XX市邮政局购置营业房可行性研究报告.docx

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XX市邮政局购置营业房可行性研究报告

XX市邮政局购置XXXX营业房

可行性研究报告

目录

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2可行性研究报告编制依据和研究范围2

1.3主要经济技术指标3

1.4项目可行性研究结论4

第二章项目提出背景和建设必要性5

2.1XX市市情概况5

2.2项目建设背景7

2.3项目建设必要性8

第三章建设规模10

第四章项目建设地点及条件12

4.1项目建设地点12

4.2气候条件12

4.3工程地质条件13

4.4基础设施条件15

第五章建筑建设方案17

5.1设计依据17

5.2建设设计指导思想与原则17

5.3建设模式与设计理念18

5.4总平面规划原则19

5.5总体规划设计20

5.6建筑设计21

5.7建筑结构设计24

5.8无障碍设计25

第六章公共工程建设方案26

6.1电气设计26

6.2给（排）水系统29

6.3消防设计31

6.4空调与通风32

6.5道路、广场、停车场和绿化33

第七章环境保护35

7.1环境质量标准依据35

7.2项目建设与运营期对环境的影响因素35

7.3环境保护措施37

7.4环境影响评价38

第八章节能节水措施39

8.1节能措施39

8.2节水措施40

第九章项目组织结构与劳动定员41

9.1项目建设阶段组织机构设置41

9.2建后组织机构设置41

第十章项目实施计划和进度表42

10.1建设工期42

10.2项目进度计划安排42

10.3项目施工进度表42

第十一章工程招标43

11.1招标范围及组织形式43

11.2招标43

11.3投标43

11.4开标、评标44

11.5招标监督44

第十二章投资估算与资金筹措45

12.1估算的范围和依据45

12.2项目总投资估算46

12.3资金筹措47

第十三章风险分析48

13.1风险分析48

13.2项目主要风险因素识别48

13.3风险程度分析49

13.4风险对策建议49

第十四章社会经济效益评价52

一、项目概况

项目名称：

购置XXXX营业房（罗塘路邮政支局建设项目）

项目性质：

新建

项目地点：

XX市罗塘路

项目建设内容及规模：

购置营业用房面积340m²

项目建设期：

建设期2个月

项目总投资及资金筹措：

本项目总投资1267万元，全部为购置营业用房、装修和设备购置投资，不涉及负债资金及流动资金。

项目资金全部为XX市邮政局自筹解决。

二、承办单位概况

本项目由XX市邮政局提出建设并承担运营。

XX市邮政局是公用性服务企业单位，承担为社会提供普遍服务的义务，保障党、政、军、企事业单位、个体工商户以及广大人民群众的用邮权益，为用户提供迅速、准确、安全、方便的邮政服务。

服务地域面积921平方公里，服务人口78万人，服务户数30.66万户。

邮政局现有从业人员406人，其中在职职工174人，劳务工232人。

领导班子3人，设3个职能部3个生产机构。

全市有营业网点28处，其中市区2处，农村26处。

开办邮政储蓄网点28处。

市内投递段道26处。

农村投递路线62条，城市、农村投递及邮路总长度6000单程公里。

农村服务“三农”代办点112个，各类邮运汽车24辆。

XX市邮政局开办的主要业务有十大类，近三十个种类。

主要包括：

函件、包裹、汇兑、邮政礼仪、户外广告、特快专递、报刊发行、邮政储蓄、物流、机要、代办、其他业务，满足了广大用户工作、生活的日常用邮需求。

2010年实现邮政业务收入4984万元，预计2011年实现邮政业务收入6500万元，同比增长31%。

三、项目背景和必要性

国家要求邮政承担提供普遍服务的义务，即邮政服务网点要普及、资费要低廉、对传播文化类及具有社会公益性质的邮件要给予优惠，并力求做到国家每个公民都能使用邮政。

同时，邮政提供普遍服务，也是政府推行政令的重要渠道。

《中华人民共和国邮政法》（2009.10.01实施）第二条规定：

国家保障中华人民共和国境内的邮政普遍服务。

邮政企业按照国家规定承担提供邮政普遍服务的义务。

国务院和地方各级人民政府及其有关部门应当采取措施，支持邮政企业提供邮政普遍服务。

《万国邮政公约》第一条明确规定了邮政普遍服务，即以合理的价格在领土的每一角落提供经常、优质的基本邮政业务。

《江苏省邮政条例》第二章明确规定了地方各级人民政府应当将邮政事业发展纳入国民经济和社会发展计划，并将邮政专业规划纳入城乡总体规划。

建设城镇居住区、开发区、工矿区和商业区等，应当按照城市规划部门批准的规划设计方案，配套建设邮政服务网点，邮政服务网点用房可以以不高于建筑成本的价格出售给邮政企业使用。

　　邮政局（所）建设所需的土地按照城市基础设施，用地依法划拨，免征市政公用基础设施配套费、建制镇公用设施配套费。

当前，我国邮政普遍服务主要体现在以下三个方面：

一是较为全面的服务种类。

普遍服务的业务范围不仅包括国际通行的普通函件、包裹等基本业务，还包括了担负义务兵免费信函、盲人读物免费寄递、党报党刊发行、边防通信等诸多政策性业务。

我国邮政提供的普遍服务业务比其它任何国家都要多。

二是均一低廉的服务资费。

我国邮政资费实行的是城乡同价，广大农村及边远地区与城市地区资费标准相同。

三是遍布全国城乡的服务网络。

经过多年的建设发展，邮政逐步形成了包括营业网点、运输网络、处理中心、信息系统和投递队伍在内的普遍服务运行体系。

邮政普遍服务是广大群众最重要的信息交流手段、文化传播渠道和经济联系纽带，在政令传达、党和政府方针政策的宣传贯彻、巩固边防、维护社会稳定等方面，起着不可取代的作用。

目前，邮政业正处于转型发展的关键时期，XX邮政业的发展水平与经济社会快速发展的水平还不相适应。

加快邮政基础设施建设和产业发展，一是有利于推动邮政业转型升级，积极发展现代信息服务业，促进经济发展；二是有利于缩小“数字鸿沟”，促进城乡协调发展和新农村建设；三是有利于大力推进信息化和工业化融合，促进XX产业结构的优化升级和经济发展方式的转变；四是有利于提高人民生活水平和质量，促进和谐XX建设。

本项目的建设提升了XX市第三产业的发展。

第三产业的加快发展是生产力提高和社会进步的必然结果。

第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个必要特征。

大力发展第三产业有利于增强工农业生产的后劲，促进工农业生产的社会化和专业化水平的提高，有利于优化生产结构，促进市场充分发育，缓解就业压力，从而促进整个经济持续、快速健康发展。

2010年底，XX市三次产业比例由2005年的12.2:

56:

31.8演进为7.5:

55.4:

37.1。

可见，XX市第三产业得到了快速发展，并且在国民经济中占据了重要地位，邮政局作为XX市重要的第三产业，在经济发展中发挥了重要的作用，邮政局的快速发展，能提升城市的生产和生活效率，为经济的发展提供巨大的支持。

本项目建设将大大提升XX市第三产业的发展，因此，从国民经济评价上看本项目的建设是必要的和可行的。

综上，本项目正是在行业的要求和政策的支持下以及在XX市城市规划和第三产业发展的必要性和可行性条件下提出的。

四、需求分析

邮政业是国家重要的社会公用事业，邮政网络是国家重要的通信基础设施，在促进我国国民经济和社会发展、保障公民的通信权利等方面发挥着重要作用。

我国已进入全面建设小康社会的新发展阶段，到2020年国内生产总值将达到35万亿元人民币以上，本世纪头20年，我国经济将保持7%以上的持续高速增长。

改革开放进一步深化，国民经济迅速发展，商品和服务贸易、资本流动规模显著扩大，信息交流、物品交换和资金流通等活动更加频繁，社会用邮需求将持续较快增长。

构建和谐社会、建设创新型国家、走新型工业化道路、大力发展服务业等重大战略的实施，对我国邮政业发展提出了更高的要求，国内发展环境更加良好，邮政业将拥有更为广阔的国际国内市场发展空间。

城市公用事业是城市生产经营、居民日常生活所不可缺少的事业，是城市生存与发展的基础和基本条件。

这一事业的发达和完善，能提高整个城市的劳动生产效率、工作效率，节约社会劳动，为居民生活创造优美的环境和良好的条件。

它反映城市面貌和文化水准。

一个城市经济的快速发展，必然要对社会公用事业的发展提出更高的要求，进而整体提升城市功能，提升城市竞争力。

2010年XX市地区生产总值达到301亿元，较“十五”期末翻一番以上，年均增长14.9%，发展速度始终处于江苏省和泰州市的平均水平。

人均地区生产总值达到40428元，按现行汇率计算超过6000美元。

地方财政总收入大幅增长，2010年达到51.23亿元，较“十五”期末翻近两番。

固定资产投资五年累计完成828亿元，是前十个五年计划投资总额的2.3倍。

XX市经济的快速的发展，必然要求城市公用事业的发展与之相适应。

XX市邮政局作为XX市重要的社会公用事业，它的发展离不开XX市经济的快速发展，同时，XX市经济的快速的发展也需要城市邮政系统的逐步完善，来提升城市生产效率，从而更好地为经济发展服务。

因此，本项目的建设将是提升XX市公用事业的又一个关键点，将大大提升城市的沟通效率，大大提升经济的发展效率，本项目的建设对于XX的经济发展来说是必要的。

XX市经济的快速发展对邮政业的发展提出了更为严峻的考验，现有的邮政网点已远远满足不了社会用邮的快速增长需求。

这就需要在加强对职工的教育培训外，还要扩大邮政局基础设施建设，以满足邮政局提升工作效率的需要。

近年来，改革开放进一步深化，国民经济迅速发展，商品和服务贸易、资本流动规模显著扩大，信息交流、物品交换和资金流通等活动更加频繁，社会用邮需求将持续较快增长。

构建和谐社会、建设创新型国家、走新型工业化道路、大力发展服务业等重大战略的实施，对我国邮政业发展提出了更高的要求，国内发展环境更加良好，邮政业将拥有更为广阔的国际国内市场发展空间。

2010年邮政行业完成业务总量1975亿元，完成业务收入1280亿元，与“十五”末相比都实现翻番，增幅高于同期GDP增幅。

快递日业务量突破1000万件，跻身世界前三位。

我国邮政行业的业务总量迅猛发展，对我国邮政业的工作效率提出了更高的要求。

XX市邮政局有营业网点28处，其中市区2处，农村26处。

XX市邮政营业网点由于基础设施落后和工作效率不高与不断增长的业务量形成了明显的矛盾，本项目的建设将全面提升邮政工作效率，辐射以罗塘路为轴中心的广大用户，包括古田路路、陈庄路等，通过基础设施的提升，将大大提高邮政局的服务用户水平。

本项目的建设无论从城市公用事业建设上，还是提升XX市邮政局对外形象和提升工作效率上，都是必要的。

五、建设条件

项目位置图A：

项目位置

B：

东大街邮政营业部

D：

邮政储蓄ATM

本项目所在地XXXX位于XX罗塘东路，毗邻西大街，XXXX由泰州市地产开发公司开发。

该项目总投资2.5亿元，是泰州市地产公司进军周边外地市场的第一个精品工程项目。

该工程项目设计秉承了XX西大街风水宝地的商业传统，力争建成现代化的标志性建筑，成为XX核心商业新地标，其位于XX市核心地段，交通便利，是目前XX市场上规模最大、价值最高的项目之一。

整个项目共分三期开发，其中一期广茂大厦、二期轻工商场地块项目、三期时代超市地块项目。

本项目位于二期轻工商场地块，周围1公里范围内均无邮政营业网点，服务半径将覆盖商业中心——西大街、XX中学、五星花苑、金宏花园、龙涛城市花苑、XXXX居民等，服务人口3万多人。

XX镇是XX市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心，地处美丽富饶的长江三角洲，属于北亚热带季风气候。

季风环流气候影响显著，四季分明，冬夏较长，春秋较短。

常年平均气温14.5℃；年平均积温5365.6℃；年平均降水量991.7毫米，年平均雨日117天；年平均日照时数2205小时；无霜期215天。

XX镇水陆交通便捷，基础设施完善。

境内公路纵横贯通、交织成网，328国道、宁盐一级公路横穿境内，宁启铁路穿越XX。

地理位置十分优越，南接长江，北枕淮河，东近黄海，西临京杭大运河，江、淮、海三水皆汇于此，又称“三水”，曾是稀世珍兽麋鹿的故乡。

近几年，XX镇先后被评为“江苏省科技工作先进乡镇”、“苏中综合实力百强乡镇”。

2010年实现地区生产总值50.23亿元，人均GDP达54600元；实现财政收入6.1亿元。

三次产业的比例为2.6：

63.5：

33.9城镇居民人均可支配收入20352元，农民人均纯收入10856元，同比分别增长11.9%、13.1%。

本项目选址位于XX市主干道罗塘路，紧邻古田路、陈庄路，道路畅通，为本项目建成后能够很好的发展提供了有利的条件。

交通便利能够吸引较多的顾客。

六、建设方案

本项目购置XXXX现有营业用房，不需进行总平面设计和土建工程建设，所处位置和内部结构均符合邮政所建设标准。

装修标准：

营业厅内外装饰装修所用材料应按中国邮政《企业形象管理手册》执行。

支局所外墙应采用砖红色亚光墙面砖贴面，普通水泥勾缝；外部台阶及平台采用深色防滑石材；门窗套、檐口、压顶均采用白色外墙漆饰面。

营业厅地面应采用600x600mm的浅黄色玻化砖。

地面踢脚线颜色为黑色，采用高度为100mm的石材。

营业柜台前应设置一米线，颜色应为黑色，色标为PANTONE426C，采用宽度为100mm的玻化砖。

营业厅顶面应为白色，采用600mmx600mm的矿棉板吊顶，灯具采用嵌入式格栅灯。

营业厅墙面及柱面采用白色内墙漆饰面。

营业柜台台面采用黑色大理石，色标为PANTONE426C。

柜台外立面采用浅灰色玻化砖挂贴。

工艺设备配置：

配置标准。

1、总体原则：

应符合邮政技术发展政策和业务技术规定；应充分考虑顾客方便和工作人员内部处理便利，使总体布局合理，流程顺畅；应选用技术性能好、使用可靠、经济合理和维护方便的成熟或定型设备；应考虑人身、邮件及财产的安全；应符合国家对职工劳动保护的有关规定。

2、营业室内可根据具体情况，选择设置自取信箱和多媒体查询设备。

工艺设备及用品用具配置

序号

设备名称

单位

设备配置数量

备注

1

工作台

套

5

含椅子

2

日历钟

台

1

3

夹钳

个

2

4

日戳

个

5

5

顾客书写座椅

个

5

6

电子秤〔40kg）

套

5

电子称无法保证时可配置台秤

7

保险柜

个

1

8

铁皮文件柜（营业）

个

2

存放空白凭证、档案等

9

浆糊盒（机）

个

1

10

邮袋支架

组

5

11

邮政信箱

个

1

12

顾客书写台

套

1

13

托盘小车

个

1

14

电脑终端设备

套

7

15

条码识读器

个

7

16

打印机

台

7

17

点（验）钞机

个

5

18

密码小键盘

个

5

19

进口分拣格口

个

1

20

工作台（投递）

套

1

21

投递日戮

个

1

22

铁皮文件柜（投递）

个

1

公用工程：

给水。

日用水标准按5升/平方米计算，日用水量为1.5立方米。

给水由自来水公司或水井提供水源，项目用水量不大，容易满足。

排水。

本项目排水量按用水量的70％计，日排水量为1.05立方米。

排水采用雨污分流制。

污水通过过滤、沉淀等简单处理后经污水管。

雨水沿明沟汇集排至场外雨水管网。

供配电。

本项目不用新增变压器，电源直接由所在地区的220V线路提供，邮政局所的年用电量不大，供电有保证。

空调及通风。

在室内安装柜式冷热空调器及分体式冷热空调器，对冬夏季节的室内气温进行调节，以改善工作、活动环境。

人流活动频繁的场所设换气扇。

卫生间投排气扇。

七、节能节水

节能措施。

采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内是照明灯具数量，以节约电力。

给排水设施采用新型材料和节能设备，以达到节约用水的目的。

节水措施。

供水系统采取防渗、防漏措施。

如供水管网、卫生洁具符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。

卫生间采用节水型设备和器具。

降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。

八、环境保护

施工期对环境影响及治理措施：

噪声。

本项目施工期间，施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。

考虑到本项目处于乡镇居民区的特殊性，限制高噪声施工时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。

采取上述措施后，施工噪声对噪声源周围近距离人群的工作、生活不会造成大的影响。

污水。

施工工地生活污水经化粪池预处理后，集中排入市政排污管网，或由专人负责定期清运。

对堆放的建筑材料加强围护和遮盖，防止雨天泥土流失，形成污水。

大气影响。

建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。

应在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石方，运输车辆车厢应密闭。

尽可能的将扬尘对居民区的污染降到最低。

废弃物影响。

施工期固体废弃物主要来自施工过程中废弃的建筑材料。

废弃的建筑材料全部运至垃圾处理场妥善处理，减少对环境的影响。

运营期对环境影响及治理措施

废水废液治理。

按照雨污分流原则排放，粪便污水和生活废水经化粪池处理后排入污水管网。

固体废弃物治理。

固体废弃物主要为邮政局所工作人员和活动人员产生的生活垃圾，应定点存放，由市政专门垃圾清运系统收集。

由于邮政局所的功能特点和来往人员较多，公共环境卫生较难保持，应在局所内合理布置垃圾箱，生活垃圾要做到日产日清。

噪音治理。

针对各功能房间对声环境的要求不同，可做建筑防噪处理，对产生噪声的房间可采取密闭门窗、室内贴吸音材料等隔声措施，并通过建筑组合及合理的分区布置，以达到降噪的目的。

室外可用绿化隔离带隔声防噪。

环境影响评价

项目建设期及运营期产生的噪声、废水废液、固体废弃物等通过各种措施加以控制后，均能满足环保要求，预计本项目的实施对环境影响较小。

九、项目建设期

本项目只需内外装饰，建设期约2个月。

十、项目招标

为了规范工程建设项目的招标活动，依据《中华人民共和国招标投标法》和中华人民共和国发展与改革委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》有关精神，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购拟采用招标方式（公开招标或者邀请招标）并报送有关部门审批，依法管理好建设工程。

依据《中华人民共和国招投标法》为了保护国家利益，社会公众利益和招投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，本项目必须对各建设项目的工程设计、施工、设备及材料采购和监理等内容进行招标。

招标方案：

本项目全部工程均实行招标。

采用委托招标的组织形式，实行公开招标。

招标基本情况。

本项目的设计、装饰工程、安装工程、设备及重要材料均进行公开招标，招标形式为委托招标，详见下表。

招标范围

招标组织形式

招标方式

不采用招标方式

全部招标

部分招标

自行招标

委托招标

公开招标

邀请招标

设计

★

★

★

装饰工程

★

★

★

安装工程

★

★

★

设备

★

★

★

重要材料

★

★

★

十一、劳动安全、卫生及消防

劳动安全。

根据国家劳动安全规范和要求，本项目在施工、设计、运营中应采取以下安全防范措施。

1、进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。

2、对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要求采取专项安全措施（如脚手架工程等）。

3、走道应与安全疏散通道相连，以保证人员安全。

4、建筑内部的电线设施应隐蔽或外部设有安全防护措施。

5、楼梯应采用防滑条，并设有直通室外的安全门。

6、应充分考虑残疾人及老人等行动不便人员的需要，做到无障碍设计。

7、应按相关规定做好工作中的防护，确保人身安全。

卫生措施。

为创造良好的工作环境和条件应采取以下措施：

1、邮政局所各业务用房要保持环境整洁、舒适、安静，公共场所禁止吸烟，做到无噪音、无烟，地面定时清洁。

2、公共卫生间宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。

卫生间应保持清洁、无异味。

3、生活垃圾集中存放，定期清运。

消防。

本项目建筑耐火等级应符合《建筑设计防火规范》规定。

均按规范的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，耐火等级不应低于三级，并配备完善的灭火系统。

十二、项目组织机构及劳动定员

组织机构。

为了适应邮政业的发展，提高管理与服务的水平，根据邮政支局所日常工作的需要，需设置完善的服务机构和部门，使邮政支局所在短期内能够高效运转起来，成为服务当地邮政业的重要机构。

本项目建成后，拟下设营业班、投递班。

下设各部门职责具体如下：

营业班：

综合协调各班组的工作，负责信函、邮政汇兑、包裹、报刊订阅、集邮等工作。

投递班：

负责印刷品、包裹、信函、特快专递的投递工作。

劳动定员。

本项目建成后，总劳动定员为6人。

其中支局（所）长1人，营业员3人，投递员2人。

所需人员由XX市邮政局统一调剂外，不足部分面向社会招聘。

人员培训。

邮政局所工作人员应具有邮政汇兑等技术知识和管理经验，同时需具有运用流利的普通话能力、熟练的计算机操作能力以及热情的服务态度，因此，邮政局所工作人员在项目运营前和运营后应不间断进行相应的技术知识学习、培训，从而提高邮政支局所的服务水平，在保障邮政事业快速发展中发挥更大的作用。

十三、投资估算

投资估算范围。

投资估算包括营业房购置和装修工程、设备机具购置工程。

营业房购置和装修。

按照国家投资估算编制办法，营业房购置和装修工程由工程费用、工程建设其他费用、预备费组成。

1、工程费用

估算范围是建造永久建筑物和构筑物的费用，包括邮政营业厅、投递室等生产辅助用房、总图工程、装修工程。

计算方法采用类似工程估算指标，并按江苏省的价格水平进行调整。

2、工程建设其他费用

工程建设其他费用按照工程建设其它费用定额编制，并根据工程实际情况进行适当调整。

3、预备费

基本预备费：

基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和为基数，基本预备费率取3％。

设备购置费。

估算范围包括设备及邮政机具购置及运杂费，按照市场价格确定。

总投资。

经计算，本项目工程总投资1267万元，无银行贷款，所以不产生建设期利息和流动资金。

总投资详细构成见下表：

表12-1总投资构成分析表

序号

项目

投资额（万元）

百分比（%）

1

土建和装修工程

1252

98.8

工程费用

1200

工程建设其它费用

16

基本预备费

36

2

设备机具购置

15

1.2

3

总投资

1267

100.00

资金筹措。

项目资金全部为XX市邮政局自筹解决。

十四、效益分析

经济效益分析。

本项目位于XX市人民路与罗塘路交汇处，紧邻XX步行街（西大街），斜对面是XX新市民广场，东邻省示范高中XX中学，周边有金宏花园、金鑫花园、五星花苑等住宅小区，XX市人民商场、苏果超市、华联超市、罗塘农易市场等大型商业及黄河大酒店等住宿业均集聚于此，是XX市流动人口最密集的区域。

综合比较，购置XXXX营业房性价比较高。

1、邮政业务收入。

参照XX市相近规模邮政支局的业务收