上半年上海房地产估价师《案例与分析》估价方法试题.doc

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2017年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：

估价方法试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

A．建筑师

B．工程师

C．造价工程师

D．估价师及物业代理

2、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。

A．《中华人民共和国土地管理法》

B．《城市房地产管理法》

C．《中华人民共和国城市规划法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

3、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为

A：

4.42％

B：

8.11％

C：

8.13％

D：

9.54％

E：

借款合同

4、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6％）。

A：

现在按9.5折一次性支付

B：

一年后一次性支付

C：

现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付

D：

现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付

E：

工业用地的监测点评估价格

5、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．政府导向定价法

6、每年为住房公积金结息日。

A：

1月31日

B：

3月31日

C：

6月30日

D：

12月31日

E：

执行层的组织协调

7、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小

8、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。

A．典型合同与非典型合同

B．双务合同与单务合同

C．诺成合同与实践合同

D．要式合同与不要式合同

9、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：

则该统计总体的全距为元／。

（2008年试题）

A：

1500

B：

1950

C：

2131

D：

3000

E：

执行层的组织协调

10、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。

A．国务院

B．A自治区人民政府

C．建设部

D．国家文物局

11、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

12、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】

A：

93．75万元

B：

115万元

C：

293．75万元

D：

315万元

E：

工业用地的监测点评估价格

13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

14、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。

A．房屋总登记

B．初始土地登记

C．房屋初始登记

D．房屋他项权利登记

15、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法

16、下列不属于在建工程抵押特点的是。

A：

目的是取得在建工程继续建造资金的贷款

B：

以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保

C：

以转移占有的方式抵押给贷款银行

D：

以不转移占有的方式抵押给贷款银行

E：

执行层的组织协调

17、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。

A．续期注册

B．初始注册

C．撤销注册

D．变更注册

18、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。

当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：

1，9月30日为6．46：

1。

下列关于该房地产价格的说法，正确的是。

A：

该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡

B：

该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡

C：

该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡

D：

该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％

E：

工业用地的监测点评估价格

19、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96

B．104

C．140

D．166

20、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资产负债表

D．现金流量表

21、知识产权法律关系的客体是。

A：

物

B：

行为

C：

智力成果

D：

社会关系

E：

执行层的组织协调

22、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。

A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为

B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系

D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制

23、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。

A：

目标定价法

B：

价值定价法

C：

挑战定价法

D：

成本加成定价法

E：

借款合同

24、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A．选择拆迁安置的地点

B．拆迁安置

C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录

D．确定房屋重置价的标准

25、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。

A：

投保单

B：

保险单

C：

暂保单

D：

批单

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

2、下列民事行为属于无效的有。

A：

由完全民事行为能力人实施的

B：

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为

C：

限制民事行为能力人依法不能独立实施的

D：

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的

E：

经济合同违反国家指令性计划的

3、路线价法特别适用于对__进行估价。

A．单宗土地

B．待开发土地

C．在大范围内同时对大量土地

D．少量土地

4、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：

22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6：

和0.2；第二年净现金流量可能为：

28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。

问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。

A．25

B．35

C．40

D．45

5、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A．3473

B．4365

C．4500

D．4635

6、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。

A．国家安全局建设房屋用地

B．军民共建用地

C．城区扩建用地

D．地方水利工程用地

7、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。

A．人民法院

B．估价机构

C．拍卖师

D．竞买人

8、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由__审批。

A．国务院

B．国土资源部

C．Z省人民政府

D．A市人民政府

9、下列属于原建设部规章的是。

A：

《物业管理条例》

B：

《商品房销售管理办法》

C：

《城市私有房屋管理暂行条例》

D：

《住房公积金管理条例》

E：

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

10、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值

11、2009年末，某城市共有80万个家庭，共计84万套住房，平均每个家庭拥有1．05套住房。

该指标在统计上称为相对指标。

A：

比例

B：

比较

C：

动态

D：

强度

E：

执行层的组织协调

12、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

13、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。

地籍要素指。

A：

与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等

B：

土地的编号

C：

土地的利用类别、等级

D：

土地的权属界线，界址点及其编号

E：

各级行政区划界线及房产情况

14、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。

A：

估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务

B：

委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务

C：

估价机构或估价师与估价需求者有利害关系

D：

超出自己的业务范围的估价业务

E：

自己的专业能力难以胜任的估价业务

15、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。

A．规划建设用地面积

B．居住区总用地面积

C．居住区建筑用地面积

D．获取土地使用权面积

16、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。

A：

房屋建筑物

B：

土地使用权

C：

在建工程

D：

房屋期权

E：

借款合同

17、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．难以判断

18、债务人为自己的信用投保的，是。

A：

财产损失保险

B：

责任保险

C：

信用保险

D：