最新申请项目贷款3500万元的三查报告.docx
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最新申请项目贷款3500万元的三查报告
XX联部——综合授信（贷款）调查报告
授信（贷款）调查报告：
x农信xx调字[2009060xxx1]号客户号：
1016812xxx1
综合授信（流动资金贷款）调查报告
受信人（借款人）全称：
XX市XX房地产有限公司
授信种类金额:
综合授信（贷款）额度3500万元（风险敞口3500万元）
其中，贷款3500万元、银行承兑汇票0万元
授信用途：
房地产开发
授信期限:
两年
贷款利率：
4.8675‰（上浮10%）
抵（质）押物：
房产，评估价值5115.5万元
抵（质）押率：
68.42%
声明：
根据受信人（借款人）的申请，本人对受信人（借款人）依据详实、严谨、审慎的原则进行调查核实，并对调查提交的资料及调查报告所陈述内容的真实性、合法合规性和由此产生的授信（贷款）风险承担责任。
（本报告默认数据单位为“万元”、“%”）
主办客户经理：
、协办客户经理：
。
经营单位：
（公章）调查日期：
年月日至年月日。
关于XX市XX房地产有限公司申请项目贷款
3500万元的调查报告
XX市XX房地产有限公司（以下简称“XX房地产公司”），为解决开发XX市XX区“XX雅苑”一期房地产项目的资金需求，拟用其自有物业作抵押，并以该项目的销售收入、其它营业收入及其自有资金作为还款来源,向我部申请项目贷款3500万元，期限24个月，用于“XX雅苑”一期项目的后续资金投入。
根据我部客户经理实地调查及该公司提供的相关材料，对该授信项目调查如下：
一、受信人概况
（一）基本情况
XX房地产公司是于2000年3月20日,由原XX市政府属下的XX市XX房地产开发公司转制而成，注册地址位于XX市XX东路XX村14号，注册资金500万元，法定代表人为容XX，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产经营，建筑材料，沙、石土方工程；房屋租赁、物业管理、维修、装饰等，具备肆级资质，曾获“XX市守合同重信用企业”的荣誉称号。
（二）股东概况
XX房地产公司现由25个股东共同投资，其中股权占比前五个股东分别是：
容XX出资56.5万元，占股份11.30%；张XX出资55万元，占股份11%；许XX、王XX、杨XX各出资45万元，各占股份9%。
上述出资情况经XX市XX会计师事务所有限公司验资认证。
本项目贷款事项已经企业股东会同意，并已向我部出具申请贷款（期限，用途等内容）的决议，根据《公司法》及公司章程规定，借款人XX房地产公司主体资格合法有效。
（三）企业管理人员结构
1、容XX：
男，生于1957年10月5日，现年52岁，XX市人，身份证号码为44060157100XXXX,现为XX房地产公司的法定代表人。
容XX1974―1976年作为知识青年参加上山下乡活动到高明工作，其间曾获得“XX市先进知识青年代表”称号;恢复高考后，于1977年----1978年就读于XX市XX学校;1978年----1993年在XX市政府行政科（即办公室）工作;1993年之后调到XX市XX房地产开发公司工作，并于该企业转制后，在2004年担任XX房地产公司的董事长兼总经理。
容XX行业经验丰富、经营作风稳健、诚实可信，深受公司员工信赖，且长期关心XX区农信部的发展，与我部的业务合作关系密切，于我部的历史日均存款达1000万元以上。
2、张XX：
男，生于1937年11月14日，现年72岁，XX市人，身份证号码：
44060137111XXXX，现任XX房地产公司的董事会成员。
3、许XX：
男，生于1952年1月5日，现年57岁，XX市人，身份证号码：
44060119520105XXXX。
现任董事会成员兼副总经理，主管工程的施工和设计。
4、杨XX:
男，生于1956年10月25日，现年53岁，XX市人，身份证号码：
14030356102XXXX，现任XX房地产公司的董事会成员兼副总经理，主管人事和资金计划。
5、黄X：
女，生于1972年11月28日，现年37岁，XX市人，身份证号码：
44020219721128XXXX，现任XX房地产公司的监事会成员兼财务经理，主管会计和出纳。
（四）经营历史
XX房地产公司主营房地产开发和物业管理，近年，该公司主要开发了XX新村18-25座（即一、二期）和XX苑ABCD座（即三期）、XX小筑（即四期）、XX华苑等项目，开发面积约4.5万平方米，建筑面积约12万平方米，其中XX华苑目前正在销售当中，其余楼盘均已售完。
根据企业提供的资料及我部调查反映，截至2009年5月14日，XX房地产有限公司的“XX华苑”项目开发、销售情况如下：
1、“XX华苑”项目的建设情况
“XX华苑”项目现已基本完工，预计2009年7月30日前交付使用，项目的实际总投资成本约为13000万元，明细如下表：
项目
应付金额（万元）
未付金额（万元）
地价款
5100
土建工程款
6000
1000
电梯
200
供电（高压、低压）
560
270
绿化
400
400
道路
200
200
下水道化粪池
130
130
消防给水
230
150
人防地下室
100
70
煤气
53
合计
12973
2220
2、“XX华苑”销售情况
已售
未售
数量
面积（m2）
金额（万元）
数量
面积（m2）
金额（万元）
住宅
140套
20112.1
10222
44套
6800.38
4100
商铺
10个
700
1100
30个
1800
3000
汽车位
40个
440
181个
1900
合计
11762
9000
截止2009年5月14日，上述销售已回笼资金10680万元，其中住宅销售回笼9289万元。
（五）发展规划
XX房地产公司开发项目定位于本区域的中高档次，目标客户群为XX城区的白领、公务员、私营企业主等收入较高的阶层。
项目以城市小区园林风格设计为主，结合现代感、流线感的建筑立面、人性化的建筑设计规划、突破传统的层高，空间感倍增，突出城市和花园的开发理念，以健康居住环境、岭南风格为主，体现细腻的人文环境设计理念，同时结合完善的物业管理，迎合上述客户群的购房需求。
二、受信人的财务状况
根据受信人提供的财务报表（2006年12月、2007年12月、2008年3月、2008年12月和2009年3月）及相关资料反映，现对其财务状况分析如下：
单位：
万元
项目
2006.12
2007.12
2008.3
2008.12
2009.3
货币资金
217
1952
533
558
1002
存货
8182
9003
9593
12579
13652
应收账款
120
120
120
120
120
预付账款
1
25
156
703
727
其他应收款
57
129
587
182
379
其他流动资产
2653
2653
2653
2653
2653
流动资产
11391
14126
14523
17777
19772
固定资产
181
175
173
166
163
总资产
11572
14302
14696
17943
19936
短期借款
0
600
0
1500
1500
应付账款
23
23
27
39
45
预收账款
2077
2315
3725
4458
7602
其他应付款
946
666
678
1445
459
流动负债
3069
3730
4269
7551
9620
其他长期负债
2653
2653
2653
2653
2653
总负债
5722
6382
6921
10204
12272
endcase所有者权益
5850
7919
7775
7739
7663
t=b销售收入
6.以下关于查询的描述正确的是________。
847
5．分别使用自定义函数和子程序两种方法，编写计算圆环面积的程序，其中圆半径从键盘输入。
4181
0
1523
0
【答案】C净利润
291
1806
-40
14.TIME（）返回值的数据类型是________。
337
-25
资产负债率
49%
D、提供网络系统的安全服务45%
A.虚拟的表B.真实的表47%
28、TCP/IP体系结构中与ISO-OSI参考模型的1、2层对应的是哪一层（A）57%
62%
流动比率
6．用二维表的形式来表示实体之间联系的数据模型叫做________。
3.71
3.79
3.4
1.74
2.06
速动比率
0.99
1.3
0.91
0.34
0.43
应收账款周转率
7.09
34.84
0
12.69
0
存货周转率
0.09
0.23
0
0.06
0
净利润率
34%
43%
0
22%
0
现金净流量
-554
-1736
-1419
-1394
444
经营性现金净流量
-548
-1973
-117
-2305
1518
投资性现金净流量
0
-827
-941
1
-1075
筹资性现金净流量
-6
590
-595
912
1
（一）资产情况分析
1、货币资金：
截至2009年3月，企业货币资金1002万元，占总资产5%，比例合理；通过企业提供的银行流水反映，该公司银行结算业务基本在我部、农行、建行进行，并以我部跃龙分部为主。
2、应收账款:
截至2009年3月，企业应收账款余额为119万元，占资产0.6%，主要是XX市市府办房管科的应收款。
3、预付账款：
截至2009年3月，企业预收账款余额为727万元，占总资产3.6%，主要是“XX雅苑”项目地块房屋拆迁补偿费719万元。
4、其他应收款：
截至2009年3月，企业其他应收款余额为379万元，占总资产的2%，主要是“XX华苑”承建商预收的350工程款。
5、存货：
截至2009年3月，企业存货余额为13652万元，占总资产68%，主要为企业已开发和待开发的工程项目资产，包括：
道X坊房产483万元；XX路XX号第八层1-10轴办公楼85万元；开发成本12712万元（“XX华苑”8612万元，“XX雅苑”4100万元），新X路44号土地1819M2，价值149万元；XX新村4号之一土地1300M2，价值220万元。
6、待摊费用：
截至2009年3月,企业待摊费用余额1240万元，主要是已缴纳但未结转成本的税金，包括营业税、预缴所得税、土地增值税等。
7、其他流动资产：
截至2009年3月，企业其他流动资产余额为2653万元，占总资产13%，主要是企业转制后代市国资办管理资产。
据公司转制文件反映，受信人仅负责代管，实际上该笔款项协助市政府代为管理和追讨的债款,权利义务上与转制后的公司无关。
7、固定资产：
截至2009年3月，企业固定资产余额为163万元，占总资产1%，主要是公司营业用办公楼。
（二）负债情况分析
1、短期借款：
截至2009年3月，企业短期借款余额1500万元，占总负债12%，为企业因开发“XX花苑”而于2008年4月向我部申请的项目贷款，将于2009年9月到期。
贷款期间，该公司均按时付息，贷款本金均提前或按时归还，目前1500万元贷款形态正常。
2、应付账款：
截至2009年3月，企业应付账款余额45万元，主要是应支付前期开发项目“XX小筑”承建商的质量保修金。
3、预收账款：
截至2009年3月，企业预收账款余额7602万元，占负债总额62%，为已销售楼房的收入，由于销售成本未结转，该部分收入暂未纳入收入核算。
4、其他应付款：
截至2009年3月，企业其他应付款余额459万元，其中主要是企业向股东的暂借款400万元。
该借款自开发“XX华苑”时开始，没有设定确定的借款期限，按股东持股比例借入，据了解建业公司全部股东已同意该部分借款待“XX雅苑”项目开发销售完成后，视公司是否需要资金开发其他项目，再商议借款退还事宜。
5、其他流动负债：
截至2009年3月，企业其他流动负债余额112万元，主要是代XX发展公司还款的余额。
6、其他长期负债：
截至2009年3月，企业其他长期负债余额2653万元，占负债总额22%，是企业转制后代市国资办管理资产挂帐，与其他流动资产科目相对应。
据公司转制文件，公司仅负责追讨债款，追收回来的款项及时上交市财政局专户。
（三）所有者权益情况分析
XX房地产公司自2000年转制至2009年3月底，股东权益已累积至7663万元，其中：
实收资本500万元；资本公积250万元；盈余公积293万元；未分配利润6620万元。
通过8年多的经营，该公司的规模和盈利能力不断提高，留存利润主要再投入至企业日常经营，总体实力不断增强。
（四）销售收入和利润情况分析
据企业提供的财务数据反映，2007年企业销售收入4181万元，净利润1806万元；2008年销售收入1523万元，净利润337万元，销售相对较少，主要与房地产行业经营模式及收入核算方式有关，企业2008年并无较大规模的房产楼宇销售，业务收入主要为2006年开发“XX苑”第四期的销售收入，但利润保持在较稳定的水平；而企业于2008年开发的“XX华苑”已于当年10月开售，目前销售情况良好，截至2009年3月已回笼资金约7500万元，由于未结转成本，因此损益表暂未反映销售收入及利润，预计楼盘全部销售完毕可达21000万元销售收入，实现净利润约4500万元。
（五）现金流量分析
该公司2009年1-3月的现金净流量444万元，经营性现金净流量1518万元，主要是楼宇销售取得现金流入；投资性现金净流量-1075万元，主要是“XX华苑”项目开发的后期投入；筹资性现金净流量1万元，该公司本年度至3月没有新的举债措施。
企业总体现金流状况良好。
（六）主要财务指标分析
1、报告期，企业资产负债率为61%，由于企业目前开发的项目仍在投入中，而部分销售的楼宇尚未结转成本，报告期反映的资产负债率相对较高，但对于房地产开发企业仍处于合理水平，对于债权的保障程度较高，也反映了企业的长期偿债能力较强。
2、报告期，企业流动比率为2.06，比率较为合理，速动比率0.43，由于流动资产中以存货的占比较大，导致速动比率较低，但实际该公司现时存货主要是“XX华苑”项目成本及拟开发的XX区XX东路南侧、XX西街东侧即“XX雅苑”项目地块成本，而“XX华苑”楼盘已全部达到预售条件，并且目前销售情况良好，因此存货变现能力较佳，表明该企业的资产实际流动性较强，即期、短期的偿还债务能力强，该公司的楼盘资金回笼速度较快。
3、销售净利润率过往三年分别为34%、43%、22%，利润水平符合同期房地产行业水平。
（七）企业资信情况
经信贷查询系统查证，该公司目前贷款卡反映的借款余额为1500万元，为我部的抵押贷款，贷款用途为开发“XX华苑”的项目贷款，借款期间未出现贷款欠息和逾期现象，过往信用记录信誉良好,且不存在对外担保行为。
三、项目情况分析
（一）项目简介
1、项目基本情况
“XX雅苑”项目地块位于XX市XX区XX东路南侧、XX西街东侧,项目土地共拆分为三个国土证，但由于前期处理拆迁问题致使国土证办理时间有差异，其中XX市XX区XX东路南侧、XX西街东侧（一期）、（二期）两个国土证已办理，而另一个（暂称三期）国土证约在09年6月可办理完成。
因此，XX房地产公司“XX雅苑”项目分二期开发，先建的项目一期用地为XX市XX区XX东路南侧、XX西街东侧（一期）、（二期），包括A座（10层）、B座（11层）C座（9层）、D座（11层）共四座电梯商住楼，项目二期即E座（16层），用地为XX市XX区XX路南侧、XX街东侧（三期），待办理国土证及相关报建证照后开发。
“XX雅苑”项目一期地块出让合同面积9302m2，办理国土证时实地量度净用地9022m2，约13.5亩，《建设用地规划许可证》所示12398.8m2为规划总用地面积。
“XX雅苑”项目一期总建筑面积约31763m2，容积率2.5，绿化率26.2%，其中：
住宅208户（约21279m2，含5030m2拆迁户回迁，即实际可售面积约16250m2）、商铺1854m2、汽车车位约214个（约7700m2，全部为地下室车位）、摩托车位216个（约757m2）；主打户型以90m2左右，三房二厅为主，定位于本区域的中等档次，目标客户群为XX市城区上班的白领、公务员等中高收入阶层和旧区改造拆迁户置业者为主，预计销售均价约为7000元左右；预计工程施工期限为18个月，至2010年2月可以销售。
据了解，“XX雅苑”项目二期用地与一期相连，位于项目一期东侧，净用地面积2537m2，将建成一栋（“XX雅苑”E座）16层、户型面积90-156的商住楼。
二期国土证正在办理中，预计6月可办妥，XX房地产公司计划二期将于一期开发完成后再开发。
2、项目市场分析
（1）优越的地理位置
“XX雅苑”项目一期位于XX市XX区XX路，位处新旧城区交界地段，周边银行、学校、医院以及饮食休闲健身设施一应俱全，生活及商业配套完善，地理位置十分优越。
对于兼顾新旧城区配套设施需求的潜在客户具较高的吸引力，目前已有超过100个客户咨询该楼盘开盘时间，表示有意愿在该楼盘购买住房。
（2）较高的性价比
XX房地产公司过去开发的楼盘在保证质量的同时以合理的市场定价在客户中获得良好的口碑，如正在销售当中的“XX华苑”以约6300元/M2的均价销售，比同区大致档次楼盘售价低约5%－10%。
（3）高素质的物业管理服务
物业管理聘请专业、信誉良好的物管公司负责，由专业的管理人员负责24小时跟踪服务，为住户提供高质素的物业维修、安全管理、工程及环境等全方位服务。
3、项目协办单位
（1）设计单位资质
本项目设计单位为XX市XX建筑设计有限公司，该公司是XX地区著名的建筑设计单位之一，具有建筑工程设计甲级资质，是从事工业与民用建筑、室内外环境及总图规划设计的专业化机构。
公司成立以来，完成了各种设计项目2000多个，其类型有住宅及住宅区、学校建筑、办公及综合楼建筑、酒店及商业建筑、工业厂区等，并多次获得XX市及广东省优秀设计奖。
（2）施工单位资质
本项目的建筑工程施工单位为XX市XXX集团有限公司，该公司为房屋建筑工程施工总承包二级企业，以建筑施工为主，业务涉及房地产开发、建筑设计、工程施工、装饰装修、设备安装、建筑材料、物业管理等领域。
该公司注册资本5000万元，实力雄厚，年产值达6亿元。
该公司2000年通过ISO9002质量管理体系认证、2002年实施建立了以ISO9001：
2000、ISO4001：
1996、OHSMSI8001三个标准为基础的综合管理体系，并通过了中质协质量保证中心的认证，曾获“鲁班奖”、“市级优良样板工程”、“安全生产、文明施工”双优工程等奖项，连续多年被评为“守合同、重信用”企业，在XX市建筑行业中享有盛誉。
4、项目合规性分析
XX房地产公司目前已取得项目的《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，四证齐全，且开发项目符合房地产开发资质的要求，项目合法合规。
（二）项目可行性预算
1、项目成本估算和资金投入情况
“XX雅苑”项目总投资约11500万元，现将项目成本估算和实际投入资金情况列表如下：
单位：
万元
费用项目
投资预算
明细
实际已投入金额
备注
土地款
4800
土地价格4613万元，税费187万元
4583.2
含税金和手续费
前期及配套工程费用
410
143.2
含设施配套费、预算编制费等
主体工程费
约5600
其中：
土建造价4745万元
0
地上建筑物按1300元/M2，地下室按2100元/M2²
室内外供水供电150万元
0
成本按60元/M2计算
消防工程110万元
0
成本按35元/M2计算
电梯180万元
0
6台电梯，平均约30万/台
市政及周边渠80万元
0
/
智能化小区工程105万元
0
/
园林绿化130万元
0
/
会所、样板间装修摆设100万元
0
/
销售费用
180
180万元
0
按销售收入1%计算
财务费用
410
410万元
0
按融资3500万元，期限24个月测算
不可预见费用
100
100万元
0
项目开发中不可遇见费用
合计
约11500
4726.4
经了解情,将本项目的成本预算与类似项目开发成本以及相关工程项目的市场公开价格比较，本项目成本预算处于合理水平，符合市场实际价格。
2、项目资金组成分析
“XX雅苑”项目总投资约11500万元，剔除已经投入资金4726.4万元，缺口6773.6万元将通过公司自筹1000万元（主要为目前正在销售的“XX华苑”销售收入）、向我部申请抵押贷款3500万元以及销售回笼2273.6万元三种方式筹集，贷款主要用于房建工程的后续资金投入。
按计划测算，项目达到可预售水平时约支付项目整体投入的70%（约累计投入8000万元），到10年2月可基本完成工程，届时约需支付项目投入的90％（约累计投入到10300万元），预售到基本完成工程需支付工程款有较长的时间空间，说明由销售回笼补充项目资金缺口的部分（2927万元）对项目的影响较少。
根据XX房地产公司提供的支付凭证反映，项目自有已投入资金投入约4726.4万元，其中土地购买成本4583.2万元，开发前期费用143.2万元；占总投资额的41.1%，符合我社房地产开发项目贷款中自有资金比例不得低于40%的相关规定。
3、项目资金需求分析
“XX雅苑”一期项目目前实际的缺口资金预计为3500万元，主要用于项目的资金投入，项目进度分三个阶段实施，各期资金投入、缺口情况列表如下：
单位：
万元
各期时间安排
项目投入资金
自有资金
项目回笼资金
缺口（筹集）资金
07.12-09.3
4726.4
4726.4
09.3-10.2
4500
1000
3500
10.2-10.12
2273.6
2273.6
合计
11500
5726.4
2273.6
3500
4、项目工程计划和进度
项目计划分四个阶段，第一阶段预计在09年5月-11月完成地下室工程；第二阶段计划09年11月至10年2月可完成地上建筑主体工程2/3并达到预售条件；第三阶段计划在10年2-12月期间可完成余下1/3主体工程和外墙装修、园林绿化及水电、煤气、消防等工程安装；第四阶段，预计在11年可交付使用。
目前已完成基础平整工作，并开始打桩，工程进展顺利
5、项目的销售收入和利润预测
（1）项目销售收入预测
根据目前市场价格预测本项目预售时的销售价格：
住宅均价约7,000元/m2、商业临街铺位25,000元/m2、车位销售约120000元/个、摩托车位约8000元/个。
该楼盘地理位置较好，市场需求量大，有较强的市场优势。
a、住宅：
16250m2×7000元/m2＝11375万元
b、商业临街铺位:
1854m2×25,000元/m2×80
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