东台市容积率规划管理办法1107.doc

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东台市市区容积率规划管理办法

（试行）

第一条　为规范建设用地容积率的规划管理，维护建设市场的公开、公平、公正，提高依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）精神、《江苏省建设厅、监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》和《盐城市市区容积率规划管理办法（试行）》（盐规﹝2011﹞28号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于东台市范围内进行招标、拍卖、挂牌的经营性建设用地。

第三条　经营性建设用地出让前，规划部门应当严格依据经批准的控制性和修建性详细规划,科学确定建设用地容积率和其它控制指标。

第四条　规划部门对建设用地和建设项目实施规划许可，应保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。

对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目竣工核实，核定的容积率指标应前后一致。

分期开发建设的用地，各期建设工程规划许可证确定的计入容积率建筑面积总和，不得突破土地出让合同规定的用地红线范围内依据容积率计算的总建筑面积。

第五条　规划条件是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划条件的核心内容之一。

土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率。

建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；因政府规划需要确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。

申请变更的内容必须符合控制性详细规划，并按法定程序进行。

城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。

因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。

土地出让后，规划条件确定的容积率指标确需调整的，必须符合以下条件之一：

1、城市规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省的有关政策发生变化的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按法定程序组织实施。

第六条　符合控制性详细规划的容积率指标调整程序

1、调整规划条件确定的容积率，应当由建设单位提出申请，并说明调整理由。

2、规划部门应组织专家对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证，并向社会公示和组织听证。

经专家论证、社会公示和听证后，确需调整容积率的，提出调整建议并附论证、公示、听证结论等相关材料报市人民政府批准。

3、经市人民政府批准，规划部门方可办理后续的规划审批，并抄告国土等有关部门，告知建设单位办理相关手续。

4、经批准提高容积率的，建设单位必须与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费。

规划部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、土地出让金差价补交手续，办理相关规划手续。

第七条　容积率计算规则

1、容积率系指某一基地范围内地面以上各类建筑的计入容积率建筑面积总和与基地总面积的比值。

建筑面积计算按照本办法及《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

2、住宅层高不应低于2.8米，且不应高于3.0米。

当住宅建筑套型内局部层高大于5.2米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于8.2时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算。

3、当办公建筑标准层层高大于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算。

4、普通商业建筑底层层高一般不得小于5.2米。

当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算。

5、设置于屋顶的露台、空中花园无封闭顶盖的不计算建筑面积，设封闭顶盖的应按其水平投影面积的一半计算建筑面积并纳入容积率指标。

其它层设置露台、空中花园、入户花园须按阳台的相关规定计算建筑面积并纳入容积率指标。

住宅建筑因设置中央空调等设施需要设置的与室内相通的室外设备平台，其进深不得大于1.1米，长度不得大于2.0米，其建筑面积应按阳台的相关规定计算并纳入容积率指标。

计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积应按其水平投影面积的一半计算，其中住宅阳台最宽处净深不应大于1.8米（不规则的阳台，按其净深的平均值控制），超过1.8米以上部分按其全部水平投影面积计算建筑面积并纳入容积率指标。

每套住宅阳台、露台、空中花园、入户花园、设备平台的水平投影面积总和不得大于该套住宅套型计算建筑面积的15%,超出15%的以上部分按其水平投影全面积计算建筑面积并纳入容积率指标。

6、住宅小区按规定配套的社区用房（包括社区管理用房、社区服务用房、卫生服务站用房、居住区业主活动用房、居住区或非居住区物管用房）、菜场、幼儿园、公共厕所、配电房等公共配套用房，只计算建筑面积，不计入容积率，不收取有关规费。

7、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率，不收取有关规费。

8、计算含底层地面车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库建筑面积不计入容积率。

由于相关规范的净高要求等因素影响，车库层高不大于2.45米，车库建筑面积也不计入容积率。

9、底层架空层建筑层高须大于3.0米,其架空部分建筑面积不计入地块容积率，不收取规费。

但电梯井、门厅、过道等围合部应按建筑面积计算等相关规定计算面积并纳入容积率指标。

架空部分应满足以柱、剪力墙落地；视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用，如作为停车空间等利用应按规定计算建筑面积并计入容积率。

中间层不宜设置架空层，架空层应计入建筑层次。

10、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，特殊用途的大型商业用房，工业建筑、影剧院、大型会议厅、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本办法计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

11、新建的地上三层及以上独立公共停车库建筑面积不计入容积率。

12、住宅建筑顶部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:

2.5.设计不利用的坡屋面不得开设窗洞、门洞、上人孔。

其檐口高度不得高于0.6米。

设计利用的坡屋面空间按照相关规范设计并计算建筑面积纳入容积率。

因建筑造型设计不利用的坡屋顶屋脊高度不得大于2.5米。

利用坡屋面的建筑，空间净高超过2.1米部位（不含2.1米）按实际计算建筑面积，收取规费，并计入容积率；净高小于2.1部位的，不计算建筑面积，不计入容积率。

13、窗台比相近室内楼、地面高出0.45米的飘窗不计算建筑面积，不大于0.45米窗台高度的飘窗应按其全部水平投影面积计算建筑面积并纳入容积率指标。

飘窗凸出外墙宽度不得大于0.7米。

14、设计单位应在总平面图上分别注明建筑使用性质、层次、分层建筑面积和总建筑面积。

第八条　核发建设工程规划许可证容积率的管理措施。

规划部门应严格依据土地出让合同中容积率指标和批准的总平面规划方案控制建设项目的实施，采用倒扣控制建筑面积的方法，即在规定的建筑面积上限指标基础上核减分期开发的建设项目建筑面积，一旦达到建筑面积上限值，则不得批准剩余未实施的建设项目。

第九条　规划核实容积率的管理措施。

建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。

经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。

经核实计容建筑面积超土地出让容积率指标时，由有资质的测绘部门结合本办法及《建筑工程建筑面积计算规范》，实测面积数据计算计容建筑面积。

如超容积率的面积与原规划工程发证面积比值不大于1%时，视为符合规划条件和规划许可内容，但须将超容积率的面积数据函告国土部门完善相关国土手续；如超容积率的面积与原规划工程发证面积比值大于1%时，须将相关超容积率材料报市人民政府并按相关程序处理。

超容积率的项目，必须待相关规划、国土部门等政府审批手续全到位后方可向城乡规划主管部门申请重新核实。

第十条　本办法由东台市住房和城乡建设局负责解释。

第十一条本办法自发文之日起执行。

本办法实施之日前尚未进行规划指标技术审查的项目参照本办法执行。

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