临海市公共租赁住房保障管理办法.docx

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临海市公共租赁住房保障管理办法

临海市公共租赁住房保障管理办法

（征求意见稿9.7）

第一章总则

第一条为加强对公共租赁住房保障管理，公平分配，规范运营与使用，健全准入和退出机制，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部第11号令）、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）、《住房城乡建设部财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2016〕281号）、《浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省财政厅转发关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保发〔2014〕25号）等法规和文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称的公共租赁住房保障包括实物配租和租赁补贴两种方式。

实物配租是指政府向符合公共租赁住房保障条件的保障对象出租公共租赁住房的保障形式。

租赁补贴是指政府向符合公共租赁住房保障条件的保障对象发放货币补贴，由保障对象自行租赁住房的保障形式。

第三条市住房和城乡建设局（以下简称市建设局）是全市公共租赁住房保障管理的行政主管部门，负责全市公共租赁住房的建设、分配、管理、租赁补贴发放和监督工作。

发改、民政、财政、公安（户政、车管）、自然资源和规划、市场监管、司法、税务、人力社保、新居民事务中心、金融工作中心、农业农村、卫生、医保、总工会、房改办、历史文化名城保护中心、残联、人民银行等有关部门以及街道办事处（镇人民政府）按照职责分工，各司其职，共同做好公共租赁住房保障的有关工作。

第二章资金来源和房源筹集

第四条公共租赁住房保障资金列入财政年度预算计划，优先保障。

来源渠道包括：

（一）财政公共预算安排资金；

（二）城镇保障性安居工程专项资金；

（三）公共租赁住房租金收入和配套用房、设施出租租金收入；

（四）按照有关规定从土地出让金（或者土地出让收益）、住房公积金增值收益等渠道提取的公共租赁住房保障专项资金；

（五）政府通过融资方式筹集的资金；

（六）上级有关专项补助的资金；

（七）其他来源的资金。

第五条公共租赁住房房源筹集渠道主要包括：

（一）政府投资建设的住房；

（二）政府购买、租赁的住房；

（三）政府依法收回、回购、没收的住房；

（四）由政府提供政策支持、社会力量投资建设的住房；

（五）在普通商品住房中配套建设的住房；

（六）社会捐赠的住房；

（七）其他途径筹集的住房。

第六条根据住房保障规划，公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，优先安排。

第七条公共租赁住房要科学规划、合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并完善小区内外市政配套设施建设。

新建公共租赁住房应当以满足基本居住需求为原则，符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量。

第八条公共租赁住房的开发建设和租赁经营严格按照国家有关规定享受税收优惠政策，免收各种行政事业性收费和政府性基金。

社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家有关规定享受税收优惠政策。

第九条新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是非成套住房。

成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，高层和小高层（指7层以上住宅，下同）住宅可在单套建筑面积基础上放宽10平方米。

非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持小户型、适用、满足基本住房需求的原则。

第十条公共租赁住房工程项目的竣工验收和质量保修，按照国家有关规定严格执行。

第三章准入管理

第十一条公共租赁住房保障对象包括低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员等4类：

（一）低收入住房困难家庭申请住房保障，需同时具备下列条件：

1.家庭成员至少有1人具有临海市籍户口（不包括学生户口，下同）1年以上。

2.家庭人均年收入为市统计局公布的上一年度城镇常住居民人均可支配收入的60%以下。

3.在本市范围内家庭人均现有房产建筑面积18平方米及以下，或者家庭现有房产建筑面积36平方米及以下。

4.未婚人员独立申请时需满35周岁。

（二）中等偏下收入住房困难家庭申请住房保障，需同时具备下列条件：

1.家庭成员至少有1人具有临海市籍户口1年以上。

2.家庭人均收入低于市统计局公布的上一年度城镇常住居民人均可支配收入。

3.在本市范围内家庭人均现有房产建筑面积18平方米及以下，或者家庭现有房产建筑面积36平方米及以下。

4.未婚人员独立申请时需满35周岁。

（三）新就业人员申请住房保障，需同时具备下列条件：

1.申请人取得全日制最高学历毕业证书最长不超过7年，且具有本市户口或持有市公安机关签发的有效期内的《浙江省居住证》。

2.家庭人均收入低于市统计局公布的上一年度城镇常住居民人均可支配收入。

3.申请人已与在临海市范围内工商注册登记的现用人单位依法签订1年及以上劳动（聘用）合同，且已连续缴纳社会保险费6个月及以上。

4.申请人及其共同申请人在本市范围内无房产或者人均房产建筑面积18平方米及以下，且申请人及其配偶的直系亲属（包括申请人及其配偶的父母、子女）在本市范围内未达到规定的住房条件。

（四）外来务工人员申请住房保障，需同时具备下列条件：

1.申请人已办理《浙江省居住证》，或办理居住登记1年以上。

2.申请人按《临海市流动人口积分制管理实施细则》规定，累计积分值达50分以上。

3.申请人已与在临海市范围内工商注册登记的现用人单位依法签订1年及以上劳动（聘用）合同，且已连续缴纳社会保险费6个月及以上。

4.家庭人均收入低于市统计局公布的上一年度城镇常住居民人均可支配收入。

5.申请人及其共同申请人在本市范围内无房产。

第十二条申请人应具备完全民事行为能力，原则上以自然户为一户，离异人员离异时间需满一年。

已享受人才引进“房票”、租房补贴以及经济适用住房、房改房、单位集资建房和住房货币补贴等房改优惠政策或承租公有住房（包括国家直管公房和单位自管房）的家庭，不得同时享受公共租赁住房保障政策。

第十三条家庭收入是指申请人及其共同申请人在一定期限内拥有的全部可支配收入，主要包括扣除缴纳的个人所得税及缴纳的社会保障性支出后的工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入等，具体由市民政部门组织认定。

第十四条 家庭现有房产认定应当含已转让、析产、赠与、拍卖、没收等转移登记时间在5年内的房产，家庭所有成员的房产建筑面积合并计算。

因大病造成家庭贫困转让名下房产的，所转让房产可不计入现有房产建筑面积,但应提供经本市医保部门核实的重大疾病证明。

第四章申请和审核

第十五条公共租赁住房保障的申请按照“一件事”的要求，落实受理、审核、公示等环节，开展申请对象的资格确认。

第十六条申请人应当对申请材料的真实性负责，并签署同意对其申请材料进行审核的授权书。

第十七条公共租赁住房保障资格由各审核责任部门进行线上同步审核，相关部门应落实专人负责办理，审核结果实行“一票否决制”。

建设部门负责申请对象家庭成员房产交易信息情况的审核；房改部门负责申请对象家庭成员享受经济适用住房、房改房、单位集资建房和住房货币补贴等房改优惠政策情况的审核；公安部门负责申请对象家庭成员户籍信息、拥有车辆情况及外来务工人员积分情况的审核；人力社保部门负责“人才引进”房票或补贴享受情况的审核；民政部门负责申请对象家庭成员婚姻状况的审核，牵头会同人力社保、公安、税务、金融等部门负责保障对象家庭成员收入的审核；自然资源和规划部门负责申请对象家庭成员不动产登记信息的审核;农业农村部门负责申请对象家庭成员农村批地建房情况的审核；历史文化名城保护中心负责申请对象家庭成员享受公有住房承租情况的审核。

以上相关责任部门除家庭成员收入的审核应在接件后10个工作日审核完毕外,其余均应在接件后5个工作日审核完毕。

各审核责任部门审核期限到期仍未做出审核意见，视为审核通过。

第十八条经审核符合条件的申请对象，由市住房保障行政主管部门在临海市政府门户网站等相关媒体予以公示，公示期限为15日。

公示无异议或公示有异议，但经审核后异议不成立的，纳入保障范围。

第五章实物配租管理

第十九条公共租赁住房的实物配租实行轮候分配制度。

审核通过的保障对象，按其申请时间的先后确定轮候顺序并进行公示。

因保障对象有关条件变化不再符合公共租赁住房申请条件的，其轮候资格取消，顺序作废。

第二十条对优抚对象、低保家庭、一至二级残疾人及国有土地上住宅房屋的被征收人符合公共租赁住房保障条件的家庭，按申请时间先后列入优先轮候配租并进行公示。

第二十一条轮候对象自接到通知之日起30日内应当与出租人签订书面住房租赁合同，并按规定缴纳租金。

除不可抗力等原因外，保障对象未在规定的时间、地点签定租赁合同的，视为放弃本次实物配租资格，以通知签约最后截止时间视为再次申请时间，重新确定轮候顺序并进行公示。

第二十二条公共租赁住房的户型与申请人的家庭人口相对应，2人及以下户配租一居室户型，3人及以上户配租二居室户型。

行动不便的病残人的家庭优先在无障碍住房或多层房屋一至二层内界定选房范围。

第二十三条公共租赁住房租金标准由发改会同财政、建设部门综合考虑公共租赁住房建设和运营成本、供应对象支付能力、市场租赁价格水平等因素研究确定，租金标准在租赁期内可以随上述因素进行适当调整。

第二十四条公共租赁住房租赁合同为格式合同，合同期限最长不超过3年。

承租人需要在租赁期满后继续承租的，应当在期满前3个月内提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。

第二十五条承租人应当爱护并合理使用公共租赁住房及其附属设施，不得擅自改变房屋结构，不得擅自进行装修。

因使用不当造成房屋或者附属设施损坏的，承租人应当负责维修或者赔偿。

第二十六条承租人应当按时缴纳公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视等费用。

承租人退回或腾退公共租赁住房时，应当结清各项费用。

第二十八条承租人在承租期间因家庭人口减少应换租一居室的，在无相应房源情况下，可继续承租原房屋；在房源具备情况下，按本办法及有关规定立即予以换租，承租人不配合换房的，取消实物配租资格并腾退所租赁的公共租赁住房。

第二十九条承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，市住房保障行政主管部门应当责令其限期退回，逾期不退回的，市住房保障行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第三十条承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第六章租赁补贴管理

第三十一条已纳入住房保障范围的保障对象，未享受实物配租的均可享受租赁补贴。

保障对象在公示后次月起开始计算补贴，按季度发放，在每年12月25日前完成本年度最后一次发放。

第三十二条已享受实物配租的保障对象，转为租赁补贴保障的，自退出公租房后次月发放租赁补贴。

享受租赁补贴期间申请实物配租的，享受实物配租当月起停止发放租赁补贴。

第三十三条租赁补贴的补贴标准为：

每月补贴标准=实际保障面积×单位补贴标准×分类系数。

（一）最高保障面积。

保障对象2人及以下的，建筑面积不高于36平方米；保障对象3人及以上的，建筑面积不高于60平方米。

（二）实际保障面积。

最高保障面积扣除保障对象现有住房建筑面积后的建筑面积。

（三）单位补贴标准。

租赁补贴标准租金由发改会同财政、建设部门综合考虑我市商品住房市场平均租金，保障对象支付能力等因素研究确定。

补贴标准实行动态调整，随上述因素进行适当调整。

（三）分类系数。

1．家庭人均年收入为上一年度城镇低保标准及以下的城镇低收入住房困难家庭，系数为1.0。

2．其他城镇低收入住房困难家庭，系数为0.6。

3．城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇新就业人员、外来务工人员，系数为0.5。

第七章监督管理

第三十四条公共租赁住房保障对象实行年审制度。

公安、民政、自然资源和规划、建设等相关职能部门按照本办法第五章规定的审核程序，按年度审核公共租赁住房保障对象的家庭条件，每年5月底之前完成年审工作，并公示审核结果。

对不再符合保障条件的公共租赁住房承租人，应当取消承租资格，并收回公共租赁住房，过渡期限最长不超过3个月。

对不再符合保障条件的租赁补贴对象，应当取消租赁补贴保障资格，自取消资格次月起终止发放租赁补贴。

第三十五条以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象的或者承租公共租赁住房的，依照《公共租赁住房管理办法》第三十五条第二款处理；骗取的租赁补贴应予追回。

第三十六条市住房保障行政主管部门要建立公共租赁住房管理档案，详细记载规划、建设和住房使用，以及承租人的申请、审核、轮候、配租情况等有关信息。

全面公开公共租赁住房实物配租的申请审核程序、配租情况以及退出情况等信息。

市住房保障行政主管部门要按户建立公共租赁住房补贴档案。

全面公开租赁补贴的申请审核程序、发放计划、保障对象、发放结果及退出情况等信息。

第三十七条各有关部门要切实加强对公共租赁住房投资、建设、运营和公共租赁住房租赁补贴发放的全过程监督管理，建立健全严格规范、进退有序的管理机制。

畅通投诉举报渠道，主动接受监督，确保公共租赁住房保障工作的公平、公开、公正。

第三十八条公共租赁住房的规划、建设、分配、使用、管理和公共租赁住房租赁补贴工作应当健全信息公开和监督机制，接受社会监督。

各有关部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法依纪追究责任。

第八章附则

第三十九条本办法所称的“以上”、“以下”，均不包含本数。

“日”未明确为工作日的，均为自然日。

第四十条本办法所称“优抚对象”指享受国家定期抚恤补助的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、退出现役的残疾军人、在乡退伍红军老战士、在乡西路军红军老战士、红军失散人员、在乡老复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员、参加核试验军队退役人员（含直接参与铀矿开采军队退役人员）、烈士老年子女（含建国前错杀后被平反人员子女）以及年满60周岁农村籍退役士兵。

第四十一条本办法所称“自然户”指具有法定赡养、扶养、抚养关系并共同生活的人员（未成年子女不管有未分户均必须列入父母家庭成员，已成年子女及其他关系人员是否作为家庭成员由户主和成年子女及其他关系人员共同确定）。

户口虽然登记在同一户，但不存在法定赡养、扶养、抚养关系的，不能作为“自然户”中的家庭成员。

第四十二条企业等社会力量投资建设公共租赁住房应根据浙政办发〔2012〕79号文件，参照本办法管理。

第四十三条本办法由市建设局负责解释。

第四十四条本办法自发文之日起施行，原《临海市公共租赁住房管理办法》（临政办发[2014]139号）文件同时废止。