房地产业如何度过寒冬迎接春天.docx

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房地产业如何度过寒冬迎接春天

房地产业如何度过寒冬迎接春天

∙时间:

2011-11—1114:

32：

05

∙来源：

新华网浙江频道

∙编辑:

陈青

    编者按：

在房地产市场寒意阵阵的今天，该如何正确认识国家的宏观调控政策？

如何认识房地产业在国民经济中的地位和作用？

房地产商该如何应对才能度过这个”寒冬"迎接"春天”？

浙江省政府副秘书长、省级机关事务管理局局长胡本亮近日在浙江省省直同人房产集团成立大会上做了独树一帜的演讲，对当前人们深感困惑的一些问题作了回答.本网特独家刊出这篇根据录音整理的讲话稿《把握机遇精于战略勇于创新善于管理——对当前房地产市场的看法》。

    把握机遇精于战略勇于创新善于管理——对当前房地产市场的看法

    胡本亮

    当前，随着国家宏观调控效果逐步显现，房地产市场寒意阵阵，已进入冷气肃杀的"冰冻期"，房地产商生存与发展面临着前所未有的挑战。

唯物辩证法告诉我们，四季轮回是客观规律，有冬天必然会有春天，那么，房地产商如何度过寒冬，迎接春天，关键在于把握机遇,精于战略,勇于创新，善于管理。

    一、把握机遇

    房地产形势扑朔迷离，很多人对中央宏观调控的政策理解不透，把握不准,对房地产未来有很多担忧,很多疑惑。

只有认清形势，才能清醒坚定,理清思路,找准市场定位，谋划好目标，有效应对危机，捕捉发展机遇，培育有利因素，保持健康稳定、可持续发展。

    首先，中央对房地产的宏观调控政策是正确的，思想要统一，决不能动摇,要正确认识，理性把握.我国的房地产业自1998年停止实物分房后，1999年进入了快速发展轨道，已十多年了，不管你承认不承认,目前已经成为我国经济发展的支柱产业，成为经济发展的发动机。

我国原来经济基础比较薄弱，特别西部地区经济更是落后.但是房地产发展不需要支撑基础，不像先进装备制造业需要技术积累、高端技术人才支撑，只要有土地、材料、建筑队伍就可以干起来，因此，全国各地不管是先进或落后地区，都蓬勃地发展起来了。

短短的十多年，城市化快速发展,城市建设走过了发达资本主义国家几十年甚至上百年的路程,赶超了许多欧美发达国家，上海、北京等城市可以与纽约、东京等一些城市相媲美，让老外目瞪口呆。

    房地产发展极大地促进制造业发展，对国民经济发展的贡献有目共睹.房地产业与钢材、水泥、家电、纺织等60多个行业具有较高的关联度.住宅建设投资通过消耗上游行业产品,对经济的拉动系数为1.95左右；同时对下游行业产品、消费市场的带动系数为1.3-1.4；更为重要的是，房地产业有效地促进了相关行业的科技进步和住宅产品、金融产品等相关产品的创新与进步。

    不难看出，房地产业快速发展促进了我国经济发展，利大于弊，是福不是祸。

    中央对房地产的宏观调控主要是促进健康发展，一些所谓"经济专家"全盘否定房地产的观点是片面的，因噎废食是幼稚可笑的,那是不懂装懂。

看了下面这个数字，大家就能够理解。

我国银行贷款总量56万亿元，贷到房地产有20万亿元，占36%.一些所谓专家认为房地产发展一无是处，咬牙切齿，大喊房价要降50%，真是这样的话，房地产趴下了,银行趴下了,中国经济也趴下了,苦的还是老百姓,发生金融、经济危机,不会比美国、希腊、意大利等国家好到哪儿去。

全盘否定十多年的房地产发展,也就否定了十多年的改革开放,否定了十多年的经济发展.房地产主流应该充分肯定，但是存在不少问题，房价飞涨,伤及实体经济,肯定要出问题.经济规律告诉我们，资本是逐利的，哪个行业利润高，就往哪里流动.房地产行业有暴利，出现了过热问题，带来了许多社会问题，这是发展中的问题，如果不进行宏观调控总有一天要出大问题。

中央宏观调控目的不是打压房地产，而是争取时间、空间，促使房地产价格回归理性，实现房价从暴涨到稳定，使房地产发展进入良性轨道。

    目前形势迷茫，虽然忐忑，但要坚定信心。

对房地产业发展有一个基本判断，房地产不是夕阳产业，还处于发展良好时期。

如果房地产业是夕阳产业，那么中国经济已进入夕阳状态。

房地产跟制造业的关系不是一对矛盾体，相辅相成，相互促进，把握得好，将会极大推动经济发展。

    经济发展，有冬天就有春天，有春天就有冬天，这是经济发展规律。

现在房地产进入最寒冷的冬天，怎么办？

保持胜利果实，冬天要冬泳，不要冬眠，等待新的发展时机。

经过这轮调控，许多房地产商将要倒闭，关键看我们有没有智慧,有没有能力度过冬天。

并不是公司越大就能度过冬天.一些大房地产商每一次调控，困难都比较大，那是因为没有遵循价值规律,没有把握经济规律，当然会面临着较大困难。

不是个子越大，就能过好冬。

个子大，没有智慧，更要受冻挨饿.因此，这轮调控是一个物竞天择，适者生存,大浪淘沙的过程，既是挑战，更是机遇，对一些房地产商而言，是一次弯道超车的大好机会。

    二、精于战略

    有效战略管理能够帮助企业较好适应环境变化，在竞争中取得胜利，保持快速稳定健康持久发展。

随着银行信贷、房屋预售、个人按揭、土地政策等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台,房地产业的经营环境发生了最为深刻的变化。

要更好适应复杂多变的外部环境，应对挑战，抢抓机遇，谋划好战略非常重要。

企业发展战略有四个特征：

一是整体性,二是长期性,三是基本性，四是谋略性。

因此，房地产商也要从这四个方面考虑。

    1、谋划企业整体发展。

企业是一个由若干相互联系、相互作用的局部构成的整体。

不能只见树木，不见森林。

对环境重大变化的反应问题，对资源的开发、利用与整合问题,对生产要素和经营活动的平衡问题，对各种基本关系的理顺问题都要有一个整体性谋划.目前,住宅供应结构已发生重大变化，由单一的商品住宅转变为商品住宅和保障性住宅"两分天下"的局面,住宅市场化”蛋糕"正在不断缩小,经营模式转型升级尤为迫切。

房地产商要积极介入商业、工业等地产的开发，持有经营开发的部分优质物业,以保持稳定的租金收入，逐步形成住宅与商业并重、销售与租赁兼容的综合开发运营模式。

    2、注重企业长期发展。

企业跟人一样存在寿命,寿命有长有短。

房地产商要树立”长寿企业”意识，不但要重视短期发展问题，更要重视长期发展问题。

人无远虑，必有近忧。

不关心企业长远发展，只知道"火烧眉毛顾眼前",就等于拿企业的寿命开玩笑。

对发展目标、发展步骤、产品与技术创新、品牌与信誉、人才开发、文化建设等要进行全面系统长远谋划。

当然对短期发展问题也要重视。

尤其是面对当前房地产纠结状态，怎么把握机遇,怎么过好冬天，迎接春天到来.关键在于准确判断形势，遵循经济规律，按市场经济机制运行，春天加大力度销售，冬天买地搞建设，打好时间差，人家左走，我们右行,人家右走,我们左行。

    3、把握企业发展的基本面.进行整体性、长期性谋划时要把握基本性.树叶长在树枝上,树枝长在树叉上，树叉长在树干上，树干长在树根上。

根深才能叶茂,要集中精力谋划发展的基本性问题。

发展要有正确方向，灵活地运用规模化和差别化原则，坚持强、专、精、新。

定位准确，定错位，劲白费。

利用冬天，练好内功。

要紧紧抓住房地产主业发展这个树根,这个基本面，进行统筹考虑,系统论证筛选,对业务和部门该兼并的兼并，该合并的合并，该撤销的撤销，不要被眼前得失迷惑、束缚.房地产还处于重要发展机遇期，这个信心坚定了，才能把握发展机遇。

否则,看看房地产发展比较困难，各种小打小闹都上来了，搞了很多，实际上伤及主干。

只有抓住根本，强壮主体，等待房地产春天到来，才有大的发展飞跃.

    4、研究企业发展谋略。

谋略不是经验搬家和理论堆砌，是智慧结晶。

发展战略不是常规思路，而是新奇办法,应该少投入、多产出，少挫折、快发展。

房产公司较量不是人数较量，是资金较量，更是智慧较量。

在发展中不要简单化,被一些表面现象所迷惑，要深入思考，做好调研,确定正确发展思路和举措。

比如利用企业联合体拿地或通过参股、收购股权来拿项目；采取并购项目公司，与政府合作进行旧城改造、新城开发等拓展策略；以成立地产基金为起点进行房地产投融资模式的创新，积极探索金融与地产的融合等。

企业管理者要成为一个战略家,而不是事务家，做好品牌，加强管理，等待新的发展机遇，使企业变得更强、更壮、更大。

    三、勇于创新

    创新是不竭动力，创新赢得机会，创新赢得发展。

房地产形势好的时候要勇于创新，形势不好的时候更要勇于创新。

只有以创新的理念和大胆的实践,才能突破困境、挑战常规，赢来”沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”的局面。

    房地产已从”敢拍脑袋，就有钱袋"的经验型阶段上升到依靠"创新理念，专业运作”的知识型理性阶段，经营环境日趋复杂，影响项目成败的因素日益增多,短期内靠技术或市场包装而产生的差异化优势,很快便因模仿而被拉平，"一招鲜”已不可能有效应对市场挑战。

因此，通过有效创新，培养全局整合能力，应用成功操作模式，设计全新工作流程,是房地产企业构筑更高竞争平台，提高竞争能力的利器.通过采取与传统串行工作模式截然不同的一体化并行工作模式,从一开始就将设计、施工、销售、物管等部门和人员组成跨职能的工作小组，在设计阶段就根据客户需求，共同考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性和成本核算，针对整个楼盘生命周期内可能产生的所有约束条件，制定出相应的解决方法，形成总体设计。

这种新工作模式能有效打破传统模式中部门之间相互隔离，沟通困难，发现问题相互扯皮的弊端，提高市场竞争力.

    在当前市场形势下，房地产企业应积极创新经营方式,彻底改变片面追求产值和规模的生产经营方式，调整投资结构，减少呆滞资产，提高投资效益。

一是根据国家调控政策调整企业投资方向，确立投资重点,优化投资结构；二是调整生产计划，力保前景好，见效快的项目，争取做到当年开工、竣工和收益，改变老项目不能竣工，新项目资金不足不能开工的情况；三是从控制商品库存量角度确定在建规模。

对新施工项目,做到”三不开”，即：

已出现商品房滞销地段的工程不开，无明确销售前景的高档商住楼和别墅不开，不急需的公建及市政配套工程不开;四是对过去铺摊子较大而形成的半截子工程，具体情况具体对待，有销路的开发项目,应集中力量打歼灭战，尽快竣工，投向市场，发挥效益；五是对启动资金过大，投资周期长，前景不明朗的项目，要果断地进行土地转让,以加快资金周转。

    房地产企业还要在人才创新、激励创新、技术创新、组织创新等方面下功夫。

在人才创新方面，对外积极引进人才，对内实行竞争上岗，能进能出，优胜劣汰，合理配置人才资源,形成竞争开放的人才竞争机制。

在激励创新方面，科学制定激励机制，物质激励和精神激励相结合，既有短期激励，又有长期激励，形成较为合理的分配结构，充分体现绩效优先，要素参与的原则，调动全体员工积极性.在技术创新方面，构建信息化系统,打造便捷的沟通渠道，建立高效的信息流转及利用机制，加速培育敏感的反应能力、高效的决策能力和有力的实施能力。

在组织创新方面,以提高市场竞争力为核心，调整优化管理要素人、财、物、时间、信息等资源的配置结构，提高现有管理要素利用效率。

    四、善于管理

    科学管理是企业应对危机,抢抓机遇,不断成长的关键因素之一。

目前,在科学管理上要重点做好以下几个方面：

    1、加强现金流管理。

现金流是房地产的生命线,加强现金流管理对房地产企业度过寒冬尤为重要。

要提高资金使用效率，增加单位资金利润率。

调整开发节奏，快速推盘、谨慎拿地，增加现金净流入，提高资金周转率,减少利息支付周期，努力缩短资金支出与收入之间的时间跨度.做好全面预算管理,提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期资金搭配。

加强业务与财务联动，做好项目全过程进度和整体计划管理。

既要从量上将总成本控住、控牢，更要加强对成本支出的进度控制。

    2、加强全面质量管理.质量重于泰山，事关企业的生命，品牌形象，也是社会责任。

加强质量管理不仅可以获得客户、社会、银行的好评,而且避免了返工、返修和投诉带来的”负面"成本，意味着房产开发的系统成本更低、性价比更高、利润更多.全面质量管理实施关键是倡导和坚持"追求高质量"的企业精神,从规划设计、工程施工、产品销售和服务等阶段全过程加强质量管理，完善质量管控体系。

    3、加强制度建设。

没有规矩,不成方圆.制度建设是所有管理活动的出发点。

在房地产的冬天，加强制度建设对于房地产商度过寒冬有特殊意义。

它有利于针对企业竞争优势和劣势进行再分析，寻找薄弱环节，消除瓶颈因素,加强管理改变劣势，发挥产业、资源、政策及管理优势，提高企业核心竞争力。

在制度建设方面,最为迫切的是加强内部控制制度建设。

按照合法、全面、审慎、前瞻原则,积极完善内部控制环境,构筑严密的控防体系,加强内部信息沟通，构建风险管理控制框架和流程,以有效防范各种风险。

特别是对房产开发中面临的政策、市场、经营、资金链、债务等风险及时作出预警和防范,把不确定的风险变为规律研究利用,以保证企业的稳定运营,并尽量减少风险发生的可能性和带来的损失。

除此之外,还需要对现有不合理、不规范、不切合实际的制度加以清理，归类修订和优化完善，订立目前管理所需要的新制度,建立制度管理架构体系,并有效宣传、执行、跟踪检查，促进企业健康稳定持续发展。

    4、加强营销管理.营销上不能守株待兔，要理性面对市场形势，积极采取销售策略,想新思路,出新招数。

深刻挖掘项目价值、重塑项目形象,积极融入到项目营销渠道，以全新的、更具关注价值的传播源头激活传统传播模式，在更高、更广层面传播更具关注价值的项目信息以有效推动营销的顺利进行.库压较重特别是资金不宽裕的房地产商，应通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全.

    把握房产调控机遇,逆境上扬考验智慧。

只要我们正确判断形势，坚定信心，清醒有为，冬天也一定能够游出炫丽的泳姿,以更为强健的体魄迎接美好的春天！

张力：

房地产企业如何度过寒冬

由全国工商联房地产商会指导，凤凰卫视、北京精瑞住宅科技基金会、狙房网联合主办的“2009中国房地产变革之路—第一届中国地产先锋论坛”在北京富力万丽酒店举行。

广州富力地产股份有限公司联席董事长、总裁张力先生作主题演讲。

演讲实录：

张力：

首先声明一下，我本人第一次站在这样的论坛讲台上，所以讲的知识非常非常有限。

再一个我们广东的老板基本上都不善辞言，跟北方的老板侃侃而谈差距很大。

第二我并没有像樊纲和一些专家雄厚的知识和经济理论,更没有像房地产界的同仁那么多的实际数据和那么多的房产知识，他的讲话完全可以信手拈来。

我只是作为一个企业家的角度去看，我们2009年的地产变革之路和房产的趋势。

我想从四个方面讲，第一在寒冬下，作为企业如何度过寒冬定；第二从我个人的角度，看政府最近出台一系列的对房地产有利的政策；第三房地产的房价到底了没有，还有没有下降的空间；第四房地产市场现在是否开始复苏。

所以我从企业家的角度，从房地产的操盘手的角度来谈。

第一，房地产企业如何度过寒冬

我从1994年从事房地产以来,房地产一直蓬勃发展，一直是风调雨顺.我记得我们大部分都是每年翻一番.从1994年到2000年，几乎每年翻一番的增长.到了2001年之后,每年也有40%的增长。

那时候真是盖了房子不愁卖，只要你敢开多少价，没有愁卖不掉的。

但是到了2008年，感觉真的是“寒冬”到来,房子开始有空置，以前我记得我们的房子一个是百分之百，一封顶之后卖走了99%.到了2008年开始出现了空置.这因为前几年房地产的狂热,造成了我们企业家的头脑发热,也造成了我们的狂躁，所以在2007年大家疯狂的去买地，也把土地大量的提价，往往从底价到到手翻几番是常有的事情，翻一番是正常，也就是说2007年大部分企业拿到土地是相当贵的。

到了2008年，由于销量急剧大量的减少，市场急剧的萎缩,打的我们企业家非常的措手不及。

因而，很多企业也造成的资金链的困难。

作为企业家,我们如何面对这个“寒冬”?

首先我们调整了发展的速度，重新冷静、理性的看待这个市场，把我们的发展速度放缓，减少买地。

二是减价促销。

我们公司有十几个城市有房地产,算了一下从最高峰大概30%左右，就是降价促销,保持微利.也就是说，大家不可否认，前段时间房地产是暴利，现在到了比较微利，叫薄利多销，房价急需下跌。

我个人认为,中国的房价高,它不是每个城市高的，房地产的区域性非常强,每个城市有每个城市的特点。

房地产上涨主要珠江三角洲、长江三角洲、北京、天津，内地主要是呼和浩特，还有成都，几个沿海的城市房价涨的很厉害,但是内地的城市房价并不是涨的很厉害，比如重庆、长沙、南昌、合肥、石家庄、郑州等等。

所以，在这种情况下，做企业的要适度调整你的房价.

三是我们公司花了很多精力，加强公司的管理制度.由于放缓了发展的步伐,使我们有更多的时间、精力修身养性。

第一加强培训,第二把成本降下来,通过整顿，我们公司成本总体下降了15-20%之间，当然成本下降跟钢材、水泥的降价也有关系。

从我们公司内部也挖掘潜力，控制浪费，加强监督。

通过2008年抓成本控制，我们公司整体成本下降20％.就是从成本降低，从加强企业管理需要利润，我们也加强各个机构的调整，加强各个分公司的控制，加强中央集团制的力度,来度过这个难关。

第二,从我的角度谈谈政府各项政策

政府最近也加大了房地产企业出台政策，中央国务院可能出台政策不多，但是各地出台政策是非常多的.应该说,实事求是的讲，各地政府对房地产救市还是比较着急，也是比较有力度的。

我记得我们在聂会长的号召响应之下,我们广东地产商们按照全国地产商会的文件和指导，我们专门写了份东西，我们省长黄文华详细批了很多东西，把我们这份报告的头一版批的密密麻麻的，转达地税局还有主管副省长，怎么解决房地产企业面临的问题。

因为各地政府出台政策基本上把前段时间调控对放了各项政策基本上都松到，比如二次房贷放松很多；另外90、70的要求,现在各地政府基本上不要求90、70了，都放松了。

三是税收的调整；四部分地区也允许外商购房.

当然,有一些地区还把140平米以下的作为普通住宅去调整税收政策，有些地方还有的购房可以如户口等等.甚至有些城市还制订了以前我们房地产不单要交所得税，还要预征增值税，各城市是1—2不等，有些是1，有些是1.5有些是2，但是现在很多政府部门取消了预征增值税。

广东省政府，对有些地产暂时交不起税，特别是所得税,还实行的缓交。

也就是说，各地政府出台了很多政策扶持房地产，放他度过难关。

这是不可证的事实，政府其实也看到了房地产企业占社会在他的当地的经济上,他是一个脊柱的企业，大部分企业是支持的态度。

正因为有这个态度,使我们在度过“寒冬”的过程中，有了一种温暖的感觉。

但是我觉得这些政策还是不够完善，特别是有些还可以调整，比如现在大量建了经济适用房，我们公司建了很多，北京也建了很多.但是建了很多经济适用房其实这个市场的需求并不大，经济适用房是卖不出去的，很怪的现象.它可能跟人群有关系，受了限制。

在广州有的房子市场调价，跟市场调价差不多.所以我建议政府以后少建经济适用房，经济适用房很尴尬,它既不是商品房，也不是保障房，是一个限价房.所以我也呼吁政府以后少建经济适用房，多建廉租房，多建保障性用房.特别是廉租房,廉租房租给那些没有钱的人，他有钱买房子的人不能说他是穷人，真正穷人是买不起房子的，他是靠政府的廉租房.而廉租房你现在租给他，他没有钱租给他，而当他有钱了,赚大钱了,把房子退给政府。

政府多建些廉租房，拆迁也需要，再说一些市政工程拆迁也需要，作为一种储备房。

应该加大调整税收。

比如说140平米以下的房子，普通住宅可以免征销售税，可以免征契税，超过140-180之间的，可以征5%，超过180的，你可以征多点，可以征个7％。

就是控制有钱人买房子，你有钱我不反对你买豪宅还是大面积住房，但是必须要交税，政府收的这些税就可以多建房子.通过税收干预,调整房地产市场的价钱.有钱人也不是交不起税,我想买二三百平米的房子，我想买豪宅，那你就得交税。

奔驰你也交7%的税,叫做高消费税,政府可以通过税率，收多点税回来用于建设保障性住房，用于建设廉租房。

第三,房地产市场房价到底到底没有？

我只从我企业家的角度看这个问题，去年由于市场急剧下跌,很多房地产公司都大量的降价促销。

当然我们只不过是不像万科一样，大量宣传什么拐点到了，开杭州会议，正是对外宣布我要降价卖楼，搞的沸沸扬扬。

我们是悄悄的降价，慢慢的降。

所以我们降价幅度本上跟业主产生矛盾不是很大。

但据我所知，我也认识很多房地产老板,大家都在做这种事情。

很简单,市场价格取决于供求感到，当供大于求的时候，房价一定上升,当你房子卖不出去的情况下,房价肯定是下跌。

政府宏观调控也好,没效果，关键是这个市场.

有一次我跟碧桂园的老板杨国强聊天，他的房子是在郊区，我的房子是在城里.他跟我讲，现在由于开工面积达到千万平方米，每个月开支十几个亿，资金压力非常的大，他说准备亏本的卖出去。

他的房子在二线城市卖的三线城市的价格.现在大部分的房地产公司已经到了微利状况,有的甚至是亏本。

所以我觉得，房价应该说是见底.我不是从房地产的角度说见底了，怎么样，我觉得房地产按照市场来分析是已经见底了。

不单是房地产价钱见底，而且再细心观察一下,钢材也好，钢材是我们原材料的老大哥,刚在也好，建材也好，包括水泥，很多原材料都在停止降价,而且在1月份以后，还部分的回升。

钢材就涨了大概200块钱,水泥、混泥土、建材等等。

也就是说，全国的商品（通输）应该停止了,商品的（通输）停止的话，对市场是一个很好的信息.

第四，房地产到底什么时候复苏?

中国市场什么时候复苏？

我们公司从1月份开始，感觉这个市场开始在动。

公司在去年的9、10、11、12月份，那是非常痛苦的，整个房价都是卖不出来，像停了一样，你看着那个房子卖不出去,作为房地产商会有恐惧感.因为在我们公司,一个月也要发挥十几个亿,房子卖不出去,房地产开发商意味着资金链遇到很严重的问题。

但是在今年的1月份，感觉房子在动了，整个市场已经有人买房子,特别是到了2月份，2月份的买房子是我们意想不到的,讲的好听一点，应该是排山倒海。

按照我们以前卖的话，1、2、3月份,是全年最差,4、5、6月份好一点,7、8、9月份这几个月是卖楼旺季，到10、11、12月份下滑。

从我们公司成立以来到现在,2月份卖得最好的一般也就七八个亿，但是今年2月份，我们公司全中国城市全面开发,包括重庆、太原、沈阳、海南、天津、北京、广州、贵州，到目前为止，2月份卖的楼大概23个亿，破历史记录，大大超过历史记录.这给我们带来一个惊喜，如果是楼市的“小阳春”，每天卖的可能有波动性,不会是持续的；第二如果是“小阳春”的话，在有的城市很好，有的城市很差，不会全国每个城市都突然火起来.

刚才任志强也说过,因为他的数字最好，他的土地数字最准确的，他也提到这个问题。

所以我个人认为，楼市开始复苏了，市场开始变好了，包括刚刚说的，不单是房价在回暖，其他商品的消费，包括汽车、家电或者原材料，原材料之母钢材都在开始无复苏。

我也了解一下，钢材好卖了很多，涨了300-500块钱每吨.由于中国是一个特殊的国家，他受外界的金融风暴冲击不是没有，肯定有,这次金融风暴来的很急，去的也很急，就像一场暴风雨，台风一来龙卷风，但是去的也很快。

不是像梅雨季度，来的慢,去的也慢。

所以我认为经济复苏比较持乐观的态度，特别是中国政府，加大促进经济的力度，我觉得你们应该有信心，也要看到这个光明,度过个这难关。

我们公司的房子大部分是刚性房子，因为我们富力都是普通住宅为主,我们土地大部分是城市中心。

所以买我们房子的人,90%是自住的，正因为这样,所以我觉得我们的房价，我们的房子市场应该说是比较有代表性的.中国的房价也我们中国经过的晴雨表，也是中国经济的探热器.往往有一个很怪的现象，中