下半年海南省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试试卷.doc

下半年海南省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试试卷.doc

《下半年海南省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试试卷.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《下半年海南省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试试卷.doc（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2016年下半年海南省房地产估价师《经营与管理》：

土地开发考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。

A：

业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续

B：

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

C：

物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会

D：

业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

E：

执行层的组织协调

2、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：

土地使用期限

B：

土地使用管制

C：

土地面积大小

D：

土地权利性质

E：

工业用地的监测点评估价格

3、混凝土的主要性质是。

A：

水灰比

B：

水泥品种

C：

和易性

D：

砂率

E：

执行层的组织协调

4、按照最新政策，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的。

A：

2％～3％

B：

2％～5％

C：

5％～8％

D：

5％～10％

E：

执行层的组织协调

5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。

A：

市场价值

B：

清算价值

C：

快速变现价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

6、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。

A：

B：

C：

D：

E：

工业用地的监测点评估价格

7、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是__。

A．10.38%

B．11.07%

C．12.45%

D．13.62%

8、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。

A：

折价发行

B：

平价发行

C：

溢价发行

D：

逆价发行

E：

执行层的组织协调

9、会计的基本职能不包括__。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

10、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。

A：

27．6

B：

28．2

C：

29．0

D：

29．9

E：

工业用地的监测点评估价格

11、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：

①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：

⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：

⑩出具估价报告；（11）估价资料归档。

一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。

A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）

B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）

C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11）

D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11）

12、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：

2400

B：

2580

C：

2607

D：

2760

E：

工业用地的监测点评估价格

13、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.

A：

原始价值高于账面价值

B：

投资价值高于市场价值

C：

谨慎价值低于市场价值

D：

快速变现价值低于市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

14、的立法目的是：

“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。

A：

《中华人民共和国土地管理法》

B：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：

《中华人民共和国城乡规划法》

D：

《中华人民共和国农村土地承包法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

15、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：

100

B：

200

C：

300

D：

600

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列关于住房公积金税收政策，说法错误的是。

A：

住房公积金是政策性资金，实行免税政策

B：

住房公积金收益也并入住房公积金，实行封闭管理和使用，不免征收所得税和营业税

C：

个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税

D：

个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税

E：

执行层的组织协调

17、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。

A：

因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价

B：

因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C：

因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D：

因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。

若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：

3800

B：

4500

C：

5200

D：

5600

E：

工业用地的监测点评估价格

19、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．开发建设投资

B．正经营资金

C．国家资产及其他资产

D．开发产品成本

20、收益法适用的条件是房地产的。

A：

收益能够量化

B：

风险能够量化

C：

收益或风险其一可以量化

D：

收益和风险均能量化

E：

工业用地的监测点评估价格

21、下列不属于土地增值税扣除项目的是。

A：

取得土地使用权时所支付的金额

B：

土地开发成本、费用

C：

建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

D：

与转让房地产无关的税金

E：

执行层的组织协调

22、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：

__。

A．潜在收入

B．潜在毛收入

C．有效毛收入

D．净收益

23、李某继承了其父亲的一套房产。

按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。

A：

房屋总登记

B：

房屋所有权初始登记

C：

房屋所有权转移登记

D：

房屋所有权变更登记

E：

执行层的组织协调

24、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为__。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

25、关于房屋施工面积的说法，正确的是。

A：

房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B：

房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C：

房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D：

房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、我国《物权法》规定的物权主要有等。

A：

使用物权

B：

他物权

C：

所有权

D：

担保物权

E：

用益物权

2、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元。

A：

11.41

B：

11.49

C：

12.41

D：

12.49

E：

借款合同

3、从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的。

A：

一种经济行为

B：

投资具有时间性

C：

目的是获取收益

D：

具有风险性

E：

借款合同

4、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

A：

房地产抵押估价

B：

房屋征收评估

C：

房地产转让估价

D：

房地产火灾保险估价

E：

房地产司法拍卖估价

5、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

试计算该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

6、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

7、业主公约由制定并修改。

A：

业主大会

B：

业主委员会

C：

一半以上业主

D：

全体业主和物业管理企业共同

E：

执行层的组织协调

8、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A．1.4

B．1.5

C．1.6

D．1.8

9、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。

A．资本价值风险

B．未来运营费用风险

C．时间风险

D．持有期风险

10、下列费用中属于运营费用的有。

A：

房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

B：

房地产税、人员工资、维修费、所得税

C：

保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D：

为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E：

所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

11、测量学按照专业可分为。

A：

空间测量

B：

陆地测量

C：

地籍测量

D：

房产測量

E：

矿山测量

12、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

13、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场

14、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位

B．用途

C．搬迁补助费

D．建筑面积

15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。

则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。

A．85.45

B．87.16

C．88.50

D．88.90

16、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．86

B．26

C．126

D．70

17、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性差和价值量大

D．不可移动和用途多样

18、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。

A：

土地所有权

B：

依法承包的荒山的土地使用权

C：

宅基地使用权

D：

固有汽车加油站

E：

乡镇企业用房

19、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。

A：

经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济