老旧城改造项目合作开发框架协议书重点参考借鉴版.docx

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老旧城改造项目合作开发框架协议书重点参考借鉴版

老（旧）城改造项目合作开发框架协议书

协议签订地：

KK省CK县

协议编号：

CK001

签订日期：

20KK年KK月KK日

甲方：

LKX

地址：

SS省SS市SS区SS路S号

身 证 证 号 码：

XXXXXXXXXXXXXX 

联系电话：

135XXXXXXXX

乙方：

XXM

住  址：

KK省KK市KK区KK大道KK号

身 证 证 号 码：

KKKKKKKKKKK 

联系电话：

139KKKKKKKK

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国协议法》、《CK县老（旧）城改造管理办法》以及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“GX市CK县KLC片区老（旧）城改造合作开发”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目基本情况

根据CK县人民政府办公室20KK年KK月KK日印发的《CK县20KK-20KK年城市和国有工矿棚户区改造规划》和【20KK】KK号文件关于印发《CK县老（旧）城改造管理办法》的通知，以及相关部门的文件精神，将位于CK县JL镇JS社区KLC片区的老（旧）城进行改造，该项目规划涉及GX集团CK县小修棚户区和四周相邻居民，规划总用地面积KKKKK平方米，总建筑面积甲方承诺不少于KKKKK平方米，由甲乙双方按本协议的约定联合投资开发。

二、合作形式

1、甲方以投入资金KKKK仟万元（资金到账日期根据项目需求提前5个工作日）与乙方合作开发本协议约定片区内的老（旧）城改造；如项目在开发过程中不足资金部份由甲方负责筹集，资金年利息不得超过KK%，由项目部承担。

2、乙方牵头办理该项目地块前期政府立项、老（旧）城改造批文、完成拆迁安置工作，负责取得该地块出让土地使用证，与甲方组成项目部，共同管理项目。

按规定取得该地块规划设计、规划审批、施工许可证等相关手续，由乙方负责牵头该项目的对外协调工作。

3、本项协议签订后，双方以挂靠的房地产开发公司向CK房地产主管部门备案，用于本项目的开发经营。

三、双方合作条件

甲方提供的合作条件:

1、甲方以投入资金KKKK仟万元作为与乙方合作的条件。

2、所有资金存入以项目部开设的共管账户上，投资款根据项目实施进程支付：

甲方承担前期投入费用KK佰万元作为补偿并支付给乙方，并在签订协议7日内先支付乙方K佰万元，余下的在与拆迁户签订开始一个月内支付；项目按政府规定应交纳KK%项目资本金、应支付拆迁户的费用（包括过渡费、搬家费、赔偿金及拆迁房屋回购款）、土地出让金和按政府规定应交纳KK%的项目履约保证金以及办手续共需要资金由甲方负责筹集，超出合作投资条件的所需资金，甲方负责筹集，其资金年利率不得超过KK%，并保证在资金约定期内到位，不延误项目实施时间。

乙方提供的合作条件：

乙方以该项目前期的运作和人员工资等费用以及以后实施此项目的运作费用作为甲方投资合作的条件（此费用作投资条件，作项目投资成本）。

合作前提：

1、本协议订立后，甲乙双方均应按照本协议之约定诚信全面履行各自的协议义务。

双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作；在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项要密切配合。

2、乙方承诺在协议生效之日起6个月内签订拆迁协议。

3、乙方承诺拆迁面积约为KKKKK平方米，还建面积约KKKKK平方米；乙方承诺总建筑面积不少于KKKKK平方米，其土地出让价控制在KKKK万/亩以内；超出KKKK平方米，则超出面积的土地出让价按规定缴纳。

4、本协议订立后，7日内甲方支付贰佰万元补偿费给乙方，其余按约定将所需要资金存入项目部的账户上。

5、本项目整体规划及单体建筑具体以政府有关部门批准建设的施工蓝图为准。

6、项目在实施过程中，由甲方牵头融资解决，其融资所产生的费用不得超过KK%，所产生的费用计入成本。

四、合作利益分配

1、作为此项目合作收益，项目开发完成后，乙方将分得本项目实际核算所得收益KK%的股份，甲方获得本项目收益KK%的股份。

2、本项目销售房屋时，在保证项目顺利实施前提条件下，销售款优先保证支付甲方投资款。

五、经营管理

机构的设置和职责

1、在启动该项目的同时，双方成立项目部或开发项目的合法组织，并具有最高权力，负责合作项目的开发、决策和管理。

2、本项目部下设董事长、总经理、副总经理、综合办公、工程部、销售部、财务部、工程预决算部等部门并分阶段设置。

3、人员设置：

（1）人员委派：

本项目甲方为董事长，乙方为总经理，双方各派出副总经理一名，乙方派会计1名,甲方派出纳1名。

4、招聘人员设置：

根据项目进度设置机构和部门并对外招聘。

5、职责：

A.董事长职责：

负责总体管控、负责资金调配及安排，并全面负责项目管理。

B.总经理职责：

负责协助董事长管理，主要负责关系调节、手续办理及日常事务管理。

C.副总经理职责：

协助董事长及总经理工作，具体负责日常工程、行政、人事、财务、采购、后勤管理工作。

财务管理：

1、项目所有收支经营必须在双方监管下进行。

2、合作项目设立资金共管帐户，支取票据签批必须由董事长、总经理和双方委派的副总经理同时签字才能有效，并按照层级管理原则和签字的先后顺序签字；否则一律视为无效支取。

3、所有收入、支出由董事长、总经理和双方委派的副总经理同时审批才有效，并按照层级管理原则和签字的先后顺序签字；否则一律视为无效。

销售管理及销售款项目用途：

本项目销售管理及订价由项目部决定，任何一方不得随意决定。

项目销售的款项须先全额存入项目部共管账户，不得坐支；否则将视为窃取或盗取项目资金。

销售款最先用于支付本项目工程建设用款，剩余部份款额优先用于支付甲方投入的资金，而后才按股份比例分配利润。

房屋工程及质量管理

房屋工程及质量管理由项目部统一管理，项目部负责选择设计单位、施工单位、监理单位、材料供应单位，并全面负责工程及质量管理等。

协议管理

1、本项目所涉经济支出除日常办公支出外，均须签订书面协议，严禁口头协议和非正式的书面协议。

杜绝在协议签订前发生经济业务，绝不允许经济业务发生后补签协议的现象。

2、洽谈部门在协议签订前，应审查对方当事人有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订协议的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。

在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

3、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与协议有关的协议、往来函件等。

4、各类协议统一由项目部指派专人负责管理,应收集、整理各类协议并归档管理。

5、土地出让协议、设计协议、工程监理协议、建设工程施工协议以及与前述协议有关的补充协议、会议纪要、信函、传真、电话记录、签证、索赔报告、协议台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按协议分类建立详细的台帐，及时归挡保存。

6、协议履行过程中发生的纠纷，应及时分析查明原因，提出解决办法。

必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。

协商不成的，根据协议的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

六、双方责任

甲方责任：

１、甲方按照本协议的约定，按时如期投入项目建设所需的资金。

如甲方未能按时支付各项费用导致本项目未能按时启动的，甲方承担一切责任。

如出现按资金不按约定到位，双方不需另签订解除协议，本协议自动解除，乙方另寻求资金投入，在项目取得回报时除扣违约金外才能退还甲方所投入剩余资金。

2、甲方按《公司法》的规定在项目部履行项目董事长职责。

乙方责任：

1、乙方牵头办理本项目前期所有批文，本项目前期相关手续及取得相关文件（包括但不限于下列事项）：

（1）政府关于该地块老（旧）城改造的批准文件；

（2）红拨、界址点、红线图；

（3）与拆迁户签定拆迁协议书，协调项目合法组织与政府老（旧）城改造办公室或国土局签订拆迁协议以及政府公布搬迁公告、安置方案、补偿赔偿安置协议；

（4）国有土地使用权证确定挂牌到项目合法组织的名下；

（5）与政府的规划设计条件通知书、文物勘探、电网配套方案（含：

水、电、气、网等）；

（6）设计方案和施工图的审批；

（7）《建设工程规划许可证》的办理；

（8）取得有关消防、环保、人防等事项的审批批文；

（9）《商品房预售许可证》，按照CK县房管部门的规定取得。

2、乙方牵头协调政府有关部门的关系，确保项目顺利完成开发建设。

3、乙方牵头处理征地遗留问题、搬迁及安置补偿问题以确保本项目顺利开发。

4、在项目建设过程中，乙方应牵头处理施工现场周边关系的协调、处理，排除项目周边单位或居民对甲方正当开发建设工作的干扰，保证开发建设工作的顺利进行。

5、乙方按《公司法》的规定在项目部履行总经理职责。

七、项目部的工作内容

各方按照项目部的工作需要统一，并按照职责与分工完成如下工作，但不只限于如下工作（办理下述事项向有关部门缴纳的相关费用列入成本费用）：

工程前期

工程前期的报批工作包括但不限于下列事项：

1、政府关于该地块老（旧）城改造的批准文件；

2、红拨、界址点、红线图；

3、与拆迁户签定拆迁协议书，协调项目合法组织与政府老（旧）城改造办公室或国土局签订拆迁协调以及政府公布搬迁公告、安置方案、补偿赔偿安置协议，保证项目顺利实施；

4、国有土地使用权证确定挂牌到项目合法组织的名下；

5、与政府的规划设计条件通知书、文物勘探、电网配套方案（含：

水、电、气、网等）；

6、报批建设项目的立项和可行性研究报告；

7、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

8、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计协议》；

9、规划方案设计和规划方案的报批；

10、申领《建设用地规划许可证》；

11、确定建筑设计单位，与之签订《建筑设计协议》；

12、方案设计和施工图的审批；

13、领取《建设工程规划许可证》；

14、签订《建设工程施工协议》；

15、确定监理单位，与之签订《工程监理协议》；

16、委托质检工作；

17、申办开工计划和《施工许可证》；

18、办理规划验线，开发项目开工。

工程营造

1、由项目部按照工作程序确定工程承建商进行施工。

2、合作项目工程监理单位的选择由项目部确定。

3、《建设工程施工协议》应具备下列条款：

（1）工程计价方式按设计要求执行，人工费调整按项目所在地省级行政主管部门相关文件执行。

（2）工程款的拨付由施工企业按工程进度提出工程款拨付计划，由监理单位签字，项目部批准执行。

（3）工程的签证、隐蔽记录等工程资料确定专人保存。

（4）工程的施工和管理由项目部统一安排，并按照职责与分工负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

建设标准

严格按有关部门批准的设计图纸、国家的规范及项目部的职责与分工执行协议。

工程设计

施工单位在施工过程中未经项目部和设计单位同意，不得擅自更改设计。

经同意必须更改的设计变更要有正式变更通知单，且必须经项目部、监理方签字认定后才能由施工单位实施。

任何一方不得擅自提高或降低建安标准，否则按违约处理。

工程质量

1、本项目施工质量必须达到国家建设部工程规范验收合格标准，本项目主体工程达到优良标准，并争取实现项目达到优良标准。

项目配套设施及环境建设等符合规划设计要求。

2、按国家相关建设工程质量管理要求进行建设施工并签订工程质量保证书，在规定的保修期内，凡因施工造成的质量缺陷和质量问题均由施工单位负责无偿保修、返工和赔偿。

3、项目部对本项目工程施工建设全过程进行监督。

本项目工程隐蔽工程应经项目部及工程监理部门共同验收书面签证后，才能进行下道工序施工。

设备、材料的采购与供应

1、凡施工协议中有厂家、品牌型号要求的，必须按协议的要求进行采购，并提供出厂检验合格证；施工协议未提出要求的，由施工单位采购，但必须符合国家规范要求。

所有设备、材料进场，均需按工程规范要求进行检验，经项目部和监理方书面确认后才能使用。

检验资料应登记并存档。

2、如发现施工单位有偷工减料或以假冒伪劣产品代替正品，以次充好等现象时，项目部有权要求施工单位返工，更换为合格产品，由此造成的经济损失由施工方负责。

商品房销售及计价

1、按规定取得《商品房预售许可证》。

2、商品房价格由项目部根据设计以及市场环境协商确定。

3、计价面积：

工程竣工验收后项目部根据相关文件执行。

最终计价面积以产权登记机关核定的产权登记面积为准。

费用收付

项目部坚持经济、效益、低成本原则支付费用。

项目实施过程中的资金收支按照制定财务管理制度执行。

房屋产权证及土地使用证办理

项目部负责完成业主房屋产权证及土地使用证的办理。

八、违约责任

一方无法完成本协议中约定的义务，视为违约，守约方有权选择：

1、解除协议，享有任意解除权，行使方式包括：

正式文书及通知但不限于口头形式，并要求违约方赔偿损失并支付守约方约定违约金人民币K仟万元；

2、由守约方接手继续完成应由违约方完成而乙方未完成的事务、手续的办理，其相关费用在违约方所占有的本项目的股份中扣除，并要求违约方赔偿相关损失

如任何一方无故要求终止协议或有其他违约行为的，应向对方赔偿损失外，再付违约金壹仟万元。

九、协议变更和终止

1、经甲乙双方协商一致,可以变更或终止本协议。

2、未经甲乙双方的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

3、竞买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。

4、因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

十、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，无法协商的，双方同意提交甲方所在地法院管辖起诉。

3、本协议壹式肆份，甲乙双方各执贰份，经甲乙双方签章之日起生效。

协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

4、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。

补充协议与本协议具有同等效力。

甲方（签章）：

身份证号码：

乙方（签章）：

身份证号码：

日期：

20KK年KK月KK日