中央空调系统清洗维修报告及标准汇总.docx
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中央空调系统清洗维修报告及标准汇总
中央空调系统清洗维修保养报告及标准
〈一〉中央空调清洗维护的必要性
〈二〉中央空调水系统管道清洗预膜标准
〈三〉风机盘管维修保养标准
〈四〉水冷螺杆式冷水机组维修保养标准
〈一〉中央空调清洗维护的必要性
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中央空调系统在经过长时间运行后空调冷冻水、冷却水系统、制
冷主机及风机散热盘片不可避免的出现了水垢、锈蚀和粉尘等问题，
主要有以下几点：
一、腐蚀：
空调系统的冷却、冷冻水未经处理有极强的腐蚀性，如将
普通钢片或铁钉放入水中，几天后就会出现铁锈，放置时间越长则锈
蚀越严重。
设备内壁常因腐蚀造成锈渣脱落，甚至于穿孔，脱落的锈
渣会堵塞盘管，使制冷效果下降；同时腐蚀的存在使设备的使用寿命
大为缩短。
二、结垢：
管道内溶于水中的无机盐结晶析出，在冷凝器等换热面管
壁上形成水垢，导致热交换效率降低，制冷效果下降，严重时下降
30%。
同时硬垢增加，则用电量增加或燃料消耗量上升，严重时增加
35%。
三、生物粘泥：
由于水中的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上细菌、
藻类等微生物及其分泌物形成的生物粘泥，严重时造成管路堵塞；而
污垢、粘泥会影响热交换效率，多耗电能，造成高压运行，严重时造
成超压停机。
所有这些严重地影响了空调系统的正常运行。
所以中央空调系统出现水垢、锈蚀、淤泥、细菌和藻类问题将直
接导致制冷能力减弱，使用寿命缩短、运行可靠性降低、能耗提高导
致运行费用增加。
为使中央空调系统在最优化状态下运行，就必须对
空调系统的冷却水和冷冻水系统进行专门的化学药物处理：
清除水
垢、锈蚀、粘泥、杀菌和防腐蚀处理，意义在于：
一、节约能源、降低运行成本：
在中央空调的蒸发器和冷凝器传热过
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程中，污垢直接影响着传热效率和设备的正常运行，中央空调机组运
行结果表明，未进行清洗的空调机组运行一段时间后用电或燃料消耗
将增加10-30%，延长使用寿命，减少设备折旧使用费。
二、减少事故停机，改善制冷效果：
清洗可去除污泥，使管路畅通，
水质清澈。
同时除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸发器的热效率，从而
避免了高压运行超压停机现象，提高了冷冻水流量，改善了制冷效果，
使系统安全高效运行。
三、中央空调清洗维护可节约大量维修费：
未经处理的中央空调，则
会出现管道堵塞、结垢、腐蚀，超压停机直至发生事故，如主机因腐
蚀泄漏、溶液污染，则需更换铜管，更换溶液，维修主机，一般需维
修费较高（约在20-50万元）。
而经过处理后，既可减少维修费用，
又可延长设备使用寿命，减少经济损失。
自调度培训办公大楼建设竣工使用至今，未对空调系统进行全
面整体清洗，已出现末端风机盘管经常发生管道堵塞和盘管内壁结
垢，造成热能转换效率偏低；部分管道阀门和控制开关损坏，维修频
率明显增大，影响正常办公使用。
另特灵空调冷水机厂家提供的质保
期于6月份结束，为保证设备安全有效运行，结合上一项中央空调水
系统清洗，为达到设备安全高效运行，将空调系统存在的问题彻底有
效解决，建议对两台冷水机组延续维保，由于机组于去年安装机组时
对部分管网进行更换，施工时产生的杂物未彻底清理干净，对机组运
行存在安全隐患，建议对冷水机蒸发器、冷凝器端盖进行拆解检查，
清理遗留施工垃圾及杂物；对中央空调水系统进行全面清洗预膜处
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理；对楼内空调盘管进行全面维修清洗保养。
〈二〉中央空调水系统管道清洗预膜标准
一、中央空调水系统管道清洗预膜范围：
调度培训办公大楼中央空调冷却水系统、冷冻水系统。
二、清洗预膜药剂的选择：
所采用的清洗药剂应安全高效，能快速溶解各种水垢、锈垢、污
泥等，除垢率达90%以上，且对设备无腐蚀、无损伤、无垢渣、不脱
落沉淀，不堵塞管道。
对人体无害、无毒，废液符合环保排放。
预膜
剂能在清洗干净的系统管道各处预制一层保护薄膜，起防止氧腐蚀和
减缓结垢的作用。
三、质量要求与检测标准：
除垢率符合并不低于HG/T2387-92《工业设备化学清洗标准》。
1、除垢率及洗净率指标不低于以下标准：
设备材料除垢率N％洗净率B％
碳酸盐水垢9085
非碳酸盐水垢7065
锈垢9595
油垢9595
其它垢型双方商定双方商定
2、腐蚀率和腐蚀量不大地以下值：
设备材料腐蚀率g/（㎡.h）国家标准腐蚀量g/㎡国家标准
铁及铁合金≤6≤20
铜及铜合金≤2≤10
3、化学检测方法：
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在循环清洗的同时，不断检验水中药效（取水样用水垢试验）确保循
环水中有较强的药力，充分与系统内污垢反应。
当系统内无反应（无
气体逸出）而水中还有药效时，说明系统已清洗干净；否则，即使还
有百分之一的水垢未清洗干净，只要水中还有药效，系统内就会有反
应。
4、人工检测方法：
在清洗预膜结束后，打开系统末端任意部位（如过滤器、短管，
阀门等），检查过滤网和与其相连接的管道的锈渣、油污和异物杂质
是否清洗干净。
由于采用循环清洗工艺，系统各段都是均匀的，只要
某一处清洗干净，其它各处则都清洗干净了。
四、清洗、预膜施工方法
1、冷却水系统清洗、预膜方法：
①系统补满水，从冷却塔加入高效清洗剂，开冷却水系统循环泵
循环4小时。
同时不断检验水中药效，及时调节和添加药剂，直至系
统污垢、铁锈等清洗干净为止。
②预膜处理：
排去污水补清水，并加入沉积型预膜剂，开系统循
环泵循环8小时，使其在清洗干净的系统管道内壁预制一层保护膜，
起防止氧腐蚀的作用。
③清理过滤网：
拆开过滤器，清理冷却水系统过滤网，将系统内
异物、铁锈及垃圾，必要时反复循环清理，直至系统内垃圾全部清理
干净为止。
④恢复系统各处。
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2、冷冻水系统清洗、预膜方法：
①除污清洗：
将冷冻水系统补满水，同时从高处膨胀水箱内加入
除锈剂、除污剂，并开系统循环泵循环4小时。
同时不断检验水中药
效，及时调节和添加药剂，直至系统污垢、铁锈等清洗干净为止。
②预膜处理：
排去污水补清水，同时加入氧化型预膜剂，开系统
循环泵循环8小时，使其在清洗干净的系统管道内壁预制一层保护
膜，起防止氧腐蚀作用。
③逐层检修系统末端风机盘管清理过滤网：
清理堵塞杂物和预膜
液，检修清理冷冻水系统过滤网，将系统内异物、垃圾清理干净，若
渣滓较多，应反复循环清理，直至系统异物、铁锈、渣滓等全部清理
干净为止。
五、施工要求及注意事项
1、清洗施工开始后，现场配备巡视人员，定期对空调各系统进行
巡视检查，防止暴管等大量失水现象发生。
应有应急抢修小组。
2、现场配备应急抢修小组及维修材料和工具，暴管等漏水情况发
生时能迅速采取有效措施，减少损失。
3、清洗施工过程请注意避让上下班高峰时段及重要会议，不对正
常办公造成影响。
4、清洗施工不能对现场造成破坏和污染，应影响施工必须要对现
场设施设备进行拆解和破坏的必须经甲方同意后实施，施工结束后恢
复原状（不可恢复的由双方协商解决）。
5、施工结束后清理现场垃圾及杂物，保持现场卫生。
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〈三〉风机盘管维修保养标准
一、风机盘管维修保养范围：
调度培训办公大楼风机盘管约356台，最终以实际发生计算。
二、风机盘管维修保养内容：
1、检查Y型过滤，清洗Y型过滤网沉积的杂物；
2、检查进出水阀，更换关闭不严和损坏的阀门；
3、检查清洗表冷器，清理表面积尘，排除淤堵现象；
4、清洗风机叶轮积尘；
5、检查调温三速开关，调整调温三速开关与电机和电动两阀的连
线正确连接并控制有效，更换损坏的开关；
6、检查电动两通阀是否正常开关，更换损坏的电动两通阀；
7、检查电机，加油润滑，更换损坏的电机；
8、检查风机转动是否有异响和振动，更换变型的叶轮；
9、检查供回水软连接，针对渗漏点进行维修更换；
10、检查集水盘，调整集水盘角度，清理杂物及污泥，收紧集水
盘与冷凝水管的连接软管卡箍；
11、检查管道保温完整性，对残缺部分进行修补；
12、检查进出风口、风管，对松动部分紧固处理，并风口进行除
尘清洗、消毒；
13、检查管道，对锈蚀部分进行更换和防腐处理；
14、检查风机盘管吊架是否牢固，对松动的吊架进行紧固。
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三、维修更换材料（配件）质量要求：
所提供的材料（配件）必须是已通过省（部）级以上鉴定，允许
进入空调工程使用的产品，并满足我国的设备设计、制造、试验和安
装等国家标准和行业标准。
四、维修保养及更换材料（配件）报价：
风机盘管的维修保养费按元/台计算，保修周期为1年，
在保修期内乙方应保证所维修保养的风机盘管正常使用。
维修保养不
含更换的材料（配件），维修保养方应备齐维修更换所使用的材料（配
件），保证在维修保养期内的材料正常供应，耗用材料（配件）数量
以最终实际更换发生量计算，具体材料报价明细如下：
序号品名规格型号单价备注
1表冷器见样品
2电机见样品
3电动两通阀DN20见样品
4调温三速开关见样品
5风机叶轮见样品
6Y型过滤器DN20见样品
7金属软接DN20*300
8铜球阀DN20
9集水盘见样品
10进风格栅见样品
11方型散流器见样品
五、维修保养施工要求：
1、维修保养施工过程应根据甲方要求的时间段内进行，服从甲方
的管理要求；
2、施工过程中应做好安全防护，成品保护工作，应防护不到位和
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个人疏漏，造成的甲方损失照价赔偿；
3、维修更换材料（配件）不得随意变更原设计安装的技术规范和
标准，确需变更的，须经甲方同意后才能实施。
4、做好维修保养记录，收集整理，结束时提交甲方指派的现场监
督人员；
5、维修更换材料（配件）须经甲方现场监督人员签字确认后才能
实施，最终以此单据结算；
6、维修保养施工过程对甲方设施进行拆除的，在结束后需恢复原
状，造成污染的需及时清理维修。
六、维保服务承诺
1、维修更换提供的材料（配件）需质保一年，在质保期内出现质
量问题，乙方负责免费更换，由此产生的所有费用由乙方承担；
2、质保期内所有风机盘管在正常操作时，不能产生太大的震动和
噪音。
如发觉所产生的震动和噪音超越国家规定标准，维保单位须提
供足够的防震和消音措施；
3、保修期内维保方应保证能向甲方提供所需的配件及材料，所需
的配件材料以前期确定的价格供应，不得随意调价；
4、维保方须向用户提供24小时维修服务电话1部，和投诉电话1
部；
5、在质保期或保修期内，维保方在接到甲方招修通知后须在24
小时内到达现场，一般故障当天处理解决，较大故障三日内处理解决，
特殊情况经双方协商处理，因维保方原因或延误处理而造成的损失由
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维保方承担，从质保金中扣除。
〈四〉水冷螺杆式冷水机组维修保养标准
一、水冷螺杆式冷水机组维修保养范围;
调度培训办公大楼中央空调水冷螺杆式冷水机组2台。
二、水冷螺杆式冷水机组维修保养内容及标准：
序号检查/维护工作内容
检查/维护
周期
标准/要求
1.月度（运行季）定期保养
1检查并收紧压缩机电机电源端子
紧固螺丝，防止电路接触不良
2
检测电机三相线圈温度传感器欧
姆值
传感器阻值在60～75欧
3检测电机三相线圈绝缘阻抗
相间、相对地绝缘值范围在50兆
欧以上
4对电机接线端子箱进行清洁/除尘清除垃圾和灰尘
5
检查并收紧机组启动器箱内所有
电源接线端子
紧固螺丝，防止电路接触不良
6
检测压缩机电机起动器内所有其
它电气端子
紧固螺丝，防止电路接触不良
7
检测压缩机电机起动器内所有其
它电气装置
检查电气装置运作状况，参考机组
维修文件
检查启动器箱内所有电磁接触器
触点状态
运行季（45
清洁启动器箱内所有电磁接触器
9天）/次清洁接触器内电路部分的灰尘
触点,线圈,衔铁等部件
10
检查运行/短路电磁接触器机械互
锁
要求运行、短路接触器动作时必须
要互锁
11清洁/除尘机组压缩机启动器箱启动柜无积尘及积水
12记录油槽油位（停机状态）要求油箱内油位在2～5英寸
13
检查并调整冷却水及冷冻水流量/
压差开关
检测流量开关通断状况，并调整
14对机组进行全面检漏要求使用电子检漏仪或肥皂泡法
15测量供电电源相间电压供电电压是否在正负10％数值上
16
测量控制电源变压器初级电压/模
块电源电压
初级电压110V、模块电源电压24V
17记录油加热运转电流额定电流1.25A
18校正并调整主机设定参数.检查并调整主机设定值
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检测马达接线端子温度（运行满负
19荷运行过程中或机组停机1分钟
要求用温度仪器测量
内
20记录压缩机电机实际运转电流
检查压缩机三相运转电流在额定范
围内
21记录油过滤器压差要求压差在28PSID内
22检视不正常的噪音、振动或高温检查异常声音、振动、非正常温度
23检测是否有损坏的零件有损坏零件要及时更换
24提交定期保养报告
故障处理需在总体要求规定的时间
内完成
2.年度（停运季/运行季）定期保养
1检查并收紧压缩机电机电源端子
紧固螺丝，防止电路接触不良
2
检测电机三相线圈温度传感器电
阻值
有效范围值75欧
3检测电机三相线圈绝缘阻抗
相间、相对地绝缘值范围在50兆
欧以上
4对电机接线端子箱进行清洁/除尘清除垃圾和灰尘
5
检查并收紧机组启动器箱内所有
电源接线端子
紧固螺丝，防止电路接触不良
6
检测压缩机电机起动器内所有其
它电气端子
紧固螺丝，防止电路接触不良
7
检测压缩机电机起动器内所有其
它电气装置
检查电气装置运作状况，参考特灵
机组维修文件
8检测三相电流互感器线圈阻值
检查电气装置运作状况，参考特灵
机组维修文件
9
检查启动器箱内所有电磁接触器
触点状态
每年/次
检查主接触器触点状况是否良好、
可接受或者需更换
10
清洁启动器箱内所有电磁接触器
触点、线圈、衔铁等部件
清洁接触器内电路部分的灰尘
11
检查运行/短路电磁接触器机械互
锁
要求运行、短路接触器动作时必须
要互锁
12记录油槽油位（停机状态）要求油箱内油位在2～5英寸
13
以原厂测试剂测试冷冻机润滑油
品质（酸度）
根据试剂颜色确认油的酸度是否正
常要求检验后试剂颜色为红色
14供应并更换冷冻机润滑油机油排出干净无残留
15供应并更换冷冻机油过滤器更换过滤器后要求无堵塞
16检查油加热器/加热器套管状态要求套管外表干净、无老化或损坏
17检查油加热器阻值要求阻值在125欧范围内
18
检测电子膨胀阀执行电机线圈阻
值
参考机组维修文件
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19
检查并调整冷却水及冷冻水流量/
压差开关
检测流量开关通断状况，并调整
20对机组进行全面检漏要求使用电子检漏仪或肥皂泡法
21
使用专用制冷剂回收设备对机组
进行制冷剂回收工作（*）
保证制冷剂不受二污染
22对机组充注氮气进行检漏测试（*）要求氮气压力不超过75PSIG
23机组真空测试（*）要求真空度低于500微米汞柱
24测量供电电源相间电压供电电压是否在正负10％数值上
25
测量控制电源变压器初级电压/模
块电源电压
初级电压110V、模块电源电压24V
26记录油加热运转电流额定电流1.25A
27
如果供应并更换了压缩机润滑油
或压缩机油过滤器，记录更换时间
更换时记录
28校正并调整主机设定参数检查并调整主机设定值
29检查并校准机组所有传感器（*）传感器传输数据正确
30
检测全负荷运行状态下,马达接线
端子温度
参考特灵机组维修文件
31记录压缩机电机实际运转电流
检查压缩机三相运转电流在额定范
围内
检查发现异常声音、振动、非正常
32检视不正常的噪音、振动及高温温度,两个工作日内出具诊断报告
和工作建议
33记录油过滤器压差要求压差在28PSID内
34检测是否有损坏的零件有损坏零件要及时更换
35检测冷却水与制冷剂的温差温差在3℃之内
36
使用专用机械清洗设备清洗机组
冷凝器（*）
要求冷却水与制冷剂的温差大于
5℃时，清洗冷凝器
37检测冷冻水与制冷剂的温差温差在3℃之内
38
使用专用机械清洗设备清洗机组
蒸发器（*）
要求冷冻水与制冷剂的温差大于
5℃时，清洗冷凝器
39对生锈处除锈并补漆（*）外观无明锈蚀，补漆均匀
40机组损坏保温复原（*）要求破损的保温复原
41油化验（*）要求使用专用化验瓶抽取油样
42热成像（*）
要求使用仪器检测电路不正常发热
部分
43电能分析（*）
测量供电质量及对机组电能使用状
况分析
44铜管探伤（*）要求冷凝器铜管清洗干净无水垢
45呈交年度维保报告报告应于完工后七天内提交
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注：
3.设备维护保养要求基于设备厂商随机资料，包括但不限于述内。
4.以上有“*”的内容为可选项，各地可根据实际情况判断是否需要实施。
二、水冷螺杆式冷水机组冷疑器、蒸发器清洗预膜标准：
1、清洗预膜药剂的选择、质量要求与检测标准参见《中央空调水
系统清洗预膜标准》中的相关要求执行；
三、水冷螺杆式冷水机组冷疑器、蒸发器清洗预膜方法：
1、水冷螺杆式冷水机组冷疑器、蒸发器清洗
1.1对机组进行停机挂牌，拉安全警示线；
1.2关闭机组冷凝器、蒸发器进出水阀门，排空冷凝器、蒸发器
内积水；
1.3注入清洗药溶液，用循环进行循环清洗；
1.4拆下冷凝器、蒸发器端盖，清除水垢；
1.5选择合适的清洗毛刷，清除杂物，用专用清洗机逐一对盘管
进行清洗；
1.6清洗完成后，打开其中一侧的水阀，对铜管进行冲洗；
1.7装回冷凝器、蒸发器端盖，并检查密封性；
1.8打开冷凝器、蒸发器进出水阀门，进行补水，并检查是否有
泄漏；
2、水冷螺杆式冷水机组冷疑器、蒸发器预膜
1.1关闭机组冷凝器、蒸发器进出水阀门，排空冷凝器、蒸发器
内积水；
1.2注入清预膜溶液，用循环泵进行循环预膜24小时；
1.3排空冷凝器、蒸发器内积水；
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5.检查预膜效果，若预膜效果不佳，重复以上步骤直至合格，
预膜结束后，要求水样清澈、透明、无污垢、悬浮物；
6.条件成熟时，开机试机；
三、维修保养的频次及要求：
1、运行季要保证每45天进行一次常规检查，检查机组的各项运
行参数，并做出评估和工作建议；
2、运行季要保证两次的客户招修应急维修检查，对发生的故障进
行诊断，并做出维修整改报告，在双方约定的时间内处理解决，除机
组原因外，保证机组正常运行和空调正常供应；
3、每年开机运行前对机组进行年度保养大检查一次，对机组的各
项工作性能做出评估和和工作建议，制定年度维修保养计划，排除机
组运行的不利因素，保证机组正常高效安全运行。
4、每年针对用户操作人员进行一次日常维护操作及一般故障判断
和排除的培训，使用户合理操作使用，延长机组使用寿命。
六、维保服务承诺
1、维保期内，应用户临时紧急故障招修，维保方应为用户提供远
程故障诊断，并给出解决方案，若在解决未果的情况下应在36小时
内到达进行现场故障诊断，做出解决方案，保证用户正常使用。
2、维保期内维保方须向用户提供24小时维修服务电话1部，和
投诉电话1部，保持24小时开机，能正常接通。
3、应维修保养诊断错误或延误，由此而造成用户的经济损失由维
保方全部承担，从维保金中扣除。
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4、在保修期内应保证能向用户提供机组维修保养所需的配件及材
料，所需的配件材料必需保证原厂正品，以成本价收取，不得恶意加
价。
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