2011年哈尔滨市房地产市场研究.ppt

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2012年大正莅江开发建议哈尔滨市同程远景营销策划机构报告提纲PART1房地产发展情况研究政策调控PART3哈尔滨商品房市场研究PART4重点区域市场研究PART2哈尔滨土地市场研究目录PART1哈尔滨房地产市场研究行政措施：

1、限购政策升级（7月份部分二三线城市限购，并开始出现双限）2、首次要求地方出台房价控制目标；3、2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%；4、商品房销售明码标价，严格要求一房一价制；5、完善土地招拍挂制度；6、国务院督察组督查16省；7、县级及以上城市上报异常交易地块。

货币信贷：

1、6次上调存准率，3次加息；2、二套房贷首付60%，利率1.1倍；3、房地产类贷款同比下降显著；房地产发展情况研究政策调控税收策略：

1、上海、重庆房产税改革试点；2、住房转让营业税免征年限提高；3、完善房地产相关税收政策土地市场1、国土部“全国国土资源工作会议”，完善土地招拍挂制度；确保保障性住房土地供应。

2、国务院“国八条”单列保障性住房用地；3、国土部关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知，完善土地供应；确保保障房土地供应落实地。

保障房市场：

保障房的持续增加供应导致，商品房客户被分流，明年保障房产品持续增加，对商品房市场有这极大的负面影响。

建设管理1、单列保障性住房用地；2、关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知建设信息公开化；3、关于2011年纠风工作实施意见的通知防范和纠正保障性住房建设、配置等环节的不正之风；4、鼓励央企参加保障房建设；5、加强保障房用地管理；6、加强保障性安居工程质量管理房地产发展情况研究政策调控发文时间实施时间发文单位政策名称主要内容2011.08.222011.08.22中共哈尔滨市纪律检查委员会哈尔滨市社会保障性住房建设和管理若干纪律规定规定所称社会保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

2011.02.282011.02.28哈尔滨市人民政府办公厅哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作有关问题的通知一、进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感二、做好住房价格调控工作三、合理引导住房需求。

四、加大保障性安居工程建设力度。

五、严格住房用地供应管理。

六、坚持正确的舆论导向。

2010.11.102010.11.10黑龙江省建设厅黑龙江省容积率计算规则本规则使用我省各类新建、扩建和改建工程。

总建筑面积计算规则。

计入容积率的其他面积特殊层高建筑面积计算规则2010.2.112010.2.11哈尔滨国土资源局关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知协调住房用地地供应计划促进住房建设用地地有效供应加强房地产用地监管2010.1.62010.1.6哈尔滨市住房公积金管理中心哈尔滨住房公积金管理中心关于调整部分住房公积金政策的通知上调“贷款首付比例”，对贷款购买二套房产严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基础利率1.1倍的规定，三套房贷叫停。

2009.10.232009.10.23哈尔滨市城市规划局关于实施哈尔滨市历史文化名城保护条例市城乡规划行政主管部门负责历史文化名城保护、管理和利用的具体工作,各部门按照各自职责权限，负责做好历史文化名城保护、管理和利用的相关工作。

2009年-2011年8月黑龙江省出台的房地产政策回顾房地产发展情况政策调控房地产发展情况未来走势未来走势预计哈尔滨市住宅供给量将有所提升，市场观望气氛浓厚，未来市场竞争将较为激烈，价格营销战略已不可避免。

住宅调控初见成效，明年营销力度加大在一系列的楼市调控政策的打压下，冰城住宅市场成交价格涨宗环比回落，其主要原因在于限购、加息、提高准备金率等一系列的“组合拳”的产生的叠加效应，在冰城这样一个以刚性需求为主导的市场中，大量的刚需消费费受到的限制，导致销售量下降，在组合拳下房企为缓解资金链的紧张，在伴随着大量的营销活动中，打折促销力度近一步加大，一些项目甚至低至93折及“0”首付，预计明年大量的价格营销活动将会覆盖整个冰城。

1.限购细则出台涨宗逐月回落。

2.销售量下滑致使新建住房价格涨势放缓。

3.大户型受政策影响程度最大。

政策影响：

PART2哈尔滨土地市场研究2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月050000010000001500000200000025000000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%-50.00%-100.00%2011年1月-2011年10月土地供应量土地供应量环比增长率土地供应量（）环比增长率2011年1月742949.120.10%2011年2月109414447.20%2011年3月204595786.90%2011年4月1948863-4.70%2011年5月496206-74.50%2011年6月1472688196.00%2011年7月1296707-11.95%2011年8月1143902-11.78%2011年9月889328.9-22.25%2011年10月630178.5-29.14%数据来源：

同程信息中心2011年1月10月哈尔滨市土地供应量共计11，760，922.39。

2011年土地供应主要集中于3、4月份，之后土地供应量逐步下滑。

哈尔滨土地市场研究2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月050000010000001500000200000025000003000000350000040000000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%-50.00%-100.00%2011年1月2011年10月土地成交量土地成交量规划建筑面积土地成交环比增长率规划建筑面积环比增长率土地成交量（）规划建筑面积（）土地成交环比增长率规划建筑面积环比增长率2011年1月1043817.1230641412.00%119.00%2011年2月1977207.9103232189.40%-55.24%2011年3月13848363364085-29.90%225.88%2011年4月1395639.8323258980.70%-30.86%2011年5月1869844.21305122533.90%31.18%2011年6月1163057.151784086-37.70%-41.53%2011年7月6180151117959-46.87%-37.34%2011年8月884146.71210450843.06%88.25%2011年9月767035.71004063.8-13.25%-52.29%2011年10月1160348.31574730.7651.28%56.84%数据来源：

同程信息中心2011年1月10月哈尔滨市土地成交共计12，263，947.9，同比去年同期上涨84%，规划建筑面积18，090，559.8。

哈尔滨土地市场研究一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月0500100015002000250030003500400045005000土地价楼面价2011年1月-10月经营性土地价与楼面价情况一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月土地价（元/）3505453236592473365937261737465015971993楼面价（元/）1158132613861201133217131228195394911292011年1月10月哈尔滨市经营性土地均价3153元/，楼面均价1337元/。

数据来源：

同程信息中心数据来源：

同程信息中心哈尔滨土地市场研究一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月0500000100000015000002000000250000000.511.522.533.542011年1月-10月土地市场供求比土地供应土地成交供求比一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月供求比1.41.80.670.713.760.780.470.770.861.84数据来源：

同程信息中心2011年1月10月哈尔滨市土地市场供求比为1:

1.04。

.土地市场供需平衡。

数据来源：

同程信息中心哈尔滨土地市场研究哈尔滨市土地供应量11，760，922.39，土地成交面积12，263，947.9，大部分土地供应地块都处于二三环之间，二环以内供应量较小，未来哈市土地供应地块将逐步以城乡结合为主，随着轨道交通的日趋完善，城乡结合土地必将是各发展商重点选择。

PART3哈尔滨商品房市场研究2011-12010-22011-32011-42011-52011-62011-72011820119201110050000010000001500000200000025000000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%-50.00%-100.00%2011年1月10月哈尔滨市商品房市场供应供应面积环比增长率2011-12010-22011-32011-42011-52011-62011-72011820119201110供应面积（）13257006474001961800150470014744001622500144560010825001300368855721.4环比增长率-19.49%-51.17%203%-23.30%-2.01%10.04%-10.09%-25.12%20.13%-34.19%数据来源：

同程信息中心数据来源：

同程信息中心2011年1月10月哈尔滨市商品房供应面积共计13，220，689哈尔滨商品房市场研究2011-12010-22011-32011-42011-52011-62011-7201182011920111002000004000006000008000001000000120000014000000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%-50.00%-100.00%-150.00%2011年1月10月哈尔滨市商品房市场成交成交面积环比增长率2011-12010-22011-32011-42011-52011-62011-72011820119201110成交面积（）8719001312100149800289100334000327100975775449000302913.3345116.3环比增长率151.40%50.80%-88.50%92.90%15.00%-2.00%198.30%-53.99%-32.54%13.93%数据来源：

同程信息中心2011年1月10月哈尔滨市商品房成交面积共计5，356，805数据来源：

同程信息中心哈尔滨商品房市场研究2011-12010-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-1001000200030004000500060007000800090000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%2011年1月-10月商品房成交均价商品房成交均价环比增长率2011-12010-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-10商品房成交均价（元/）7303709673367695716273256272752075096621环比增长率12.00%-2.83%3.38%4.89%-6.93%2.28%-16.79%19.90%-0.15%-11.80%2011年1月10月哈尔滨市商品房成交均价7138元/数据来源：

同程信息中心数据来源：

同程信息中心哈尔滨商品房市场研究2011-12010-22011-32011-42011-52011-6201