2014年苏州商品住宅年报.pptx

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报告标题20142014年苏州商品住宅市场年报年苏州商品住宅市场年报迪赛市场部迪赛市场部2015.1.92015.1.9报告标题Part1Part1政策环境政策环境报告标题11月月无锡5月1日起放开购房落户门槛：

从70降至601.多城市遭遇高库存，被迫降价；2.一季度GDP增长呈下滑趋势;3.银行信贷政策继续收紧：

开发贷收紧、首套房利率不断上浮。

55月月66月月77月月呼和浩特成为国内首个取消限购的城市88月月99月月1010月月1111月月7.21苏州针对90以上住宅取消限购珠海取消限购，全国仅5城坚守9.30央行救市9.22南京取消限购，9.26苏州90以下取消限购就此江苏退出限购舞台10.30苏州住房公积金新政跟进11.22央行降息政策逐步放松政策逐步放松市场严峻市场严峻去库存、保增长的基调下，在可预见的2015年上半年，政策面处于宽松状态；2015年一季度房贷额度宽松效应下，无论刚需或者改善，客户入市预期增强，利于项目推量成交。

政策环境政策环境：

限购取消到限贷松绑，到降息，政策全面宽松。

：

限购取消到限贷松绑，到降息，政策全面宽松。

报告标题央行该政策使得存款金额的口径变大，在75%的存贷比的公式下，贷款规模放大，行业整体存贷比下降4-5个百分点，将直接降低商业银行向央行缴纳准备金的压力；在业务规模和结构不变的情况下，将使得商业银行可供贷款的金额放大。

政策环境政策环境：

央行：

央行387387号文，银行存贷比下降号文，银行存贷比下降报告标题调控行政手段松绑；稳增长、调结构，去库存背景下，政策环境将保持宽调控行政手段松绑；稳增长、调结构，去库存背景下，政策环境将保持宽松状态；金融利好将不断释放，但同时面临经济增速下滑风险。

松状态；金融利好将不断释放，但同时面临经济增速下滑风险。

政策环境政策环境由紧趋宽，信贷成关键由紧趋宽，信贷成关键报告标题Part2Part2土地市场土地市场报告标题2014年苏州市区共举行了11场土地拍卖，成交103宗，成交面积501.36万，同比下降8.57%，成交金额377.50亿元，同比下跌14.12%。

土拍场次、土地成交量、土地成交金额方面，都低于去年同期。

一季度热度高，之后，受整体市场下滑影响，开始降温，三季度房企拿地趋于谨慎和理性，四季度开局政策利好的释放，新区狮山板块以及园区地块的争抢再次燃起房企拿地热情，至年末土地市场再趋平淡，但旭辉恒基联合体、碧桂园首进苏州等表现增加看点。

房企对热点板块优质地块的争夺更加激烈；受益交通、规划、城市框架拉大的外围地块，越来越多受到关注。

深耕多年房企再次进入洗牌格局，旭辉、南山、金辉、招商、天地源等房企跻身2014年土地储备前列；万科、中海、雅戈尔、九龙仓、保利等大牌房企未有新储备地块进帐，持续发展有断炊之危；外来房企亦磨刀霍霍，待机而动。

土地市场概述土地市场概述报告标题土地市场土地市场：

成交建面：

成交建面955.42955.42万方、金额万方、金额377.50377.50亿元亿元成交量成交量成交价成交价成交面积（万方）成交面积（万方）可建面积（万方）可建面积（万方）成交总价（万元）成交总价（万元）成交楼面价（元成交楼面价（元/）总计总计5013577.849554222.183775007.043951纯住宅纯住宅2277731.344364540.312197576.695035商住混合商住混合1002524.252868050.52953993.213326商服及其他商服及其他1733322.252321631.35623437.142685备注：

不含保障、安置房等政策性地块报告标题成交土地分布成交土地分布：

高新区、吴中区成供应大区：

高新区、吴中区成供应大区报告标题2014年度苏州商品住宅类土地总成交可建面积723万方（不含保障房土地），环比降幅1.50%（-11万方）。

成交住宅类土地可建面积成交住宅类土地可建面积：

供应充足，市场预期稳健：

供应充足，市场预期稳健7.13%1.21%1.50%报告标题2014度苏州商品住宅类土地楼面价（不含保障房土地）4357元/，环比跌幅15.22%（-782元/）。

成交住宅类土地楼面价成交住宅类土地楼面价：

同比出现下跌：

同比出现下跌27.07%60.59%15.22%报告标题1.1.热点区域板块土地争抢激烈，深耕多年房企加速布局，增加土地储备；外围土地多以底价成交，成为知名房热点区域板块土地争抢激烈，深耕多年房企加速布局，增加土地储备；外围土地多以底价成交，成为知名房企蓄势或首进苏州企蓄势或首进苏州的战略选择。

的战略选择。

2.2.高新区、吴中区成供应大户，相城区供应收缩，园区供应有所增加，住宅类土地供应为主的格局仍将持续。

高新区、吴中区成供应大户，相城区供应收缩，园区供应有所增加，住宅类土地供应为主的格局仍将持续。

3.3.住宅类土地可建面积供应充足，未来市场供应预期稳定。

住宅类土地可建面积供应充足，未来市场供应预期稳定。

4.4.受二级市场下滑以及成交土地区位影响，住宅类土地楼面价同比出现回调。

受二级市场下滑以及成交土地区位影响，住宅类土地楼面价同比出现回调。

5.5.二级市场的筑底企稳，一线城市土地火热的带动，预计二级市场的筑底企稳，一线城市土地火热的带动，预计1515年苏州土地市场整体价格稳中有升。

年苏州土地市场整体价格稳中有升。

土地市场总结土地市场总结热点更热，预期稳定热点更热，预期稳定报告标题Part3Part3商品住宅市场商品住宅市场报告标题20102010年以来苏州住宅市场年以来苏州住宅市场：

运行稳健运行稳健2014年苏州商品住宅新增供应量达868.84万方，为近5年来峰值，同比供应相对稳定；商品住宅成交旺盛，2014年苏州商品住宅成交757.11万方，亦为5年来峰值；2010年以来苏州住宅类商品房成交年均在605万方左右；成交均价年均涨幅3.28%，涨幅平稳。

5.40%3.61%7.97%3.37%报告标题2013-20142013-2014住宅市场量价走势住宅市场量价走势：

政策利好，量价齐升：

政策利好，量价齐升2013-2014年商品住宅供应量持续增长，市场需求稳健，整体供求比在1.13左右；政策利好逐步释放下，2014年成交量成前低后高，成交均价先扬后抑到企稳筑底。

量升价升量升价升量缩价滞量缩价滞以价换量以价换量企稳筑底企稳筑底报告标题住宅市场成交结构住宅市场成交结构p按成交套数计，120以下成交占比65%，刚需托底，改善需求稳定释放。

报告标题各区住宅成交量对比各区住宅成交量对比吴中区、园区占据成交的主力；同比看园区成交量下降，高新区、相城区成交量增大；吴中区、相城区、高新区三区是未来供应的主力区域，成交份额将进一步提升。

报告标题市场供销比市场供销比：

全市累计供销比为：

全市累计供销比为1.151.15，11-1211-12月以来出现供小于求趋势月以来出现供小于求趋势苏州市区商品住宅3-6月、8-9月为供应高峰期。

供应集中在吴中区、相城区、新区。

相城区供求比最高，园区、姑苏区出现供不应求现象。

1-12月苏州市区商品住宅累计供应868.84万方，累计成交757.11万方，累计供销比1.15。

报告标题商品住宅存量走势商品住宅存量走势商品住宅市场在3月底后进入新增供应高峰期，库存量快速增加，至9月底达年度最高；四季度利好释放，成交量快速回升，库存量呈下降趋势。

457065套685.95万方58498套848.13万方报告标题商品住宅去库存周期走势商品住宅去库存周期走势截止12月底，商品住宅去库存周期（以连续12个月月均成交计）从去年同期的11个月上升至13个月。

12月平均：

11个月12月平均：

13个月报告标题1212月底各区存量及去库存周期对比月底各区存量及去库存周期对比高新区、相城区、吴中区去库存周期高于正常水平高新区、相城区、吴中区去库存周期高于正常水平报告标题20142014年房企排行榜（按销售金额）年房企排行榜（按销售金额）排名排名企业企业销售金额（亿元）销售金额（亿元）市场占有率市场占有率销售面积（万方）销售面积（万方）当期项目当期项目1中海66.246.31%54.80国际社区（名门、双子座、商铺）、8号公馆、山湖一号、凤凰熙岸、御景湾、独墅岛2万科53.175.06%36.80玲珑东区、玲珑湾、本岸、金域平江、万科城、金色里程、VC小镇、新都会3九龙仓50.134.78%34.82时代上城（繁华里、年华里、商铺）、碧堤半岛国宾一号（别墅、国宾山大平层）4招商46.784.46%50.02小石城（含长堤别墅）、雍景湾、雍华府、依山郡、依云华苑5世茂39.963.81%28.42运河城、世茂广场、石湖湾、铜雀台、御珑墅6融绿30.172.87%10.52御园、桃花源7旭辉27.122.58%27.98百合公馆、华庭、悦庭、苹果乐园、美澜城、上河郡商业8路劲25.642.44%20.89主场、澜调国际、尚澜湾、香港时光9合景23.792.27%23.88峰汇国际商业、领峰商业、叠翠峰、瑜翠园、领汇广场、睿峰商务广场、万汇大厦10雅戈尔21.882.08%19.29太阳城（缘邑、天邑、云公馆、璞缇墅、璞墅）、未来城商业统计口径：

统计口径：

商品房，不含房企昆山、吴江、太仓、常熟、张家港项目报告标题20142014年住宅排行榜（按销售金额）年住宅排行榜（按销售金额）排名排名项目项目销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售面积（万方）销售面积（万方）成交均价（元成交均价（元/）产品类型产品类型1九龙仓时代上城27.5922.2012430高层、小高层2招商小石城21.9923.939191高层、叠加、联排3雅戈尔太阳城21.7319.2111313高层、联排4仁恒双湖湾19.938.9222353高层、多层、叠加、联排、独栋5龙湖时代天街19.3311.6016666高层6中海凤凰熙岸17.4512.9013521高层7绿城御园16.465.9327779平层、合院8世茂运河城16.4513.8711861高层9万科玲珑东区13.998.7815929高层、小高层10绿城桃花源13.714.6029816合院报告标题20142014年别墅排行榜（按销售金额）年别墅排行榜（按销售金额）排名排名项目项目销售金额（亿元）销售金额（亿元）销售面积（万方）销售面积（万方）成交均价（元成交均价（元/）产品类型产品类型1绿城桃花源13.714.6029816合院2仁恒双湖湾12.556.1620394叠加、联排、独栋3世茂御珑墅7.755.1714995叠加、联排、独栋4绿城御园7.562.5729430合院5中海独墅岛6.973.0422936联排、独栋6璞缇墅6.965.4212845联排7湖滨四季5.411.3639771独栋8国宾一号4.871.4134472双拼、独栋9平湖瑞园4.834.2011497联排10金科王府3.811.8220926叠加、独栋报告标题20152015年住宅上市量预测年住宅上市量预测区域区域供应套数（套）供应套数（套）供应面积（万方）供应面积（万方）姑苏区270038.51吴中区30000310.66高新区14800165.37相城区14500159.25工业园区10900137.92合计合计7290072900811.71811.71预计2015年全年苏州商品住宅上市量72900套左右（811.71万方左右）。

报告标题20142014年苏州商品住宅市场刚需托底，改善需求持续释放，预年苏州商品住宅市场刚需托底，改善需求持续释放，预计计20152015年整体的成交结构仍将维持；区域、板块、项目、房年整体的成交结构仍将维持；区域、板块、项目、房企在量价、产品需求、品牌影响力等方面分化加深。

企在量价、产品需求、品牌影响力等方面分化加深。

经济运行新常态下经济运行新常态下，房地产投资增速下滑持续，房地产投资增速下滑持续，20152015整体市场整体市场仍处在去库存周期内，而苏州商品住宅市场运行相对稳健；政仍处在去库存周期内，而苏州商品住宅市场运行