨大的发展空间碧桂园对我项目整体形象的带动我项目属站前区第一块住宅开发用地，具备市场发展机遇威胁威胁点：

点：

同期上市项目较多，竞争较为激烈政策从紧，可能对项目发展形成制约我们理解的市场我们理解的市场池州住宅市场素描池州住宅市场素描11223344一般在售住一般在售住宅项目宅项目年销售年销售量大约量大约在在33万万小高层物业小高层物业还处于还处于试水期，试水期，购房者购房者认可度认可度不高不高一层和顶层一层和顶层跃式房跃式房源市场源市场接受度接受度不高，不高，销售抗销售抗性大性大多层住宅成交多层住宅成交主力单价均主力单价均价在价在2200-2200-28002800元之元之间，热点区间，热点区域个别突破域个别突破30003000元元5566总价总价3030万元万元以上房源以上房源抗性大抗性大总价和地段是总价和地段是购房者考购房者考虑是否购虑是否购买的重要买的重要因素因素我们理解的市场我们理解的市场池州住宅市场总结池州住宅市场总结实用主义产品是市场消费主流实用主义产品是市场消费主流产品产品品质和整体社区生活氛围营造待改进品质和整体社区生活氛围营造待改进项目具备打造成为：

具备优秀性价比、较高附加值的实用主义型产品具备优秀性价比、较高附加值的实用主义型产品市场定位市场定位都市新贵都市新贵客户定位客户定位目标客群描述：

目标客群描述：

他们具备一定经济实力，但并不雄厚，置业需求较为急切，价格敏感性较大，高性价比楼盘往往是他们追逐的对象；他们以改善生活环境为主，并且喜好亲近自然，乐于创造新生活；迫切希望融入城市生活，并且对生活品质有一定要求；他们认可站前区的未来发展前景，此类客户普遍比较理性，一旦认准机会，即成为本案非常稳定的购买者；他们以首次置业为主；客户定位客户定位主城区内拆迁户、适婚人群等刚性需求群体主城区内“两换人群”（旧换新、小换大）的需求农村富裕阶层（包括外出务工回乡置业人群）特别是池州市区周边县镇人口进城购房站前区产业经济圈未来人群目标客户区域来源：

目标客户区域来源：

项目定位脉络项目定位脉络项目直观印象项目直观印象风格建议风格建议布局建议布局建议户型建议户型建议景观及附加景观及附加值建议值建议概念定位概念定位决策形成条件决策形成条件品质舒适关键品质舒适关键产品增值因素产品增值因素湖光山色，健康人生湖光山色，健康人生项目概念定位项目概念定位自然山水篇自然山水篇栖，于城市与山谷之间栖，于城市与山谷之间谁能把家安在齐山南？

谁能把家安在齐山南？

选择驱车几小时寻找绿意，选择驱车几小时寻找绿意，还是徒步几分钟亲近山水？

还是徒步几分钟亲近山水？

项目概念定位项目概念定位产品篇产品篇甲地甲地御景苑，都市实用主义新典范御景苑，都市实用主义新典范甲地甲地御景苑御景苑，与爱相拥的幸福空间，与爱相拥的幸福空间项目概念定位项目概念定位建筑风格建议建筑风格建议界定原则界定原则能够有效控制建筑成本立体简洁大方，时代感强在主题概念上具有更广泛的演绎空间和都市新实用主义典范的产品定位相契合都市新实用主义都市新实用主义以实用为主，体现都市感项目产品定位项目产品定位尊重池州传统生活习惯，如南北向传统排布沿街商业排布充分考虑商业价值最大化控制成本满足市场主流需求，户型注重实用，兼顾舒适营造独特的社区人文氛围，创造全新的、内涵深刻的生活方式注重社区环境规划，突出参与性情景空间概念产品产品定位原则定位原则项目产品定位项目产品定位都市实用主义新典范都市实用主义新典范三个内涵：

体现项目的优秀性价比、较高附加值新实用主义是对适度创新和实用至上的完美融合符合城市主流市场需求地块规划建议地块规划建议地块北端：

一排小高层地块北端：

一排小高层东、西、北侧临街面东、西、北侧临街面地块中间及南端地块中间及南端地块规划建议地块规划建议北端排一排小高层，其余全部布置多层北端排一排小高层，其余全部布置多层社区底商布置在东、西、北侧社区底商布置在东、西、北侧以多层为主，小高层次之，沿街规划底商以多层为主，小高层次之，沿街规划底商建议理由：

建议理由：

满足容积率所需多层产品为主导可有效减少市场风险小高层的布置相对于多层可规划出更为舒适的景观小高层可丰富产品物业形态，提高选择余地社区底商在站前区属稀缺产品，存在市场需求社区底商位置建议理由：

社区底商位置建议理由：

齐山大道是主干道，隔路是中小学和拆迁安置房用地，存在固定消费力，适宜布置商铺地块北面紧邻规划中的市民广场，人流聚集较大，适宜设置商铺地块东面临近苏润住宅用地，设置商铺可同时满足两个社区居民的配套需求地块规划建议地块规划建议底商建议设置底商建议设置11层，层，66米挑高、开米挑高、开间间4-64-6米，进深米，进深8-128-12米，单户面积米，单户面积尽量控制在尽量控制在6060平米以内平米以内地块最北端临街小高层及底商设置示意地块最北端临街小高层及底商设置示意地块规划建议地块规划建议地块最北端临街小高层及底商设置示意地块最北端临街小高层及底商设置示意处理方式1处理方式2处理方式3地块规划建议地块规划建议地块东、西端两临街多层以及底商设置示意地块东、西端两临街多层以及底商设置示意底商建议设置底商建议设置22层，开间层，开间4-64-6米，进深米，进深8-128-12米，米，总面积控制在总面积控制在150150平米以内平米以内示意1示意2示意3地块规划建议地块规划建议地块东、西端两临街多层以及底商设置示意地块东、西端两临街多层以及底商设置示意地块规划建议地块规划建议市场上较多的一排小高层和多排多层的物业组合模式市场上较多的一排小高层和多排多层的物业组合模式满足容积率要求的前提下一排小高层和多排多满足容积率要求的前提下一排小高层和多排多层的组合排布方式也不失一种好的布置方法层的组合排布方式也不失一种好的布置方法地块规划建议地块规划建议排列方式排列方式规划布局分为行列式、围合式、半围合式、散点式、组合式等模式。

行列式：

行列式布局缺乏变化、美感不强，但造价上相对较低；围合式：

围合型的规划布局相对于一般规划布局造价相对要高；我司建议：

遵循控制成本原则，以行列式布局为主；遵循控制成本原则，以行列式布局为主；避免单一的排式布局，围绕花园、广场做适当变化布局；避免单一的排式布局，围绕花园、广场做适当变化布局；地块规划建议地块规划建议底层的处理方式底层的处理方式功能功能11：

在北端做出储藏室：

在北端做出储藏室北端的柱距较小，容易规划理由：

一楼居住功能最大化减弱底层的去化难度底层架空空间的实用性储藏室和车位均可销售底层部分架空和部分半地下室，底层部分架空和部分半地下室，规划为三种功能规划为三种功能功能功能22：

在南端规划出机动停车位：

在南端规划出机动停车位南端的柱距较大，适宜布置东西北三面临街面因由临街底商不布置商铺地块规划建议地块规划建议底层的处理方式底层的处理方式底层南端机动停车位和北端储藏室的组合模式底层南端机动停车位和北端储藏室的组合模式机动体车位储藏室地块规划建议地块规划建议底层的处理方式底层的处理方式一层高度控制在一层高度控制在2.22.2米以下，不计入容积率米以下，不计入容积率部分架空和部分半地下室部分架空和部分半地下室功能功能33：

布局架空用来做绿化及休闲功能布局架空用来做绿化及休闲功能地块规划建议地块规划建议户型面积配比建议户型面积配比建议户型面积（）配比两房两厅一卫90平米以内35%三房两厅一卫100-11035%三房两厅两卫110-12020%三房以上120以上10%说明说明:

上述产品为主力面积段80-120平米为市场主流产品，这部分产品总价一般在30万以内，市场接受度较高规划10%的120平米以上的舒适型大户型，丰富物业形态，增加产品可选择余地地块规划建议地块规划建议客厅：

方正实用（面积、家私布置、布局等）主卧室：

合理性（面积、采光）、私密性餐厅：

相对独立、全明采光相对独立、全明采光厨房：

宽敞实用、有服务阳台卫生间：

便利性、隐蔽性次卧室：

做书房、客房适宜阳台：

生活阳台的便利性、观赏性，服务阳台的实用三类空间：

公共空间：

客厅、餐厅、阳台私密空间：

卧室、书房、衣帽间、主人卫生间服务空间：

厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台其中衣帽间、主人卫生间、工人房在舒适型三房中运用较多市场对实用主义户型的关注点市场对实用主义户型的关注点功能分区合理功能分区合理动静分区动静分区活动区和休息区分开动区：

客厅、餐厅、厨房靠近入户门设置静区：

卧室位置比较深入动区与静区之间：

卫生间方便使用、室内交通尽可能便捷功能分区合理功能分区合理南北通透南北通透客厅餐厅、主卧南北通透功能分区合理功能分区合理通风采光通风采光室内室内44明：

明：

/明厅、明房、明厨、明卫公共空间采光通风：

公共空间采光通风：

/电梯厅/楼梯、消防楼梯/公共走道一梯两户小高层，电梯厅、公共楼梯做到通风采光应该不是难题各功能空间合理性要求各功能空间合理性要求客厅客厅客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具空间独立空间独立客厅开口不宜过多要有两面完整的墙方正开阔方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.9米长宽比不应失调长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：

1入口玄关入口玄关入口门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免厅内被外人一目了然，保障私密性各功能空间合理性要求各功能空间合理性要求客厅