房产中介经纪人怎么做.docx

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房产中介经纪人怎么做

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一、中介公司的产生

中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？

因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。

所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。

但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？

因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。

二、中介员的角色

请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？

你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？

其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。

这就叫单向推销。

而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。

三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度

中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。

中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。

预备：

古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。

所以预备工作是非常重要的。

预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。

锄价（制造一些比市场价低的楼盘）

受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。

1、为什么要不停找新盘呢？

现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？

2、为什么要更新业主动态及楼价？

更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。

再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。

再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。

1请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。

3、锄价（制造荀盘）

锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？

因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。

4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。

就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。

但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。

成功经纪人的日常工作:

:

:

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！

）

2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。

3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告（包括本公司和外公司）发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩（及分类广告）.

5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。

在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？

会否另觅新居？

会买房否？

）做好自己的"客户回访"工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

222、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。

各位同仁：

请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！

建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！

长此以往，成功之时指口可待！

失败业务员的日常工作1、常迟到，开小差。

2、望天打卦，无所事事。

3、一周看房次数不过三次。

4、洗盘工序得过且过，毫无内容。

5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。

6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动7、阳奉阴违、只做表面功夫。

8、上班等下班，做业务的心态不够强。

9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

14、不会自我检讨做业务的能力。

15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。

19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）20、对买卖手续流程不充分了解。

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中介公司的产生

中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？

因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，自然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。

所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。

但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？

因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。

中介员的角色

请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？

你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？

其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。

这就叫单向推销。

而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。

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影响经纪人业绩的24种坏习惯

1．拖延的习惯不能立即且坚定的行动。

2．六项基本的恐惧心里充满恐惧的人不会成功。

六种基本的恐惧是：

A贫穷；B批评；C病痛；D失去所爱的人；E年老；F死亡这些基本的恐惧应该再加上一项：

担心目标客户不买的恐惧。

3．花太多时间“聊天”而不是销售。

4．把责任推给业务经理。

业务经理没有义务陪推销员拜访客户。

他的工作是教推销员怎么做，而不是替他做

5．找藉口。

不要找藉口，找订单才有用。

6．花太多时间耗在旅馆大厅或咖啡馆。

旅馆大厅或咖啡馆是休息的好去处，但是“休息”太多的推销员，迟早会被炒鱿鱼。

7．景气。

景气是常见的商谈话题，但是不要让目标客户以此转移你的销售重点。

8．昨天的宴会很好玩，但对隔天的生意却没有帮助。

9．依赖业务经理替你寻找客户。

10．等待景气复苏。

守株待兔是没有用的，订单不会自动从推销员的门里溜进来。

11．听到别人说“不”。

这个字对一个真正的推销员而言，只是努力的开始。

如果每个客户都说“好”，推销员就失业了，因为根本就不需要推销员。

12．害怕竞争。

亨利"福特有很多竞争对手，但他一点也不担心，因为他有勇气和能力推出超低价位的八汽"缸汽车，其他厂牌在短期内望尘莫及。

13．未能事先安排一天的工作计划。

事先规划的人能够合理、有效地完成当天的工作，如果没有组织，推销员自然“不知该如何着手”。

14．疏于拜访客户。

目标客户对于没有在一定时间内拜访的推销员，很快就会疏远。

客户需要产品，马上就要！

15．怠惰。

业务会议、约客户见面迟到，早早回到办公室的推销员将一事无成，很快就要再找新的工作。

16．使用破旧或不合时宜的推销材料。

污损、破旧、散乱的推销材料，显示推销员的散漫不用心。

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17．未随身带笔。

书写工具是推销员有效的利器，销售大师随身带着合用的笔。

目标客户会很快厌恶老是借笔写字的推销员，尤其是借了不还的人。

18．因为眼镜或饰物而分心。

不安地看手表、转动戒指、推镜框或咬眼镜架，故作思考状，会使目标客户紧张，失去成交的机会。

19．无精打采的解说。

仔细听你自己的解说，如果连你自己都不想听自言自语、枯燥无味客户一定也是同样的感觉。

20．提及私人的问题。

你的问题是你自己的问题，每个人都有自己的困扰，并不想听你的问题。

21．没有看或听完在职训练的材料。

公司的文宣材料不是用来折纸飞机或空投垃圾桶，而是有话要告诉你，所以应该仔细研读，随时应用。

22．任意停车。

把车停在客户的私人车位，占住别人的车道，造成塞车，激怒客户，势必断绝将来成交的可

能。

把车停在稍远的地方，走路并不麻烦。

23．承诺公司做不到的事。

推销员承诺的东西，客户就会有所期待，若无法实现，徒然造成客户和公司的尴尬

24．雨天毫无防备。

下雨淋成落汤鸡，明知道会下雨又不带伞，在客户面前狼狈不堪。

随时准备轻便的雨衣及雨伞，以备不时之需。

房产经纪人必须掌握的降龙十八掌

一、经纪人如何给自己定位非常重要1、市场目标木定位

2、自什我己要自信（自信是推销员不可缺少的气质，自信对于一个推销员的成功及里其重要）例如当你和客户会谈时，你的言谈筑珠王在主举止若能表露出充分的了筑他珠自信，就会我王来我赢得客户的信任筑房王，只么业里有客户信任了你，才会木王王珠我房土相信你，相信你才会心甘情愿的购买在你你的商品。

通过自信才能产生信任，而信任才是客户的购他木筑买你木么的防在的商品的关键因素。

如何能体现出里么他你的“自信”呢？

首先必里么么珠业须筑我来的么木业衣着得体整里主房的你齐，面容可防了房土防掬，礼貌土周到，对任何人都亲切有礼、细心应付。

3、骄傲（能够从事房地产行业）二、懂得给给自己定位还要包装自己

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1、工具包（包里面要有：

手机、卷尺、指南针、计算器、名主防片木在了网夹、订书器、笔业防我么纸）

2、制服、胸牌（如果没有制服，男筑士：

白衬防土你来王衣，西裤，领带，皮鞋，梳理头发等；女士类似略。

）

3、工作文件夹（房源信息、资料、小木他了我业筑王区平面图）

4、业务文件夹（相关表格，销售委托书，客的土王木户跟踪表，信息登记表，看房防木的珠土土房委托书，工作日程式安排等等）

三、如何成为一名成功的经纪人（首先一定是一个开发房源的能手）四、开发房源的途径

1、网络（58，同城，搜房，房东，建议使用“易房大师”，可同时批量抓取房源）2、通过报纸3、通过交你木际关系

4、同其他人合作（如保安、管理处、小卖部阿姨）5、利用软件采集房源，比如“易房大师”五、如何开发自售业主的房源

1、不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况。

2、不要什在来里回避自己是中介

3、解释自己对这个片区的房防房源较为了解，而且已有成交珠交易（有卖出）4、解释自己手上已有成熟的客户5、介绍自己公司的实力与自己的专业水平

6、提醒买方其实在整个房产过户交易中并筑他他他我不业来在什里里防是想象的那么简单、单纯，如不够专业，在交你他在里主土易过了在来了了王网程中存在某些方主面的风险弊端，应该引导买方委托专业代理公司销售你防他的业么么。

如果你委托我来出售，我可以为您拟定销售计划。

7、如果最后还是拒绝，应礼貌的说：

某防房什你某小姐或者先生没关系防主筑他房里，如果里房我他里你在买房过程中有出现任何疑问，可以打电话与我咨询，我将为您免费提供专业服房土你务，让业主相信你，乃至信任你，认为你很有素质很有修养。

例我如：

你感觉我很专业，你可以委托我，我有信心和能力帮助你销售房产。

*切记不要以能卖高价为由，不要以实收为由，以免中介费房业我业珠打折。

六、如何获得独家委托：

分析独家委托的优点

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1、更多的土他筑他了：

价格是中介间形成恶来了珠来性竞争关系的因素之一2、更多的：

省时间、烦恼，首推房源，登报、网络发布等3、寻找有实力的买方，选择针主珠防他木土对性的客户八、与客户接触的三种方式1、电话2、信函3、见面接触!

九、如何打电话

1、打电话的优势：

高效、便捷、省时、不受时间地点限制2、有优点必有缺点：

不够直观，缺少人情味，内容不完整

3、如何打好电话①要选择适当的时间（时机）打电话。

②确认此次通话的理由和目标什么筑网王里王。

③自报家门、询问对方接我什房房话是否方便。

④要意识到你来珠珠王你筑土的声音，就是对方对你的房主第一印象（要用平稳的口气）⑤不要急于马上进入主题，进行适度寒暄。

⑥切入主题⑦要让对方参与到你的谈话之中。

引起共鸣。

例如：

你对我的解释还了来的满意么？

⑧牢记目标⑨但你的目标没有办法一次性防完成时，记得分步骤收尾，不要死缠土王什你木里烂打⑩安排一整块的时间打电话，并做好记录。

十、不断房防在开么我珠什房发客户、积累客户

怎样提高房产服务的满意度：

要把服务做到位、做精、做成专业化，永远的客户多做一点（站在客户的立场多想一点）了解客户需求的迫切性，对待客户要有永远的耐心，服务永无止境，通过为客户什里珠防提供满意的服务，彻底改变客户的不动产，要让客户房木主我木里明白、我再帮你寻找更好来木的的，而不仅仅是一所房子。

十一、提高了服务还要如何懂得抓住客户的心：

1、问话清里楚，针对问题:

2、用于简洁有力，绝不含糊3、要有自信心

4、接洽态度要认真有业木的在你诚意5、亲切、友主主业业在主防善，以争取好感6、注珠主么土我意对方的长处7、适当的什里在筑防赞美对方十二、分析客户

1、选择客户了解基本情况，您最近是否有看房，看房多久了

2、必须经历一个筑业培养期分为四种：

①萌芽期刚考虑想买我什里筑在业房②培养期客户有意珠的房业王向木购房的③成熟期客户已经成熟，想购房你你，而且有点急④急切购房

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的急等着住的，特别急切的

3、新手不断地接待客户，分析客户（失败的经纪人的特点，麻木、机械看房），越是麻木了（不开车）越是里里业么了筑珠要分析自己，要掌握客户的心理偏好、需王了筑求等等。

十三、分析房源，重点操作：

1、房源本身进行分析：

配套、环境、交通

2、房里土业珠源了你网么内部的情况，格局、采光、通风、外观3、房源权属状况进行分析A产权B抵押情况C房屋交易流程

4、业主沟通情况是否比较有诚意，是的房房否急于卖房，业主的报价你是否合理，业主的迫切性（房源到手分析他的筑么防土来）十四、如何实地看房掌主你在握看房的基本技巧。

1、约会的时间地点要恰当：

看房时间的确定，如客户或业主时间有所变动，应及时通知对方。

2、约客户的地点不应该太多人（如什的的里在电影院、车木么站）业主与客户应分开，不应该约到一起

3、看防房时（敲门）开了门应轻点，让客户先进，在后关门4、介绍客户业主互相认识

5、拉开窗帘、如果是晚上应先开主业来房你来灯6、指出每一间房子的特色，让客户感觉已经拥有了该房

7、强调楼盘的优势（如地段、远景规划、景观、开发商的实力、邻防他木房我居、物业管理、较低的首付款、结构等等）

8、介绍在来你防里里的房子真实，话不宜太多在土土珠主筑，善于什木了的观察，发问（如你认来里你我在他为客厅的挑高、景观怎么样？

从而了解客户的想法）9、看完房子后应珠主么什网王房带客户熟悉小区的配套

十五、看房后应及时跟踪客户及对业主的反网他主你土什网馈，让业主更加了解房子的缺点和优点价值，以及时了解客户看房情况和想法（是否有成筑交的机土你会）十六、如何消除客户的疑虑CDDC法则他网里的珠第一他步骤：

C澄清房你疑虑

第二你步骤：

D认可疑虑（站在客户的角度）第三步骤：

D打消疑虑（但是）

第四步骤：

C确在了珠在防筑的认疑虑（你觉得现在还有什防么疑虑么？

）

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十七、推销法则MAN法则

M对方房了他是否有什防了木木钱有没有的你购买里防或房我者筹措资金的能力网房A客户是否有购买决定，如果没有，你依然是我我主你白费口舌

N客户是否有购买欲望，如主果对方不需要这种商品即使的木筑的里土有王了在网钱房防王木你网土有权，不管你怎么讲筑珠解都没有用

要怎样才能知道对方你的主珠的购买力呢主？

只能靠分析，积累经验，培养自己的观察力。

大家切里记推销员MAN法则。

如果无视它的存在，你将白费劳动力（精力）我们这行也精力时间就是金钱他主里。

（例如只有钱是实实在在的，没钱就是没钱，先是存款只有千元的有无处借款的人，向他推销房产怎么可能成功交易？

）

十八、报价和议价的技主里巧：

设你筑房我筑计木王一整套的交易模式，经纪人首先应该确定一个合理的价格，切记不要透漏底价，要留有一定网主我筑他的空间，针对犹豫不定的客户（促成法）。

以上内容，由“易房大师”为您提供。

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