哈尔滨松北区市场调研报告_精品文档.ppt
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2009年哈尔滨松北区市场调研报告,版权声明：
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第一部分松北区房地产市场,第一部分松北区房地产市场,第二部分松北区重点项目研究,目录,松北区位于松花江的北岸，是2004年2月经国务院批准成立是按照哈尔滨市“一江居中，两岸繁荣”的发展构想建设的，是黑龙江省唯一的政区型开发区。
辖区面积736.3平方公里，下辖五街两镇，现有人口20.1万人，其中非农人口5.9万人。
松北的生态资源优势非常明显，湿地资源丰富、绿化覆盖率高于全市平均水平。
目前累计投资近9亿元，新增绿地面积1294公顷，绿化总量位居全市之首。
建设了2万吨污水处理厂，启动了10万吨污水处理厂建设。
目前，累计投入资金180亿元，已经完成了松北大道、学海街、三环路江北段、世茂大道、松北一路等两纵三横城市主干道路建设。
2006年，太阳岛被联合国友好理事会授予生态示范岛屿称号，并荣获全国人居范例奖。
松北区被国家环保总局命名为国家级生态示范城区。
松北区概述,2007年被评为全国首批5A级旅游景区和国家旅游名片。
通过市场化运作模式，成功举办了国际化雪博会，受到国内外游客的高度称赞。
目前全区共接待游客1900万人次，实现收入4亿元。
松北区2009年上半年投资建设项目进展顺利，深圳市好易通等6个项目已完成立项审批，哈尔滨烟厂搬迁改造工程等项目已完成规划审批，哈医大四院松北分院等6个项目已完成土地招拍挂，其他8个项目均处于加快推进中。
下半年松北区要在确保哈尔滨烟厂搬迁改造等13个产业项目和哈医大四院松北分院项目建设的同时，全力推进哈齐城际铁路、哈尔滨北站和松浦大桥、三环西桥建设，加快推进哈伊公路松北段拓宽改造工程、四环与世茂大道立交桥工程及其他重点项目的市政配套工程。
松北区近期将围绕保利水韵长滩小区二期、松浦花园（棚改项目）、世茂滨江三期等住宅小区，全力构筑以公共绿地、道路绿地、单位附属绿地、居住区绿地为重点的绿化改造。
松北区概述,2009年8月哈尔滨市市委书记换届，盖如垠出任黑龙江省委常委、哈尔滨市委书记。
盖如垠自1998年2002年任哈尔滨市副市长期间分管松北新区的开发建设工作，具有很深的松北情节。
盖如垠上任后明确指出，将松北作为哈尔滨未来城市发展的重心。
松北要重点发展“两高一新”，即高层次服务业、高新技术产业和新城市建设。
对于松北近期的发展，盖如垠提出以下具体措施：
1、全面叫停松北土地出让，并委托哈工大设计院对松北重新进行整体规划，重点是减少住宅用地，增加公建用地比例；2、提速三环路松花江大桥的建设，工期由原定的三年缩短为两年，预计2011年底可实现通车；3、限期一个半月内完成世茂大道至四环路延伸段，该路段通车后将大大缓解松花江公路大桥的交通压力，而松北至机场时间将从现在的40分钟缩短至20分钟。
政府交通管理部门将有意识地引导机场车辆经由机场高速、四环路、世茂大道到松北，再由三环路跨江桥或松花江公路大桥进入哈尔滨，使松北成为哈尔滨市的入口；,松北区政策方向,地块编号:
NO.2009HTS001交易日:
2009.1.26建设用地（万平米）:
1号地4.9、2号地9.36、3号地5.68计容积率建面（万平米）:
1号地10.47、2号地20.37、3号地11.96底价（万元）:
11715成交总价（万元）:
11715平均地价（元/）:
588楼面地价（元/）:
274实际控制人:
黑龙江亚为房地产开发有限公司地块位置:
1号地松北区三环路以北。
规划154路以西地段；2号地松北区规划路以东，159路以南；3号地松北区规划159路以北中，146路以西。
交地标准:
国有净地用地性质:
住宅商服容积率:
1号地1.99、2号地2.00、3号地1.98建筑密度：
1号地29%、2号地28%、3号地31%绿地率：
40,2009年土地市场交易情况,地块编号:
NO.2009HTS002交易日:
2009.1.26建设用地（万平米）:
15计容积率建面（万平米）:
18.77底价（万元）:
1485成交总价（万元）:
1485平均地价（元/）:
99楼面地价（元/）:
79实际控制人:
中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司地块位置:
松北区三环路与西宁路交汇处交地标准:
国有净地用地性质:
商务金融用地容积率:
1.2建筑密度：
25.0绿地率：
40.0,地块编号:
NO.2009HTS009交易日:
2009.4.29建设用地:
（万平米）:
1号地41.50、2号地9.09计容积率建面（万平米）:
1号地134.84、2号地41.93底价（万元）:
52570成交总价（万元）:
52570平均地价（元/）:
1039楼面地价（元/）:
297实际控制人:
黑龙江省高盛投资发展有限公司地块位置:
松北区市政府西南方，北临规划路，南临规划路，西临省政府第一办公室用地地段交地标准:
国有净地用地性质:
住宅、商服容积率:
3.0建筑密度：
16绿地率：
47,地块编号:
NO.2009HTS010交易日:
2009.4.29建设用地（万平米）:
3.14计容积率建面（万平米）:
4.13底价（万元）:
4085成交总价（万元）:
4085平均地价（元/）:
1299楼面地价（元/）:
990实际控制人:
黑龙江省高盛投资发展有限公司地块位置:
松北区哈黑公路与规划路交角地段交地标准:
国有用地性质:
商务金融用地容积率:
1.12建筑密度：
15.1%绿地率：
49.3%,地块编号:
NO.2009HTS011交易日:
2009.6.1建设用地（万平米）:
1号地22.68、2号地0.66计容积率建面（万平米）:
1号地39.97、2号地0.92底价（万元）:
12100成交总价（万元）:
12100平均地价（元/）:
519楼面地价（元/）:
296实际控制人:
哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司地块位置:
松北区西三环路与规划路交汇处地段交地标准:
国有净地用地性质:
住宅、商服容积率:
1.40建筑密度：
25.00绿地率：
40.00,地块编号:
NO.2009HTS013交易日:
2009.6.1建设用地（万平米）:
5.03计容积率建面（万平米）:
13.22底价（万元）:
8380成交总价（万元）:
8380平均地价（元/）:
1667楼面地价（元/）:
634实际控制人:
哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司地块位置:
松北区世茂大道以南、市政府以北地段交地标准:
国有净地用地性质:
住宅、商服容积率:
2.2建筑密度：
25.0-35.0绿地率：
40.0,地块编号:
O.2009HTS013交易日:
2009.6.1建设用地（万平米）:
10.25计容积率建面（万平米）:
27.08底价（万元）:
17105成交总价（万元）:
17105平均地价（元/）:
1668楼面地价（元/）:
632实际控制人:
黑龙江广顺房地产开发有限公司地块位置:
松北区世茂大道以南、市政府以北地段交地标准:
国有用地性质:
住宅、商服容积率:
2.2建筑密度：
25.0-35.0绿地率：
40.0,2009年土地市场交易情况,地块编号:
NO.2009HTS003交易日:
2009.1.26建设用地（万平米）:
1.98计容积率建面（万平米）:
5.95底价（万元）:
4955成交总价（万元）:
4955平均地价（元/）:
2497楼面地价（元/）:
832实际控制人:
哈尔滨第二电业局地块位置:
松北区规划以南、以西地段交地标准:
国有净地用地性质:
住宅、商服容积率:
3.0建筑密度：
25.0-35.0绿地率：
35.0,2009年土地市场交易分析,盖书记上任后，已全面叫停松北区土地出让，并委托哈工大设计院对松北重新进行整体规划，重点是减少住宅用地，增加公建用地比例。
从2009年土地交易市场出让土地来看，住宅、商服性质用地6块，金融用地2块。
其中住宅、商服用地中容积率低于2的土地有2块，容积率在23之间的4块，绿化率平均在35%47%之间，政府正在着力提升区域项目品质，打造松北区为哈尔滨的“城市后花园”。
从成交地块楼面地价来看，最低的274元/，最高为832元/，结合区域房地产价格，楼面地价所占成本比例仍然不高，开发公司仍然具备较大的利润空间。
近期宏观政策调整,2009年12月9日营业税调整,2010年起，全额征收营业税的住宅由购买时间在两年以内调整为五年。
2009年12月14日国务院遏制房价,国务院常务会议明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。
2009年12月17日土地出让金提高,财政部等五部委发文，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2010年1月10日上调二套住宅首付,国务院下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
从国家近期政策调整来看，在一个月的时间内打出政策“组合拳”，对于开发商囤积土地及市场投资、投机性购房进行了严格的调控，以保障刚性居住需求。
同时可以看到，政府出台的政策均以遏制房价过快上涨，而非以遏制房价为出发，政府对于再次出现2007年下半年开始的房地产危机仍存在一定担心。
松北市场1月-8月成交面积统计,松北市场1月-8月成交套数统计,2009年上半年松北区房地产业发展势头强劲，商品住宅交易市场出现了强势旺销。
松北区1-8月份商品房销售面积、销售额两项指标均达到历史最高峰，截至到8月30日，已经达到12余万人到松北区看房、选房，商品住宅销售达到3128套、商品房销售面积达40.43万，商品房销售额17.46亿元。
2009年房地产市场成交情况,松北区客户分析,江南挤压型客户,江南几两年房价的不断攀升（2008年未受全国市场影响），部分刚性需求客户开始转向松北区域，代表楼盘世纪花园、欧美亚等，客户群体为白领、企业工人、江南低收入原住民等。
改善型客户,松北区得天独厚的环境优势为部分改善型客户所青睐，部分楼盘自身的容积率、景观打造及会所规划等为江南项目所不具备，代表楼盘北岸明珠、保利公园九号等，客户群体为公务员、教师、金融机构人员、小私营业主等。
享受型客户,松北区的别墅项目距离市区较近，且品质较高，部分项目套总价仅相当于江南的高层大户型套总价，代表楼盘世茂、保利水韵长滩、海域岛屿墅等，客户群体为政府高管、私营企业主等。
政府对于营业税及二套住宅首付款比例政策的调整，开始对居民二套住宅“计划生育”，此政策对于改善型及享受型客户有着较大的影响。
而松北客户群体中，以灰色收入为主政府高管的占有较大比例，该部分人群对于政策走向较为敏感。
松北区产品分析,多层普通产品,该产品是松北区最原始的产品类型，在松北区基础设施配套尚未齐备时，部分项目通过低房价吸引部分江南挤压型客户向松北区偏移，代表楼盘世纪花园、欧美亚等。
高层产品,部分项目地处临江，具有得天独厚的观江优势，吸引了部分改善型客户，代表楼盘世茂滨江新城、北岸明珠。
而湖滨绿茵高层开发时，无明显有别于江南项目的卖点，地理位置较偏，严重滞销，近期随着江南房价的攀升，松北区高层销售有明显起色。
花园洋房,该产品最初由湖滨绿茵开发，套总价高，产品类型并不为客户所熟知，销售情况并不理想，随着客户层次的提高，松北区该产品类型逐渐增加，代表楼盘金泰湖滨绿茵、保利公园九号等。
别墅产品,2008年是松北区别墅项目集中推出的一年，受到全国整体房地产市场的影响，销售情况并不理想，目标客户群体（享受型客户）持币意愿强烈，代表楼盘世茂、保利水韵长滩、海域岛屿墅。
松北区随着地价的上升、地块容积率限制、开发成本上升及利润实现等因素影响，各项目产品开发均以中高端为主，“打造产品品质”成为各项目的首选，高层、花园洋房和别墅产品将成为未来一段时间内松北区的主流产品。
松北区在开发之初，项目档次区分明显，如世茂滨江、北岸明珠等观江项目无论在产品、景观、会所、建筑
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