忠县三峡风时代购物广场项目策划方案.docx

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忠县三峡风时代购物广场项目策划方案

项目情况简介及定位依据分析

前言

1.1项目基本情况简介

1.2项目定位依据调查分析

项目市场定位

2．1项目定位

2．1．1业态定位

2．1．2业种定位

2．1．3经营定位

2．1．4风格定位

2．1．5形象定位

2.1.6价格定位

项目规划建议

前言

3．1业态规划

3．1．1业态组合

3．2业种规划

3．2．1业种组合

3．2．2商品结构

3．3商场服务设施规划建议

3．3．1硬件设施规划建议

前言

正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。

在目前供需严重失衡的情况下，房地产中商业物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。

因而，本项目在对现有产品基础上定位时，进行针对性的市场研究和详细了解自己产品的优劣是必须也是必要的，科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题。

鉴于“三峡风·时代购物广场”项目位于忠县“第一商圈”的中心位置，非常适合经营商业，但面对忠县已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本项目？

怎样达到销售和经营的双赢？

一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的商场定位呼之欲出。

1.1.1经济技术指标

（1）区位介绍

“三峡风·时代购物广场”是忠县旧城改造详细规划中的头号项目，位于北山路，所处位置为忠县“黄金”商业圈中心，与忠县中心广场隔街相望。

该广场所在地一直都是著名的商业老街，有上百年的历史。

目前既是忠县的交通要道，亦是商业贸易中心，位置优越、交通便利、人财两旺，享有忠县“第一商圈”的美誉。

（2）经济技术指标

“三峡风·时代购物广场”24层，由4层裙楼和1座塔楼及中央商业街组成，总建筑面积约为：

30000M2。

其中：

负一层：

约1500M2；商业裙楼为4层：

约7500M2；中央商业街：

约1800M2；写字楼为5层；住宅楼为15层。

配套：

住宅电梯2部；1F—2F：

4部扶手电梯；1部货梯；3组消防步梯。

1.1.2环境简介

“三峡风·时代购物广场”座落在北山路（商业旺街）中段，与中心广场隔街相望，处于忠县商业核心地带，可谓“忠县的都心”。

“三峡风·时代购物广场”座落在忠县商业龙头位置上，福灵地气，物华天宝，可谓真正的风水宝地，绝版地块，也是忠县传统的商业旺区，每日有上万的人流量，辐射12万人口的消费支撑，商业吸引力与发展潜力巨大。

“三峡风·时代购物广场”地处忠县商业中心，是忠县名副其实的CBD中心，农行、建行、商业行等环绕周围，繁华鼎盛，被商家视为——聚财宝地。

1.1.3项目优劣陈述

（1）优点（卖点）

※忠县商业“第一商圈”。

在人流、物流、配套三元素上已具备。

※新规划对本项目的升值空间的提升。

※主力品牌商家入驻。

根据主力品牌商家的准确入驻情况确定。

※定位准。

商圈中独特定位——集购物、休闲、餐饮、娱乐为一休的“一站式”综合性购物中心。

※价格优势。

低价格、高回报、升值潜力大。

※实行统一经营。

采取“返租”形式，确保投资客户的利益。

（2）劣势

※人们对“产权式商铺”认识不够。

※人们受传统商业模式影响较深，还是期望以独立门面出现，未能清楚地意识到商场整体经营管理的优势。

1.1.4物业综合实力

开发商：

重庆三峡风企业集团·巨龙房产公司

承建商：

重庆建工集团

1.2.3市场商业状况调查及分析

（1）主要竞争项目的调查及分析

主要竞争项目的调查及分析

名称

地址

使用状况

销售价（元/平方）

租金（元/平方.月）

商业形态

东坡商城

新北山路

未

7500

临街独立门面

乐声商城

北山路

已

10000

60

商场

港口商业城

新北山路

未

5000

产权式铺面

华怡广场

州屏山路

未

3000-4000

20（整体）

1F商场内铺面

已

1000

2F独立门面

川东商业城

北山路

未

12000-14000

1F临街独立门面

未

3000

-1F

未

3000

2F

从忠县在售物业和正在招商的商场来看，忠县目前的商业物业正处在一个销售上的相对竞争区。

乐声商城招商已完成，其主营家电，定位与本项目完全不同；东城商城作为经营性物业，其价格和定位均不构成威胁；而港口商业城和华怡广场在招商中均未找到适合的思路，商场都未能形成；只有川东商业城与本项目在同期进行竞争。

（2）忠县商圈状况

忠县通过旧城改造和新区发展，逐步形成了四横四纵三点的商业网络。

四横：

北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路

四纵：

北山支路、北门路、体育路、十字街

三点：

忠县汽车站、人民广场、华怡广场

县城内几个大商场都分布在北山路，其余大多是临街的独立商铺。

（3）商业现状

百货商场：

（1）重百忠县分店：

两层商场，1F主营化妆品、鞋帽、家电等；2F主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主。

（2）胡燃商行：

三层商场，-1F为超市；1F主营化妆品、鞋帽、家电等；2F主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主。

（3）中天百货：

一层商场，主营服装，主要以中低档商品为主。

（4）沙坪坝百货忠县超市：

规模较小，品种不多，主要以中低档商品为主。

专卖店：

在忠县开设的专卖店主要以临街门面的形式出现，例如佐丹奴、美特斯·邦威、以纯、梦特娇、鳄鱼恤、金盾、柒牌等，但此类专卖店规模不大、档次不高。

超市连锁店：

名烟名酒庄、涪陵新大兴超市规模不大，货物品种不多。

餐饮：

忠县火锅店较多，德庄、天源、龙湖鸭肠王等名火锅都在忠县设立了分店，但忠县较高档的中餐馆屈指可数。

娱乐设施：

忠县娱乐设施较为单调，主要以洗脚城为主，缺乏大型的娱乐场所，比如歌城、迪吧，也缺乏西餐咖啡厅和酒吧等休闲场所。

（4）临街独立铺面租金（按使用面积计算）

位置

最低租金

最高租金

平均租金

北山路

约35元/平方

100元/平方

67元/平方左右

北山支路

约33元/平方

90元/平方

60元/平方左右

休育路

约28元/平方

80元/平方

54元/平方左右

人民广场

约42元/平方

83元/平方

56元/平方左右

十字街

约52元/平方

120元/平方

76元/平方左右

新北山路

约45元/平方

67元/平方

54元/平方左右

人民路

约20元/平方

50元/平方

36元/平方左右

相关结论：

通过对周边主要竞争项目的调查，我们看到这些商场自身经营都存在着各方面的问题，楼层分布、商品组合、购物环境、商品质量等都与现代商业、消费存在较大的差异。

所以朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱好，投其所好，采取相应的市场策略，找准市场定位，对相应的环节采取相应的对策，形成特色化、差异化的经营，其市场前景是巨大的。

综上所述，百货商场、专卖店、超市连锁店等业态全面丰富了忠县的零售业态，但忠县当前商场的购物环境和商品档次、质量并不让人们满意，加之缺乏中高档的商品，所以会出现忠县人们驱车到重庆购物消费的现象也就不足为怪了，这样对本项目的定位依据何在，接下来就应该比较明确了。

2.1.1业态定位

随着经济发展和人民生活水平的提高，商品零售类别和结构也发生了新的变化：

流行服饰、家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点，消费者文化需求提高，娱乐类、休闲、运动、文体用品类零售额不断上升。

消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。

未来商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，体现商场自身应有的价值。

消费群体需求分析显示：

在我国，目前消费者的文化层次和生活素质越来越高，中等收入阶层人口和家庭数量日益增多，城市人口密度增加较快，伴随着国家对拉动内需、鼓励居民消费的各项政策逐步实施，消费者假日消费能力的不断增强，相应的旅游消费群体也得到进一步扩展，市场对于定位在中高档的流行、休闲服饰主题商场的需求将日益增加。

消费者在面对琳琅满目的商品和繁多的广告时，其选购所需商品难度也大为增加，从而对能为消费者提供种类齐全的专类、特色商品、优质的服务、舒适的购物环境的购物场所产生较大的需求。

同时，消费者在生活节奏加快、城市区域化扩大和城市交通日益堵塞的情况下，极其需要缩短购物时间，提高采购效率，因而能为消费者提供休闲式购物环境的商业网点也普遍的受到广大消费者的青睐。

就目前忠县内的商业分布状况来看，已初步形成了以百货商场为主，超市、专卖店为辅的业态多样的商业格局，在一定程度上满足了一部分市民的购物需求，从商业的层次、行业、规模、环境来看相对滞后，基本上还停留在传统、常规层面上，缺乏竞争实力。

从城市的整体商业格局和零售商业长远发展的角度，以及忠县零售商品消费市场的容量来看，目前忠县城区内还缺乏一家集购物、休闲、餐饮和娱乐于一体的具有综合特色的休闲购物商场，以满足更多的消费者日益增长和特色的消费需求，并填补市场的空白点。

结论：

综合根据本项目的规模、地理位置、人口密度和发展商的实力、性质，以及目前忠县的商业零售业态仍然是以百货商场占据主导地位的格局，建议本项目业态定位为：

特色型休闲、流行、时尚主题商场

主题商场内以各种特色服饰主题店为主，如：

店中店、专业店铺、专卖店等各种功能的业态组合，加以引进餐饮、娱乐等配套功能，突出商场购物休闲、时尚天地、文化娱乐、餐饮服务功能。

本项目主要面对消费客层为年轻、大众消费者，同时努力争取中等收入阶层，吸引高收入阶层，最大限度地争取客源，其年青人、成年人至白领人士皆是目标顾客群。

此种定位突出了流行、时尚、休闲服饰、主题店，价格平、服务优的经营特色，同时也具备了现代时尚、流行集中化、特色化、文化性强的特点，是集休闲、购物、饮食、旅游、娱乐于一体的特色购物商城，代表了国内沿海乃至国际零售业发展方向的休闲、运动、流行经营业态趋势，其发展潜力与市场竞争力是极具优势性的。

2.1.2业种定位

本项目的业态定位为特色型休闲、流行、时尚主题商场，结合集休闲、购物、饮食、旅游、娱乐于一体的特色，本项目内设置的业种将包含各种流行、时尚、休闲的服饰品种，以期达到商场“特色、独有”的效果，满足独特年龄阶层、不同性别的消费者的购物需求，营造良好的购物环境和功能，以达到预期的效果；

本项目业种可以分为以下几大类：

A、服装类：

男女休闲装、运动装、时尚服装等；

B、鞋类及皮具类：

男女流行鞋、皮具、箱包等；

C、饰品类：

头饰品、金银首饰、流行配饰、围巾、精品眼镜等；

D、化妆品类：

彩妆类、护肤用品、美容保健品等；

E、用品类：

日用品、文具、玩具、礼品等；

F、餐饮类：

西餐、中餐、咖啡厅等；

G、娱乐类：

歌城、迪吧、酒吧等

2.1.3经营定位

由于发展商是专业的房地产开发企业，对商业运作方面缺乏相关经验，所以，我们建议本项目开发商不直接进行零售经营管理，将场地销售或者出租给专业的零售商，包括专卖店，主题专业店、精品店、餐饮店、娱乐业等，然后聘请专业的商业、物业管理公司对商场进行商业及物业管理进行顾问，实行商场的所有者、管理者与经营者分离，使得各方面的优势互补，既可以保证和提高商场的管理水平，又可以使商场以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于商场内的各种零售商分别经营自己的产品，可以充分展示独特的品牌形象和经营风格。

2.1.4风格定位

社会发展到今天，已经完全彻底打破了地区与地区之间、国家与