广深两派十年博弈中信地产整而不合等教学文稿.docx

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广深两派十年博弈中信地产整而不合等教学文稿

广深两派十年博弈中信地产整而不合等

　　广深两派十年博弈中信地产整而不合

　　本报记者肖素吟郭海飞发自深圳、北京

　　房地产调控进入攻坚时刻，谣言也是满天飞。

　　日前，“深圳―大型房企涉嫌严重违规，其集团董事长已被‘双开’，深圳及上海公司总经理被拘捕，少数合作单位大佬纷纷跑路。

”一则微博瞬间引起轩然大波，其后矛头更是直指中信地产，尘封已久的中信华南集团与中信深圳集团之间的纠葛再度成为众矢之的。

　　面对这个谣传，中信地产相关人士则向时代周报记者表示不予评论。

　　撇开中信地产内乱谣传不论，时代周报记者通过调查发现，中信地产内部关于重组权的争斗，以及多年整而不合，依旧是一个不解的难题。

　　对于中信地产的整合问题，中信地产品牌经理李娜则以不方便接受采访为由婉拒时代周报记者的采访。

　　李郭争夺重组主导权

　　“深圳―大型房企涉嫌严重违规，其集团董事长已被‘双开’，深圳及上海公司总经理被拘捕，少数合作单位大佬纷纷跑路。

”一则微博自3月30日一经转载瞬间爆发。

　　时隔不久，第二则微博紧随而至：

“询问中信内部人士获悉，此事涉及华南公司和深圳公司内斗，双方老大（李康、郭志荣）互揭短，集团出面处理。

”为此，“李康、郭志荣内斗论”一说甚嚣尘上。

　　似乎是为了证明自身清白，谣传的主角之一郭志荣，其旗下中信医疗品牌部在4月1日两个小时之内连发有且仅有的13条微博一一陈述郭志荣十天之内的行程。

　　微博的第一发起人深圳某房地产网站深圳总经理陈昌询向记者强调自己一开始就没有指明是中信地产，并表示将于近期内再公开事件正主。

　　谣传事发突然，人们再次将注意力转移到了多年前的往事上。

　　可以确定的事实是，上述的华南公司和深圳公司早已合为一体。

十余年间，李康与郭志荣之间的博弈，实际上，折射着中信地产系的离合。

　　至今，在中信集团的档案室里，仍存放着中信房地产公司的第一份营业执照，其工商注册编号为001号，可以说中信地产是新中国第一家房地产公司。

　　中信集团的地产历史悠久，1979年，中国中信集团有限公司（以下简称为“中信集团”）成立之初，便成立了房地产部，1986年更是成立中信房地产公司，成为中国首批具有一级房地产开发资质的企业。

　　但多年来，与中信集团旗下的银行、证券、信托等金融板块相比，中信集团的地产业务却显得过于分散，呈现三分天下的格局：

中信房地产开发有限公司、中信华南（集团）有限公司（以下简称“中信华南”）和中信深圳集团公司（以下简称“中信深圳”）。

　　中信华南集团资产规模在150亿元左右，是中信集团地产业务的龙头，旗下有中信华南东莞公司、中信华南深圳公司、中信华南上海公司等十多家全资子公司和多家控股子公司、酒店、高尔夫球场，先后在北京、广州、上海、深圳、汕头、东莞、桂林、大连、长春等地投资房地产项目达80余个，累计开发商品房面积逾1000万平方米。

　　中信深圳集团于1987年11月成立，总资产逾60亿元，有19家下属子公司。

　　但中信华南集团与中信深圳集团共同使用“中信地产”品牌，一直存在同业竞争。

　　其中，李康统帅的中信华南可谓是异军突起。

在此之前，他不过是中信广州公司下属汕头分公司的老总，从东南一隅的这个小城起步，更是迅速带领汕头分公司成为当地首屈一指的利税大户。

直到1999年，李康晋升为母公司中信集团广州分公司的老总，其后广州分公司更名为中信华南公司，成为了中信集团一级子公司。

　　几乎与此同时，郭志荣弃政从商，空降中信集团，继而统帅中信深圳。

　　李康与郭志荣，同居一隅，却割据了中信地产系的两大子公司。

　　直到2001年11月8日，中信集团原董事长王军在东莞集合中信集团总经理孔丹、副总经理李士林以及中信综合计划部、中信实业银行、中信证券、中信深圳集团、中信华南集团等中信系内各大子公司的负责人，召开了中信公司的首次房地产座谈会，确立了整合中信地产系的目标。

　　然而，事与愿违。

中信实业银行困局袭来，中信实业银行的总资产占整个集团公司总资产的80%以上，但是2002年，中信实业银行却成为了王军最大的心病，其不良资产高达270亿元。

中信集团开始将重心转向金融业，王军也无暇他顾，不得不延后东莞会议的战略目标。

　　显而易见的是，地产系整合信号的释放，无疑使李康与郭志荣都想争做地产系的老大，旗下中信华南集团和中信深圳集团高歌猛进，都欲争夺重组主权。

　　李康最终大权在握

　　在深圳主战场上，李康与郭志荣于整合前夜的较量几乎白热化。

　　继斩获500多万平方米的深圳龙岗中信新城发展权之后，中信深圳即在江西、江苏、湖南、惠州、成都和重庆等地跑马圈地。

然而，在郭志荣疲于异地扩张之时，李康却将中信华南的主战场从广州、汕头和东莞转向进军深圳。

　　李康对此谋算已久。

甫一听说泰华公司因财务问题将转让深圳红树湾项目之际，李康立即北上北京，敲响了王军办公室的门。

　　彼时，中信华南集团的流动资金不过几千万元，而占地面积达16.3万平方米的红树湾地块总投资额预计达到40多亿元。

2003年3月18日，中信集团击败万科、招商等对手，将红树湾地块全额纳入囊中。

　　中信集团将红树湾地王收购后，将其安排给中信华南集团开发而非中信深圳集团开发，更是为中信华南提供担保融资。

此役，成了李康与郭志荣之间博弈的转折点：

新晋者中信华南集团在深圳独占鳌头。

　　时隔两年，中信实业银行初步完成三年整改目标，王军转而将地产系整合再度提上议程，更是属意李康挂帅。

彼时，李康则是北上赴职。

　　至今仍令人瞠目结舌的是，2005年7月21日，中信集团党委发文，决定将中信集团原子公司中信房地产公司降级，并入华南集团管辖，轻易地将局级机构直接降级为外省子公司的孙子辈公司。

由此不难看出王军对李康的倚重。

　　“我注意到，几十个人的中信房地产公司，却有8个局级干部、24个处级干部，当官的加一块儿比兵多。

”李康对于首次赴任北京记忆犹新。

为此，他更是从华南调了一支14人的团队进驻北京。

　　直到2007年，孔丹的继任更推动了中信系的整合，整合中信集团内部所有房地产公司及项目，成立中信房地产股份有限公司，仅仅在一天之中，中信集团签发了8份文件，处理各个公司剥离整合的各种相关事宜。

　　时隔两年，中信华南集团和中信深圳集团都整合到中信地产名下，撤销了华南集团和深圳集团的管理职能。

　　“现在是城市公司取代了区域公司，不会再有华南集团和深圳集团之分。

”中信地产深圳投资有限公司相关人士对时代周报记者表示道。

　　2010年10月31日，中信地产首次公布品牌，为期三年的地产系整合已现雏形。

彼时，李康任中信房地产股份有限公司董事长，郭志荣出任副董事长、联席总裁。

之后，李康昔日爱将姚日波拾级而上，继任总裁。

　　郭志荣实际上逐渐被边缘化。

目前，郭志荣任中信医疗健康产业集团董事长，陈家声、毛鼎雄等原中信深圳集团昔日老将则转而担任中信医疗健康产业集团的总经理和副总经理等。

　　值得注意的是，中信医疗旗下主要企业，除了中信湘雅生殖与遗传专科医院、杭州整形医院等医疗企业外，也包括了涉及商业地产项目的深圳市中信商业管理公司、中国西南资源联合开发有限公司等。

　　中信医疗健康产业集团相关人士对时代周报记者表示，“中信医疗在深圳的总部将会撤离到北京，现在办公楼层已经出租出去了”。

　　地产系上市未了局

　　李康在与郭志荣的较量中占了上风，中信地产系的整合也初现雏形，中信地产开始为地产系的上市作准备。

　　2007年，中信集团开始对旗下房地产业务进行了整合重组。

以中信房地产公司为主体，对中信华南集团、中信深圳集团、中信北京公司和中信国安集团部属海南博鳌投资控股公司及海南中信国安投资开辟公司的房地产业务和资产进行整合。

　　2007年12月24日，中信房地产股份有限公司（以下简称为“中信地产”）成立，注册资本金为67.9亿元人民币。

4月2日，中信保利达地产（佛山）有限公司赵总在接受时代周报记者采访时表示，中信华南集团和中信深圳集团的资产在2007年便全部注入中信地产。

　　中信集团地产业务的整合，是为了上市做准备。

2007年11月，中信集团董事、中信地产董事长李康对媒体表示，中信地产争取明年在A股上市，选择的是IPO（首次公开募集），而不是借壳上市。

　　“中信地产上市，是要把中信集团公司里所有的地产业务都整合起来上市。

”李康表示，在整个中信集团，所有涉及房地产业务的都要整合进来，而不只是集团下面某几个公司。

　　整合之后，中信地产迎来一个全新高速发展期。

至2010年底，中信地产总资产近800亿元，二级土地储备建筑面积逾3000万平方米，销售额也由2007年的46亿元迅速扩大至383亿元，位居全国地产行业前12强。

　　在中信集团“金融、房地产及基础设施建设、资源类产业和高科技产业”四大主导产业中，只有房地产业没有形成自己的上市融资主体。

中信地产的上市，显得意义重大。

　　整而不合难题

　　为能成功上市，中信地产还曾成立上市办公室并积极筹备相关事宜，但随着2008年以来的调控政策的收紧和市场的波动，中信地产的上市计划不得不一再延迟。

　　直到去年5月30日，有消息称，受中信集团整体赴港上市计划的影响，中信地产单独上市的计划已经终止，并将随中信集团一并赴香港联交所完成上市。

2011年12月，中信集团以绝大部分经营性净资产作为出资联合其全资子公司北京中信企业管理公司共同发起成立中国中信股份有限公司（简称“中信股份”），注册资本为人民币1280亿元，法定代表人常振明。

　　此次中信集团的整体改制完成，为长期以来一直谋求上市的中信地产带来了一丝曙光。

一旦集团成功上市，中信地产从中可获得不少收益。

　　中信地产是中信集团地产业务的重要贡献者，资料显示，截至2010年底，其销售金额为282亿元。

但除了中信地产外，中信集团还有中信泰富有限公司（00267.HK，以下简称“中信泰富”）、中信国安集团等地产业务，如要整体上市，进一步整合是一个问题。

　　虽然中信国安集团的部分地产业务已于2007年注入中信地产，但仍有众多住宅、酒店、写字楼、旅游地产项目尚未注入。

除此之外，中信华东（集团）有限公司（以下简称为“中信华东集团”）旗下也有部分房地产业务。

　　这三大公司之间的地产业务如何与中信地产整合，成为一个不可小觑的难题。

早在2009年4月就任中信泰富主席之际，常振明便提出了中信泰富与中信集团地产业务整合的设想。

　　同年8月底，在中信泰富公布2009年业绩中报之际，常振明更进一步指出：

“目前中信泰富与中信地产已签订了合作协议。

中信地产会选择合适项目推荐给中信泰富，中信泰富可选择投资参股20%。

”同时他透露，中信泰富目前正对数个项目进行评估，会在广州、深圳、大连及东北物色机会，进一步加大地产业务的发展力度。

　　常振明一再声称，集团已在全力推进中信泰富与中信地产的合作，也在考虑未来进一步整合的可行性。

但是两年多过去了，中信泰富除了在信息和销售网络上与中信地产有所合作外，并未有进一步整合的迹象。

至于中信国安集团、中信华东集团与中信地产的进一步整合重组，或恐尚未提上日程。

　　期盼商业地产崛起

　　深业背水一战商业地产：

5年50万平米

　　特约记者赵夏蓉发自广州

　　起了个大早赶了个晚集。

　　深圳老牌国企深业集团旗下的深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称“深圳控股”）虽然早在1997年就在香港上市，却没有把握住房地产市场的黄金十年。

　　而在房地产调控不会放松的大背景下，希望奋起直追的深圳控股，不仅转战二三线城市，从事一级土地开发，同时还寄望于商业地产的崛起。

在3月28日召开2011年度业绩新闻发布会上透露了进军商业地产的雄心。

　　深圳控股目前在深圳黄金地段拥有体量可观的城市综合体资源，其中有5个城市更新项目，规划建筑面积达160万平方米。

深圳控股董秘、法律总监陆继强对时代周报记者表示，“这些历史形成的综合体项目要求公司必须进入商业地产领域，打造商业地产开发营运能力。

”

　　按照深圳控股的商业地产规划，未来3-5年，城市综合体在土地储备和产品结构上都将占到30%左右；5年后，深圳控股在深圳核心地段持有的优质商业物业面积将达到50万平方米以上。

　　楼市下半场奋起直追

　　深圳控股于1997年在香港红筹上市，大股东深圳市政府持有43.09%股权，是一家专注于开发华南地区中高档房地产的开发商。

　　从深控这几年的业绩来看，稳健一直是其基调。

2008-2011年，深控持续经营业务营业额分别为40.81亿、53.87亿、65.84亿、73.2亿港元，每年的增幅依次为32%、22%、11%，呈逐步放缓趋势。

今年，深控可售价值约人民币150亿元，但合同销售目标为人民币60亿元，与去年的营业额大抵相当。

　　有业内人称深圳控股虽占据天时和地利，得到集团公司的万千宠爱，但自上市以来发展过于稳健，没有抓住楼市黄金时期的发展机遇。

　　“这里面应该说原因是多方面的，其中很重要的原因在于市场化程度方面的差距，比如决策效率、管理层更换、激励机制等方面。

”陆继强对时代周报记者如是说。

　　机遇错过了，现在就很难再抓住了。

如今，房地产市场的调控不断加码，深圳受到房地产调控的影响又非常大，调控下的住宅市场显得疲弱，深圳控股董事会办公室人员也对时代周报记者坦言：

“目前住宅市场上大部分的购房者是刚性需求或者改善性需求，投资和投机的需求基本上受到了抑制。

”

　　调控对于住宅项目的影响可从深圳控股旗下项目的销售窥见一斑。

　　时代周报记者查阅深圳控股的年报发现，深圳控股旗下热销的龙岗首席大盘―深业?

紫麟山，项目建筑面积为20.4万平方米，去年累计销售面积71309平方米。

若按总房源1000套、每套平均200平方米粗略计算，去化率约为36%。

再如，深控热销的惠州鹏基万林湖总建筑面积为42.2万平方米,总户数2000套，去年累计销售65125平方米。

若按户型最小面积140平方米来算，去化率约为23%。

　　而从最近房地产市场形势来看，调控没有丝毫放松的迹象。

调控持续，销售放缓，负债上升，下好地产布局之棋，对于在楼市下半场奋起直追的深圳控股来说，显得尤为关键。

　　错过了楼市黄金十年的发展机遇，就不应该在楼市下半场中再错失机会，为此从去年开始，深圳控股将旗下两家最大的住宅地产公司深业南方地产集团有限公司（以下简称“深业南方”）和深业鹏基集团有限公司进行了整合。

深圳控股向时代周报记者透露，下一步整合后的住宅板块将专注于珠三角地区的住宅及配套产品开发，致力于成为华南地区领先的住宅地产开发商。

　　除此之外，深圳控股还在江苏泰州、成都两地从事一级土地开发项目。

　　“我们在这两项目上，仅仅通过一级开发获得的投资回报都是比较高的。

相比其他地方的一级开发，我们这两个项目还是比较不错的。

”深业集团总裁兼深圳控股总裁吕华在2011年业绩报告会上，对这两步棋的满意溢于言表。

除优化整合住宅项目资源外，深业控股也有着做大商业地产的强烈冲动。

　　300万平米土储将逐步注入

　　深圳的商业地产市场被看好。

“目前深圳商业地产发展比较平稳，不算太热，还具有一定的发展空间。

”中国商业地产联盟原主席、深圳铜锣湾集团董事长陈智对时代周报记者表示。

　　今年1月4日，专业运营商业地产的深业置地有限公司揭牌。

深业南方原董事长张宝伍出任深业置地董事长。

　　“本集团将战略进入商业地产行业，招揽专业人才，培养专业团队，努力建立适合自身特点的商业地产发展模式，拓展多种融资渠道，致力于成为深圳商业优秀地产运营商。

”从深控在2011年年报上的展望来看，其对商业地产的期待可见一斑。

　　世联地产营销总监吴志辉对时代周报记者表示：

“随着住宅市场资产周转率下降，销售净利润下降，权益乘数下滑，净资产回报率将因此下滑，住宅地产黄金十年不再，商业地产的优势会凸显。

”

　　深圳控股却有着发展商业地产的得天独厚的资源。

目前，深圳控股拥有近160万平方米的城市更新项目，且大部分都是城市综合体。

其母公司深业集团在深圳核心区域还拥有超过300万平方米的城市综合体项目，“未来也将视情况逐步注入深圳控股。

”陆继强对时代周报记者说。

　　即便如此，深圳控股也并不排除从母公司以外的途径新购土地。

　　有着如此这般丰富资源，再加上国企背景，深圳控股可谓有米之炊。

问题是，巧妇在哪？

　　郝继霖重磅加盟

　　为打造公司的商业地产开发营运能力，深控求贤若渴。

　　继深业南方原董事长张宝伍就任深业置地掌门后，广州太古汇前总经理郝继霖加盟深圳控股。

　　郝继霖从事地产业35年，在商业地产方面有丰富的经验和骄人的业绩，是商业地产界的资深专业人士。

他负责的太古汇项目，是香港太古地产进入中国内地的第一个项目，去年9月23日，其打造的这个“广州最奢华购物中心”华丽登场。

功德圆满后，他在今年2月29日选择离开，理由是希望做一些更具挑战性的工作。

　　当时，就一度盛传郝继霖或加盟深圳控股。

　　“我们相信，郝先生是出于对深圳控股的信任而加入的，深圳控股所拥有的商业地产项目以其核心地段和优质定位更是吸引其加盟的重要原因。

”深控董事会对时代周报记者说。

　　郝继霖被委以重任，主要负责操盘深圳控股现有以及潜在的商业地产项目。

他的加盟，使深圳控股如鱼得水。

就如吕华所言，郝继霖先生的加盟将进一步加快深控向商业地产进军的步伐。

无疑，凭借郝继霖在商业地产中的地位以及成熟丰富的运营经验，再加上国际化的视野，其加盟对深圳控股商业地产模块的发展将产生深远影响，对提升地产品牌价值、实现资源价值最大化都将具有重大意义。

　　“我们对公司未来3-5年实现平稳较快增长深具信心。

”深圳控股董事会负责人对时代周报记者说。