宁波市业主大会议事规则示范文本.docx

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宁波市业主大会议事规则示范文本

宁波市业主大会议事规则

（示范文本）

第一章总则

第一条根据国家、省《物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》等相关法规文件，制定本业主大会议事规则。

第二条

（一）业主大会名称：

业主委员会办公地址：

（二）物业管理区域范围（四至及附图）：

东至：

南至：

西至：

北至：

（三）物业类型：

   （住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）

（四）物业管理区域概况：

-13-

总占地面积：

    平方米，房屋总建筑面积：

   平方米，其中住宅   平方米（  套），非住宅  平方米（包含：

公共停车位/库   平方米，位数  个；公共露台  平方米；物业经营用房   平方米；物业办公用房    平方米，其中业主委员会办公用房   平方米；人防工程   平方米；其他1：

      平方米；其他2：

        平方米）。

第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，依法履行相应的义务。

第四条业主大会设立的业主委员会为执行机构，业主委员会委员候选人由业主推荐或自荐，并经业主大会筹备组审核。

补选候选人由业主委员会进行审核，报街道办事处（乡镇人民政府）批准。

业主委员会委员由业主大会投票权数过半的选举票数通过产生。

业主委员会接受业主的监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。

第五条业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的监督和指导。

积极配合社区居民委员会的工作，发布决定前应听取其建议，并配合公安部门共同做好社区治安防范等工作。

第六条      业主大会于  年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。

业主大会及业主委员会于成立之日起30日内将成立的有关资料送到街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门备案。

第二章业主

第七条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第八条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

未经业主大会同意及相关行政部门批准，业主不得占有物业共用部位、共用设施。

-14-

业主转让房屋，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。

第九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，改变房屋使用性质。

业主改变房屋使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并告知业主委员会和物业服务企业。

第十条业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料：

（一）专项维修资金筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会和业主委员会的决定及会议记录；

（四）物业服务合同；

（五）共有部分的使用和收益情况；

（六）物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十一条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

-15-

（十）法律、法规规定的其他权利。

（十一）                         

第十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务相关费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

（七）                          

第十三条业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的业主义务。

第十四条业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业相关费用的，业主负连带交纳责任。

第十五条业主应当遵守法律、法规和管理规约，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理，不损害公共利益和其他利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻和相关业主之间的关系。

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第十六条业主转让或出租物业时，应提前书面告知业主委员会和物业服务企业，并要求物业继受人或承租人、使用人签署管理规约承诺书或通过其他形式承诺遵守管理规约。

同时，业主或物业使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。

第十七条业主不得实施下列损害他人合法权益的行为：

（一）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音；

（二）违反规定饲养动物；

（三）拒付物业服务相关费用；

（四）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施；

（五）在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（六）违反规定破坏、改变建筑物外立面的形状、颜色等外观；

（七）违反规定开挖地坪等影响房屋结构安全的行为；

（八）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分；

（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、绿地和场地。

第十八条模范履行业主义务，热心公益事业、熟悉物业管理政策法规。

对认真负责的业主，优先推荐为业主代表以及业主委员会候选人。

业主在竞选业主代表或业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为自己谋取竞选或拟竞选的职位，在当选后被查实有上述违规行为的，取消当选资格。

第十九条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以限制其行使上述权利，在缴清欠费后予以恢复。

在后期进行维修资金筹集时，应积极履行义务和缴存，并配合维修工作的开展。

-17-

第二十条业主不得以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动。

构成侵权的可追究民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三章业主大会

第二十一条业主大会履行以下职责：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等规章制度；

（六）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的分配与使用；

（十）依法处分共有部分；

（十一）明确停车、经营用房的经营方式、收费标准。

决定停车费、经营用房等共有部位收益的用途；

（十二）法律法规或管理规约确定的应有业主共同决定的事项：

。

第二十二条本物业管理区域内业主人数  人，可投票面积    平方米，共有投票权数   票，参加业主大会会议的形式为以下第   种形式：

（一）全体业主参加业主大会会议；

-18-

（二）以  （幢、单元、楼层等）为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；

（三）书面征求意见的形式;

（四）                    。

业主代表候选人在各选举单位内由业主自荐或推荐产生，并按《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》的规定进行选举。

第二十三条业主委员会组织召开业主大会会议前15日，应将业主大会拟讨论的事项以书面形式送至各业主。

业主因故不能参加业主大会会议，需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。

凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

第二十四条业主大会作出决定，必须经业主大会所持投票权数二分之一以上通过。

以下决定需经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过：

（一）专项维修资金使用和续筹方案；

（二）改建、重建建筑物及其附属设施。

第二十五条业主大会采用以下第  种形式进行表决：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。

-19-

上述

（一）、

（二）项中，逾期不参加投票，或已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按以下第   种形式进行计算：

1.票数计入超过应表决数1/2的多数票，未超过应表决数1/2的视为   （同意、不同意或弃权）表决内容；

2.视为弃权。

第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每 年     召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）持有20％以上投票权的业主提议的；　

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）                       

第二十七条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作。

业主委员会做好开会前的准备工作。

根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。

（二）发布公告。

业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

本物业管理区域公告发布地点为：

（三）征询意见。

采用书面征求意见形式的,业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

（四）回收统计意见。

业主委员会根据第二十五条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定。

业主委员会以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

-20-

第二十八条业主在业主大会会议上的投票权，按下列第  种计算方式确定：

（一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算。

（二）业主代表经业主委托享有所代表业主的投票权数。

（三）                     。

第二十九条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的业主代表、其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的50%。

（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

（三）                   。

业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

（一）受委托的代理人必须是所代表业主中的业主；

（二）有书面委托书；

（三）                    。

业主委员会委员需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

（一）有书面委托书；

（二）受委托的代理人必须是本物业管理区域内的业主代表或业主；

（三）                   。

-21-

第三十条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在六月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三十一条本物业管理区域内业主可以以（仅选择一项）□幢 □单元 □楼层（非住宅类）为单位，共同行使本单位范围内的共同管理权。

为单位决定筹集和使用专项维修资金以及改造、筹建建筑物及其附属设施的应当经该单位专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共同管理事项，应当经该单位专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；

第三十二条对共有部分收益的用途规定如下：

（一）停车费：

□弥补物业服务费 □划入专项维修资金 □业主大会讨论并表决使用

（二）经营用房收入：

□弥补物业服务费 □划入专项维修资金 □业主大会讨论并表决使用

（三）公共部位经营收入：

□弥补物业服务费 □划入专项维修资金 □业主大会讨论并表决使用

（四）          ：

□弥补物业服务费 □划入专项维修资金 □业主大会讨论并表决使用

使用上述收入采用：

□预算制 □审批制

第四章业主委员会

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第三十三条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责：

第三十四条业主代表、业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

（七）                   。

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第三十五条本物业管理区域业主委员会设委员  名，其中住宅部分  名、商用部分  名、其他部分  名，每个业主代表选举区内不超过1名，每个类型不超过3名，不设业主代表的参照业主代表划分区域进行业主委员会委员的人数限制。

业主委员会设主任1名，副主任  名。

主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期  年，委员可以连选连任。

分期开发的项目，后期开发部分的业主委员会委员增补按照首次业主大会成立程序，召开后期开发部分的业主大会进行选举，选举后产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的竞选，届满后从新参加业主委员会委员的选举。

第三十六条业主委员会每 年     召开一次定期会议，并在以下情形发生时召开临时业主委员会会议：

（一）业主大会决定召开业主委员会会议的；

（二）经三分之一以上业主委员会委员提议；

（三）业主委员会主任认为有必要的；

（四）                 。

第三十七条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能召集和主持的，可以委托副主任负责。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意，并在公告前征询社区居民委员会的意见。

业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议。

第三十八条业主委员会应当于会议召开7日前，公告会议的内容和议程，听取业主和使用人的建议和意见。

（每届业主委员会的首次会议除外）

业主委员会会议需作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

作出决定的，应当在3日内以书面形式将决定内容进行公告。

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第三十九条业主委员会委员（含主任、副主任）出现缺额的，应在1个月内，由业主委员会主任召集业主大会进行业主委员会委员增补；

业主委员会主任、副主任缺额的，先增补委员人数至业主大会议事规则规定的人数，在增补委员产生后15日内由副主任或主任召集业主委员会会议按规定程序选举，进行主任选举的需接受街道办事处（乡镇人民政府）的监督和指导；

在主任缺额选举期间，由副主任或社区居民委员会指定的副主任代行主任职责；

业主委员会应对重新选出人员在15日内，向全体业主进行公告，并同时向辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）申报变更。

第四十条业主代表缺额，应在业主大会召开之前，由业主委员会负责按原选举区域进行重新选举。

第四十一条业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的，其业主代表、业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病或者其他原因丧失民事行为能力，无法履行职责的；

（四）因犯罪被限制人身自由的；

（五）在竞选业主代表、业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺等违规行为被查实的；

（六）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；

（七）                       

-25-

（八）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十二条业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（二）不履行业主委员会委员职责和业主义务，违反管理规约的；

（三）收受物业服务企业、利害关系业主提供的利益或者报酬，谋取私利的；

（四）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（五）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（六）其他侵害业主合法权益的行为；

（七）满一年以上不缴纳物业服务相关费用的；

（八）鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的；

（九）业主委员会半数以上委员或持有20%以上投票权的业主提出撤销其委员资格的；

（十）                       

（十一）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十三条经业主委员会或者享有20％以上业主投票权数的业主，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十四条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。

-26-

第四十五条业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会主任负责管理。

主任辞职的，由指定副主任负责管理。

业主委员会依照有关法律法规的规定刻制和管理印章。

根据本议事规则规定使用印章，具体如下：

（一）经业主大会会议或业主委员会会议讨论决定的；

（二）会议通知；

（三）业主大会和业主委员会授权范围内的物业增值资金及维修资金收取证明；

（四）                       

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。

第四十六条业主委员会应当建立工作档案，由     负责存档工作，工作档案应当包括以下内容：

（一）业主大会会议、业主委员会会议的记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）物业专项维修资金筹集及使用相关资料；

（六）业主及业主代表名册；

（七）业主意见及建议；

（八）政府相关部门下发的文件；

（九）其他需要保存的资料              

。

第四十七条业主委员会活动经费由业主委员会制订年度财务预算、决算方案，报业主大会审议通过，经费主要用于业主大会会议、业主委员会会议和必要的日常办公等开支，主要项目：

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（1）业主委员会委员津贴，费用      ；

（2）专职工作人员薪酬，费用      ；

（3）        ，费用      ；

（4）        ，费用      。

第四十八条业主委员会活动经费来源采用下列第 种筹集方式：

（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳   元；

（二）共用部位、共用设施设备经营收益中支出   元；

（三）                    。

采用前款第

（二）项筹集方式的，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

经费收支帐目由    代为管理，经费收支帐目应在每年三月底前在本物业管理区域内的公告发布位置公布上一年度经费使用情况，接受业主的监督，公布时间不少于7天。

第四十九条业主委员会的办公用房按物业管理用房配置实际情况从物业管理用房中调整，具体用房配置位置、面积与物业服务企业商定，建筑面积  平方米，位置在：

         。

第五十条经业主大会二分之一有投票权的业主表决通过，授权业主委员会向人民法院提起诉讼的，诉讼所产生的费用从 □停车费收入 □经营用房收入□共有部位经营收入□业委会运作经费□     中列支。

（选择其中一项）

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第五十一条业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主，并限期交纳。

经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

第五十二条对擅自开挖地坪、破坏房屋承重结构等危害房屋安全的违规装修行为，业主委员会有责任向相关部门进行报告。

第五十三条业主委员会成立后，出现下列情况应进行换届选举：

（一）自然任期届满；

（二）任期未到，但有二分之