领秀新硅谷项目后评价.docx
《领秀新硅谷项目后评价.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《领秀新硅谷项目后评价.docx（41页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
领秀新硅谷项目后评价
领秀新硅谷项目后评价
北京科技园置地有限公司
二○一二年四月
一、项目概况
领秀新硅谷项目位于北京市海淀区西二旗，项目总占地面积34.7万平方米，规划地上建筑面积39.1万平方米，其中住宅建筑面积35.86万平方米，配套商业2万平方米，其他配套1.24万平方米。
本项目为置地公司于2004年9月在北京市土地交易市场通过公开挂牌交易取得，土地成交价格为人民币11.75亿元。
根据2005年市规委方案复函，领秀新硅谷设计总建筑面积47万平方米（含地下），其中住宅面积43万平方米（含地下），产品涵盖了别墅、花园洋房、小高层等多种住宅形式，配套及商业面积3.8万平方米，配套幼儿园0.2万平方米。
按照土地挂牌出让条件，配套商业2万平方米需返还西二旗村集体。
商业项目影响到领秀新硅谷项目的整体开发，公司经过市场调研和经济测算，2007年11月向集团提出回购商业项目的申请，经集团批准后与西二旗村进行了长达一年的洽谈，最后终于2008年12月与西二旗村集体达成协议，我公司不提供2万平米商业，作为补偿，向西二旗村集体支付3000万元（折合楼面地价1500元/平米）。
根据最新测算，商业项目整体价值达到4.5亿元。
二、项目策划及经营分析评估
按目前领秀新硅谷项目的投入产出计算，投资效益远远高出了当初的测算。
虽然当初的测算与现在的收益出入较大，但总体的趋势判断是正确的，开发周期的延长在客观上使项目享受到了经济高增长周期的红利。
总体上此项目的投资及策划非常成功。
（一）投资及策划分析
1.投资决策
（1）投资决策来自对宏观环境的正确认识
以全面市场化为方向，是在集团初步完成从任务主导型向市场主导型转变的基础上，进一步实现科学发展和跨越式发展的必然要求。
项目用地是北京市第一批通过招拍挂方式供应的土地，这种方式意味着土地供应方式的重大改变，土地资源的稀缺性将逐渐显现，因此土地价值的溢价会比以前协议方式大很多。
正是基于这种超前的认识，集团及公司领导意识到此项目用地出让价格会高出以往的估值。
在深入研究项目的定位及各种设计和策划方案的基础上，对项目的经济测算和可行性进行了反复论证，并制定了详细的土地摘牌策略，向集团和股东单位进行了多次汇报和沟通。
在两家大股东-北科建集团和首创集团的支持下，置地公司通过了董事会和股东会决议，获准参加北京市土地交易中心西二旗配套居住区地块（领秀新硅谷）挂牌交易并成功摘牌。
到目前为止，北京市挂牌土地价格已经远远高于当初对市场行情的估计，证明当时的投资策略是正确的。
（2）投资决策出于对“领秀”品牌的塑造
西二旗配套居住区为中关村高科技园区配套居住区，由北科建集团负责土地一级开发，适逢国家开始实行房地产开发土地公开出让制度。
该居住区土地分两期出让，置地公司于2000年经过招投标获得西二旗配套居住区一期项目开发，历经4年开发建设，把西二旗村打造成为一个适宜人居的环境，也创建了“领秀·硅谷”品牌。
一期项目倾注了置地公司全体员工的心血，为树立“领秀”住宅高品质的形象，公司在产品设计、工程建设、环境美化等各方面均做了大量的投入，提升了区域价值，因此，获取二期项目势在必行。
2.开发策略
领秀新硅谷开发初期，由于公司资本积累不足，资金压力大，无法集中开发，并且集中开发虽有利于公司实力和形象的提升，但难以获得利润的最大化。
基于此，公司经研究形成以下开发战略决策：
将项目分为A、B、C、D四个区进行分期滚动开发，第一期A区为保公司现金流，低成本、低利润，快速建设、快速销售；第二期B区以提升项目品质为目的，创造较高的附加值；第三期D区、第四期C区在前两期创造的有利条件的基础上，以实现公司利润最大化为目的。
A区总建筑面积10.7万平米，2006年4月开工，2008年5月竣工；B区总建筑面积11.7万平米，2007年5月开工，2009年6月竣工（幼儿园于2010年竣工）；C区总建筑面积12.9万平米，2009年9月开工，2012年4月竣工；D区住宅总建筑面积8.5万平米，2008年3月开工，2010年8月竣工；D区配套商业3万平米于2011年11月竣工。
3.前期策划
在投资决策阶段，公司董事长和总经理亲自带领公司项目研究团队，对全国房地产市场和北京市区域内类似项目进行了深入的调研，并组织营销顾问公司、设计师研究项目特点及策划方案。
项目总体策划方案制定后，各个区的分体策划方案并没有因此一成不变，而是根据市场变化情况不断微调，更贴近客户需求，使项目的收益得到最大化。
（二）土地协议执行情况
我公司自2004年9月29日通过挂牌取得西二旗居住区二期土地成交确认书以来，分别与北京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及其补充协议，以及与北京科技园建设（集团）股份有限公司签订的土地开发建设协议。
现将土地协议执行情况分述如下：
1.国有土地使用权出让合同执行情况
2004年11月24日与北京市国土资源局签订了土地出让合同，合同总额37728万元。
2005年3月25日缴纳15%的地价款5659.2万元。
2006年1月10日签订补充协议附件二，将受让方名称由北京归谷园有限责任公司变更为北京科技园置地有限公司。
2006年4月5日签订补充协议附件三，根据规划方案复函变更土地面积；增加地下面积，其中地下车库面积18649平方米，需补交地价款559.47万元，合同总额变更为38287.47万元。
2006年5月11日缴纳两笔地价款分别为559.47万元及3206.88万元。
2006年5月23日缴纳资金占用费279.9418万元、滞纳金2383.9946万元。
至此地价款已全部缴清，于2006年7月5日办理了国有土地使用权证。
2008年10月29日签订补充协议附件四，出让部分增加S2区幼儿园土地面积2902.89平方米，建筑面积2000平方米，地价款总额不变。
待项目全部竣工之后，办理地价款竣工结算。
2.土地开发建设协议执行情况
我公司于2004年10月与北京科技园建设（集团）股份有限公司签订的土地开发建设协议，土地开发费总额为79772万元。
2006年12月4日支付土地开发费2亿元。
2006年12月12日支付土地开发费3千万元。
2007年10月24日支付土地开发费资金占用费3266.42076元。
土地开发费由公司财务部直接支付，付款明细详见财务总账。
（三）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
项目开发完成后，经济技术指标变化极其微小，完全符合控制性规划条件和数据指标，对最终收益的影响不大。
（表一）开发计划的经济技术指标
规划建筑用地面积
343107.7m2
住宅平均层数
4.27
总建筑面积
469791m2
高层住宅比率
26.9%
其中
地上建筑面积
388610m2
中高层住宅比率
10.7%
其中
配套公建建筑面积
30000m2
人口毛密度
204.2人/ha
住宅建筑面积
358610m2
住宅面积毛密度
10452m2/ha
地下建筑面积
81181
住宅面积净密度
16241m2/ha
总户数
2502
住宅建筑净密度
38.0%
总人数
7006
机动车总停车数量
2200
覆盖率
28.3%
其中
地上停车数
1500
容积率
1.13
地下停车数
700
绿地率
30%
（表二）开发完成后经济技术指标
规划建筑用地面积
343107.7m2
住宅平均层数
4.27
总建筑面积
469513.5m2
高层住宅比率
26.9%
其中
地上建筑面积
387893.4m2
中高层住宅比率
10.7%
其中
配套公建建筑面积
29405.4m2
人口毛密度
204.2人/ha
住宅建筑面积
358488m2
住宅面积毛密度
10452m2/ha
地下建筑面积
81620.1
住宅面积净密度
16241m2/ha
总户数
2466
住宅建筑净密度
38.0%
总人数
6905
机动车总停车数量
2318
覆盖率
28.3%
其中
地上停车数
1573
容积率
1.13
地下停车数
745
绿地率
30%
（四）以财务指标为主要依据的项目综合评价
在公司的第一个五年计划里，领秀新硅谷项目的计划开发周期是5年，预计总销售收入是344,111万元，预计净利润3亿元左右。
领秀新硅谷项目现在最新利润预测数据是：
利润项目
预计总额
营业收入
656,880
营业成本
371,892
营业税金及附加
95,613
销售费用
16,372
管理费用
13,000
财务费用
利润总额
16,0004
减：
所得税费用
45,001
净利润
115,003
根据测算，领秀新硅谷项目预计实现销售收入65.7亿元，预计营业成本37.2亿元，预计实现项目净利润11.5亿元。
领秀新硅谷项目各项财务指标情况，测算如下表：
序号
指标
比例
1
销售毛利率（%）
43%
2
销售净利率（%）
18%
3
成本费用利润率（%）
32%
4
资本金收益率（%）
1150%
领秀新硅谷项目开发得益于中国经济和房地产市场的高速发展，并得到集团的大力支持，采取的开发策略得当，因此项目的实际收益超出原计划收益的3倍。
三、规划设计评估
（一）项目的品质定位
领秀新硅谷位于北京中关村科技园核心区的北部，是为北京中关村科技园配套的住宅项目。
邻近清华大学、北京大学等高等院校，毗邻中关村软件园、生命科学园及上地信息产业基地，东侧领秀硅谷已经竣工入住。
遥望西山风景区、圆明园、颐和园等风景名胜，具有独特的人文环境和优美的自然景观。
项目占地34公顷，地块方正，根据项目用地状况，结合区域市场产业经济发展趋势、区域环境、人文地域特征、住宅区域市场潜在供应量等分析研究结果，得出如下结论：
本区域经济发展为区域住宅市场发展提供了源动力，区域住宅市场整体发展呈上升趋势，尤其是区域产业经济的发展及第二核心区的建设，帮助项目从城郊低密度住宅项目跃升为城市低密度住宅项目，提升了产品的档次，对项目的价格提升给予了支持。
结合一期领秀硅谷成交分析，领秀新硅谷产品设计、定位慎重考虑了以下几点：
1.产品配套的合理性——充分考虑各产品需求基本配套，增加特色性配置。
2.项目整体绿化景观——本区域周边项目景观缺乏水景，因此，项目二期应首选综合水景绿化设计。
3.原有的成树保护设计——现址上的成树，可为项目增色添彩，合理布局地下管线，尽最大程度保护成树，必会为销售起到推动作用。
4.社区配套——因地制宜，弥补项目周边配套不完善的现状，在社区形成完整商业配套（如底商、娱乐健身、会所、大型超市）。
5.户型初步建议：
板式或塔式高层——以小户型为主，一居面积控制在50—60平方米，二居面积控制在65—80平方米，三居面积控制在90—120平方米，
多层——以挑空、错层、跃层为主，面积控制在160—180平方米之间。
TOWNHOUSE类产品——首要的是各功能区的合理布局和地下室功能设计，且希望采用独立供暖、供热方式，各居室面积应尽可能大，面宽要作足，面积控制在250—340平方米。
综合以上研究结果，领秀新硅谷项目定位为新都市主义的第一居所，混合居住区的城市生活。
规划有别墅、多层、高层多种住宅类型，以别墅类建筑为主，高层与多层主要集中在用地外围，如地块的南北两侧边缘地段，以及C区的东侧地段。
（二）项目区位及主要经济技术指标
该地块位于海淀区东北旺乡西二旗，宗地四至范围是：
东至安宁庄西路，南至西二旗南路，西至铁路（城铁13号线、京包铁路），北至东北旺北路。
通过对经济技术指标的前后期的数据比对，用地面积与报批时完全一致，位置与报批时设置完全相符。
（三）项目建筑标准及功能指标
项目的建筑标准，严格遵循了前期定位的标准，别墅、花园洋房、小高层、白领公寓、底商及独立商业的建筑标准各不相同，充分体现了市场的需求。
详细的建筑标准见附表（领秀新硅谷建筑标准）。
回顾A-D区的建筑标准的设定与完成情况，基本遵循了保持品质不变的原则，具体而言，A区的建筑标准设置略高，而B、C、D区是在不降低项目的品质的前提下，进行建筑材料和设备的替换，成本控制效果明显；对于项目在功能指标上执行了规划指标的相关要求，因此开发流程比较顺利。
通过报建指标和竣工后指标对比，可以明显看到这点。
类别
序号
项目
报批时建筑面积
位置
用地
面积
竣工后建筑面积
教育
1
幼儿园
2000m2
B区
2900m2
2000m2
医疗
2
社区卫生服务站
300m2
B12
500
300m2
文化体育
3
文化活动站
400m2
A-配套
400
400m2
4
文化广场
全区
1000
商业服务
5
综合超市、菜市场
3500m2
D区配套公建
3500m2
6
再生资源回收点
10m2
D区配套公建
10m2
7
其他商业服务
22050
B、C、D区
22050
金融邮政
8
储蓄所
150
B13
150
9
邮电所
250
B13
250
250
社区服务
10
社区综合分中心
150
C7
210
150
11
综合服务部
270
B12、C7
270
12
自行车库
4000
B、C、D区
4029
13
地下车库
40350
A、C、D区
37183
行政管理
14
社区居委会
150
D14
150
15
地下物业用房
500
B2
500
市政公用
16
密闭式清洁站
130
D区
150
130
17
燃气调压站
150
B、C区
200
150
18
公厕
50
全区
60
50
19
开闭站
400
C区
435
400
20
变电室
700
全区
700
21
水泵房
150
A4
150
22
有线电视机房
40
A-配套
40
总计
总建筑面积
75700
72562
其中
地上建筑面积
30000
30000
地下建筑面积
45700
42562
（四）项目设计过程管理回顾与实施完成情况
领秀新硅谷的开发时序为：
A、B、D、C区，过程管理内容如下：
A区产品的设计亮点有：
落地窗、褚石色外墙砖、别墅产品多样化、赠下沉花园。
B、D区沿袭了A区的以上亮点，并做适度调整，使B、D区成为了A区的升级版。
具体措施有：
提高外墙石材硬度，同时减少石材用量。
简化门窗类型和窗内分格形式。
别墅区的私家院落，变A区的封闭为通透感较强的钢丝构件。
将之前选用的系统窗配置，调整为常规铝合金门窗，使成本得到了有效控制。
在景观设计中尽可能地增加开阔空间的设计，减少了室外构筑物的数量，多用视觉统一的绿植元素，线条流畅，较之A区简洁明快。
C区的设计阶段正处于房价上扬时期，即将6-8号楼的176户90-140平米的两居和三居，调整为88户一梯一户的220-230平米的宽景大宅；鉴于D区白领公寓产品供不应求，将C3-C5号楼的多层配楼设计成90平米的白领公寓；对于别墅户型，减少了8%的开窗面积，有效控制了建造成本；全区均采用封闭式阳台方案，使C区的销售收入得到了实际增加。
由于是修改型设计，加上力求原规划面积指标不损失，该设计成果还存在一些难于解决的问题和缺憾，如：
写字楼层高定为3米，导致净空过低；层高4.5米的LOFT，做小二层的可能性受限，空间尺度比较紧张；由于受先天规划条件的影响，底商仅拆分为十二个中小销售单元，其余被迫只能按大面积和整层销售，此方案对于商业建筑来讲并不理想。
（五）项目设计费用控制
纳入开发计划的设计费预算是：
序号
类别
预算金额（元/m2）
实际发生金额
1
建筑（方案）设计费
22
20
2
建筑施工图设计费
30
28
3
勘察设计费
3
2.4
4
景观设计费
15
13
5
小市政设计费
15
14
6
施工图审查
3
2.4
7
其他（备用金）
7
6.6
综合设计费
95
86.4
经统计，领秀新硅谷前期各项设计费预算为4465万元，折合单价为95元/平米；实际发生的设计费总额为4060万元，折合单价为86.4元/平米。
总之，在项目开发之初的设计费预估工作还比较充分和全面，不仅考虑到了各专业设计工作取费的差异性，还充分考虑了项目开发周期的时间因素对设计费递增的客观影响，在工作中对设计费用保持边摸底边控制的管控方式，使设计费用完全控制在计划范围内。
四、工程建设管理评估
（一）工程概况
1.基本情况
总建筑面积为469791平米，分A、B、C、D区四期开发，于2006年4月份开工建设，2012年上半年全部竣工，详见《领秀新硅谷项目平面图》。
（领秀新硅谷项目平面图）
2.建设概况
A区于2006年4月开始施工，2008年5月份竣工，包括34个单体，其中A1-5#楼为15层板楼，A6-15#楼为4-5层板楼，16-31#楼为别墅，还包括1栋配套用房。
分三个标段招标施工。
B区于2007年5月开工建设，2009年6月竣工，包括51个单体，其中B1、B3、B4#楼为6-11层板楼，B5-13#楼为5层板楼，14-51#楼为别墅，还包括1个幼儿园。
分4个标段招标施工。
C区于2009年9月开工建设，2011年11月竣工（C6-8#预计2012年4月竣工），包括32个单体，其中C1-8#楼为15层，C9-12#楼为5-12层板楼，C13-32#楼为别墅。
分3个标段招标施工。
D区于2008年3月开工建设，2010年8月竣工，包括33个单体，其中D1-11#楼为5-11层板楼，D12-14#楼为6层板楼，D15-32#楼为别墅，D区配套公建为3-4层。
分3个标段招标施工，详见下表。
分区
标段
建筑面积
（平方米）
开工
时间
竣工
时间
施工单位
监理单位
设计单位
面积
合计
A
A12-15#、A29-32#
19077
106944
2006.4
2008.4
北京建工四建工程建设有限公司
北京方正建设工程管理有限公司
北京中天元工程设计有限公司
A6-11#、A16-28#、A33、A-配套
42427
A1-5#
45440
中国建筑工程总公司
B
B1、B3、B4＃
21859
117279
2007.9
2009.6
北京建工四建工程建设有限公司
北京帕克国际工程咨询有限公司
B5-13#
44855
2007.6
2008.1
北京住总第六开发建设有限公司
B14-51#
48565
中国建筑工程总公司
B-幼儿园
2000
2009.7
2010.7
北京建工一建工程建设有限公司
C
C11-31#
30668
129380
2009.9
2011.10
北京住总第六开发建设有限公司
北京帕克国际工程咨询有限公司
C1-4#、C9-10#
59787
2010.3
2011.10
C5-8#
38925
2010.4
2012.6
中国建筑股份总公司
D
D1-11＃
48400
115705
2008.4
2010.8
中国建筑股份总公司
北京方正建设工程管理有限公司
D12-32#
37305
2008.1
2010.8
北京住总第六开发建设有限公司
北京方正建设工程管理有限公司
D-配套公建
30000
2010.6
2011.10
（领秀新硅谷项目施工概况）
（二）安全、质量、进度、成本管理目标完成及创优情况
领秀新硅谷各区陆续开发建设，我们对合作单位的要求不断提高，管理得到进一步提升，得到各方的好评。
部分工程及合作单位曾获得北京市结构长城杯、北京市“安全文明工地”等称号：
2007年中建负责施工的A1-5楼标段获得了北京市结构长城杯，2009年中建负责施工的D1-11楼标段获得了北京市结构长城杯、北京市“安全文明工地”称号。
1.安全管理目标完成
领秀新硅谷项目自开工以来，就把安全管理工作放在首位。
A、B区施工阶段，坚持推行月度安全联合大检查，发现问题及时整改；定期检查施工单位安全管理内业资料，促进其安全管理工作规范化；推行了安全管理奖惩制度，由监理单位负责现场安全管理工作奖罚。
在C、D区阶段，继续加强对安全的检查和管理力度，同时试行推广了首次例会项目管理交底、签订安全管理协议、召开安全专题会、实行安全奖惩制、建议聘用消防局专职安全员、C区高层外装修吊篮“一篮一验”制度等，定期组织现场消防工作演习，使安全管理工作得到进一步加强。
C区建设中，工人宿舍用电低压入室，设充电器室、设柜供工人充电使用，由施工单位电工负责日查、管理。
结构施工阶段，在电梯竖井设施工消防立管、随结构施工同步进行安装，外墙面装修完成后方可拆除。
并定期进行消防水试射演习，保证了施工现场消防全覆盖。
但在项目四个区建设过程，也出现了非建设单位责任的安全事件：
A区5号楼外墙外保温施工阶段，施工单位对外墙保温施工碎料未及时清运，由于聚苯碎料堆放墙根，导致了施工中的外保温被引燃，造成火灾事件。
从B区外墙保温施工开始，我们要求施工单位加强对聚苯材料存放管理，采取必要消防预防措施，配备灭火器材，架子下及墙根部位聚苯碎料及时清运，避免火灾隐患。
C区高层施工中，施工单位在小区北侧拆除高压线防护架时，由于工人操作不当，在搭设时脚下踩空掉至高压线上，导致本人当场死亡。
针对此次出现的非建设单位责任的安全事故，公司领导高度重视，及时召开了现场会，会同施工单位研究处理方案，妥善处理赔付，将事故的损失和社会影响降到最小。
我们及时协调供电局，由施工单位委托供电局组织专业队伍，进行后续高压线防护的搭设和拆除工作，减少了施工安全风险。
总之，项目四个区建设过程中，未发生建设单位责任的安全事故，现场安全管理各项工作均处于良好受控状态。
2.质量管理目标完成
A区作为本项目首次开发建设小区，我们在质量管理重点和管控手段等方面缺少现成有效方法。
同时，进入二次结构及装修、小市政施工阶段，由于交房时间紧迫的客观情况，要求我们必须把工程进度放在首位；加之在项目中后期，现场参施单位多，交叉施工集中，部分合作单位主动性差、配合能力不强，需要我们花费较大精力和时间去及时协调，而无法保证对工程质量进行较全面、深入管理。
经过多方努力，A区按期完工交房，但工程整体质量水平不高，尤其出现了别墅地下室渗水、地下室采光窗质量问题，给后期的维保工作曾带来较大难度。
针对A区情况，我们及时进行总结经验教训，召集项目团队多次研究讨论，探索更有效的管理模式、方法和手段。
在B区开发建设中，严格择优挑选信誉好、实力强的总包单位、分包单位。
通过对施工图纸集中审核，对设计进一步优化，提高现场可实施性、减少缺陷。
在工程管理中，推行样板制、主要材料封样，实施质量过程验收管理。
通过一系列的探索和努力，B区工程质量在A区基础上得到了大幅度提高。
在质量管理方面，我们不断总结经验教训、寻求科学系统化管理，通过深入学习领会集团各项管理办法，建立健全公司工程管理制度和流程，积极推广“表格化”管理模式。
从
升级会员 