上海崇明高档商住项目前期市场调研及项目定位报告_精品文档.ppt

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崇明海永乡项目崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告前期市场调研及项目定位报告2009/07报报告告思思路路崇明区域属性崇明区域属性崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析项目目标客户调研项目目标客户调研项目定位项目定位崇明区域属性崇明区域属性发展现状发展现状p崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里；p三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡；p三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人；p崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。

本案本案区域封闭特征明显，规模小，房产发展较为初级区域封闭特征明显，规模小，房产发展较为初级以生态居住、休闲运以生态居住、休闲运动、国际教育为主的动、国际教育为主的科教产业集聚区和门科教产业集聚区和门户景观区户景观区以休闲度假为特色以休闲度假为特色的生态旅游度假区的生态旅游度假区人口集聚的田园人口集聚的田园式新城和新市镇式新城和新市镇区区以船舶、港机制造业以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛为主的海洋装备岛以森林度假、休闲居以森林度假、休闲居住为主的中央森林区住为主的中央森林区以国际会议、以国际会议、滨湖度假为主滨湖度假为主的景湖会展区的景湖会展区以生态农业为主的规模以生态农业为主的规模农业区和战略储备区农业区和战略储备区本案本案崇明区域属性崇明区域属性功能分区定位功能分区定位崇明划分为七大功能分区崇明划分为七大功能分区,未来规划完善未来规划完善崇明区域属性崇明区域属性产业布局产业布局产业布局产业布局崇明产业发展的重点是：

清洁型工业：

重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间；休闲型旅游度假和户外运动产业：

重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等；生态型现代农业：

重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。

本案本案长兴岛造船长兴岛造船基地基地长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点崇明区域属性崇明区域属性长兴岛造船基地长兴岛造船基地p长兴岛是上海的第二大岛，面积88平方公里；p长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一；p造船基地规划面积10平方公里，一期工程占地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。

p到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。

长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集崇明区域属性崇明区域属性交通规划交通规划未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强本案本案已双线贯通，将于今天已双线贯通，将于今天1010月月11日前通车，全线按高速日前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速六车道设计，桥梁设计时速100100公里，隧道设计时速公里，隧道设计时速8080公里。

公里。

已开工，将于已开工，将于20122012年年66月通车月通车规划中规划中全程全程2525公里，公里，车程车程2020分钟分钟崇明区域属性崇明区域属性轨道交通轨道交通99号线四期将通过号线四期将通过长江隧桥延伸至长江隧桥延伸至崇明崇明11号线将通过沪崇越号线将通过沪崇越江通道西线延伸至江通道西线延伸至崇明崇明轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值崇明区域属性崇明区域属性生态资源生态资源上海唯一的国家级生态示范区，大面积生态农业、森林公园、湿地资源产业支撑产业支撑生态农业与旅游业为主。

长兴岛定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业区域前景广阔，未来发展潜力巨大区域前景广阔，未来发展潜力巨大未来交通可达性好未来交通可达性好长江隧桥即将通车，崇启大桥开工，轨道规划利好报报告告思思路路崇明区域属性崇明区域属性崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析项目目标客户调研项目目标客户调研项目定位项目定位崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析板块分布板块分布崇明房产市场可划分如下几个板块：

城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布城桥镇为崇明县城所在地。

现售楼盘基本为尾盘：

嘉年花苑（公寓）（尾盘几套140平左右三房公寓，74007700元/平方米）明珠花苑（公寓）（尾盘几套150平左右三房公寓，52005300元/平方米）绿岛阳光苑（别墅）（尾盘30套左右别墅，850013000元/平方米）明珠花苑明珠花苑城桥镇城桥镇嘉年花苑嘉年花苑绿岛阳光苑绿岛阳光苑本案本案城桥镇板块（崇明新城）城桥镇板块（崇明新城）崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块城桥镇城桥镇崇明老城崇明老城崇明新城崇明新城西区西区崇明新城崇明新城中区中区崇明新城崇明新城东区东区p崇明老城为主要商业集中地，原有商品房集中地。

p崇明新城西区最先发展，已初具规模。

p崇明新城中区为规划政府所在地，尚未开工。

p崇明新城东区目前已开始发展，部分拍卖地供应。

城桥镇板块（崇明新城）分布城桥镇板块（崇明新城）分布崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块老城老城西区西区中区中区东区东区所属公告所属公告2003年3号2003年7号2003年7号地块公告号地块公告号200303112003070320030704区域区域崇明崇明崇明地块名称地块名称崇明县出让地块崇明县甘霖坊A区崇明县怡祥居西苑商品房地理位置地理位置城桥镇东引路以西，湄洲路以东，西门路延伸段以南，育麟桥路以北城桥镇西小港路以东，西门北路以南，利民路以西，规划秀山路以北三沙洪河以东，施桥小河以南，三沙洪路以西范围容积率容积率1.21.251.2土地面积（）土地面积（）2480937350333472可建面积可建面积（）（）297711.691878.7540466.4成交价格（万元）成交价格（万元）40501895.52843.5楼板价（元楼板价（元/）136206210用途用途商品住宅居住居住受让人受让人上海瀛通（集团）有限公司上海明兴房地产开发经营有限公司上海春郭房地产发开有限公司开发商开发商上海中瀛建德房地产开发有限公司上海甘霖置业发展有限公司上海春郭房地产发开有限公司开发项目名称开发项目名称明珠花苑甘霖坊怡祥居0303年崇明城桥板块土地供应年崇明城桥板块土地供应p03年崇明楼板价在130220元/平方米左右，为1.2容积率。

p怡祥居目前二手房价格在80009000元/平方米左右，属中心位置，代表城桥中心区较高档次房价水平。

p明珠花苑属新城西区，较偏位置，二手房价格近6000元/平方米，档次较低，基本该区域售价应在7000元/平方米左右。

p城桥住宅项目客户以崇明县城本地居民为主，少量上海投资度假客户。

崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块老城老城西区西区中区中区东区东区p04年崇明供应两块低密度住宅，容积率0.9和0.5。

p绿岛阳光尾盘30套别墅仍在售，价格850013000元/平方米，属新城西区。

p天赐景城项目刚售完，公寓二手价格在70008000元/平方米左右，属新城西区。

所属公告所属公告2004年3号2004年3号2004年3号地块公告号地块公告号200403112004031220040313区域区域崇明崇明崇明地块名称地块名称崇明3号地块崇明5号地块崇明6号地块地理位置地理位置玉环路以北，东引路以西玉环路以北，东引路以西玉环路以南，鼓浪屿路以西容积率容积率0.90.90.5土地面积（）土地面积（）98012.236494.483491.2可建面积可建面积（）（）88210.9832844.9641745.6成交价格（万元）成交价格（万元）10555/9320土地楼板价（元土地楼板价（元/）1197/2233用途用途居住居住居住受让人受让人浙江金昌房地产集团有限公司/上海阳光欧洲城投资发展有限公司开发商开发商上海金栋房地产开发有限公司/上海绿岛阳光置业有限公司开发项目名称开发项目名称天赐景城流标绿岛阳光苑0404年崇明城桥土地供应年崇明城桥土地供应崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块05、06、08年崇明城桥未供应土地，年崇明城桥未供应土地，07年供应年供应3块土地还未上市块土地还未上市怡祥居怡祥居金月湾金月湾明珠花园明珠花园城桥镇城桥镇嘉年花苑嘉年花苑本案本案天赐景城天赐景城绿岛阳光绿岛阳光崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块个案城桥板块个案城桥镇板块主要城桥镇板块主要住宅项目住宅项目金月湾（公寓）售完，区域最高品质公寓怡祥居（公寓）售完嘉年花苑（公寓）尾盘销售明珠花园（公寓）尾盘销售天赐景城（公寓/别墅）售完绿岛阳光苑（别墅）尾盘销售区域区域项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建筑形态城城桥桥镇镇金月湾金月湾7.5万方9万方1.235%9-12F小高层嘉年花苑二嘉年花苑二期期2.5万方3万方1.241%多层（地下半架空）怡祥居西苑怡祥居西苑3.4万方4万方1.237%多层明珠花园明珠花园24万方29万方1.237%多层天赐景城天赐景城10万方9万方0.943.8%多层、别墅建筑形态以多层为主，区域仅金月湾为小高层产品建筑形态以多层为主，区域仅金月湾为小高层产品区域主要公寓住宅项目区域主要公寓住宅项目崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征城桥板块公寓特征项目名称项目名称总供应套数总供应套数主力供应面积主力供应面积供应比例供应比例金月湾金月湾550套2房：

104-128m23房：

131-170m22房：

40%3房：

60%嘉年花苑一、二期嘉年花苑一、二期342套3房：

112-145m22房：

17%3房：

79%怡祥居西苑怡祥居西苑395套2房：

73-99m23房：

104-129m22房：

46%3房：

54%天赐景城天赐景城512套3房：

110-137m23房：

78%区域公寓供应结构以区域公寓供应结构以112145m112145m22的三房为主的三房为主公寓供应情况公寓供应情况崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征城桥板块公寓特征主力客源：

本地客，改善型需求为主，典型的区域型封闭市场主力客源：

本地客，改善型需求为主，典型的区域型封闭市场公寓客户特征公寓客户特征客户来源客户来源所占比所占比例例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业需求和动置业需求和动机机本地客本地客80%城桥镇：

公务员、私营业主、银行职员、医生、老师2750岁首次、二次或二次以上首购、改善型市区客市区客10%多种（与崇明本地有一定联系）3555岁二次或二次以上养老、投资，注重区域的生态环境和未来发展潜力产业客产业客6%船厂、船运运输公司员工3045岁二次或二次以上自住、投资江苏客户江苏客户4%私营业主3045岁二次或二次以上自住兼投资，注重上海的区域概念并看好未来发展崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征城桥板块公寓特征重点个案分析重点个案分析公寓公寓崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块项目名称金月湾总建面84000m2项目地址城桥路西门路501弄容积率1.2产品形态12幢9层的小高层6幢12层的小高层开盘时间2004年发展商上海春郭房地产开发有限公司价格已售完，目前二手房9000-10000元/m2房型面积2R：

105-119m23R：

149-162m2金月湾是