新区基础设施建设工程可行性研究报告.docx
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新区基础设施建设工程可行性研究报告
新区基础设施建设工程
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某某市新区基础设施建设工程
1.1.2项目建设单位简况
某某市经济发展投资集团有限公司是经市委、市政府批准于1999年9月组建成立的一家国有独资公司。
公司主要职能是服务于市委、市政府的投资决策，担负城市基础设施建设及其管理工作。
同时，拓展业务经营，发展城市经济。
公司注册资本人民币1亿元，按《中华人民共和国公司法》规范运作，实行总经理负责制，设有总办、党办、工程部、财务部、经营管理部、审计监察部、投资发展部、征地拆迁部、行政管理部、采购办公室和法律顾问室，是资本和知识密集型企业。
现有员工1029人，中专以上学历员工有515人，占员工总数50%；有高级职称2人，中级职称43人，初级职称22人，占员工总数的6.51%；至2011年止，公司资产总额达23亿元。
2000年以来，公司从国家政策性、商业性、外国政府及外资银行、国债资金等五个渠道共融得资金13.5亿元。
在城市建设项目方面，2000年以来，先后兴建了子午西路一期、永定城区防洪堤、城区截污干管、大庸桥公园、子午公园、张清公路、助农路等城市基础设施工程；投资改造了回龙路、城区道路绿化、主干道亮化和交通指挥灯等工程；为张清公路一、二期、张罗公路、张桑公路、常张高速联线等省属投资项目筹集了地方配套资金；承担了永定西路、大庸西路等工程投资的债务偿还；兴建了城市污水处理厂、城市垃圾处置场；投资在建的项目工程主要还有新火车站、五大片堤防（南庄坪、官黎坪、鹭鸶湾、彭家巷、胡家河）、子午西路、机场路扩建、且住岗片区城市道路建设（助农、且东、岗东路）等工程。
在资本扩张和经营上，2000年以来，公司先后通过政府划转、收购、控股、组建等手段，划转了市中国旅行社，收购、控股了市土地房产开发公司、长康制药公司，组建并控股**景区环保旅游客运公司，新开办了**火车站广场建设开发公司、**市城市污水处理和城市垃圾处置公司。
短短8年，公司由开办时5人团队发展到现在拥有员工1029人，公司由1个发展到现有二级公司8个；三级公司5个、参股公司2个的集团公司。
年收入2.2亿元。
公司多次被评为市、省先进企业，并获得省金融行业“讲信用、重合同”等荣誉称号。
1.1.3可行性研究报告编制依据
a）《**市城市总体规划》（2000—2020）；
b）《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
c）《**市新区控制性详细规划》；
d）《**科技工业园总体规划设计》；
e）**市人民政府张府阅[2011]140号《关于市经投集团公司向国家开发银行贷款项目有关问题的会议纪要》；
f）**市人民政府令第33号《**市城市房屋拆迁办法》；
g）**市人民政府张政函[2007]10号《**市人民政府关于更新市城区基准地价的通知》；
h）项目用地地形图1：
2000；
i）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
j）其他有关专业设计规范；
k）建设单位提供的其他各项基础资料。
1.1.4项目提出的理由与过程
1.1.4.1项目提出的背景
a）项目区概况
**市位于湖南西北部，澧水之源，武陵山脉腹地。
是1988年经国务院批准成立的省辖地级市。
全市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县，总面积9563平方公里，总人口161余万。
**市地处中亚热带山原型季风湿润气候区，境内气候温和，四季分明，光热充足，雨量充沛，土地肥沃，自然资源丰富，是全国十大水电基地之一，有“大理石之乡”、“杜仲之乡”的美誉。
**以旅游立市，其丰富独特的旅游资源名闻遐迩、冠绝寰宇。
境内集“山峻、峰奇、水秀、谷幽、洞美、林翠”于一体的武陵源自然风景区由**森林公园、索溪峪、天子山三部分组成，总面积369平方公里。
整个景区以世界罕见的石英砂岩、峰林峡谷地貌为主体，三千翠微峰，八百琉璃水，神姿仙态，风致天成，冠绝天下，被誉为“大自然的迷宫”、“天然博物馆、地球纪念物”、“扩大了的盆景、缩小了的仙境”。
1992年12月，联合国教科文组织将其列入《世界自然遗产名录》。
除此之外，“武陵之魂”天门山国家森林公园、“百里画廊”茅岩河漂流、“亚洲第一洞”九天洞等自然景观以及五盘山道教圣地、江南名刹普光禅寺、贺龙元帅故居等人文景观亦都别具特色、另有风韵。
**是少数民族地区，居住着土家族、白族、苗族，此外还有少数的满族、侗族、瑶族等少数民族，少数民族占全市总人口的百分之六十。
各少数民族在长期的历史发展中，形成了他们独特的绚丽多彩的风情习俗，具有鲜明的民族特色和地方特色。
建市以来，**市以“大开放、大开发、大引进”的姿态和步伐走出了一条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济飞跃发展、社会各项事业突飞猛进。
一个“布局合理、设施齐全、环境优良、文明整洁，富有地方特色”的旅游新城矗立在人们面前。
全市已基本形成以旅游工艺品开发、电力、采掘、食品、机械、纺织、化工、建材、印刷、冶金为主的工业体系。
2011年，全市实现生产总值151.2亿元，比上年增长14.6%，为建市以来增长速度最快的一年。
旅游接待总规模达到1877万人次，旅游总收入达到91.25亿元，分别增长12%和1%。
规模工业完成增加值20亿元，同比增长21%；实现净利润8000万元，比上年增长1倍；实现利税2.3亿元，比上年增长70%。
农业增加值达到22.9亿元，同比增长5.2%。
社会消费品零售总额实现49.3亿元，同比增长17%。
全市完成财政总收入11.19亿元，其中一般预算收入7.87亿元，同比分别增长28.47%和29.48%。
城镇居民人均可支配收入达到9595元，农民人均纯收入达到2580元，分别比上年增长13.9%和8%。
生态环境不断改善，主要污染物减排任务全面完成。
目前的新区是**城市总体规划中永定新城的一部分，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖。
西溪坪地区作为城市部分来开发建设最早可追溯至20世纪90年代早期。
1992年4月，经省人民政府批准，市委、市政府成立了**旅游经济开发区，包括七个功能小区。
西溪坪作为旅游工业开发区，是**旅游经济开发区的B区，其功能定位和建设目标是引进外资从事高科技、高新工业产品开发，发展以商业、金融为主的第三产业，围绕旅游建设一批无污染、高科技企业。
其管理机构为区委、区政府成立的西溪坪旅游工业开发区管委会，并接受**旅游经济开发区管委会的统一管理。
同时，市委、市政府还就西溪坪的开发明确了一些优惠政策。
此后至2000年的八年间，西溪坪开发坚持“以地生财、滚动发展”的思路，积极招商引资，大力实施“两点一线”城市建设带动战略，规划建设项目20多个，完成投资10多个亿，相继完成了**老火车站客运站改造，建成了鸬鹚湾大桥，拉通了永定大道，建设了**小商品市场、万门程控电话大楼、第三自来水厂等一批重大基础性项目，西溪坪与老城区实现了物理上的对接，开发建设取得了初步成效。
西溪坪作为永定新城提出并进行开发建设，是从新世纪开始的。
2000年，市委、市政府在《关于进一步加快小城镇发展的意见》（张发[2000]4号）中明确提出，“永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治、经济、文化中心”，对西溪坪进行了新的定位。
2001年，区委、区政府把“开发建设西溪坪新城，扩大城市容量”当作一项重要内容写入全区“十五”规划纲要。
2002年，区委、区政府提出“建设**旅游核心服务区”的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了“加快建设西溪坪新区”的重要工作部署，明确要求以建永定新区、创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和经济发展的主要增长点，正式把永定新城建设摆上了议事日程。
几年来，随着以一山一水一城两园为内容的“五个一”工程的相继启动（其中“一城”即“旅游新城”，包括旧城改造和新城建设两部分），区委、区政府不失时机地把新城建设重点由发展工业转变到整体开发建设，逐步完善了新城的功能定位，开展了规划设计、基础建设、招商引资等卓有成效的开发建设工作。
b）项目由来
作为永定新城的组成部分，新区经过多年开发建设，已建成永定大道、车站路等五条街道（公路），基本形成了两纵三横的交通主干网络。
常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通**、自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了**长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。
另外，城市供水、排污管（渠）、电路、通信、有线电视网络主干道基本拉通。
随着**火车站的改造建成，依托高度集中的火车站旅客人流，老火车站一带已建成了比较繁华的商业服务街区。
据统计，从2001年至今，永定新城内共审批建设各类项目126个，项目建设用地面积达到4718亩（其中临时用地面积641亩）；整个新城各类建筑面积达到74万平方米（其中居民、农户住宅面积35万平方米）。
2001年以来，该区域的国内生产总值年均增速达到15%。
由于新区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前仅在老火车站一带建成城市街区，仅有一条通过以土地置换招商换来的真正意义上的街道，仅有一个城市广场（老火车站广场），包括城市路网在内的基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。
目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委、省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造**世界旅游精品摆到与“长株潭”同等重要的战略地位。
**市在2011年政府工作报告中提出2012年的城市发展目标：
“加快城市建设和其它基础设施建设，着力打造经济发展平台。
以构建产业发展物质技术平台、拓展产业发展战略空间为核心，在完善城市功能、改观城市面貌上争取实现重大突破”。
以此为契机，**市政府计划通过招商引资，开展新区的基础设施建设，推动其社会经济快速发展。
1.1.4.2项目提出的理由
a）改变城市基础设施落后面貌，改善人居环境的需要
新区是永定新城的主要组成部分，其城市基础设施建设极不完善。
一是城市公路交通的发展与永定新城作为全市公路交通枢纽的地位极不适应。
从城市交通方面来看，常张高速公路、张罗公路及正在建设的张沅公路汇集于此，将成为通往常德、**、沅陵、湘西地区和本区沅古坪、大坪等乡镇的必由之地，随着张罗公路、常张高速公路的通车，永定新城事实上已经成为全市乃至整个湘西北地区交通的连接枢纽。
但目前永定新城的道路交通建设刚刚起步，连接这三条区际公路交通要道仅靠一条永定大道，由于永定大道建设标准低、建设年限长，已经十分陈旧老化，现已不能承载常张高速公路开通后巨大的车流量，而三年后张罗、张沅公路的全面开通必将给永定新城的城市交通带来更大挑战。
二是仓储业、运输业的发展与地区人流物流的加速严重不适应。
随着常张高速公路的开通，以及**火车站货运站的逐步改造，每天有大量人流、货物通过铁路、公路运输在这里加速流动，西溪坪已经成为一个巨大的人流物流集散地。
但目前片区内没有一个上规模的仓储，货运站、客运站、停车场等设施也才刚刚起步建设，大量运抵**火车站的货物无处存放，只能堆积在火车站附近的田地里，仅火车站周边就有120多亩田地被用作临时存货场。
三是城市基础设施的滞后与城市人口的急速增加极不适应。
由于西溪坪的区位优势日益显现，这里逐渐成为投资、房地产开发的热点，未来5－10年，永定新城的城市人口必将急速增加到8万人左右。
而目前片区内的各种城市基础设施极为落后，一些基础设施建设甚至是空白，必将带来空前的人居环境压力。
因此，本项目将按照《**市城市总体规划》进行新区的基础设施建设，从根本上解决该区域的环境问题，同时改善该区域的居住环境。
b）改变城市面貌，改善投资环境的需要
**经济开发区位于新区内，虽然近几年引进了一些工业项目，但由于该片区的基础设施建设滞后，造成投资环境不佳，投资吸引力不强，引进的大型建设项目不多，使得西溪坪的区域经济发展较慢，与西溪坪将来“作为永定区的政治、经济、文化中心”、“成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和经济发展的主要增长点”的定位不相称，亦与**旅游城市的形象不相称。
因此，本项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。
c）实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要
目前西溪坪的开发建设基本上处于市、区、企业各自为政、混乱无序的现状。
这一现状导致的直接后果就是城市建设的失控。
一是片区内建私房现象愈演愈烈。
2001年至今，片区内新增居民私房住宅350多栋，建房面积达12万平方米，占用土地面积达到150多亩。
二是违规建设的现象严重。
一些业主在彭家巷、打鼓台等村（居）采取与村民签约租地的方式，投资上千万元兴建了占地面积约250多亩的垂钓园。
这些垂钓园建设均为临时占地，无合法建设手续。
2009年上半年，老院子旅游文化有限公司违章建设1900多平方米建筑，影响很大。
由于区级管理权力的缺位，市级管理权力的失位，对这些违章建设行为基本上处于失控状态。
三是圈占土地的现象普遍。
一些企业、单位通过市级审批，在西溪坪大肆圈占土地，控制了大量土地，使土地资源大量流失。
如2001年启动的西溪坪木业大市场项目，由于多种原因，该项目建设最初的设想基本未实现，但这个项目实际圈占的土地达到近100亩。
一些市直部门也纷纷瞄准西溪坪，采取各种手段立项审批了260多亩土地。
显而易见，大量的私房、违规建设行为不仅造成城市宝贵土地资源的浪费和破坏，而且其既成事实的建设也将给今后的整体开发建设增添巨额的拆迁安置成本费用。
而企业、单位控制的土地，不仅使政府丧失了一大笔经营城市土地可以带来的预期收益，而且也给今后的整体开发建设增加了一系列矛盾和纠纷，成为制约永定新城开发建设的一大障碍。
而且，从目前建设的整体效果上看，这些新的开发建设项目又在重复老城区建设的老路，整个新城建设缺乏科学的规划，建筑风格比较差，缺乏品位，与城市整体功能定位不配套，没有体现新城的新意。
大量的重复建设、非法建设完全违背了经营现代城市的理念和永定新城整体开发建设的总体思路，严重影响了新城建设的整体效果和效益。
按照目前的建设速度推算，如果任由无序建设的状况自由发展，新城内可供开发的土地资源将在三、五年时间内消耗殆尽。
因此，**市经济发展投资集团有限公司作为本项目建设的开发、投资主体，将代表政府统一运作土地资源，开展招商引资，进行片区内基础设施项目建设，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目用地位于**市新区，毗邻澧水。
1.2.2建设规模与目标
根据《**市新区控制性详细规划》和《**科技工业园总体规划设计》，本项目总用地面积约为455.77ha（折合6836.61亩，澧水以北片区仅考虑部分道路用地），其中：
澧水以南片区443.3ha，澧水以北片区部分道路用地面积12.47ha。
项目可供出售的用地面积为230ha（折合3450亩）。
项目建设内容为：
455.77ha项目用地的征地、拆迁与土地平整，44.898km项目区内路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气、管线、绿化等市政配套基础设施的建设，主要工程量指标见表1-1。
本项目建成后，用地性质主要为：
商业、居住用地和公共设施用地等。
1.2.3项目建设方案
项目建设方案包括：
总平面布置、道路工程、给排水、供配电及弱电、燃气工程、绿化景观工程、消防等，其主要技术经济指标见表1-1。
1.2.4主要技术经济指标
工程主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1 工程主要技术经济一览表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
ha
455.77
折合6836.61亩
1.1
南片区用地面积
ha
443.3
折合6650亩
其中：
居住用地面积
ha
79
公共设施用地面积
ha
109.7
仓储用地
ha
32
工业用地
ha
9.3
对外交通用地
ha
15.6
道路广场用地面积
ha
107.8
市政公用设施用地面积
ha
9.7
绿化用地
ha
80.2
1.2
北片区部分道路用地面积
ha
12.47
2
主要工程量
2.1
新建道路长度
km
44.898
26条道路
其中
南片区新建道路长度
km
41.781
24条道路
北片区新建道路长度
km
3.117
2条道路
2.2
给水管道长
m
32094
2.3
雨水管道长
m
14275
2.4
污水管道长
m
20131
2.5
燃气管道长
m
32093
2.6
供配电管线长
m
1725
2.7
电信管线长
m
27851
2.8
土石方量
万m3
703.4
3
建设期
年
4
4
总投资
万元
316859.8
4.1
南片区投资
万元
301495.51
4.2
北片区部分道路投资
万元
15364.28
5
经营收入
万元
345345
计算期内
6
贷款偿还期
年
8
7
利息备付率
5.77
8
偿债备付率
1.84
第二章市场分析与建设内容
2.1**土地市场运行现状
2.1.1土地资源状况
据经湖南省国土资源厅确认的土地利用总体规划修编基础数据，截至2009年末，**全市土地总面积为951603.2公顷，其中：
农用地827483公顷，约占土地总面积的86.96%；建设用地38671.8公顷，约占土地总面积4.06%；未利用地85448.4公顷，约占土地总面积8.98%。
农用地中，耕地119220.3公顷，约占土地总面积12.53%；园地16757.6公顷，约占土地面积1.76%；林地633165.3公顷，约占土地总面积的66.54%；牧草地3093.3公顷，约占土地总面积的0.33%；其它农用地55246.5公顷，约占土地总面积的5.81%。
项目所处地为**市永定区，该区是全市政治、经济、文化中心。
全区建设用地8310.6公顷，约占全市建设用地总面积的21.49%。
项目所处片区位于永定区西溪坪组团（含珍珠峪组团），该片区为常张高速出口至鸬鹚湾大桥、枝柳铁路与澧水河之间的区域，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖，包括西溪坪、胡家岗、覃家岗、胡家河、打鼓台、渡口、彭家巷、两岔等8个居委会（村），总面积约9.065平方公里。
2.1.2土地市场运行状况
2002年，我国经济进入一个新的增长新周期。
该年，**市永定区（不包括市直）土地开发投资5001万元，完成土地开发面积30.98万平方米，购置土地面积23.04万平方米，分别比2001年增长5倍、1.6倍。
之后几年土地开发呈增长态势。
2011年，受宏观经济调控，全区土地开发利用呈现下降趋势。
2011年1-9月份，完成土地开发面积15.8万平方米，同比下降67.2%，土地成交价款4918万元，与上年同期相比下降56.1%。
全区房地产开发企业购置土地面积18.6万平方米，与上年同期相比下降62.1%（见下图2-1）。
但与此同时，土地价格大幅上升。
据**国土资源局统计结果，2009年全市城区土地出让成交均价为27万元，2010年上升到30万元，同比增长11.1%，至2011年，城区土地出让成交均价达67万元，同比增长120%（见下图2-2）。
2.2项目升值潜力分析与价格预测
2.2.1价值潜力分析
项目所在地土地预期升值潜力由其所在地未来区域经济发展、居民商业投资和住宅投资需求、项目区位等因素共同决定。
a）当地区域经济未来增长潜力
项目所在地**市是国内外有名的旅游城市，拥有**国家森林公园、天子山自然保护区、索溪峪自然保护区和杨家界四大景区，风景游览区面积264.6平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批5A级旅游景区。
2011年，全市各景点共接待国内外游客1878万人次，实现旅游收入91.25亿元，分别比上年增长12.1%、15%。
在旅游业的发展带动下，全市近几年经济发展迅速。
**市统计局数据显示，“十五”期间，全市经济年均增长率达10.6%，比“九五”时期快0.8个百分点。
2010年，全市实现生产总值127.54亿元，比上年增长12.1%。
2011年，全市实现生产总值 151.34亿元，比上年增长14.6%，增速为建市以来新高，比全省、全国分别快0.2和3.2个百分点，连续5年保持两位数增长（见下图2-3）。
根据世界旅游组织预测，我国到2014年可能超过西班牙，成为世界上第二大旅游目的地国；到2020年，我国甚至可能超过法国，成为全球最受青睐的旅游首选地。
作为某某知名旅游景区，**近年旅游基础设施正进一步完善。
2011年，武陵源景区入选全国首批5A景区，天门山、万福温泉进入4A级景区行列，武陵源某某度假村等一批按五星级标准建造的酒店相继试营业。
旅游规范化管理制度建设和信息化程度正在加强，因此预期其旅游经济将有更好的发展前景。
同时，**市是纳入国家西部大开发发展战略的区域，享有区别于其它区域的特惠政策。
仅2009年全市28个列入湘西开发的重点产业项目开工27个，到位资金22.78亿元，累计完成投资19.51亿元，有14个项目的部分生产线建成试产，新增销售收入2.76亿元、利税0.28亿元。
因此预期未来**市区域经济将保持持续、稳定、高速增长趋势。
b）当地商业投资和房产投资需求增长潜力
经济的发展将带来居民收入水平的不断提高，尤其是导致中产人群规模扩大，这将进一步带动**市商贸物流、娱乐休闲等行业的发展，也带来房地产投资景气的进一步上升。
2011年，按常住人口计算，全市人均生产总值首次突破万元大关，达10202元（折合1369美元），增长14.2%。
全市城镇居民全年人均可支配收入9484元，比上年增长12.6%，其中经营性收入增长126.5%。
这反映出近年居民经营性资产增长速度正处于超常发展过程中，商业投资处于快速发展中。
在经济持续稳定增长背景下，经营性资产具有稳定、快速的增值潜力，容易使部分居民成为中产阶层。
这部分人群具有较强的商业投资和房产投资能力，因此，**市商业投资和房产投资需求将有更好的经济支撑。
c）项目区位条件和片区发展前景
项目所处片区位于永定区西溪坪组团（含珍珠峪组团）。
2000年，**市委、市政府在《关于进一步加快小城镇发展的意见》（张发[2000]4号）中明确提出，“永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治、经济、文化中心”，对新区进行了新的定位。
2001年，永定区区委、区政府把“开发建设西溪坪新城，扩大城市容量”作为一项重要内容写入全区“十五”规划纲要。
2002年，区委、区政府提出“建设**旅游核心服务区”的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了“加快建设西溪坪新区”的重要工作部署，明确要求以建永定新区、创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先行区、技术创新的辐射区、城镇化示范区和经济发展的主要增长点。
目前，经过多年开发建设，西溪坪永定新城雏形初显。
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