郎溪县物业管理暂行办法.docx

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郎溪县物业管理暂行办法

郎溪县物业管理暂行办法

第一章总则

　　第一条  为规范全县物业管理，提高物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生产生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

　第二条  本办法适用于全县范围内的物业管理活动及其监督管理。

　第三条  物业管理工作应按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合。

　　第四条  健全“县、乡镇、社区（村）”三级管理体制，实行“政府主导、市场运作、重心下移、属地管理”的管理模式，形成“县住房和城乡建设委员会强化行业管理，乡镇政府具体负责，政府各职能部门密切配合”的物业管理工作运行机制，把物业管理作为社区管理的重要组成部分，推行社区管理、业主自治、物业服务“三位一体”的社区物业管理方式。

具体职责为：

　　（注：

物业管理体制大变化，属地政府成主角。

根据《安徽省物业管理条例》、《宣城市市区物业管理办法》，对物业管理体制进行调整，明确物业管理工作属地负责制，乡镇政府具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督职责，突出乡镇在物业管理中的基础作用。

）

（一）县住房和城乡建设委员会是全县物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的监督管理工作，县房地产管理局具体负责日常工作。

主要职责是：

负责指导各乡镇和社区居委会（村民委员会）开展物业管理工作；负责物业管理法律法规、政策宣传、培训；研究制定全县物业管理配套政策；指导、监督前期物业管理招投标活动；会同价格主管部门负责物业服务收费管理工作；负责物业专项维修资金的管理、使用和监督；组织开展物业管理行业创优达标活动等工作。

（二）乡镇政府设立物业管理办公室，配备2-3名专兼职工作人员，负责辖区内物业管理工作。

主要职责是：

负责建立社区物业服务站；负责物业服务企业的监督管理及物业服务企业信用档案的建立；指导、监督社区居委会（村民委员会）、物业服务企业、业主委员会开展物业管理工作；负责业主大会成立和业主委员会选举、换届工作；负责处理物业管理投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷等。

（三）社区居委会（村民委员会）主要职责是：

负责协助乡镇政府组织业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，协助乡镇政府指导物业服务企业开展工作；协助处理物业管理投诉，并确定具体人员，做好物业管理日常工作。

对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责；指导物业服务企业配合做好城市管理和文明创建工作。

（注：

根据《安徽省物业管理条例》参照《宣城市市区物业管理办法》，进一步明确乡镇政府在物业管理活动中的主导地位，有利于物业管理活动的开展.）

第二章业主、业主大会及业主委员会

第五条业主通过业主大会和业主委员会对物业实现自治管理，业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。

业主委员会的组成人员，优先从社区居委会（村民委员会）、物业管理区域内离退休人员和热心公益事业的人员中推荐。

业主委员会主要负责召集业主大会会议，组织选聘物业服务企业，监督管理规约的实施和物业服务合同的履行等。

业主委员会要在所属乡镇政府及社区居委会（村民委员会）的指导和监督下依法开展自治工作，业主委员会作出的决定，应报送所在社区居委会（村民委员会）备案，并听取社区居委会（村民委员会）的建议，接受其指导监督。

业主委员会尚未成立或业主委员会无法正常运作情形的，新一届业主委员会产生之前，可由所在地的社区居委会（村民委员会）在乡镇政府指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第六条  新建物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由组织单位自行解决。

第七条  业主委员会的工作经费应由全体业主共同分摊，其筹集、管理和使用办法由全体业主大会或业主代表大会决定。

业主委员会也可以按规定办理有关手续后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，从经营收益可以提取适当比例用于业主委员会工作经费。

工作经费的提取标准由业主大会或业主代表大会决定。

工作经费使用的具体账目应定期在物业管理区域内公示，接受业主和所在社区监督。

　　第八条  创新业主委员会工作机制，积极推行社区居委会（村民委员会）受聘担任业主委员会执行秘书等制度。

社区居委会（村民委员会）受聘担任业主委员会执行秘书后的主要职责是：

组织选聘物业服务企业、参与物业管理区域内重大事项的决策等业主自治工作；依照物业服务合同，监督物业服务企业开展物业服务工作；根据小区管理规约引导业主开展自我管理、自我服务。

（注：

参考《宣城市市区物业管理办法》，社居委担任业委会执行秘书，有利于业委会积极发挥监督物业服务。

）

第九条  业主委员会成立后，前期物业服务企业应当将按规定配建的物业服务用房全部移交给业主委员会，并履行交接手续。

第十条业主委员会任期届满，应在社区居委会（村民委员会）的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。

新一届业主委员会选举产生后，原业主委员会应当在三十日内办理换届备案手续，并将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物等资料和物品移交给新一届业主委员会。

拒不移交前款资料、物品的，新一届业主委员会可以申请相关部门督促移，物业所在地公安机关应当予以协助。

第三章物业管理、服务及收费

　第十一条  新建物业应在预（销）售前落实前期物业管理，应通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签定前期物业服务合同。

明确前期物业服务与收费项目、等级、标准等，作为商品房销售合同的附件，由商品房买受人在签订商品房销售合同时一并签字确认。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。

建设单位在前期服务合同备案前，将前期物业管理开办费交指定帐户。

　　第十二条  住宅物业的收费应遵循合理公开、优质优价、质价相符的原则，依据建设单位或业主委员会委托的物业管理事项，参照县物价局会同县房管局制定的住宅物业综合服务等级和服务收费指导标准，约定服务与收费项目、内容和标准，并报县物价局、房管局备案。

第十三条　物业服务企业应在服务区域内公示物业服务收费项目、服务内容、标准等，接受业主委员会和广大业主的监督。

物业服务费按月或季度收取，除业主与物业服务企业另有约定，实施预收服务费的最长期限不得超过6个月，约定的期限不得超过物业服务合同期限。

　　第十四条  物业管理实行等级性有偿服务和基础性有偿服务并举，应根据各类住宅小区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿和服务约定等，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。

（一）新建商品房小区，须全面推行市场化的物业管理等级性有偿服务。

在建尚未交付前，由建设单位通过招投标市场选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；已建成交付但业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理；已建成交付且业主委员会成立的，应在属地乡镇人民政府指导下，由前期物业服务企业与业主委员会按规定做好物业服务续聘、新聘的转换衔接工作。

（二）老旧小区要结合环境综合整治逐步解决基础设施配套，完善物业管理服务。

对整治后具备条件的，应依法成立业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性有偿服务；对整治后暂不具备条件的，由所在乡镇人民政府、社区居委会（村民委员会）负责组建或聘用专业保洁公司提供清扫保洁为主的基础性有偿服务。

（三）新建拆迁安置房、保障性住房等小区。

在建尚未交付前，由建设单位负责组织管理；建成交付后，应当成立业主委员会，按照有关程序确定物业服务模式并做好转换衔接工作。

无法市场化运作的老旧小区、保障性住房（廉租房对象），特困家庭予以相应的财政补贴，保证物业服务正常运转。

 （注：

对老旧小区财政补贴，参照了宣州区的经验做法，每户每月补贴6元，预计县城全年共补贴72万元。

）

第十五条  建设单位在物业交付使用办理房屋产权之前，应按照《安徽省物业管理条例》规定，提供一定面积的物业服务用房。

物业服务用房所有权属于该物业管理区域的全体业主，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用，具体位置在物业销售（预售）之前予以确定。

物业服务用房和配建社区服务用房要能满足交付即能使用原则，开发建设单位要承担简装义务。

第十六条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

地下车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。

地下停车位不足，确需占用业主共有的道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会同意。

物业管理区域内依法配建的防空地下室平时用作停车位使用的，建设单位不得将停车位出售、附赠。

防空地下室可由维护管理单位租赁给业主使用，租赁期限不得超过三年。

车辆在物业管理区域内行驶、停放、应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用消防通道。

规划、消防、公安机关等部门应当加强对物业管理区域停车施划的指导。

第十七条  物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　县房管局负责业主首次物业专项维修资金的交存工作，首次物业专项维修资金交至设立的物业专项维修资金管理专户。

没有缴存维修资金的老旧小区，小区公共设施设备维修、屋面墙面、下水道维修等，县财政安排专项维修配套资金，各小区的业委会和物业企业（无物业管理或未成立业委会的由社区负责）提出维修申请报乡镇政府审核，由住建委负责实施维修。

第十八条建立物业服务企业履约保证金制度，物业服务企业履约保证金主要用于原物业服务企业违规退出后，另聘物业服务企业进入物业服务前过渡管理的费用，原物业服务企业在服务期间使用物业管理区域内业主共有财产、物业公共部位、共用设施设备等非正常损失的赔偿等。

（注：

建立履约保证金制度，进一步强化了行业主管部门的监管力度，规范物业服务行为，提高物业服务主体履约意识.参照《金坛市物业管理办法》，通过收取一定数量的履约保证金，保证物业责任单位履行义务，用于解决小区物业服务各项整改问题及应急管理，防止小区陷入管理真空。

）

原物业服务企业退出前预收、代收后未退回及代缴的费用，应由原物业服务企业承担。

履约保证金交纳标准由建设单位或业主委员会在物业服务合同中与受聘的物业服务企业约定，履约保证金存入指定的账户，原物业服务企业退出物业，经业主委员会、社区居民委员会确认后，退还剩余履约保证金。

　　第十九条  物业服务企业应按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，做好物业管理区域内的卫生保洁、绿化养护、公共秩序维护、共用设施设备维修养护等方面的基本服务，并接受乡镇、社区（村）、业主的监督。

第四章部门职责及物业纠纷处理机制

第二十条县公安、消防、住建、城管、环保、物价、市场监管、司法、卫计委、人防等部门和单位应当结合各自职责分工，密切配合，齐抓共管，共同做好物业管理有关工作。

（注：

根据《安徽省物业管理条例》，各部门依据职责，齐抓共管，避免互相推诿，使各行政主管部门形成合力。

改变原来单一的行业管理模式，解决物业服务企业无法管理的违规行为，减少小区矛盾纠纷，维护广大业主的合法权益。

）

（一）县公安局负责指导、督促业主委员会和物业服务企业做好物业小区的治安防范工作，依法查处干扰召开业主大会会议和选举业主委员会行为，指导物业管理区域内汽车停放，配合物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，及时处理涉及易燃易爆物品、阻塞交通、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学用品车）的行为，依法处置噪声、饲养宠物等扰乱他人正常生活秩序的行为，对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理，负责物业管理区秩序维护服务的监管。

（二）县消防大队负责对小区物业管理区域进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的各种行为。

（三）县住建委负责商品房交付使用监管工作，依法规范商品交付使用行为；督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作；负责物业管理区域内绿化方案调整的监管。

　　（四）县城管局负责对影响小区容貌、环境卫生；违法搭建建筑物、构筑物；未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房行为；擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；依法查处无照经营以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为；违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品等行为进行查处，加强对户外广告设施的日常管理和安全检查。

　　（五）县环保局负责会同县城管局处理物业管理区域内的油烟、废气和工业噪声等超标行为。

　　（六）县物价局负责会同房管局核定前期物业公共服务收费、装饰装修垃圾清运费政府指导价收费标准，依法查处不按规定公示物业服务收费项目、收费标准，擅自提高收费标准等价格违法行为。

（七）县市场监管局负责加强对物业管理区域内特种设备安全的监督和管理，加强对物业管理区域内商业经营活动的监督和管理。

　　（八）县司法局指导和协调物业管理方面普法宣传和教育，加强对全县物业管理纠纷人民调解工作的指导。

　　（九）县卫计委负责对物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所依法进行查处；对物业管理区域内二次供水卫生进行监督检查。

　　（十）县人防办负责物业管理区域内人防工程的监督和管理，依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。

　　第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气等单位，应当按照有关法律、法规规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任；对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。

　　第二十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。

小区物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

　　小区物业工程质量保修金退还时，需征求相应业主委员会、物业企业和社区居委会（村民委员会）会意见，有异议的暂缓退还工程质量保修金，直至异议解除。

　（注：

由于开发商不履行商品住宅保修期内的保修责任，房屋维修无人管，业主将责任归结于物业，引发矛盾不断，而政府部门又缺乏相应制裁措施和手段，使得业主投诉多较多，根据《安徽省物业管理条例》，通过工程质量保修金收取，有效解决房屋维修无人管问题。

）

　第二十三条业主应依法依约及时足额缴纳物业服务费，对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，由物业服务企业、业主委员会上门催缴，催缴后仍不交纳的可在物业管理服务区内显着位置公示欠缴人住址、姓名、单位、欠费金额、欠费时间等，督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

　　（注：

物业服务费收缴难是物业服务行业中最主要的难题，尽管多年来通过多种形式组织了相关的宣传引导工作，但收效甚微。

《金坛市物业管理办法》、《泾县物业管理办法》中对此问题规定，解决了物业费收缴难问题。

）

第二十四条建立物业纠纷快速处理机制。

组建县、属地乡镇政府、社区居委会（村民委员会）三级物业纠纷调解机制，制定物业纠纷调解基本原则和工作程序，切实维护各方主体合法权益和社会稳定。

　　第五章  附  则

　　第二十五条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指房屋所有权人。

已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主；尚未进行房屋权属登记，但鉴于建设、买卖、赠与、征迁等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。

　　本办法所称物业使用人，是指房屋承租人和实际居住人。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

　　第二十五条本办法由县住建委负责解释。

　　第二十六条本办法自发布日起施行。