福州市城市规划管理技术规定修订.docx

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福州市城市规划管理技术规定修订

福州市城市规划管理技术规定修订

（征求稿）

2007年5月1日

第一章总则…………………………………………………（）

第二章城市用地控制…………………………………………（）

第三章建筑容量指标控制……………………………………（）

第四章建筑间距控制……………………………………………（）

第五章建筑退让控制……………………………………………（）

第六章建筑高度和面宽控制……………………………………（）

第七章市政公用设施控制………………………………………（）

第八章城市与建筑环境控制……………………………………（）

第九章特别地区控制……………………………………………（）

第一十章附则…………………………………………………（）

附录一名词解释…………………………………………………（）

附录二计算规则…………………………………………………（）

附录三附表……………………………………………………（）

附录四图示………………………………………………………（）

第一章总则

第一条为加强福州市城市规划管理，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《福州市城市规划管理条例》、《福州城市总体规划》及相关文件，制定本规定。

第二条本规定适用于福州市城市规划区范围内的各项建设工程。

临时建设、村（居）民建房等参照本规定执行。

第三条各项建设工程的建设，应按已批准的详细规划执行；尚无详细规划的，应按城市总体规划、专项规划、分区规划等及本规定执行。

编制详细规划应符合本规定的要求。

第四条本规定未涉及的内容，应符合国家、福建省和福州市现行的有关法律、法规、标准和规范要求。

第二章城市用地控制

第五条城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类，按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市用地分为大类、中类和小类三个层次，其中大类10类，中类46类，小类73类。

城市用地分类适用于各阶段的城市规划编制和城市用地统计工作。

第六条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市总体规划、专项规划、分区规划和本规定表

（一）《各类建设用地适建范围表》[以下简称表

（一）]的规定执行。

凡表

（一）中未列入的建设项目，由市城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质，超出表

（一）规定范围的，应先提出规划调整方案，按规定程序和审批权限，经批准后执行。

第七条根据福州市建设实际和《福州城市总体规划》，福州市城市规划区划分为两个类别建设区，进行规划管理。

具体划分如下：

（一）第一类建设区：

指连江路以西、上三路和三高路以北、西二环路以东、北二环路以南所围合的地区。

（二）第二类建设区：

指第一类建设区外的地区。

城市规划确定的历史文化保护区、风景名胜区、大型城市绿地及其他重点地区等特定区域内的建设项目按特别地区规定控制。

第八条居住和公共设施用地规划应符合下列规定：

（一）居住用地宜相对集中布局，形成相应规模的居住地区、居住区、居住小区、居住社区（组团），规模标准应符合下表规定。

居住用地分级规模

居住地区

居住区

居住小区

居住社区

户数（户）

50000-70000

10000-20000

3000-5000

1000-1500

人口（人）

150000-200000

30000-50000

10000-15000

3000-4500

（二）居住地区级以下（含居住地区级）公共服务设施主要分为教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、商业服务、市政公用等八类设施，其配置应符合表

（二）规定。

当规划居住人口规模界于高低两级居住规模之间时，除配置低一级应配置的公共服务设施项目外，还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标。

第九条工业用地的配套应符合下列规定：

1、各类开发区、工业园区的配套设施原则上应集中建设，其行政管理及生活服务设施用地比例不得超过园区用地面积的15%；单独选址的工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

2、在没有集中建设工业区配套区的区域，除厂房、仓库等生产用房外的配套用房建筑面积占工业项目总建筑面积的比例不得超过20%；在有集中建设工业区配套区的区域，配套用房建筑面积占工业项目总建筑面积的比例不得超过15%。

3、严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、和培训中心等非生产性配套设施。

第十条城市绿地规划应按以下规定执行：

（一）城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地。

（二）建设用地绿地率控制指标应符合下表规定：

项目类别

绿地率（%）

第一类建设区

第二类建设区

居住

≥25

≥30

办公、商业、文化、娱乐、体育

≥25

≥30

医院

≥35

≥40

疗养院

≥45

中小学

≥30

≥35

高等院校

≥35

一般工业和仓储

≥30

有毒有害气体污染的建设项目

≥35

公园

≥70（陆地面积）

其他各类建设项目参照国家规定执行

若第一类建设区内建设项目绿地指标无法达到上述规定要求的，可适当核减绿地指标，但应符合《福州市城市园林绿地管理办法（修正）》相关规定要求。

（三）应保护和利用建设用地内有价值的原有树木，其中古树名木保护应符合《福州市城市古树名木保护管理办法》有关规定。

（四）居住区公共绿地的设置应按《城市居住区规划设计规范GB50180—93（2002年版）》要求执行。

居住区公共绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。

（五）饮用水水源保护区应设置防护绿地，除另有规定外，应符合下列规定：

１、水厂厂区和加压泵站的周围绿化带宽度应不小于10米；

2、饮用水水源水库四周的绿化带宽度应不小于50米。

（六）污水处理厂周边宜设置宽度不小于20—50米的卫生防护林带。

（七）高速公路和铁路两侧应留卫生隔离防护林带，应符合下列规定：

１、高速公路的两侧宜规划控制宽度各不小于30米的防护林带；

２、高速铁路的两侧宜规划控制宽度各不小于40米的防护林带；

３、铁路干线的两侧宜规划控制宽度各不小于20米的防护林带；

４、铁路支线、专用线两侧应规划控制宽度各不小于10米的防护林带。

（八）在城市快速路、重要城市景观道路及其道路交叉口的道路规划红线两侧设置的绿化带，除另有规定外，原则上应符合下列规定：

1、二环路、入城主通道、滨江（闽江和乌龙江）路等城市重要景观路规划红线两侧的绿化带宽度各不小于10米；

2、三环路等城市快速路的道路规划红线两侧的绿化带宽度各不小于15米；

３、闽江和乌龙江桥头道路规划红线两侧以及立体交叉口（桥）的道路规划红线两侧的绿化带宽度应各不小于30米；

（九）沿河道规划蓝线两侧应设置绿化带，除另有规定外，应符合下列

规定：

１、8米以上（含8米）宽度的河道规划蓝线两侧应设置绿化景观带最小

宽度不得小于10米，其中晋安河、白马河、磨洋河、东西河、光明港等河道规划蓝线的两侧绿化景观带应为10-50米；其余河道规划蓝线的两侧应设置绿化景观带最小宽度不得小于5米。

2、除城市规划要求设置必要的市政设施和修建园林小品、闸门、游船

码头等外，任何建设工程不得挤占河道规划蓝线的两侧绿化景观带用地。

3、规划河道两侧绿地为城市公共绿地，应对公众开放使用。

第十一条城市旧屋区原则上应统一规划、成片改造建设，开发建设用地未达到下列最小面积的，不应单独建设。

（一）低层、多层、中高层居住建筑和多层公共建筑为2000㎡；

（二）高层居住建筑为3000㎡；

（三）高层公共建筑为4000㎡。

因邻近用地已经完成规划建设，或因市政公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可依据实际情况予以核准建设，但应优先考虑作为城市公共绿地及城市配套设施用地使用。

第十二条用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地，须同时

征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是河道或绿化带且未被征用，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。

第十三条用地竖向规划应按照国家《城市用地竖向规划规范》（CJJ83—99），合理利用地形、地质条件，满足各项建设用地的使用要求。

减少土石方及防护工程量，保护生态环境。

第三章建筑容量指标控制

第十四条新建、扩建、改建的建设项目的建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。

第十五条成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标，在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内居住建筑和商业、办公建筑用地的建筑容量控制指标可按表（三）、（四）的规定适当调整。

第十六条建筑容量控制指标应按已批准的详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，居住建筑和商业、办公建筑用地的建筑容量控制指标应按表（三）、（四）的规定执行。

表（三）、（四）规定的建筑密度、容积率指标为上限值。

具体建筑容量应结合现状情况、交通区位、环境区位、土地价值等因素，优先满足停车泊位配建标准、绿地率指标和消防安全等有关规定，综合分析后确定。

第十七条表（三）、（四）规定的指标适用于单一类型的建设用地。

对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十八条对未列入表（三）、（四）的教育科研、文化体育、医疗卫生等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行，但不宜超过表（三）、（四）中相应居住建筑的控制指标。

第十九条工业和仓储区的建筑容量控制指标，除应符合相关规定外，其建筑容积率不宜低于0.9，其建筑密度应不低于30%、不宜超过40%。

第二十条机动车公共停车泊位在50个以上（含50个）的停车场（库）建设,应符合下列规定：

（一）室内机动车公共停车库单独建设时，建筑密度应不高于45%。

（二）室内机动车公共停车库与其他性质的建筑合建、且机动车公共停车库建筑面积不少于项目总建筑面积50%的，建筑密度应不高于40%。

第二十一条建设用地范围内原有建筑容量指标已达到或超出本规定值的，不得扩建、加层；用地内原有建筑容量指标未超出本规定值，其扩建、加层对原有空间布局影响较大的，不宜扩建、加层，对原有空间布局影响较小的，增加的建筑面积不宜超出原总建筑面积的10％且不得超出本规定值。

建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线；否则，应视为加层或扩建。

第二十二条建设项目的建筑容量控制指标超出本规定值的，可根据具体情况经市城市规划行政主管部门审核后报市政府批准，按同类控制指标适当调整。

第二十三条用地单位在建筑用地范围内开辟的公共开放空间是由建设单位在建筑用地内永久性全天候为公众提供的开放空间，不作为经营性项目使用；公共开放空间包括场地公共开放空间（作为公共绿地、广场等使用）和建筑公共开放空间（包括建筑底层架空作为休闲、绿化公共场所的空间，不包含作为停车功能的场所）。

公共开放空间必须符合下列规定：

（一）公共开放空间不得围合、封闭和改变使用性质，应常年开放和无障碍设计。

（二）场地公共开放空间和建筑公共开放空间宜临城市规划道路、城市公共绿地、城市广场布置，其相临的面宽不得小于10米，同时满足与相临的城市规划道路、城市公共绿地、城市广场用地地面的高差小于±1.5米，并应有净宽不小于1.5米的开放性楼梯或坡道相连接。

（三）建筑底层底层作为公共开放空间使用时，除电梯、楼梯、门厅、门卫等设备用房外，应全部架空，不得围合，不得增设夹层；同时满足建筑层高不低于4米且不高于6米。

公共开放空间的建筑面积单列，不计算容积率，该层计入建筑层数，建筑高度计入计算建筑间距的建筑高度。

（四）公共开放空间建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门

管理或经批准由建设单位代管。

第二十四条新建建设项目的机动车停车场（库）和非机动车停车场（库）的配置标准不得低于表（五）的规定。

地面室外机动车停车泊位数量宜占建设项目配建的总机动车停车泊位的15％以上，其中住宅项目地面室外机动车比例不超过建设项目配建的总机动车停车泊位的20％。

第二十五条新建的医院、中小学和幼托等用地，临其主要出入口大门外的位置应配置相应规模的广场和公共停车场用地。

医院的广场和公共停车场用地不宜少于5平方米/床；中小学、幼托的广场和公共停车场用地不宜少于1平方米/学生；临居住区主要出入口外应配置不少于0.03辆/户的公共机动车停车位。

第四章建筑间距控制

第二十六条建筑间距应符合本章的规定[图示见附录四图

（一）]，同时还应符合防火、消防、抗震、卫生、环保、管线埋设和文物、历史建筑保护等方面的要求。

第二十七条低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）平行布置时的间距：

1、朝向为南北向的[指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同]，其间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的1.0倍；在第二类建设区不小于1.1倍；且其最小间距不小于10米。

2、朝向为东西向的[指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同]，其间距在第一类建设区不小于较高建筑的0.9倍；在第二类建设区不小于1.0倍；且其最小间距不小于10米。

（二）垂直布置时的间距：

1、南北向的间距，不小于南侧建筑高度的0.8倍；且其最小间距不小于10米。

2、东西向的间距，不小于较高建筑高度的0.7倍；且其最小间距不小于10米。

3、建筑的山墙面（指建筑的短边墙面，下同）宽度小于或等于18米的，其间距按垂直布置时的间距控制；建筑的山墙面连续宽度大于18米的，其间距按平行布置时的间距控制。

建筑的山墙面总宽度大于18米且山墙面不在同一垂直平面位置的，其中山墙面宽度小于或等于18米部分之一的山墙与相邻建筑间距，可按垂直布置时的间距控制；其余部分山墙与相邻建筑间距，应按平行布置时的间距控制。

（三）既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最小间距按平行布置时的间距控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置时的间距控制。

（四）住宅建筑的山墙间距不得小于8米，住宅山墙上开启除楼梯间窗洞之外的卧室、起居室（厅）、餐厅、卫生间等窗洞时，其山墙间距不得小于10米。

第二十八条低层住宅与北侧建筑的间距不小于南侧建筑高度的1.2倍，且最小间距不小于10米；其与东、西侧建筑的间距不小于10米。

第二十九条高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距应符合以下规定：

（一）平行布置时的间距：

1、朝向为南北向的，南侧为高层住宅建筑时，其建筑间距为南侧建筑高度的0.5倍，且在第一类建设区最小间距不小于28米，在第二类建设区最小间距不小于32米。

南侧为中高、多、低层住宅建筑时，其间距按南侧建筑高度控制，且其最小间距不小于13米。

2、朝向为东西向的，其建筑间距不小于较高建筑的0.4倍，且其最小间距不小于24米。

（二）垂直布置时的间距：

1.南北向的间距，南侧为高层住宅建筑时，不小于南侧建筑高度的0.3倍，且最小间距不小于18米；若南侧为中高、多、低层住宅建筑时，其间距按南侧建筑高度控制，且其最小间距不小于13米。

2、东西向的间距，不小于其较高建筑的0.3倍，且其最小间距不小于18米。

3、建筑的山墙面宽度小于或等于18米的，其间距按垂直布置时的间距控制。

建筑的山墙面连续宽度大于18米的，其间距按平行布置时的间距控制。

建筑的山墙面总宽度大于18米且不在同一垂直平面位置的，其中山墙面宽度小于或等于18米部分之一的山墙与相邻建筑间距，可按垂直布置时的间距控制；其余部分山墙与相邻建筑间距，应按平行布置时的间距控制。

（三）既非平行也非垂直布置时的间距：

1、两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最小间距按平行布置时的间距控制。

2、两幢建筑夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置时的间距控制。

（四）高层建筑之间的山墙间距不小于其较高建筑的0.3倍，且其最小间距不小于18米；高层建筑与中高、多、低层住宅建筑之间的山墙最小间距不小于13米。

（五）建筑高度超过100米的超高层建筑，其与北侧或东西侧住宅建筑的间距应按100米建筑高度倍数的计算建筑间距规定基础上，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。

第三十条相邻两幢住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列规则计算：

1、朝向为南北向的：

当南侧住宅建筑地面标高低于北侧住宅建筑地面标高时，应以南侧建筑高度减去南北地面的高差值计算建筑间距；当南侧住宅建筑地面标高高于北侧住宅建筑地面标高时，应以南侧住宅建筑高度加上南北地面高差值计算建筑间距。

2、朝向为东西向的：

当住宅建筑屋面标高较高建筑的地面标高高于东侧或西侧住宅建筑的地面标高时，应以建筑屋面标高较高建筑的建筑高度加上东西地面高差值计算建筑间距。

第三十一条计算位于同一裙房或连接体之上的几幢建筑的间距，可从该裙房或连接体屋面起计算建筑高度；计算与相邻建筑间距时，应包括裙房或连接体高度。

第三十二条不规则平面的住宅建筑，按建筑外墙面对应的最凸出外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

第三十三条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼及老年人居住建筑的居住用房位于其他建筑北侧或东西侧时，其与其他建筑物之间的间距应在同型布置方式时的住宅建筑间距规定基础上增加20%，同时应满足各专业规范要求。

第三十四条非住宅建筑（第三十三条所列的非住宅建筑除外）之间的间距，在满足各专业规范要求下，可在同型布置方式时的住宅建筑间距的规定基础上减少20%，但其最小间距应符合下列规定：

（一）低层、多层建筑的最小间距不小于10米。

（二）高层建筑与其北侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于24米，高层建筑与其东西侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于18米，以其他形式布置时的最小间距不小于13米。

第三十五条第三十四条所列的非住宅建筑与其他建筑的间距，应符合下列规定：

（一）第三十四条所列的非住宅建筑位于其他建筑北侧时，其间距按第三十四条规定控制。

（二）第三十四条所列的非住宅建筑位于其他建筑南侧或东西侧时，其间距按第二十七条至第三十三条规定控制。

（三）第三十四条所列的非住宅建筑的山墙与其他建筑的山墙间距按第二十七条、第二十九条、第三十三条的规定控制。

第三十六条住宅建筑阳台出挑距离和阳台、楼梯间等凸出部分累计长度应符合下列规定：

（一）住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8米。

（二）住宅建筑楼梯间等凸出部分距离不超过1米。

（三）住宅建筑阳台和楼梯间等凸出部分累计长度不应超过同一建筑

外墙面宽总长度的50%。

（四）超出本条

（一）、

（二）、（三）款规定值的，应从阳台和楼梯间等凸出部分外边缘计算建筑间距。

第三十七条挡土墙、护坡与建筑的间距应符合下列规定：

（一）挡土墙位于建筑南侧或东西侧时，应按挡土墙的高度倍数计算其间距，并和同型布置方式时的建筑间距要求相同。

（二）高度大于2米的挡土墙、护坡的下缘与建筑的最小间距应不小于5米。

第五章建筑退让控制

第三十八条沿建设用地边界、城市道路、公路、河道、山体、铁路、电力线路保护区及其他规划控制线周边的建筑物，其退让距离除应符合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观、环保等方面的规范以及经批准的城市规划要求外，同时应符合本章的规定。

第三十九条建筑物退让用地红线的距离须按以下规定控制：

（一）住宅建筑、第三十三条所列的非住宅建筑和工业、仓储建筑退让用地红线距离不小于表（六）规定的建筑高度的倍数控制和最小距离要求，并应满足各专业规范要求。

（二）各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求；各规划控制线同时控制时，应满足最大的退距要求。

（三）建筑物退让用地红线或其他规划控制线时，应按其相互间最近距离计算建筑退距。

（四）建筑物退让用地红线距离除须符合本条规定外，同时须符合第四章建筑间距及消防间距的有关规定。

（五）计算住宅建筑的退距应含底层架空层的建筑高度。

第四十条沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不小于表（七）的控制指标。

特殊地段的建筑物，经市城市规划行政主管部门核定后，其后退道路规划红线的距离可适当调整。

第四十一条地下建筑物（含地下建筑物坡道）退让道路红线和用地红线距离不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且其最小退距不小于6米。

地下构筑物、管井、管沟等退让道路红线的净距应按下列规定：

（一）退让25米以上（含25米）宽度的道路红线距离不宜小于3米。

（二）退让25米以下宽度的道路红线距离不宜小于２米。

第四十二条除经批准的详细规划另有规定外，新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、商场（建筑面积3000平方米以上（含3000平方米）且为集中式布置的）等有大量人流、车流集散的建筑，其面临城市道路的主要出入口方向的建筑后退道路规划红线的距离不得小于20米，次要出入口方向的建筑后退道路规划红线的距离不得小于15米，并应留出临时停车或回车场地。

其他商业建筑后退道路规划红线距离在表（七）规定基础上增加2米。

第四十三条城市道路交叉口四周的建筑物退让道路规划红线距离，均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起[图示见附录四图

（二）]，并在表（八）规定退距的基础上，按下列规定增加建筑退让距离：

（一）建筑高度24米以下的建筑退让距离增加5米。

（二）建筑高度24米以上（含24米）的建筑退让距离增加8米。

第四十四条沿城市规划道路建筑物的基础、台阶、平台、阳台、雨篷、附属设施及除用地范围内连接城市管线以外的其他地下管线（包括管沟、管井等构筑物），不得逾越道路规划红线。

第四十五条临城市街面不宜修建围墙。

建设工程项目需修建围墙或临时围墙的，须向市城市规划行政主管部门报批，并应符合下列规定：

（一）围墙（不含临时围墙）型式宜为透空型。

（二）围墙高度不宜超过1.6米。

（三）确有特殊要求的，可修建封闭式的围墙。

围墙外观应进行美化处理，围墙高度一般不应超过2.2米。

（四）沿城市道路修建围墙的，其退让25米以上（含25米）宽度的道路红线距离不得小于1.5米；退让25米以下宽度的道路红线距离不得小于1.0米。

（五）临时围墙在其使用期结束后，应立即无偿拆除。

第四十六条沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建设项目，可按村镇、城镇规划进行管理，除另有规定外，建筑物退让公路规划红线的距离不得小于5米。

第四十七条沿河道规划蓝线两侧新建、改建、扩建建筑物，除另有规定外，其后退8米以上（含8）米宽度的河道规划蓝线的最小距离不得小于15米，后退其余河道规划蓝线的最小距离不得小于10米。

建筑物退让绿线距离不得小于5米（不包括居住小区级和居住小区级以下绿地）；地下室边界线退让绿线距离不得小于3米。

第四十八条同一建设用地内，建筑物退让该建设用地配建的城市广场、城市公共绿地、社会公共停车场、文化体育（居住区级