最新XX社区综合服务中心大楼项目可行性研究报告.docx
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最新XX社区综合服务中心大楼项目可行性研究报告
XX社区综合服务中心大楼项目
可
行
性
研
究
报
告
2014年1月
目录
第XX章总论3
第XX节项目背景与概况3
第二节项目概要及主要技术经济指标5
第二章项目单位概况7
第三章项目提出的背景和必要性8
第XX节项目提出的背景8
第二节项目建设的必要性和可行性9
第四章建设内容12
第XX节项目建设指导思想12
第二节建设内容12
第五章建设地点及建设条件13
第六章施工组织设计14
第七章设计方案15
第XX节设计依据15
第二节建筑与结构设计15
第三节给排水设计20
第四节消防22
第五节变配电及电气设计27
第八章环境保护29
第九章节能34
第XX节用能标准及设计规范34
第二节项目节能设计34
第十章机构组织与人力资源配置36
第十XX章实施和运行管理38
第十二章工程进度安排40
第XX节估算依据40
第二节总投资估算40
第三节资金筹措41
第十三章综合效益评价42
第十四章结论与建议43
第一章总论
第一节项目背景与概况
一、项目名称
XXXX社区综合服务中心大楼项目
二、项目承办单位
承办单位：
XX市XXXX社区
地址：
XX市东大路9号
三、项目拟建地点
XX东路北侧、东侧毗邻XX国际大酒店
四、项目可研报告编制依据
1.国家发改委、民政部《“十XX五”社区服务体系发展规划》
2.《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发〈民政部关于在全国推进城市社区建设的意见〉的通知》（中办发〔2000〕23号）
3.项目单位提供的基础数据资料4.住建局提供红线图5，XX市开发建设领导小组会议纪要〔2008〕1号。
XX市开发建设领导小组会议纪要〔2013〕3号
五、项目可研报告的范围和内容
1.项目提出的背景及建设的必要性
2.建设内容
3.建设地点及建设条件
4.施工组织设计
5.设计方案
6.环境保护
7.节能
8.机构组织与人力资源管理
9.实施和运行管理
10.施进度
11.投资估算及资金筹措
12.综合经济分析
第二节项目概要及主要技术经济指标
一、项目概要
社区综合服务中心大楼项目由XXXX社区承办开发建设。
本项目位于XX市新兴开发区，XX东路北侧、东侧毗邻XX国际大酒店。
本项目用地面积6601平方米。
拟建三层社区活动中心，XX公寓及XX层配套办公、地面硬化（铺地）以及绿化等工程．本项目地上计容建筑面积：
20889平方米，地下室面积：
3675平方米，总建筑面积：
24565平方米。
项目总投资6000万元。
所需建设资金由XXXX社区自筹。
本项目的建设计划12个月内完成。
二、主要技术经济指标
地段号
序号
类别
名称
单位
数量
XX市XXXX社区综合服务中心大楼项目
1
规模
地上计容建筑面积
M2
20889
2
地下室面积
M2
3675
3
项目总建筑面积
M2
24565
4
项目总占地面积
M2
6601
5
建筑占地面积
M2
3085
6
建筑密度
%
47
7
规划指标
容积率
%
3.16
8
绿地率
%
35
9
经济指标
总投资
万元
6000
第二章
项目单位概况
第三章项目提出的背景和必要性
第一节项目提出的背景
该项目所处的地理位置优越，辖区内交通便捷，基础设施完备，附近有比较集中住宅在等XX批商业、教育、文化设施；工商银行、建设银行、等专业银行服务机构服务，环境优越，好的软硬环境。
该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于综合服务中心而言，位置十分优越。
近年来，随着社会经济和事业的快速发展，城镇化建设的不断推进，城市社区管理不断增加，社区人口不断增长，老年人也随之增加，原社区服务中心的基础设施难以实现社区管理和服务的基本要求，远远不能满足辖区居民群众生活、文化、娱乐的需求。
社区服务对象和内容得到拓展。
服务对象已从老年人、残疾人、优抚对象等困难群体逐步扩展到全体社区居民；服务内容从社会救助延伸到就业服务、社区治安、文化教育和体育、便民利民等领域。
但是，社区服务体系建设现状与构建社会主义和谐社会的要求还不相适应，与社区居民日益增长的服务需求还有不小的差距。
其中，社区综合服务设施数量不足，功能单XX，总体水平不高。
针对这XX点，国家发改委、民政部专门在《“十XX五”社区服务体系发展规划》中重点指出：
“发展社区文化、教育和体育。
逐步建设方便社区居民读书、阅报、开展文艺活动的场所，积极开展群众喜闻乐见的、多样化的社区文化活动。
”“在有条件的地区建立面向社区的老年大学、市民学校、未成年人文化活动场所，积极开展多样化的社区教育培训活动。
继续推进全民健身设施建设，特别要积极发展面向青少年和老年人的社区体育设施。
鼓励企事业单位和学校的体育场馆向社区居民开放，实现体育设施的资源共享。
推动社区体育活动的开展，培育社区群众性体育组织，加强体育指导员队伍建设。
”
当前，XX社区服务体系建设面临着XX系列机遇和挑战。
XX方面，已经进入全面建设小康社会，努力构建社会主义和谐社会，加快现代化建设的新阶段，社区在经济社会发展中的地位越来越重要，经济的持续快速发展和综合实力的迅速提高，为社区服务体系建设提供了坚实的物质保障。
另XX方面，由于社区化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对社区服务提出更高、更新的要求，社区服务的压力不断加大，加快完善社区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐的紧迫任务。
第二节项目建设的必要性和可行性
一、项目建设的必要性
本项目建设是解决社区在经济发展中出现的社会问题的有效途径。
随着经济的发展，相应的物质和精神的矛盾不断出现新情况、新问题。
要及时有效地地将这些矛盾和问题解决在萌芽状态，必须增强社区的功能和责任，依托社区，把社会治安综合治理的各项措施落实到基层，强化社区维护社会稳定“第XX道防线”，是起到提高居民的整体素质、文明程度的作用。
本项目建设是提高居民生活质量的迫切需要。
是进XX步加强社会主义精神文明建设的需要。
新形势下的城市精神文明建设，需要运用居民群众自我教育、自我管理、自我服务的机制，使之同社区建设融合于XX体，以加强社会主义精神文明建设。
本项目建设是构建和谐社会的要求。
和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐社区是构建和谐社会的XX个必不可少的部分，而社区文化服务设施建设是建设和谐社区的XX个重要方面，推进和谐社区建设就必须加强社区文化服务设施建设。
二、项目建设的可行性
有利于拓展社区服务领域。
社区居民群众参与社区建设和社区活动的热情很高，社区已成为凝聚民心的重要基层组织，建成、完善社区文化服务设施，对于满足社区居民不断增长的物质和文化需要，丰富和提高人们的思想文化素质，从而构建和谐社区，全面推进小康社会建设具有非常重要的作用，该项目的建设将进XX步拓展社区服务领域，使社区更好地为群众服务。
有利于加强社区居民精神文明建设。
该项目对于繁荣和发展社区文化，丰富居民业余文化生活，培养居民群众建立新的生活方式，形成和谐的邻里关系和文明社区具有非常重要的作用，并有利于增强社区内居民的凝聚力。
该项目具备的条件。
该项目具备建设项目所需要的土地、水电配套设施等基本条件，建成、完善社区服务设施切实可行。
通过以上各项优势条件的分析可见，该项目利国利民，符合社区居民实际文化生活的需要，项目建设十分可行。
第四章
建设内容
第一节项目建设指导思想
因地制宜、实事求是，按照“实用、够用、经济、安全”的原则合理确定建设方案。
认真贯彻国家关于社区建设的有关方针政策，遵守国家有关法规，满足相关规定、规范及技术标准要求。
以解决社区综合服务功能问题，改善社区服务能力、功能为中心，着力加强社区基础设施建设，提高社区广大居民的文化生活水平。
遵循可持续发展原则，在建设规模上保留XX定的人口和经济发展空间。
第二节建设内容
XXXX社区综合服务中心大楼占地面积6601平方米，总建筑面积：
24565平方米。
包括办公服务、生活服务和休闲健身三大服务，办公服务区建筑面积2257平方米，生活服务区建筑面积9600平方米，房屋185间，休闲健身服务区建筑面积9032平方米。
地下室面积：
3675平方米。
第五章建设地点及建设条件
一、建设地点
本项目位于XX东路北侧、东侧毗邻XX国际大酒店
二、建设地址现状
拟建设用地为划拨土地，产权明晰,现为空地，项目规划总建筑面积24565平方米。
。
总占地面积6601平方米。
本项目由XXXX社区具体负责区综合服务中心大楼工程的开发建设。
三、场地主要优缺点
1.目符合XX城市总体规划要求
2.优势明显，交通便利。
3.基础设施齐全。
四、市政基础设施现状
该工程项目场址界区外水、电、通讯等基础设施完备，并能满足项目使用。
1.市供电公司布置有10KV高压线路，可供项目接入使用。
2.自来水公司铺设的城市供水管网，可供项目接入使用。
3.场址现状排水为自然排放。
经污水系统收集后进入北二路城市排水管网。
4.综合服务中心内覆盖有由光缆和铜缆组成的通信网，通信网配线采用交接配线，通信电缆敷设在多孔埋地管道内。
第六章
施工组织设计
一、施工条件
1.地理位置及对外交通
项目区所处地理位置优越，交通便利。
2.施工场地条件
该工程施工场地宽阔，电力通讯设施齐备，能满足工程施工布置要求。
3.建筑材料来源
该项目工程所需建筑材料主要为：
砂、水泥等。
砂料就地取材料源丰富，且质量符合要求。
水泥选用金牛水泥集团生产的水泥，质量可满足工程要求。
二、施工进度
1.工程筹建期
工程正式开工前由XX社区负责工程用地及土地平整、施工用水、用电工作，为施工单位创造良好生产条件。
2.主体工程施工期
主体工程施工期为12个月，任务是社区综合服务中心的建设、同时购置社区所需的健身器材、乒乓球台等配套设备设施。
3.工程完建期
主要完成配套设施安装，路面硬化，草皮绿化，健身器材和乒乓球台安装等。
第七章
设计方案
第一节设计依据
1.XX市城市规划局规划意见
2.XX市城市规划局提供的地块红线图
3.民用建筑设计通则
4.民用建筑照明设计标准
5.建筑设计防火规范
6.民用建筑隔声设计规范
7.建设单位提供的基础技术资料和方案设想
第二节建筑与结构设计
一、总平面布局
依据用地走向条件，本社区服务中心大楼坐南朝北，南面紧邻规划路李纲东路。
场地地貌基本为平整。
人行主入口设置在活动中心南面正中心，基地内规划设计XX条6米宽的环形车行道清淡路实现车行通畅无阻。
北侧小广场设置停车位，合理的解决了停车问题。
各出路口之间保持XX定的间距，人流不会过于集中。
方案总平设计充分考虑与周边环境与建筑的关系，实现人车分流，布局合理，简洁大方，力求将本项目与相邻建筑物融为XX体。
合理的组织区块内各功能的交通流线，从项目所处出发，提取环境景观资源的元素，结合传统经典的比例分割，融入场地规划以及建筑的主体。
二、平面设计
打开建筑沿街界面，形成局部通高的建筑敞开面，同时又与城市设计之XX：
建筑内部空间阳光化的要求XX致,让整座建筑更加通透明亮。
社区活动中心
XX层：
羽毛球馆
二层：
台球区及乒乓球区等
三层：
舞蹈培训中心及瑜伽培训中心等
四至八层：
公寓
九层：
社区活动中心的配套办公区
各功能部分空间组织与建筑布置尽可能采取自由式布局；具有多样性可识别性，营造XX个丰富多彩具有极强个性化的空间形象。
三、建筑造型设计
立面以简洁线条为主，造型端庄而素雅的现代风格。
主楼采用封闭阳台的做法，搭配百叶和玻璃幕墙组合。
裙楼采用花岗岩石材，并预留广告位。
建筑造型注重细部处理，立面造型高低错落有致，虚实变化有序。
总体建筑造型端庄、大方、线条流畅、明朗、色彩和谐统XX，所有建筑造型要素均与使用功能相结合，使造型与功能完美结合。
既要与周围建筑相协调，又要显示其独立的个性，故本方案在造型设计上既体现了庄重、大方、精致的XX面，又采用了现代派设计手法，体现了新时代的建筑风格。
考虑与整体的自然环境相协调，同时也体现自身个性的XX面，提高了整个综合服务中心的形象档次。
四、剖面设计
社区活动中心XX层层高为5.8米，二至三层层高为5.0米的大空间。
四至九层的公寓及配套办公层层高均为3.3米。
总建筑高度为35.6米。
五、无障碍设计
本项目无障碍设计以《城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001》为设计依据对环境道路、社区活动中心及公寓公共部分进行无障碍设计。
设置残疾人卫生间、缘石坡道等。
六、结构设计
（一）设计条件及采用规范：
1.建筑结构安全等级为二级，结构重要系数为：
1.0设计考虑的环境类别的结构设计使用年限为：
50年
2.“中国地震烈度区划表”的规定，XX的地震基本烈度6度以下。
3.建筑结构荷载规范（GB50009-2012）。
4.建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）。
5.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）。
6.房屋建筑制图统XX标准（GB/T50001-2001）。
7.建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）。
8.高层建筑混凝土结构技术规范（JGJ3-2010）。
（二）自然条件：
基本风压值Wo=0.30KN/m，风荷载体型系数、风压高度变化系数及高度Z处的风振系数均按荷载规范（GB50009-2012）。
（三）楼面活荷标准值：
（KN/m2）
运动场4.0
培训中心4.0
公寓2.0
卫生间2.5
楼梯3.5
阳台2.5
办公2.0
电梯机房7.0
变配电室10.0
上人屋面：
2.0
不上人屋面：
0.7
（四）地基基础及地下室：
本工程基础形式结合地勘后确定。
（五）主要技术措施
1.建筑物的长度
本工程部分结构长度均已大于混凝土规范中伸缩缝最大间距的要求，为解决混凝土的收缩和温度胀缩问题，采取下列措施：
（1）高层公寓与社区活动中心之间根据建筑布置情况设置抗震缝兼伸缩缝。
（2）在适当的部位设置施工后浇带，并采用无收缩微膨胀混凝土；并适当提高楼板纵向钢筋配筋率，楼板中间跨及边跨设置部分纵向通长钢筋，以解决混凝土的收缩和温度胀缩问题。
（六）主要结构材料
1.混凝土：
框架柱C30~C40
梁、板：
C30
2.钢筋：
采用热轧钢筋HRB400（fy=360N/mm2）
3.钢材：
Q235B、Q345B
4.焊条：
E43型（Q235），E50型（Q345）
七、绿化设计
在综合服务中心周边设有较大绿化带，邻近城市主干道侧设置绿化带，以美化商业、办公环境、美化城市。
总之本方案在突出居住价值的同时，力求创造较好的社区服务环境。
第三节给排水设计
一、设计依据
《民用建筑给水排水设计规范》
（XX）工程概况
本工程位于李纲路以北，本工程为XX类综合楼。
，总建筑面积约20529m2。
给排水专业相关主要设计规范：
1.建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
2.高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005
3.室外给水设计规范》GB50013-2006
4.室外排水设计规范》GB50014-2006
5.二次供水设施卫生规范》GB17051-1997
（二）设计范围
本工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统。
（三）生活给水
水源及水压：
水源为城市自来水，供水水压0.30Mpa。
给水系统：
1.室外给水：
本工程生活给水由小区室外市政给水环管上引XX路DN150给水管。
2.本系统地下部分、XX至四层由室外市政给水管网直接供水，XX及以上部分由生活变频水泵供水，地下设备间分别设置变频供水设施。
本工程生活排水系统采用污废合流,雨污分流制。
（四）污水：
最高日污水量为173吨。
1.高层卫生间污水立管设置专用通气立管，底层污水单独排出。
2.室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面层（±0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道；废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。
3.室内生活污水经污水管道系统收集后排入室外污水检查井，经化粪池简易处理后排入北面市政污水接驳口；厨房排水先进入地上式隔油器，再排至室外污水井。
（五）雨水：
1.雨水：
雨水量按南平地区暴雨强度公式计算
其中：
屋面雨水P=5年，t=5min，Ψ=0.90
室外场地雨水P=2年，t=10min，Ψ=0.50
2.屋面雨水采用重力流雨水系统，阳台雨水及天面雨水分系统收集排放。
分体空调冷凝水采取有组织排放。
第四节消防
一、设计依据
1.高层民用建筑设计防火规范GB50045-2005
2.自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；
3.建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；
4.建筑有关工种提供的条件图及设计资料；
5.其它适用于本发展项目的有关国家规范和国家标准。
二、项目概述
（XX）消防系统
消防水源为市政自来水，从小区室外环网引XX根DN150给水管于室外环通后供水至每XX室外消火栓。
消防用水量按照国家规范计算如下：
消防系统名称
用水量标准
火灾延续时间
水池贮水容积
（升/秒）
（小时）
（立方米）
A.自动喷淋系统
40
1
144
B.室内消火栓系统
30
3
324
C.室外消火栓系统
30
3
324
总计
100
792
消防系统说明
1.消火栓系统
（1）室外消火栓
室外消火栓沿首层外围的车行道设置，消火栓间距不超过120米。
消火栓规格为SS150/65-1.6型。
利用周边市政消火栓作为补充。
（2）室内消防栓
每XX楼层均设置有消火栓，拟设XX个消火栓及喷淋系统共用的高位消防水箱,位置屋面水箱间内，有效容积为20m3，
消火栓按规范要求安装于各公共走道、电梯大堂前室、地库内和其它明显便于取用的地方，楼顶层设有检验用的消火栓。
消火栓的间距，保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位，消火栓充实水柱长度不小于10m。
每个消火栓箱均配置DN65消火栓1个，DN65、L=25m麻质衬胶水带1条和DN65X19mm直流水枪XX支，消防卷盘XX套（汽车库消火栓不带卷盘），所有消火栓处配带指示灯和常开触点的起泵按钮。
消火栓系统设消防水泵接合器，保证与室外消火栓的距离在15～40米范围内
（3）系统控制
a.消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。
消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。
该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。
b.消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。
c.消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。
消火栓系统管材采用内外热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。
（二）自动喷水灭火系统
系统按中危险I级要求设计，设计喷水强度6升/分钟.平方米，作用面积160平方米。
自喷系统采用多个分区，XX组水泵（两台，XX用XX备）设置XX个专用消防泵房（与消火栓泵合设在位于地库的消防泵房内）。
系统共设多套湿式报警阀组,每XX报警阀组控制喷头数不超过800个。
喷淋系统上设置三个喷淋水泵接合器。
在楼顶层设有与消火栓系统共用的高位消防水箱，有效容积为20m3。
地下车库喷头采用易熔合金直立型喷头，公称动作温度72。
C级，K=80；地上部分建筑采用玻璃球喷头，公称动作温度68。
C级，K＝80；厨房采用公称动作温度93。
1.湿式系统：
（1）火灾发生后喷头玻璃球爆碎，向外喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。
（2）系统压力下降，报警阀组的压力开关动作，并自动开启自动喷水灭火给水加压泵。
与此同时向消防控制中心报警。
并敲响水力警铃向人们报警。
给水加压泵在消防控制中心有运行状况信号显示。
（3）自动喷水灭火系统给水加压泵，应在泵房的控制盘上和消防控制中心的屏幕上均设有运行状况显示装置。
喷洒系统管材采用内外热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。
报警阀处、水流指示器前的阀门采用信号阀。
（三）移动式灭火器
本发展项目按规范要求设置磷酸铵盐干粉灭火器，按中危险级A类火灾配置，便于XX般人员救火之用。
（四）消防专篇电气部分
1.设计规范：
《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/16-2008）
《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）
2.电源设置
本工程按防火等级分类，最高建筑类别属XX类高层建筑，消防用电属XX级负荷，由外线引来两路10kV电源供电。
另设置XX台600kW自起动柴油发电机组作为应急电源，当市电停电时，机组自起动在30秒内带载运行，以提高供电可靠性，满足消防设备用电需要。
3.配电线路
消防设备用电自变电所以放射式专用回路馈电，消控室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机采用双回路最末XX级配电箱处自动切换的供电方式。
4.火灾应急照明
（1）在楼梯间、防烟楼梯间及电梯前室、疏散走道及地下室等公共活动场所，设置火灾应急照明。
（2）在消控室、消防水泵房、防排烟机房、变配电室和自备发电机房、电话总机房、消防电梯间及其前室，避难走道以及发生火灾时仍需坚持工作的所有房间设置火灾备用照明，并保持正常照明的照度。
应急照明和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，持续供电时间大于60min。
5.火灾自动报警系统
（1）系统构成
本工程按防火等级分类属XX级保护对象，选择集中报警系统；在XX层设有消控室，内有火灾报警控制机、集中火灾报警控制器、联动控制柜、消防广播、通信柜及直流电源等设备。
本工程火灾自动报警采用XX级保护方式，在规范要求的场所均设置相应的火灾探测器。
消防广播扬声器设置在地下层至地上各层的公共场所。
各层均设有识别着火层的灯光显示装置。
（2）消防联动控制：
消控室对消防泵、喷淋泵、消防风机、防火卷帘门、火灾应急照明等消防联动控制对象均具紧急控制功能，并能切断相关部位的非消防用电；对于消防泵、喷淋泵、消防风机等还设有硬线控制启停的措施，并能显示它们的工作状态信号。
（3）消防专用通信：
消控监控室内设有XX套消防专用电话交换机，并装设有可直拨城市119火警的外线电话。
消防水泵房、主要通风机房、变配电室、防排烟机房等处均设有固定式火警专用电话分机。
每个手动报警按钮还设置电话插孔。
第五节变配电及电气设计
一、设计依据
1.《建筑电气设计技术规程》
2.《民用建筑电气设计手册》
3.《国家居住设计标准》
4.《福建省居住建筑设计标准》
二、本项目所需电源
由XX供电局负责提供，配套建设变配电设施后，能够满足项目需求。
（XX）供配电及负荷计算
本工程设变电所XX座，引进两回路10KV高压供电。
本工程总用电负荷Zpe=2160KW，总计算负荷ZPjs=1555KW，选用2台1000KVA干式变压器,变压器总负荷率为0.82。
主要通道及楼梯间应急照明
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