建设工程估价3.docx

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建设工程估价3

一、建设工程项目总投资

●建设工程项目总投资的组成

建设工程项目总投资一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。

生产性建设工程项目总投资包括建设投资和铺底流动资金；非生产性建设工程项目总投资包括建设投资

建设投资由建筑安装工程费；设备及工、器具购置费用；工程建设其它费用；预备费；建设期利息组成

静态投资包括：

建筑安装工程费；设备及工、器具购置费；工程建设其它费用；基本预备费。

动态投资包括涨价预备费；建设期利息

设备及工、器具购置费由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成；设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费。

在生产性建设工程项目中设备及工、器具投资主要表现为其他部门创造的价值向建设工程项目中的转移，但这部分投资时是建设工程投资中的积极部分。

设备运杂费是指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费。

进口设备抵岸价

进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。

进口设备的交货方式：

内陆交货（指在卖方家门口交货），

目的地交货类（指在买方家门口交货），

装运港交货类（指卖方把货办完出国手续，把货物装在船上，等买方运走，这时候买方出的货价=离岸价。

然后我们运走，路上的运费叫国外运费=离岸价×运费率，

路上的国外运输保险费=（离岸价+国外运费）×国外保险费率。

银行还要收一笔手续费银行财务费=离岸价×银行财务费率，

到了卖家的港口时就有了到岸价格=离岸价+国外运费+国外运输保险费。

这时候要过海关，就有了外贸手续费=到岸价格（CIF）×外贸手续费率、

海关监管手续费=到岸价×海关监管手续费率、

关税=到岸价格（CIF）×进口关税税率、

消费税、

增值税=（到岸价+进口关税+消费税）×增值税税率。

最终的设备过了海关就叫抵岸价=离岸价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+关税+消费税+增值税）

农用土地征用费包括土地补偿款、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税

取得国有土地使用费包括土地使用权出让金、城市建设配套费、房屋征收与补偿费

建设管理费包括建设单位管理费（建设单位管理费=（建筑安装工程费+设备及工、器具购置费用）*建设单位管理费费率）、工程监理费、工程质量监督费

场地准备及临时设施费包括建设单位临时设施费、建设场地准备费

引进技术和进口设备其他费中进口设备检验鉴定费进口设备按规定付给商品检验部门的进口设备检验鉴定费，按进口设备货价的3‰-5‰计算

联合试运转费；联合试车所发生的费用净支出（试运转支出大于收入的差额部分费用）支出要包括施工单位参加试运转人员工资以及专家指导费。

联合试运转费不包括应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。

不发生试运转或试运转收入大于（或等于）费用支出的工程，不列此项目。

当试运转收入小小于试运转支出时：

联合试运转费=联合试运转费用支出-联合试运转收入

基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用，又称不可预见费。

主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

基本预备费=（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费用）*基本预备费费率

涨价预备费是指建设工程项目在建设期内由于价格等变化引起投资增加，需要事先预留的费用。

以建筑安装工程费、设备及工器具购置为之和为计算基数。

建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。

假定借款均在年中支用。

所以借款当年只按半年计息。

各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率。

如建设期为3年，共向银行贷款1300万元，贷款时间为第一年300万，第二年600万，第三年400万，年利率为6%，计算建设期间利息。

解：

第一年应计利息（300/2）*6%=9万；第二年应计利息（9+300+600/2）*6%=36.54万元，第三年应计利息（300+9+600+36.54+400/2）*6%=68.73万元。

建设期利息总和为114.27万元。

建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它由建筑工程费和安装工程费组成。

下面详细介绍建筑安装工程费用

二、建筑安装工程费用项目的组成与计算

●建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）：

由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。

其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中

1.营业税

2.城市维护建设税

3.教育费附加

4.地方教育附加

其他项目费

措施项目费

分部分项工程费

税金

①养老保险费

②失业保险费

③医疗保险费

④生育保险费

⑤工伤保险费

1.社会保险费

2.住房公积金

3.工程排污费

1.管理人员工资

2.办公费

3.差旅交通费

4.固定资产使用费

5.工具用具使用费

6.劳动保险和职工福利费

7.劳动保护费

8.检验试验费

9.工会经费

10.职工教育经费

11.财产保险费

12.财务费

13.税金

14.其他

①折旧费

②大修理费

③经常修理费

④安拆费及场外运费

⑤人工费

⑥燃料动力费

⑦税费

1.施工机械使用费

2.仪器仪表使用费

1.材料原价

2.运杂费

3.运输损耗费

4.采购及保管费

人工费

1.计时工资或计件工资

2.奖金

3.津贴、补贴

4.加班加点工资

5.特殊情况下支付的工资

规费

利润

企业管理费

机械使用费

材料费

建筑安装工程费用

·人工费：

是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。

内容包括：

 1.计时工资或计件工资：

是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。

2.奖金：

是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。

如节约奖、劳动竞赛奖等。

3.津贴补贴：

是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。

如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。

 4.加班加点工资：

是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。

 5.特殊情况下支付的工资：

是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。

·材料费：

是指（构成工程实体的材料）施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。

内容包括：

 1.材料原价：

是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。

 2.运杂费：

是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。

3.运输损耗费：

是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。

 4.采购及保管费：

是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。

包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。

工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。

·施工机具使用费：

是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。

1.施工机械使用费：

以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示，施工机械台班单价应由下列七项费用组成：

（1）折旧费：

指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。

（2）大修理费：

指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。

（3）经常修理费：

指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。

包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。

（4）安拆费及场外运费：

安拆费指施工机械（大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。

（5）人工费：

指机上司机（司炉）和其他操作人员的人工费。

 （6）燃料动力费：

指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。

（7）税费：

指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等。

 2.仪器仪表使用费：

是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用。

·企业管理费：

是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。

内容包括：

  1.管理人员工资:

是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。

 2.办公费：

是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温（包括现场临时宿舍取暖降温）等费用。

  3.差旅交通费：

是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用。

 4.固定资产使用费：

是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。

  5.工具用具使用费：

是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。

  6.劳动保险和职工福利费：

是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。

  7.劳动保护费：

是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。

如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。

  8.检验试验费：

是指施工企业按照有关标准规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。

不包括新结构、新材料的试验费，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用，对此类检测发生的费用，由建设单位在工程建设其他费用中列支。

但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的，该检测费用由施工企业支付。

  9.工会经费：

是指企业按《工会法》规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费。

  10.职工教育经费：

是指按职工工资总额的规定比例计提，企业为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用。

  11.财产保险费：

是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。

  12.财务费：

是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。

 13.税金：

是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

  14.其他：

包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等。

·利润：

是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

 ·规费：

是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。

包括：

  1.社会保险费

（1）养老保险费：

是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。

（2）失业保险费：

是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费。

 （3）医疗保险费：

是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。

 （4）生育保险费：

是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费。

 （5）工伤保险费：

是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费。

    2.住房公积金：

是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。

 3.工程排污费：

是指按规定缴纳的施工现场工程排污费。

 其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。

·税金：

是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。

●建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分）

由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润

·分部分项工程费：

是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

1.专业工程：

是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。

 2.分部分项工程：

指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。

如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。

各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。

·措施项目费：

是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。

内容包括：

 1.安全文明施工费

 ①环境保护费：

是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。

 ②文明施工费：

是指施工现场文明施工所需要的各项费用。

 ③安全施工费：

是指施工现场安全施工所需要的各项费用。

 ④临时设施费：

是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。

包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等。

2．夜间施工增加费：

是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。

3．二次搬运费：

是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用。

4．冬雨季施工增加费：

是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。

  5．已完工程及设备保护费：

是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。

  6．工程定位复测费：

是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。

  7．特殊地区施工增加费：

是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。

 8．大型机械设备进出场及安拆费：

是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。

  9．脚手架工程费：

是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。

 措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。

·其他项目费

  1.暂列金额：

是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。

用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

  2.计日工：

是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。

 3.总承包服务费：

是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。

·规费：

定义同上

·税金：

定义同上

●建筑安装工程费用计算方法

㈠各费用构成要素计算方法：

人工费：

人工费=∑（工日消耗量×日工资单价）

人工费=∑（工程工日消耗量×日工资单价）

材料费：

材料费=∑（材料消耗量×材料单价）

工程设备费=∑（工程设备量×工程设备单价）

施工机械使用费：

施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价）

施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量×机械台班租赁单价）

仪器仪表使用费=工程使用的仪器仪表摊销费+维修费

企业管理费：

①企业管理费费率通过以下基础求出1.以分部分项工程费为计算基础2.以人工费和机械费合计为计算基础3.以人工费为计算基础

②企业管理费：

工程造价管理机构在确定计价定额中企业管理费时，应以定额人工费或（定额人工费+定额机械费）作为计算基数

利润：

工程造价管理机构在确定计价定额中利润时，应以定额人工费或（定额人工费+定额机械费）作为计算基数，

规费：

1.社会保险费和住房公积金：

应以定额人工费为计算基础，根据工程所在地省、自治区、直辖市或行业建设主管部门规定费率计算。

社会保险费和住房公积金=∑（工程定额人工费×社会保险费和住房公积金费率）

2.工程排污费:

工程排污费等其他应列而未列入的规费应按工程所在地环境保护等部门规定的标准缴纳,按实计取列入。

税金：

计算公式:

税金=税前造价（扣除不列入计税范围的工程设备金额）×综合税率（%）。

市区：

3.48%县镇：

3.41%其他：

3.28%

㈡建筑安装工程按造价形成计价公式如下：

分部分项工程费=∑（分部分项工程量×综合单价）。

式中：

综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用（下同）。

措施项目费：

1、国家计量规范规定应予以计量的措施项目其计算公式为：

措施项目费=∑（措施项目工程量×综合单价）

2、国家计量规范规定应不宜计量的措施项目计算方法如下

（1）安全文明施工费=计算基数×安全文明施工费费率（%）

计算基数应为定额基价（定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费）、定额人工费或（定额人工费+定额机械费）

（2）夜间施工增加费=计算基数×夜间施工增加费费率（%）

（3）二次搬运费=计算基数×二次搬运费费率（%）

（4）冬雨季施工增加费=计算基数×冬雨季施工增加费费率（%）

（5）已完工程及设备保护费=计算基数×已完工程及设备保护费费率（%）

上述

（2）～（5）项措施项目的计费基数应为定额人工费或（定额人工费+定额机械费）

其他项目费

1.暂列金额由建设单位根据工程特点，按有关计价规定估算，施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额，归建设单位。

2.计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。

3.总承包服务费由建设单位在招标控制价中根据总包服务范围和有关计价规定编制，施工企业投标时自主报价，施工过程中按签约合同价执行。

规费和税金

建设单位和施工企业均应按照省、自治区、直辖市或行业建设主管部门发布标准计算规费和税金，不得作为竞争性费用。

三、建设工程定额

●建设工程定额的分类

●人工定额

·人工定额的编制

编制人工定额主要包括拟定正常的施工条件以及拟定定额时间两项工作，但拟定定额时间的前提是对工人工作时间按其消耗性质进行分类研究。

·工人工作时间消耗的分类

工人在工作班内消耗的工作时间，按其消耗的性质，基本可以分为两大类：

必需消耗的时间和损失时间。

·人工定额的形式

1.表现形式：

时间定额和产量定额，两者互为倒数

2.标定对象：

单项工序定额和综合定额，单项合计即为综合定额

·人工定额的制定方法

人工定额是根据国家的经济政策、劳动制度和有关技术文件及自律制度的。

常用的方法有四种。

①技术测定法：

是根据生产技术和施工组织条件，对施工过程各工序采用测时法、写实记录法、工作日写实法，测出各工序的工时消耗等资料，再对所获得的资料进行科学的分析，制定出人工定额的方法。

②统计分析法：

是把过去施工生产中的同类工程或同类产品的工时消耗的统计资料，与当前生产技术和施工组织条件的变化因素结合起来，进行统计分析的方法。

这种方法简单易用，适用于施工条件正常、产品稳定、工序重复量大和统计工作制度健全的施工过程。

③比较类推法：

对于同类型产品规格多，工序重复、工作量小的施工过程，常用比较类推法。

采用此法制定定额是以同类型工序和同类型产品的实耗工时为标准，类推出相似项目定额水平的方法。

此法必须掌握类似的程度和各种影响因素的异同程度。

④经验估计法：

根据定额专业人员、经验丰富的工人和施工技术人员的实际工作经验，参考有关定额资料，对施工管理组织和现场技术条件进行调查、讨论和分析制定定额的方法，叫做经验估计法。

经验估计法通常作为一次性定额使用。

●材料消耗定额的编制

·材料消耗定额包括直接使用在工程上的材料净用量和在施工现场内运输及操作过程中不可避免的废料和损耗。

总消耗量＝净用量＋损耗量＝净用量*（1＋损耗率）

·周转材料消耗定额：

用一次使用量、摊销量两个指标表示。

一次使用量：

供施工企业组织施工用；摊销量：

供施工企业成本核算或投标报价使用。

●施工机械台班使用定额

·施工机械台班使用定额的形式

施工机械时间定额：

是指在合理劳动组织与合理使用机械条件下，完成单位合格产品所必需的工作时间，包括有效工作时间（正常负荷下的工作时间和降低负荷下的工作时间）、不可避免的中断时间、不可避免的无负荷工作时间。

机械时间定额以“台班”表示，即一台机械工作一个作业班时间（8小时）。

●施工定额

1、研究对象：

施工定额是以同一性质的施工过程—工序作为研究对象，表示生产产品数量与时间消耗综合关系编制的定额。

2、其他：

施工定额是施工企业（建筑安装企业）组织生产和加强管理在企业内部使用的一种定额，属于企业定额的性质。

施工定额是建设工程定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是建设工程定额中的基础性定额。

3、组成：

施工定额由人工定额、材料消耗定额和施工机械台班使用定额所组成。

4、作用

（1）施工定额是施工企业进行施工组织、成本管理、经济核算和投标报价的重要依据。

（2）施工定额直接应用于施工项目的管理，用来编制施工作业计划、签发施工任务单、签发限额领料单，以及结算计件工资或计量奖励工资等。

（3）施工定额和施工生产结合紧密，施工定额的定额水平反映施工企业生产与组织的技术水平和管理水平。

（4）施工定额也是编制预算定额的基础。

●预算定额

1、研究对象：

是以建筑物或构筑物各个分部分项为对象编制的定额。

2、性质：

与施工定额不同，预算定额是社会性的，而施工定额则是企业性的

3、编制基础：

预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，同时也是编制概算定额的基础。

其中的人工、材料和机械台班的消耗水平根据施工定额综合取定，定额项目的综合程度大于施工定额。

4、作用

（1）预算定额是编制施工图预算的主要依据。

（2）预算定额是编制单位估价表、确定工程造价、控制建设工程投资的基础和依据。

●概算定额

1、研究对象：

概算定额是以扩大的分部分项工程为对象编制的。

2、编制基础：

概算定额一般是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一综合分项概算定额都包含了数项预算定额。

3、作用：

概算定额是编制扩大初步设计概算、确定建设项目投资额的依据。

●概算指标

1、研究对象：

概算指标是概算定额的扩大与合并，它是以整个建筑物和构筑物为对象，以更为扩大的计量单位来编制的。

2、编制基础：

概算指标的设定和初步设计的深度相适应，一般是在概算定额和预算定额基础上编制的。

3、作用：

概算指标是设计单位编制设计概算或建设单位编制年度投资计划的依据，也可作为编制估算指标的基础。

●投资估算指标

1、研究对象：

投资估算指标通常是以独立的单项工程或完整的工程项目为对象。

2、编制依据：

编制