广西2015年下半年房地产估价师《相关知识》:拍卖知识重点内容考试试题.doc
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广西2015年下半年房地产估价师《相关知识》:
拍卖知识重点内容考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A.拍卖实践
B.拍卖过程
C.拍卖实务
D.拍卖行为
2、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产,据调查,该地区此类房地产净租金标准为700元/(月·㎡),剩余使用年限46年,按季度在每季度第一月月初支付,第一次尚需交纳半年押金,市场利率6%(单利),折现率8%,则该房地产的价值为。
A:
51.67万元
B:
54.35万元
C:
66.27万元
D:
90.13万元
E:
工业用地的监测点评估价格
3、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是__。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
4、在正常情况下,房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。
A.4
B.3
C.2
D.1
5、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费,买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
6、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是__元。
A.76800
B.79104
C.77952
D.81562
7、根据国家《城市区域环境噪声标准》,3类标准适用于__。
A.疗养区
B.居住区
C.工业区
D.大学区
8、投资价值评估时所采用的折现率为__。
A.银行存款利率
B.最低收益率
C.最高收益率
D.社会一般收益率
9、潜在购买者一般具有三个特点:
兴趣、收入与__。
A.意愿
B.途径
C.能力
D.动机
10、对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为__。
A.两个方面:
租金和物业增值
B.三个方面:
租金、物业增值和股权增加
C.四个方面:
租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D.五个方面:
租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
11、评估某宗房地产的价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会。
A:
越高
B:
越低
C:
不变
D:
符合客观实际
E:
工业用地的监测点评估价格
12、承包商收到竣工结算价款后,通常应在()内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月
B.一个月
C.一个半月
D.二个月
13、以保险的实施形式为标准,可将保险分为__。
A.商业保险、社会保险和政策保险
B.财产保险和人身保险
C.自愿保险和强制保险
D.定期保险和不定值保险
14、房地产投资者通常只需投入占项目总投资()左右的自有资金,而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。
A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
15、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是。
A:
房地产投机
B:
物价变动
C:
财政收支状况
D:
居民收入水平
E:
工业用地的监测点评估价格
16、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进人实施过程,而实施过程的第一步就是__。
A.确定建设施工的各种图纸准备就绪
B.完成全体工作人员的筛选工作
C.获取土地使用权
D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
17、邀请招标是一种非公开招标方式,被邀请参加投标的承包商通常在__。
A.3个以上
B.5~10个
C.5个以上
D.3~10个
18、某种商品,在某种特定条件下,消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化,这种商品为。
A:
奢侈物品
B:
一般物品
C:
吉芬物品
D:
炫耀性物品
E:
工业用地的监测点评估价格
19、报酬率为与所投入的资本的比率。
A:
净收益
B:
投资回收
C:
投资回报
D:
收益
E:
工业用地的监测点评估价格
20、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格4800元/㎡,建筑面积100㎡,首次支付24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/㎡,建筑面积120㎡,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/㎡,建筑面积90㎡,成交时一次付清;丁成交价格4760元/㎡,建筑面积110㎡,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。
A:
甲>乙>丙>丁
B:
乙>丁>甲>丙
C:
乙>丙>甲>丁
D:
丙>乙>丁>甲
E:
工业用地的监测点评估价格
21、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。
A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B.生产性投资和非生产性投资
C.政府投资、非盈利机构投资
D.企业投资和个人投资
22、假设开发法精确的地价评估,通常需要考虑__。
A.最佳利用方式
B.货币时间价值
C.投资的风险
D.投资利息
23、估价报告有效期应从起计。
A:
估价时点
B:
估价作业期
C:
出具估价报告之日
D:
签订估价委托合同之日
E:
工业用地的监测点评估价格
24、现在借入500元,年利率为10%,两年后的实际经济价值等于__元。
A.605
B.600
C.650
D.550
25、以下不属于经营性用地的是()。
A.工业用地
B.旅游用地
C.娱乐用地
D.商品住宅用地
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A.获利能力分析
B.盈亏平衡分析
C.市场状况分析
D.定性风险分析
2、房地产开发企业销售商品住宅时,应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供。
A:
《住宅平面示意图》
B:
《住宅立面示意图》
C:
《住宅剖面示意图》
D:
《住宅质量保证书》
E:
《住宅使用说明书》
3、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。
A:
房屋所有权初始登记
B:
房屋所有权转移登记
C:
最高额抵押登记
D:
在建工程抵押权登记
E:
地役权登记
4、按照陈某的遗嘱,其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受,其中,应缴纳契税的有。
(2008年试题)
A:
陈某的儿子
B:
陈某的经纪人
C:
陈某的继母
D:
陈某的女儿
E:
护理陈某多年的保姆
5、不属于房地产价格外部影响因素的是__。
A.人口因素
B.权益因素
C.经济因素
D.区位因素
E.社会因素
6、按不同的信用形式划分,金融工具可分为。
A:
商业信用工具
B:
消费信用工具
C:
国际信用工具
D:
国家信用工具
E:
短期信用工具
7、已知某笔贷款年利率为12%,按季度计息,则该笔贷款的实际年利率是。
A:
12.35%
B:
12.55%
C:
12.68%
D:
12.93%
E:
借款合同
8、在房地产开发项目策戈Ⅱ中,主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。
A.地域分析与选择
B.具体地点的分析与选择
C.开发内容和规模的分析与选择
D.开发时机的分析与选择
9、按照现行政策,国有企业改造或改组为国有独资公司的,其划拨建设用地使用权,经批准可保留划拨建设用地使用权,但保留划拨土地方式的期限不超过__年。
A.5
B.6
C.8
D.10
10、房地产市场营销因素调查包括的类型有。
(2005年试题)
A:
产品调查
B:
价格调查
C:
市场需求质量调查
D:
分销渠道调查
E:
促销策略调查
11、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。
A.单元估算法
B.概预算定额法
C.工程量近似匡算法
D.蒙特卡洛模拟法
E.单位指标估算法
12、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。
其中期间费用包括。
A:
管理费用
B:
营业费用
C:
财务费用
D:
统筹费用
E:
额外费用
13、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于__。
A.成本导向定价法
B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法
D.市场导向定价法
14、某宗土地面积10000m2,土地单位价格800元/m2,最高容积率为2,固定费用400万元,单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为()m2。
A.10000
B.12000
C.180000
D.15000
15、房地产市场供给垄断性的原因不包括。
(2009年试题)
A:
房地产市场需求的广泛性
B:
房地产市场供给的异质性
C:
土地所有权的排他性
D:
土地的有限性
E:
借款合同
16、下列市盈率的表达式中,正确的是__。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
17、耕地占用税是对征收的一种税。
A:
对占用耕地建房的单位和个人
B:
对从事其他非农业建设的单位和个人
C:
对占用耕地建房的单位,不包括个人
D:
对从事其他非农业建设的个人,不包括单位
E:
对从事其他非农业建设的单位,不包括个人
18、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。
A.了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定
B.具有一定的房地产专业知识
C.掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能
D.能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定
E.熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能
19、下列各种价格中肯定是事实的有__。
A.不能作为可比实例的交易实例价格
B.可比实例价格
C.非公平市价
D.评估价格
20、耕地占用税实行__税率。
A.递减
B.比例
C.定额
D.超额累进
21、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,其产权。
A:
属于房地产开发企业
B:
属于业主共有
C:
属于物业服务企业
D:
归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
E:
执行层的组织协调
22、,是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A:
投资机会选择与决策分析
B:
前期工作
C:
建设阶段
D:
租售阶段
E:
借款合同
23、物业服务企业在确定写字楼租金时,需认真考虑的主要因素有.(2008年试题)
A:
可出租面积
B:
基础租金
C:
室内装修
D:
客户类型
E:
出租单元面积规划
24、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%,则定基发展速度为__。
A.30%
B.100%
C.130%
D.330%
25、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为()元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455