明源成本测算与核算和成本控制操作手册.docx

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明源成本测算与核算和成本控制操作手册

明成本管理系统

成本测算与核算和成本控制操作手册

V1.0版

2013年01月

第1章岗位权责

1.1岗位操作指引

在通用岗位查询表中，各岗位人员可以对照通用岗位，快速查找自己所在的岗位及对应在成本系统中的应用。

Ø分公司系统管理员

角色岗位

岗位职责

相关功能模块

操作指引

成本工程师

查看最新动态成本

[动态成本监控]

查看动态成本

对比分析成本发生情况

[项目产品对比分析]

项目产品对比分析

查看合同台账、合同分析

[合同分析]

[合同台账]

合同分析

合同台账

第2章项目准备（成本工程师）

2.1岗位职责

在系统上线前，成本工程师要对成本系统中需要用到的项目信息进行设置。

●建立项目信息

●设置成本科目

2.2建立项目信息

【项目概况】模块是把实际存在的项目录入到系统当中，项目包括拟投资、土地储备、在建、结案等。

系统支持在公司下新建项目，或在项目下建立分期。

项目最多支持二级，不支持建到楼栋和房间。

2.2.1新建项目

新增项目有两种方式：

一种可以直接在公司或项目下新增，也可以通过引入的功能将投资分析系统当中存在的项目引入进来。

项目只支持二级，不能新增三级子项目。

【操作流程】

新增项目包括在公司下新增项目和在项目下新增项目分期两种形式，下面以在公司下新增项目为例讲述操作步骤。

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【项目概况】模块，进入“项目概况”主界面。

2.单击〖新增〗按钮，弹出“新增项目”页面。

3.直接新增项目。

1.）单击〖新增〗，弹出“新增项目”页面。

2.）输入项目的基本资料和项目规划指标，详见【字段说明】。

3.）保存，保存后可以修改项目信息，详情请参见“2.2.2编辑项目”。

4.引入已建项目。

1.）选择要引入的末级项目。

2.）单击〖下一步〗，引入已建项目，弹出“修改项目”页面，可以修改项目信息，详情请参见“2.2.2编辑项目”。

【字段说明】

字段

说明

项目编码

项目编码通常是项目名称的缩写，方便后续相关功能引用，如蔚蓝城邦，取拼音的首字母代表其项目简称“WLCB”。

用户也可以根据所需取对应的“项目编码”，不能包含特殊字符（/\!

%#?

.|-=+^$*~,;'"&<>）。

父级项目

当在项目下建立项目分期时，系统会根据所选择的项目自动填写父级项目。

项目简称

同一父级项目下的简称不允许重复。

项目名称

自动关联了父级项目与项目简称，同一公司下的名称不允许重复。

项目状态

选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“项目状态”。

项目开始/截止日期

由于不同的公司对项目的开始与截止时间的理解是不一样的。

有的地产公司认为拿到土地就认为是项目开始，有的是从拿到施工许可证开始施工才认为是项目的开始，同样对于截止时间：

有的地产公司认为售楼完成了才是项目结束，有的当工程竣工了就认为是项目结束。

可根据客户的理解去添写。

项目负责人

通常是项目经理。

是否公建项目

公建项目是指不能够为企业产生直接收益的项目，其特点是不可售，比如学校、会所等。

一级项目不能设置为公建项目；二级项目时会显示该字段，且默认值为否。

这里选择公建项目的目的是为了方便后面对公建项目的成本进行核算。

公建项目不占项目成本，它的项目成本需要分摊到其他非公建项目中去。

目标客户肖像

也就是对目标客户的描述，目标客户是富贵之家、健康养老、社会新锐、望子成龙等，不同人群的消费能力及需求都是不一样的。

占地面积

占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。

建筑面积

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

一般分为“地上建筑面积”和“地下建筑面积”，并且都是由产品的相同指标计算得出。

建筑面积＝地上建筑面积（产品地上建筑面积之和）+地下建筑面积（产品地下建筑面积之和）

可售面积

建筑面积可用于销售的部分称为可售面积。

可售面积＝地上可售面积（产品地上可售面积之和）+地下可售面积（产品地下可售面积之和）

套内面积

套内面积，又称套内建筑面积，是由以下三部分组成的：

套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

建筑密度

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度＝占地面积/建设用地面积。

容积率

政府给项目建设用地的容积率限额。

总的建筑面积/总的占地面积，容积率越大表示在同一个占地面积下住的人越多，容积率最大不能超过5。

2.2.2编辑项目

【操作流程】

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【项目概况】模块，进入“项目概况”主界面。

2.在“项目列表”中，双击要修改的项目，弹出“修改项目”页面，即可对项目信息进行编辑，详情请参见【字段说明】。

注：

<项目团队>和<相关文档>标签页，仅在“修改项目”界面才会显示。

红色标识字段为“必须填写”字段，蓝色表示字段为“建议填写”字段。

3.编辑项目团队。

“项目团队”在成本系统中的作用是：

设置成本预警与强控时按项目团队的岗位对应的通用岗位通知到具体的项目相关人员，避免出现A项目出现预警通知了B项目的责任人。

其它功能与ERP【系统设置】中的【组织框架】功能相同。

4.上传项目相关文档。

对项目的规划指标、产品特征、项目特征等文件进行上传。

5.设置项目收益指标。

单击<项目收益指标>标签页，打开“项目收益指标”设置界面。

●首次设置：

单击〖基准指标录入〗按钮，打开“基准指标录入”对话框，录入各项“指标值”；

●后期调整：

单击〖调整指标录入〗按钮，打开“调整指标录入”对话框，可以进行相应调整。

注：

如果购买了成本、采购招投标、项目计划管理、全面预算四个子系统之一时，此标签将会显示。

更新的数据会同步到所有子系统的<项目收益指标>。

字段

说明

项目总收入

可售资源销售收入+留存资产总和。

项目总投入

项目开发成本+项目开发费用+税金。

项目净利润

项目总收入-项目总投入

项目净利率

项目净利润/项目总收入

IRR

内部收益率，基于项目净现金流的NPV为零的贴现率

现金流正值周期

使净现金流为正数所需要的周期（月）。

●版本管理：

点击〖历史版本〗下的〖保存版本〗，可以保存当前指标值的对应版本；点击〖版本管理〗按钮，可以查看之前保存的“历史版本”。

6.设置产品构成。

设置产品的目的是为了在项目成本测算和核算时获得产品动态成本。

产品包括高层、多层、别墅等。

可新增、修改和删除产品信息。

在设置产品信息时，选择“是否参与成本分摊”，产品动态中只将成本分摊到参与分摊的产品中；选择“是否可售”，设置该产品是否能出售。

7.保存。

注意：

✧同一项目中不同产品可以同时选择同一种“产品类型”，允许存在多对一的关系。

✧项目编码、项目名称和产品编码、产品名称都不允许包含特殊字符。

✧如果当前项目存在相关数据，则不允许删除。

如果当前项目被其它子系统引用，只能删除当前业务系统对该项目的引用。

2.3设置成本科目

成本科目体系分为控制科目与核算科目。

成本控制以合同为主题进行过程管控，需要按照“合同分类”思想构建控制科目。

成本核算主要是为了项目前期测算成本，项目后期沉淀数据，所以核算科目是按照工作造价测算或竣工结算的思想构建。

2.3.1控制科目

控制科目是以合同为成本控制的基本单元，按照“合约规划”思想构建的科目，倾向于成本的总量级别的控制，其科目级数分得较粗，一般保持在2~3级。

控制科目分为集团标准控制科目、公司控制科目和项目控制科目。

集团成本科目作为一个统一的模板可供公司引用，公司控制科目可供公司下的项目引用。

本小节介绍如何设置如下控制科目：

●集团标准控制科目

●公司控制科目

●项目控制科目

2.3.1.1设置集团标准控制科目

集团成本科目作为一个统一的模板可供公司和项目引用。

设置集团成本科目可以采用以下方式：

●导入科目模板

●手工新增控制科目

【操作流程】

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【标准科目设置】模块，进入“标准科目设置”主界面，默认显示<控制科目>页面。

将领导关注的科目设置成科目大类，在【成本简报】和【产品动态单方】两个模块按科目大类展示项目成本。

2.在〖更多操作〗下选择“导出Excel”，导出Excel编辑集团控制科目模板。

将领导关注的科目设置成科目大类，在【成本简报】和【产品动态单方】两个模块按科目大类展示项目成本。

3.在〖更多操作〗下选择“导入Excel”，按系统提示将符合模板格式的科目导入到系统。

4.调整控制科目。

可以新增、修改或删除控制科目。

●新增控制科目：

单击〖新增〗按钮，录入科目信息，之后保存。

●修改控制科目：

双击要修改的科目，打开“修改控制科目”界面，可以修改本级代码和科目名称。

●删除控制科目：

选择不需要的控制科目，单击̖〖更多操作〗，选择〖删除〗，提示是否确认删除当前科目，确定即可。

同时删除各合约规划模板版本下本科目及子级科目的合约规划模板、删除科目及子级科目信息。

2.3.1.2设置公司控制科目

【操作流程】

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【公司科目设置】，进入“公司科目设置”主界面，默认显示<控制科目>页面。

2.在“项目”对应的下拉框中选择公司。

3.引入集团成本科目。

1.）单击〖引入〗按钮，可以引入其它公司的成本科目。

如果公司科目下已存在数据，则提示不允许引入。

2.）科目引入后，还可通过“新增”功能，新增其它科目信息。

4.科目授权。

科目授权后，业务人员只能查看自己有权限的成本科目及科目下的合约规划。

1.）单击〖科目授权〗按钮，弹出“科目权限设置”页面。

授权模式有：

岗位→科目（默认）、科目→岗位。

2.）“岗位→科目”授权。

如果部门下面有多个岗位，可以先对“部门”或者“公司”进行授权，其下面的岗位将自动继承对应“部门”或者“公司”的权限。

3.）

4.）“科目→岗位”授权。

5.）

3.单击〖保存〗.

提示：

目前新增加一个岗位，不会默认部分的权限，必须做以下授权操作：

功能授权（可引用通用岗位）、数据授权、成本控制科目授权和付款审批类型授权。

2.3.1.3设置项目控制科目

【操作流程】

1.单击【基础数据设置】下的【公司科目设置】，进入“公司科目设置”主界面。

2.在“项目”对应的下拉框中选择某个项目。

3.单击“引入公司科目”。

4.引入公司科目后，进行科目授权，“项目科目授权”操作同“公司科目授权”。

2.3.2核算科目

成本核算主要是为了项目前期测算成本，项目后期沉淀数据，所以其核算科目是按照工程造价或竣工结算的思想构建。

为便于体系化管理，一般情况下，建议核算科目的设置与控制科目保持一致，即核算科目是在控制科目的基础上按照造价核算的需要进一步进行细化设置，通常核算类科目采用引入控制类科目。

本小节介绍如何设置以下核算科目：

●集团核算科目

●公司核算科目

●项目核算科目

2.3.2.1设置集团核算科目

【操作流程】

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【标准科目设置】模块，进入“标准科目设置”主界面，默认显示<控制科目>标签页。

2.单击<核算科目>页签，显示核算科目页面。

如果集团核算科目没有设置测算基础、取值方式，不能进行成本测算。

根据选择的测算基础不同，对应不同的取值方式。

3.引入控制科目。

在〖更多操作〗下选择“引入控制科目”，根据提示信息，完成引入。

4.批量编辑核算科目。

1.）在〖更多操作〗下选择“导出Excel”。

导出Excel编辑科目，设置科目的测算基础、取值方式等。

2.）在〖更多操作〗下选择“导入Excel”，将编辑完成的科目信息导入到系统中。

5.调整核算科目。

1.）选择某个核算科目，单击〖新增〗按钮，弹出“新增核算科目”页面。

2.）录入科目本级代码、科目名称等，设置测算模型。

设置规划指标是为了后面做成本数据库沉淀。

规划指标的取值方式分为项目固定指标、项目非固定指标和项目无指标。

◆项目固定指标：

指的是具有通用性的指标，比如：

高层钢含量；

◆项目非固定指标：

比如是水电网线铺设，这个每米多少钱都是可以确定的，但实际需要就要根据图纸来确定；

◆项目无指标：

就是各项指标都不能确定的。

3.）完成后单击〖保存〗按钮，显示“修改核算科目”界面。

◆单击“上一末级科目”按钮，可以快速定位到本科目的上一末级核算科目。

◆单击“下一末级科目”按钮，可以快速定位到本科目的下一末级核算科目。

2.3.2.2设置公司核算科目

公司核算科目可引入集团核算科目，也可引入其它公司的核算科目，同时允许手工新增核算科目。

【操作流程】

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【公司科目设置】，进入“公司科目设置”主界面。

2.单击<核算科目>页签，在“项目”对应的下拉框中选择公司。

3.引入核算科目。

1.）单击〖引入〗，弹出引入核算科目对话框，如下图所示。

2.）选择标准科目或项目。

3.）单击“确定”，引入核算科目成功，返回到“公司科目设置”主界面。

4.调整核算科目。

1.）单击〖新增〗按钮，录入科目相关信息。

2.）完成后，单击〖保存〗。

2.3.2.3设置项目核算科目

项目核算科目的新增、编辑、删除相关操作同“设置公司核算科目”。

●一级项目的成本核算科目可引入标准科目和其它项目的核算科目。

●二级项目自动继承一级项目的成本核算科目。

2.3.3合约规划模板

2.3.3.1设置集团合约规划模板

合约规划模板是由集团成本经理根据公司实际情况预先在每个控制科目下设定的所需签订的合同或合同大类。

在集团统一了成本控制科目体系的基础上，由集团成本管理人员牵头梳理每一控制科目下的合约规划，并定义成合约规划模板。

在编制合约规划时，可直接引入此模板。

根据项目开发形态的不同，系统中支持新增多套合约规划模板和模板的导入、导出和模板间的引入功能。

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【标准科目设置】模块，进入“标准科目设置”主界面，默认为<控制科目>标签页。

2.单击<合约规划模板>页签，进入合约规划页面。

在页面左侧，显示所有的合约规划模板。

3.显示合约规划。

◆单击〖显示合约规划〗按钮后，显示〖不显示合约规划〗按钮，展开所有控制科目，显示其末级科目下的合约规划信息。

“科目及合约规划名称”列下显示科目和合约规划规划的名称，“科目及合约规划说明”列下显示科目和合约规划的说明。

◆单击〖不显示合约规划〗按钮后，显示〖显示合约规划〗按钮，展开2级控制科目，“科目名称”列下只显示科目的名称，“科目说明”列下只显示科目的说明。

4.新增合约规划模板。

1.）在“合约规划模板列表”中，单击〖新增〗，弹出“新增合约规划模板”窗口。

2.）输入版本名称和说明信息。

版本名称不允许重复，最多输入100个字符。

3.）单击〖保存&关闭〗。

5.编辑合约规划模板。

可以通过引入功能引入可以借鉴的合约规划模板，再通过导入导出功能将合约规划模板导出到本地，完成修改后再导入到系统中。

1.）在“合约规划模板列表”下，选择某个合约规划模板。

2.）在“控制科目列表”中，单击〖引入合约规划模板〗，弹出“引入合约规划模板”对话框。

3.）选择要引入的模板，确定引入。

4.）在“控制科目列表”中，单击〖更多操作〗，选择〖导出Excel〗，将模板导出Excel到本地，修改完毕后，再通过〖导入Excel〗导入到系统中。

5.）选择某个末级科目，在对应的“合约规划列表”中，单击〖编辑〗按钮。

6.）录入合约规划名称，单击〖保存〗即可。

6.删除合约规划模板。

如果某个合约规划模板已经不适用于公司的项目情况，可以进行删除。

在“合约规划模板列表”下，选择该合约规划模板，单击〖删除〗，弹出是否确认删除的提示，单击〖确定〗执行删除操作，删除合约规划模板版本信息，同步删除合约规划模板版本下的合约规划模板信息。

2.3.3.2设置集团合同规划模板

1.录入合同规划名称，单击〖保存〗即可。

2.删除合同规划模板。

如果某个合同规划模板已经不适用于公司的项目情况，可以进行删除。

2.3.3.3设置公司合约规划模板

公司在引入集团标准控制科目时，会同时引入集团下建立的合约规划模板。

单击【基础数据设置】下的【公司科目设置】模块，进入“公司科目设置”主界面，默认为<控制科目>标签页。

单击<合约规划模板>标签页，在“项目”对应的下拉框中选择公司，可以设置公司合约规划，设置合约规划的具体操作，请参见“设置集团合约规划模板”。

第3章成本测算（成本工程师）

3.1岗位职责

成本测算是指公司和项目部相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，利用科学合理的方法，对项目各阶段的成本进行预测，作为成本管控的依据。

在项目执行过程中，由成本测算专员进行以下业务处理：

●编制测算方案

在成本测算中，需要对一个项目进行多次测算，从土地投资阶段项目启动阶段方案设计阶段项目施工阶段，都会进行成本测算，以获得各阶段的目标成本，每次测算建立测算方案。

●测算成本

◆录入建安测算成本

◆录入非建安测算成本

说明：

✧可以使用【测算成本】功能，录入建安成本和非建安成本。

3.2业务流程

3.3测算成本

【测算成本】功能，【操作流程】

【操作步骤】

1.单击【成本测算与核算】下的【测算成本】模块，进入“测算成本”主界面。

2.设置项目产品构成。

在〖更多操作〗中选择“设置项目产品”，弹出“修改项目”界面。

可以新增、修改、删除产品信息。

3.设置测算级别。

在〖更多操作〗更多操作下“设置测算级别”，弹出“设置测算级别”界面。

4.编辑建安成本。

1.）在“测算成本”主界面，选择“最末级项目”、“最末级科目”，单击〖编辑建安成本〗按钮。

2.）选择测算的产品，单击〖编辑〗按钮。

3.）录入科目的估算基础、工作量、单价等。

无法拆分工程量和单价或工程量难以确定的，可直接填总价。

4.）保存。

5.编辑非建安成本。

非建安类科目（如“土地、前期费用”等）从项目级测算，再根据一定的配比原则分摊到产品。

1.）在“测算成本”主界面，选择末级项目，单击〖编辑非建安成本〗按钮，弹出“编制项目非建安成本”界面。

2.）单击〖编辑〗按钮。

录入科目的单价、工作量。

单价或工程量难以确定的，可直接填总价。

3.）单击〖设置测算分摊模式〗按扭，设置科目的分摊模式。

6.单击〖计算〗，重新计算项目成本。

7.保存测算版本。

单击〖历史版本〗按钮，选择〖保存版本〗，在弹出的“保存测算成本”对话框中录入版本名称和备注，确定即可。

8.可售单方成本。

1.）在“可售单方成本”页签，单机“不可售产品拆分”按钮，弹出“拆分规则”界面，将不可售产品成本按一定规则分摊到可售产品中；

2.）单击〖计算〗，重新计算项目成本。

第4章成本控制（成本工程师）

4.1岗位职责

在合同执行过程中，由成本控制人员在系统中完成以下业务处理。

●管理目标成本

●编制合约规划

●监控动态成本

●目标成本调整

4.2管理目标成本

目标成本即项目成本控制的目标。

房地产公司要尽可能地降低开发成本，在规划设计及扩初设计阶段，就必须进行目标成本的测算工作，而后根据施工图计算出精确的目标成本，作为项目成本控制的基准，目标成本通常按照控制科目进行编制。

4.2.1业务流程

【流程说明】

序号

步骤

步骤说明

负责岗位

输出

目标成本测算

项目成本经理组织项目团队进行成本测算，并提交成本评审小组进行评审。

成本经理

录入目标成本

在目标成本评审通过后，由项目成本经理录入系统，并审核锁定。

在录入新版目标成本时，需要将上一版本作为历史版本保存下来。

成本经理

编制合约规划

目标成本形成后，项目成本经理组织各业务部门编制合约规划，并将最终确定的合约规划录入系统。

成本经理

目标成本调整

目标成本作为项目考核的基准版制定后，如果因外部因素或不可抗力需要调整时，由业务部门提出目标成本调整/结转申请，项目成本经理代为发起调整申请，报成本评审小组审批。

审批通过后按新的目标成本执行，并重新分解合约规划。

成本经理

4.2.2登记目标成本

目标成本编制可以采取线下批量编制和在线编辑两种方式，编制后锁定目标成本，保存目标成本版本信息。

下面主要介绍如何批量编制目标成本。

【操作流程】

【操作步骤】

1.选择【目标成本】模块下的【目标成本】，进入“目标成本”主界面。

2.在“项目”对应的下拉框中选择最末级项目。

所有操作只能在末级项目下进行。

一级项目是自动累加末级项目的数据，所以只能查看不能编辑。

3.导出Excel模板。

单击〖更多操作〗菜单中的“导出Excel”。

4.导入编辑后的Excel。

导出后，按模板格式编辑科目信息，完成后在〖更多操作〗下将Excel导入。

5.单击〖编辑〗，锁定编制后的目标成本。

6.保存版本信息，详情请参见“保存历史版本”。

4.2.3引入测算成本

在编辑目标成本时，可以单击〖引入测算成本〗引入测算方案的测算成本快速生成，然后在测算成本的基础上再修订。

引入测算成本时只会引入科目代码相同的科目，没有相同科目的目标成本为0。

【操作流程】

【操作步骤】

1.选择【目标成本】模块下的【目标成本】，进入“目标成本”主界面。

2.在项目对应的下拉框中选择项目。

3.单击〖引入测算成本〗按钮，弹出“测算方案引入”界面。

如果该项目已经存在目标成本，系统会提示“引入会覆盖当前目标成本，是否继续？

”。

4.2.4历史版本管理

只在末级项目下才显示〖历史版本〗按钮，保存历史版本时，除了保存目标成本外，还需要同步保存建筑单方和可售单方。

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