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酒店行业分析报告

一、酒店的定义

酒店（HOTEL一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港

澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。

我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。

然而，时至今日，对酒店的

定义也是五花八门，众说纷纭的。

一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能

吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商

业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需要的康乐

中心。

游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合服务部，如银行、邮局、电传室、

书店、花房、美容厅等等。

同时，各单位要有素质良好的服务员，向客人提供一流水

平的服务。

今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。

所谓工业，它该表达式大量的、

科学的、专业以及有效率的事业。

归纳起来，现代所谓的酒店，应具备下列基本条件：

1.它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。

2.它必须提供旅客的住宿与餐饮。

3.他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。

4.还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。

5.它是营利的，要求取得合理的利润。

二、研究背景

当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。

国内经济形势十分低迷，

在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面矛盾凸现出来。

前两天芜

湖地方政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国家调控的决心大的方向

不动摇。

在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场

成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了

投资客的投资和投机性需求。

在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众

瞩目的房产新宠。

旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的发展更是其内在的

动力。

据经济学家研究，当人均GDP达到一定程度时，以家庭为单位的消费结构就会

发生变化，休闲支出比例会明显上升。

目前的中国就正处在这一阶段，国民经济的内

在推动，以度假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。

随之而来的，便是旅游地产的蓬

勃发展。

三、旅游地产中的产权式酒店

定义

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模

式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。

每一套客房都各拥有独立的产权，投资

者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物

业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

其实质就是迎合

普通老百姓的不动产投资理财需求。

产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基

金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿

业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

历史背景

20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧

美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。

由于房产价格高

昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时

间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别

墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。

据此，聪明的开

发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假

市场由此形成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。

它将酒

店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管

理，获得一定的投资回报。

由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可

观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15〜20年后取得

产权。

经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。

一般情况下，投资人拥有该酒

店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单

位的度假基地。

四、产权式酒店利在何处（前景）？

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的

青睐也是受客观环境影响。

首先

国内房地产积压和饭店出租率下降。

经济过热时期，我国各地建起大批房地产项

目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重

的积压。

据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市

还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。

这些积压的房地产中，有相当

大一部分位于度假地和旅游城市。

其次

休闲观念逐步成熟。

随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单

纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场

规模。

因此，我国在3〜5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。

这一市场的

形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么

在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以

达成度假交换的目的。

第三

可投资领域少，可利用资金相对充足。

由于在工业技术方面与发达国家存在较大

的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。

以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法

吸纳大额资金。

资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。

所以，

在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利

率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。

北京经纬时代房地产经纪有

限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下

两个原因

其一，委托经营，省去麻烦。

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托

开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。

这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，

包租年限有3年、5年，甚至10年不等。

业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对

于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。

另外，很多产权式酒

店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10〜30天不等，对于异地置

业者而言，这一条件相当具有吸引力。

五、产权式酒店定价依据及成本分析

1、定价依据：

以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入［计算公式为：

一间客房的年毛收入二房价X开房率义每年天数（365）］,管理公司毛收益和业主回报按照7:

3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）［计算公式为：

管理公司毛收益二一间客房的年收益X0.7,业主回报金额~问客房的年收益X0.3］,业主回报部分按照投资总额的8%勺回报率，推算出销售价格［计算公式为：

单位销售价格=每年可回报业主金额+（0.08X40）］。

例如：

假设房间折后价为180元/天，住房率为60%

则平均每一间40行的客房年收入为180X0.6X365=39420元；

按照7:

3分摊，酒店管理公司毛收益为：

39420X0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420X0.3=11826元；

按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：

11826+

0.08=147825元

单位销售价格为：

147825+40=3696元。

酒店经营状况与定价分析表

建筑面积

收益

收益分摊

可销售价格

计算方式（经营状况）

房间牌价

折扣（折后价）

住房率

毛收益

管理公司毛收血（占70%）

回报业主

（占

30%

总额

单位售价

40m2

（按50%^摊计算）

基本状态

250

0.8

（200）

65%

47450

33215

14235

177937.

4448.44

50%

36500

25550

10950

136875

3421.88

中间状态

250

0.7

（180）

60%

39420

27594

11826

147825

3696

52%

34133.

23893.

10240

128000

3200

保守状态

250

0.65

（160）

60%

35040

24528

10512

131400

3285

35%

20761.

14533

6228

77850

1946.25

上述六种状态的平均单位销售价格为：

3333元/褶；按160元/天、开房率60%+算，则平均销售单价为：

3285元/褶；按180元/天，开房率52%+算，则平均销售单

价为：

3200元/itf。

根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位

在3100元/m2,即2840~3340元/nf之间（6层起价2840元/m2,每高一层加20元/m2,包括装修费用）。

我们选择参照160元/天、开房率60%售价3100元/褶、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。

这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表）。

2、成本与收益分析：

1）面积：

每层800m2,6~30层共计20000m2

2）成本预计：

①建安成本：

1500元/褶；

②精装修：

300元/明

③广告推广成本：

50元/褶（总计500万元+10万叫；

④管理成本：

100元/褶；

⑤税收：

155元/褶（销售单价x5%即3100X5%=155；⑥不可预见费用：

100元/褶；

以上共计为：

2205元/褶。

3）预计利润为：

（销售单价-成本单价）x总建筑面积

（3100—2205）X

五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）

目前产权式酒店的经营模式主要有：

1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：

☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。

☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。

☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4批右）的

住房卡。

住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。

例：

本项目的操作方式：

（见投资收益例表）

投资收益例表

面积

楼层

单价

总房价

年U

攵入

实际收入

固定回报率

实际回报率

固定回报

住房卡

40行

3100

124000

10540

4960

15500

8.5%

12.5%

2960

118400

10064

4736

14800

注：

因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。

2、利润共享型：

☆获得年度客房利润分红。

☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该

客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。

即：

业主所购房当日收益二该套型全部客房的当日收益+该套型当日全部待租客房数

业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%

☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。

☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用x元/天，其

中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。

3、完全自用型

目标客户：

企业（中、小型为主）

酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。

业主须按月交纳物业管理费。

物来管理费按5元/褶・月计收（水、电耗费按量计

附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计

酒店

客房数

平均房价

（ADR

平均出租率

（OB

平均每间客房

收益（RevPAR）

名称

星级

r城市层级

湖滨金陵

二线A类

3716

574.5

89.00%

511

晶元金陵

「二线A类

3285

P437.7

86.20%

377.1

无锡金陵

二线A类

5096

588.8

61.80%

363.8

扬州金陵

二线B类

6099

517.2

66.90%

346.1

驿都金陵

「二线B类

7257

489.5

70.40%

344.4

华芳金陵

三线

4906

P616.5

55.70%

343.2

金陵能达

二线B类

2450

436.7

78.30%

341.7

金陵丹阳

「三线

3216

377.5

77.20%

291.2

金陵金马

二线A类

11263

454.8

60.80%

276.5

金陵水城

二线B类

2935

431.5

63.00%

271.8

南湖宾馆

［二线B类

2790

330.6

82.10%

271.3

紫金山庄

二线A类

3345

657.2

40.70%

267.6

金陵花园

三线

5130

394.6

65.90%

260

方源金陵

r二线a类

3993

P373.3

69.60%

259.9

金陵江滨

二线A类

4154

1490.8

52.00%

255.2

金陵观园

二线B类

2426

451.8

55.10%

248.9

金陵皖西

r二线b类

4737

P388

63.90%

248

国睿金陵

二线A类

3126

394

62.80%

247.3

金陵漂阳

三线

5871

366

66.00%

241.6

金陵口子

r二线b类

5057

434.2

54.00%

234.5

金陵山水

二线A类

2867

451.9

51.30%

231.7

金陵润扬

二线B类

2560

470.3

49.00%

230.2

金陵金源

r二线b类

3132

353

65.00%

229.5

泓瑞金陵

「二线A类

7027

348.7

51.30%

178.8

金陵天铭

三线

4647

364.4

48.00%

175

金陵华侨

二线B类

2970

296.4

54.40%

161.3

盐城迎宾馆

「二线B类

4038

P347.2

39.60%

137.5

金陵大厦

二线A类

2566

191.1

67.60%

129.1

常熟国际

三线

3735

339

35.90%

121.6

金陵夥县

厂三线

1287

186.4

24.50%

45.7

合计

125681

418.4

60.30%

254.7

六、国内发展情况

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。

没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。

北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。

2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。

作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。

据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。

浙江省

的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实

施。

6月初，产权式酒店落户大理。

由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级

产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村（下关温泉）开工

建设。

大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对

投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官

房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年

四周免费休息度假时间。

七、产权式酒店的类型

1、养老型酒店

养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某

一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。

委托管理期间，将获取一定的投

资回报。

一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家

人所有。

2、有限自用投资型酒店

有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委

托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

八、我的观点

我觉得在将来养老型酒店会有很大的发展空间，不管是站在投资的角度，还是在

养老的角度。

不仅可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升带来的收

益，还可以享受每年一定期限的免费住宿旅游。

养老型产权式酒店的选址定是在一个

风景秀丽空气清新的地方，无疑是自己养老的好去处。

很适合以后的年轻一代人的生

活观念。

据我了解有很多酒店其实并不怎么赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒店行

业呢！

那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。

特别是政府想开发郊区旅游资源时，

投资者以很低的价格买入地皮，在投资建设期间，政府的相应的配套设施例如道路、

旅游景点的开发和相应的规划都会上马。

当酒店建设完成时，那些基础设施也差不多

完成了，而酒店周边也将成为新热点，其价值自然大大上升。

有时只要酒店运营不亏

损，投资者也是赚钱的。

2012年2月1日起，海口市正式实施《产权式酒店管理暂行办法》（下称《办法》）

这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。

据介绍，《办法》出炉前，产权式酒店在中

国各地长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。

另一位业内人士则直言，海口推出《办法》的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。

事实是一种变相救市政策，虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有明显的作用，但是这对房地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。

综上所述，产权式酒店在未来的发展空间还是很大的，它还处在朝阳产业阶段。

随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的发展带来了更好的契机。

九、上市公司财务报表分析（以东方宾馆和金陵饭店为例）

一、东方宾馆资产负债表

水平分析

资产负债表

单位：

元

水平分析

日期

2010-12-31

2009-12-31

报表来源

年报

变动额

变动率二

资产

流动资产

货币资金

28.91%

交易性金融资产

973620

1182760

-209140

-17.68%

其他货币资金

坏账准备

应收账款净额

2203859

18.05%

其他应收款净额

1593590

3049011

-1455421

-47.73%

预付账款

59234

125633

-66399

-52.85%

应收补贴款

存货跌价准备

存货（净额）

4861528

3708332

1153196

31.10%

待摊费用

工程施工

其他流动资产

671036

900610

-229574

-25.49%

流动资产合计

22.29%

长期投资

可供出售金融资产

-14.13%

股权分置流通权

持有至到期投资

投资性房地产

长期应收款

201706

-201706

-100.00%

长期投资减值准备

长期股权投资净额

5229585

-5229585

-100.00%

其他长期投资净额

固定资产

固定资产减值准备

固定资产净额

-8.19%

工程物资

在建工程

530767

-530767

-100.00%

固定资产清理

待处理固定资产净损失

固定资产合计

-8.29%

无形资产及其他资产

视所

-2175425

-5.40%

开发支出

商誉

开办费

递延资产

长期待摊费用

-44.82%

其他长期资产

无形资产及其他资产合计

递延税项

递延所得税资产

25011048

-3119928

-12.47%

其他非流动资产

影响非流动资产其他科目

非流动资产合计

-11.84%

资产总计

-8.82%

负债及股东权益

流动负债

短期借款

-100.00%

交易性金融负债

应付票据

应付账款

15356005

-4103784

-21.09%

预收账款

9923703

4860832

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